裁判字號：臺灣花蓮地方法院91年訴字第166號民事判決
裁判日期：民國92年08月05日
裁判案由：返還無權占有房屋
臺灣花蓮地方法院民事判決九十一年度訴字第一六六號
原告銘星企業股份有限公司法定代理人甲○被告丙○○
乙○○右當事人間請求返還無權占有房屋事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將門牌號碼花蓮市○○里○○路○段○○○號十一樓之二十四號房屋全部交還原告。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落於花蓮市○○里○○路○段○○○號十一樓之二十四號房屋（下稱中央路房屋）係原告所有，中央路房屋之舊門牌號碼為花蓮市○○○路○○○號十一樓之二十四，連同房屋及其基地，原告以新臺幣（下同）一百五十萬元售予被告丙○○，約定登記為被告乙○○所有。於八十八年九月十日簽立買賣契約，當天被告二人即藉打掃為由向原告借鑰匙而遷入居住迄今，惟依據兩造所簽訂之買賣契約書第六條約定，價金付清原告始負交屋之義務，詎被告違約，未依約定辦理貸款付清價金即於簽約日遷入住居，嗣於八十九年三月十二日，原告以存證信函催告被告，被告竟不理會。依據該買賣契約第十五條特約事項約定，被告雖將門牌號碼花蓮市○○街○○○號十一樓之一房屋（下稱公正街房屋），移轉所有權登記予原告指定之人 吳素芳 ，惟被告不但未補貼原告差價，且不清償公正街房屋之抵押貸款，致公正街房屋遭臺灣銀行查封拍賣（本院八十九年度執字第一二九二號）。是被告無權占有中央路房屋，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告二人返還中央路房屋。
（二）在詐欺未撤銷意思表示前，契約仍然有效，且主張詐欺撤銷意思表示之時效已過。公正街房屋是價金的一部份。買賣交易是互易無訛，但被告依約仍需付款。中央路房屋需向銀行貸款，但因被告之銀行信用不好而沒有辦法辦貸款。且本來雙方同意由雙方核撥下來之貸款計算，但因被告是原住民，銀行不貸給被告。
（三）中央路房屋十一樓共有二層，原告之法定代理人甲○並未同意被告先搬進去住。而公正街房屋是被告跟 蔣雪菲 買的，與原告無關。又公正街房屋係因被告無法跟銀行貸那麼多錢，才再跟原告之法定代理人甲○個人借七十萬元，陸陸續續還了三十幾萬元，後來因為被告不敢住公正街房屋，所以跟原告所有之中央路房屋作交換。
（四）中央路房屋買賣含其基地應有部分，並非因中央路房屋為瞭望臺而無法辦理貸款，縱使沒有銀行貸款，原告之法定代理人甲○個人亦可借款給被告，但被告無法找到有財產之保證人。原告請求解除該買賣契約，被告應將中央路房屋返還原告，把公正街房屋過戶回給被告，款項予以結清。
三、證據：提出房屋稅繳款書、買賣契約書、存證信函、本院八十九年度執字第一二九二號執行處通知、戶籍謄本、建物登記謄本、借據、本票等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）當時被告是以公正街房屋跟原告之中央路房屋為以屋易屋。其中公正街房屋是於八十六年間，被告向原告購買的，因為公正街房屋有問題，才再以中央路房屋交換，並約定由原告辦理貸款，且被告丙○○與被告乙○○間有債務關係，所以約定過戶給被告乙○○。目前房子是被告二人共同使用，簽約後過一段時間，原告有答應被告可以先搬進去。價金未付是因貸款一直無法下來。當初原告並未告知中央路房屋是屬於瞭望台，不能辦貸款。被告受詐欺才簽署互易契約。
（二）被告購買公正街房屋時，有先支付十萬元給原告，剩下的七十萬元是跟原告公司貸款，有簽立收據交予原告公司之會計 陳月媛 ，並蓋原告公司的章，迄今已支付五十五萬三千二百二十六元，繳到八十八年十月份，後來因為八十八年九月十日訂立以屋易屋契約，所以沒有繼續繳；而另五十六萬元是跟土地銀行貸款，由原告的吳素芳收受，被告有繳納該銀行貸款十幾萬元，但僅繳到八十八年九月份，本金尚欠五十三萬四千二百九十元。當初有約定以中央路房屋辦理貸款後，清償公正街房屋之原告借款及土地銀行貸款的部份。被告願意將公正街的房子返還給原告，但原告必須將被告已支付的金額返還。
（三）中央路房屋之價金與公正街房屋之價金，兩者有十四萬元的差價。而被告已將公正街房屋移轉所有權登記予吳素芳並且交付。對於雙方所訂立的契約被告願意還中央路房屋，但原告應退還十萬元及上開已繳的五十多萬元，土地銀行貸款部分就當作被告承租中央路房屋的租金，中央路房屋被告也有加蓋，當初約定中央路房屋的貸款由原告辦理。
（四）被告曾經向國泰保險公司以中央路房屋辦理貸款，但是因為該房屋是瞭望台貸不出來，事後該公司也沒有把資料還給被告。原告公司曾經提過向二信辦理貸款，以原告之法定代理人甲○為保證人，但甲○不同意，所以也沒有辦成。雙方約定待中央路的房屋貸款下來後，用以清償土地銀行的貸款五十六萬元，以及被告向原告公司貸款七十萬元，還有中央路房屋自備款十四萬元，所以用一百三十六萬元償還上述金額及利息。迄今中央路之房屋跟土地都還沒有過戶。
三、證據：提出花蓮縣花蓮市地政事務所建物測量成果圖、掛號郵件收件回執、存證信函、借款清償明細表、收據九紙、放款繳納單乙紙、買賣契約原本、建物登記謄本等為證。
丙、本院依職權調閱本院八十九執字第一二九二號民事執行卷宗。理由
一、原告起訴主張：中央路房屋係原告所有，連同房屋及其基地，原告以一百五十萬元出售予被告丙○○，約定登記為被告乙○○所有，於八十八年九月十日簽立買賣契約，當天被告二人即藉打掃為由向原告借鑰匙而遷入居住迄今，惟依據兩造所簽訂之買賣契約書第六條約定，價金付清原告始負交屋之義務，詎被告違約，未依約定辦理貸款付清價金即於簽約日遷入住居，嗣於八十九年三月十二日，原告以存證信函催告被告，被告竟不理會。依據該買賣契約第十五條特約事項約定，被告雖將公正街房屋移轉所有權登記予原告指定之人吳素芳，惟被告不但未補貼原告差價，且不清償公正街房屋之抵押貸款，致公正街房屋遭臺灣銀行查封拍賣（本院八十九年度執字第一二九二號）。是原告請求解除該買賣契約，而被告無權占有中央路房屋，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告二人返還中央路房屋等語。被告二人對於雙方簽訂該買賣契約，且迄今居住於中央路房屋乙事並不否認，惟以：原告同意被告先搬入中央路房屋，並且雙方約定以中央路房屋向銀行辦理貸款後，用以清償公正街房屋之銀行貸款、向原告之借款以及中央路房屋之自備款十四萬元，但因中央路房屋為瞭望臺而無法辦理，且因雙方係約定由原告辦理貸款等語置辯。
二、兩造不爭執點：
（一）於八十五年十二月九日，被告丙○○、乙○○為承買人與出賣人即訴外人蔣雪菲就公正街房屋簽訂不動產買賣契約書，價金為一百三十六萬元，簽約當天即已給付訂金十萬元，並約定雙方同意自八十五年十二月十日交屋後，甲方（即被告）開始負擔尾款一百二十六萬元之貸款利息，利率以年利率百分之十點五核計，且甲方（即被告）貸款一百二十六萬元，由乙方（即蔣雪菲）指定代書向銀行承貸，如銀行貸款一百二十萬元差額部分，由 吳銘達 負責貸放，期間三年利率仍以百分之十點五核計，期間內甲方（即被告）得隨時清償本金，嗣由被告丙○○以公正街房屋供擔保設定抵押權，向土地銀行貸款五十六萬元，嗣後因被告丙○○自八十八年九月一日起即未繳納利息，尚欠本金五十三萬五千四百一十五元及利息、違約金，土地銀行於八十九年三月二十一日向本院聲請准予對公正街房屋為拍賣抵押物裁定，經本院核無不合而予准許，經過強制執行程序，因經特別拍賣無人應買，依法視為撤回而終結強制執行程序；另被告除向土地銀行貸款五十六萬元外，並向原告之法定代理人甲○借款七十萬元用以支付公正街房屋之價款，而被告繳款至八十八年九月三十日止即簽訂上開戶易契約前，共計支付本金及利息五十五萬三千二百二十六元，尚欠本金三十五萬四千元等情，此有該買賣契約書原本乙份、繳款紀錄（詳見本院第五十六頁至第五十七頁）、收據（詳見本院第五十八頁至六十五頁）、借據（詳見本院第九十七頁）等影本附卷可稽，且為兩造所不爭執，並經本院調閱本院八十九年執字第一二九二號民事執行卷宗查核屬實，是以，上開事實堪予認定為真實。
（二）於八十八年九月十日，被告丙○○為承買人與出賣人即原告就中央路房屋簽訂土地房屋買賣契約書，並指定登記人為被告乙○○，價金一百五十萬元，簽約當天由被告丙○○簽發面額十四萬元之本票交予原告，並註明貸辦理貸款後再補買賣款項，並於該契約第十五條特約事項約定，雙方同意甲方（即被告丙○○）提供公正街房屋及土地與中央路房屋戶易，買賣款項為一百三十六萬元，賣賣戶易款項貸雙方各自移轉標的物並於三十日內辦理貸款後互補部金額；乙方（即原告）同意稅單核發後，原被告丙○○與原告之公正街房屋貸款三十五萬元應予清償並作為原告應付之買賣款項，亦即兩造就公正街房屋及中央路房屋為互易之約定，而公正街房屋業於八十八年十月十六日移轉登記所有權予原告所指定之人即訴外人吳素芳，然中央路房屋現由被告占有中，但尚未辦理所有權移轉登記等情，並有該買賣契約書、建物登記謄本等在卷可證，且為兩造所不爭執，亦洵堪認定為真實。
三、兩造爭執點：原告主張解除買賣契約，依據民法第七百六十七條之規定，請求被告返還無權占有之系爭房屋等語，惟被告否認，並以：原告同意其先搬入等語置辯。是以，兩造爭執點在於原告主張解除契約是否合法？被告是否無權占有系爭房屋？析分述如下：
（一）原告主張解除買賣契約為不合法：
１、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。
２、經查，公正街房屋之原登記登記名義人為訴外人蔣雪菲，並約定由訴外人吳銘達負責貸放，見證人（仲介人）為銘星房屋之承辦人 王士邦 ，且該房屋位於所謂「銘星學園」內，該互易契約約定將公正街房屋移轉所有權登記予吳素芳等情，此有公正街房屋買賣契約原本、建物登記謄本、繳款紀錄、收據等在卷可證，而參諸本院職務上知悉，甲○為銘星企業相關公司之負責人，而吳銘達為甲○之子，蔣雪菲為吳銘達之妻子，吳素芳則為甲○之女，甲○將其所有相關不動產登記予其子女或子女之配偶名下，然仍由其負責處理相關事務，則揆諸前揭契約之相關約定，可知，公正街房屋雖登記為蔣雪菲所有，但實際所有權人仍為甲○或原告公司，故被告稱公正街房屋亦是原告售予被告乙節，洵堪認定為真實，而原告空言主張該公正街房屋之買賣契約與其無關云云，即不足採信。
３、又查，中央路房屋之買賣契約中約定，公正街之貸款三十五萬元，於稅單核發後，該貸款應予清償，作為被告應付之買賣款項，而被告業將公正街房屋之所有權移轉登記予原告所指定之人吳素芳，但土地銀行之貸款尚未清償，則依兩造互易契約之目的在於換屋，並補差價，以中央路房屋貸款之核撥作為應付價金之結算，而衡諸其經濟價值中央路房屋為一百五十萬元（自備款即簽約金十四萬元，貸款一百三十六萬元），公正街房屋為一百三十六萬元（自備款十萬元，銀行貸款五十六萬元，向原告借款七十萬元，尚欠三十五萬四千元），探求當事人之真意，是以中央路房屋向銀行貸款一百三十六萬元，用以清償中央路房屋之簽約金十萬元、公正街房屋銀行貸款五十六萬元、原告借款三十五萬四千元無訛。
４、然中央路房屋貸款乙事，雖約定由被告向銀行辦理，但因金融機關基於法令規定停辦或其他不可歸責於被告原因致不能貸款者，原告應給予被告於貸款核下日起五日內向原告繳清或補足，且特約事項中，買賣互易款項待雙方各自移轉標的物並於三十日內辦理貸款後互補金額等情，詳見該買賣契約第八條約定及特約事項第一項後段之約定。而依前所述，被告已依約將公正街房屋移轉所有權登記予原告所指定之人吳素芳，但原告迄今尚未將中央路房屋移轉所有權登記予被告，已如前述，則被告迄今未能向銀行辦理貸款，係不可歸責於被告之事由，揆諸前揭規定，原告既未履行契約義務，被告不負遲延給付責任，則原告依法不得解除契約，故該買賣契約仍屬有效存在。
（二）被告占有中央路房屋為有權占有：
１、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。再按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還，最高法院八十五年度台上字第三八九號判例可資參照。
２、承前所述，原告主張解除中央路買賣契約，因解除不合法，而該買賣契約既屬有效存在，被告基於買賣契約之法律關係占有系爭房屋，係屬有權占有，而原告辯稱係被告訛稱打掃為由搬遷進入云云，原告未能舉證以實其說，則揆諸前揭法條及判例意旨，原告本於買賣之法律關係交付中央路房屋予被告，難謂被告占有中央路房屋為無權占有。
四、從而，原告主張解除買賣契約，依據民法第七百六十七條之規定，請求被告返還中央路房屋，因原告未依約履行契約義務，其主張解除買賣契約不合法，而被告本於買賣契約之法律關係占有中央路房屋，係屬有權占有，故原告請求被告返還中央路房屋，為無理由，應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年八月五日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官陳心弘~B法官郝燮戈~B法官饒金鳳右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官吳金寶中華民國九十二年八月五日