臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度橋簡字第913號
原 告 石圓禪飲股份有限公司
法定代理人 楊紘璋
訴訟代理人 鄭瑞崙 律師
李幸倫 律師
複代理人 梁家惠 律師
被 告 王正堂
上列當事人間請求返還預付租金事件，本院於民國108年3月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬肆仟參佰肆拾肆元，及自民國一
○八年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬肆仟參佰肆拾肆元
元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國105年8月5日簽訂租賃契約，約定
由原告向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路○號1樓
房屋（下稱系爭房屋）經營原告之五甲自強門市，租賃期間
為自105年9月1日起至109年12月31日止，契約所載每月
租金為新臺幣（下同）72,000元，兩造另約定實付月租金為
63,425元（下稱系爭租約），原告並已於107年初開立支
票預付107年1月至同年6月份之租金共380,550元。惟因
系爭房屋自107年2月起發生漏水，原告請求被告修繕，被
告卻未予修繕，原告表明欲終止系爭租約，並於107年5月
11日將系爭房屋返還被告，被告亦於該日退還押租金
144,000元，然被告未修繕系爭房屋漏水，已違反系爭契約
第5條第2項約定，而損害原告權益，原告得終止系爭租約
，並依系爭租約第7條第4項請求因被告違約致原告提起本
件訴訟所支付之律師費40,000元，又被告拒絕返還原告已預
付107年5月12日起至107年6月30日止之租金104,344元
（計算式：63,425x20/31+63,425=104,344），共計
144,344元，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本
件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：原告無預警表示欲終止系爭租約，伊與原告之協
理訴外人 葉靝文 協調於107年5月11日返還系爭房屋並退押
租金，並於107年6月11日簽立終止租賃契約同意書（下稱
系爭同意書），約定租金算到107年6月底，原告說有漏水
但事實上並沒有到不能營運程度等語，資為抗辯，並聲明：
原告之訴駁回。
三、原告主張兩造成立系爭租約，系爭租約已提前於107年5月
11日終止，原告以支票預付之107年5、6月份租金已由被
告提示領取等事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、支
票影本及支票提示付款明細為證（見本院107年度司促字第
5942號卷《下稱司促卷》第6~9頁、本院卷第46~48頁），
復為被告所不爭執，堪信為真實。至被告抗辯系爭房屋漏水
未影響營運，原告依系爭同意書承諾其租金算至107年6月
底等情，則為原告所否認，並主張葉靝文無權代理原告承諾
被告租金算至107年6月底等語，則本件應審究者應為：（
一）原告主張被告有未修繕漏水之違約行為，是否有據？（
二）葉靝文是否有權代理原告承諾被告租金算至107年6月
底？
四、本院之判斷：
（一）原告主張被告有未修繕漏水之違約行為，應屬有據：
按凡因非可歸責於乙方（即原告）之事由，致房屋有毀損
時，甲方（即被告）應負責修繕。如修繕不能或修繕後不
合使用目的時，乙方得終止本租賃契約；任一方若有違約
情事，致損害他方權益時，願賠償他方之財物損失及支付
因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準
）或其他相關費用，系爭租約第5條第2項、第7條第4
項約定有明文。原告主張系爭房屋漏水，其員工欲修繕漏
水卻聯繫不到被告等事實，業據其提出五甲自強店風扇修
繕紀錄、漏水照片、Line對話紀錄為證（見本院卷第27~2
9頁），且原告五甲自強店店主任即證人 楊秝芸 亦於本院
審理中證稱：107年3月發現系爭房屋天花板風扇面板因
漏水壞掉，修了之後又壞，廚房天花板吸水後會掉下來，
有很多洞，並往前滲水到前臺，影響到店內裝潢及營運，
有通知被告修繕，員工告知伊被告有帶水電師傅來看，但
沒有做後續處理，未修好漏水，後來因漏水嚴重原告決定
不租了等語（見本院卷第70~71頁），堪認被告已知悉系
爭房屋有漏水情形，卻未履行其依系爭租約所應負擔之修
繕義務，自屬違反系爭租約第5條第2項之違約行為，造
成影響原告門市營運之損害，被告抗辯漏水並未影響原告
營運等語，要非可採，是原告自得終止系爭租約，並依同
契約第7條第4項約定，請求被告賠償因其違約不修繕漏
水致原告終止系爭租約所支出之律師費，而原告已因系爭
租約終止後返還預付租金事宜委任律師提起本件訴訟，支
出律師費60,000元，稅捐機關核定律師於高雄市代理民事
訴訟之收費標準則為每一程序40,000元等情，有原告提出
之稽徵機關核算106年度執行業務者收入標準、律師費收
款憑據為證（見本院卷第24、42頁），是原告依系爭租約
第7條第4項約定，請求被告賠償律師費40,000元，應屬
有據。
（二）葉靝文無權代理原告承諾被告租金算至107年6月底：
1.被告主張原告同意租金算至107年6月底乙情，業據其提
出被告及原告之協理葉靝文簽立之系爭同意書為證（見本
院卷第30頁），惟觀諸系爭同意書載有「房租計算至6月
底（代理人呈報公司）」等文字，可知葉靝文已載明此條
件仍須呈報原告決定是否核准，並未逕自承諾被告租金算
至107年6月底，又原告之總經理即證人 陳佩檥 於本院審
理中證稱：關於系爭租約終止事宜，是由營運部門主管回
報伊，伊跟原告董事長說明，最後由董事長決定，葉靝文
是負責去跟被告溝通的營運部門人員，當初簽立系爭租約
時負責的營運部同仁不是葉靝文，原告並未授權葉靝文承
諾被告租金算至6月底等語（見本院卷第68頁反面~第69
頁），由此可知，原告就系爭租約終止事宜之決策層級為
董事長，並非葉靝文可自行決定，縱認葉靝文有承諾被告
租金計算至107年6月底之意思，此部分亦屬無權代理而
對原告不生效力，而葉靝文復已於系爭同意書內載明其仍
須向上呈報公司，當初與被告簽立系爭租約之原告人員亦
非葉靝文，堪認原告亦無授權葉靝文為此承諾之外觀而成
立表見代理之情形，是以系爭同意書並不能證明葉靝文有
權代理原告承諾被告將租金計算至107年6月底，對原告
自不生拘束力，被告此部分主張洵屬無據。
2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民
法第179條定有明文。查被告因系爭租約，受領有原告預
付租金之利益，然被告有未修繕系爭房屋漏水之違約情形
，依系爭租約第5條第2項約定，原告得終止系爭租約等
情，業經本院認定如前，是本件並不適用系爭契約第6條
第4項原告提前遷離之賠償約定，而依原告所提系爭租約
末頁載有「107.5.11終止合約」等文字，並有被告及葉靝
文之簽名（見司促卷第9頁），堪認至遲於107年5月11
日原告終止系爭租約之意思表示已到達被告，則系爭租約
於107年5月11日經原告終止後，被告受領原告先前所預
付107年5月12日起至107年6月30日止之租金104,344
元，即因給付目的嗣後不存在，而屬無法律上之原因，構
成不當得利而應負返還責任，又原告並未同意被告租金算
至107年6月底一節，亦經本院認定如前，是原告主張被
告應返還此部分預付租金104,344元，亦屬有據。
五、綜上所述，原告主張被告應給付原告144,344元（計算式：
律師費40,000元+預付租金104,344元=144,344元），及自
追加訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日即108年2月20日起
（見本院卷第57頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息
，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
如預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年3月29日
橋頭簡易庭法官張立亭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官塗蕙如
中華民國108年3月29日