裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第2382號民事判決
裁判日期：民國104年11月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第2382號原告 王志宗 訴訟代理人 許泓琮 律師複代理人 楊淑華 律師被告 朱逢志 訴訟代理人 丁玉雯 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號○○樓之○房屋遷讓返還予原告，並自民國一百零三年八月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟伍佰零捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬柒仟柒佰元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾玖萬參仟壹佰元為原告預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○○段000地號土地（應有部分1萬分之97，下稱系爭系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號○樓之0建物（建號：同段0000建號，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）為伊所有，因伊平日居住臺南地區乃將系爭房屋交予胞姐即訴外人乙○○居住、使用，而被告則為乙○○之夫，兩造間並無租賃或借貸之關係存在。又乙○○前因被告經常施以家庭暴力，甚而於乙○○返家時將系爭房屋反鎖，乃搬離系爭房屋返回臺南娘家居住，伊因此於民國103年7月24日寄發存證信函，請被告於函到7日內自行遷出搬離系爭房屋，惟被告迄今仍拒不搬遷而繼續占用系爭房屋，則被告既無權占用系爭房屋，伊應得依民法第767條第1項其段請求被告將系爭房屋遷讓返還。又被告占用系爭房地期間，受有相當於租金之利益，致伊不能使用收益系爭房地而受有損害，伊應得請求被告返還該利益，而系爭房地位於高雄市○○區○○街上，鄰近國道一號九如交流道，往南、往西分別可接九如路、大順路，周邊有便利商店、郵局、加油站、大型連鎖文具行、高雄應用科技大學、樹德高級家事商業職業學校、育英醫護管理專校、正興國小、陽明國小、民族國中、國立科技工藝博物館，交通便利且商業活動鼎盛，就學環境完善，是系爭房地之租金應以申報地價、房屋課稅現值年息10%計算，則被告占用系爭土地所受之利益應為每月新臺幣（下同）8,769元，是伊應得依不當得利之法律關係請求被告自103年8月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付8,769元，為此爰依民法第767條及不當得利之法律關係提起本訴等語。並聲明：
㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應自103年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,769元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地為伊與配偶乙○○於84年間共同購買，登記於乙○○名下，惟乙○○於94年間積欠高達1,000萬元債務，伊與乙○○擔心系爭房地遭拍賣，乃向訴外人丁○○借款還清新光人壽保險股份有限公司（下稱新光人壽）貸款，並設定抵押權予丁○○，嗣系爭房屋因乙○○卡債遭查封拍賣，伊與乙○○乃再向丁○○借款充當保證金，以原告名義標得系爭房地，其後並向板信商業銀行（下稱板信銀行）貸款給付拍定價金，伊還找胞妹即訴外人丙○○擔任板信銀行貸款之連帶保證人，並於 伊子 即訴外人朱○○服完兵役後，欲移轉登記予朱○○，惟遭朱○○多次拒絕，此足認系爭房地並非原告所有，而係伊與乙○○借名登記於原告名下，原告請求伊遷讓系爭房屋並無理由，倘認系爭房地為乙○○一人所有，伊與乙○○在婚姻關係存續中乃具同居義務，又縱認系爭房地為原告所有，原告從未針對乙○○解除占有，乙○○一家人含被告仍實際居住或使用系爭房地，並非無權占有。況且伊僅使用系爭房地一隅，其他部分均為伊配偶及子女家當，伊配偶及子女仍不時返家，是原告向伊請求占用系爭房地全部之不當得利，亦無理由，且被告請求之相當於租金之不當利得係以土地法所定最高租金數額計算，實已過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠系爭房地乃於98年10月19日經本院拍賣而由原告得標，並於98年11月18日辦畢所有權移轉登記。
㈡原告於98年10月21日因標購系爭房地，向板信銀行前鎮分行
申請法拍代墊款，經該行於98年10月26日先以無擔保放款名義貸放251萬元，當時以被告之妹丙○○為連帶保證人，嗣於98年12月8日改貸20年期擔保放款貸放250萬元，並改以原告之母王賴○○為連帶保證人。
㈢原告為被告配偶乙○○之胞弟。
㈣系爭房地乃供居住之用，被告現有占有使用系爭房地。
㈤原告於103年7月24日以存證信函通知被告應於文到7日內遷出系爭房屋，被告於同日收受。
㈥系爭房屋之課稅現值為89萬3,100元，系爭土地面積1,440平方公尺，申報地價每平方公尺1萬1,398元。
四、本件之爭點㈠系爭房地是否為被告與訴外人乙○○借用原告名義標得而借
名登記於原告名下？原告是否為系爭房地之所有權人，而得依民法第767條第1項前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋？㈡原告得否依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金
利益之不當利得？被告占有使用系爭房地空間為何？原告得請求之不當利得金額為何？
五、得心證之理由㈠系爭房地是否為被告與訴外人乙○○借用原告名義標得而借
名登記於原告名下？原告是否為系爭房地之所有權人，而得依民法第767條第1項前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用，最高法院100年度台上字第387號裁判要旨可供參照。經查：
⒈系爭房地乃於98年10月19日經本院拍賣而由原告得標，並於
98年11月18日辦畢所有權移轉登記，是系爭房地乃係登記為原告所有，依上開說明，被告否認此登記內容而抗辯系爭房地乃係其與乙○○共有或乙○○所有，自應負舉證之責，先予敘明。
⒉被告固抗辯系爭房地原為伊與乙○○共同購買，伊與乙○○
因乙○○之負債而擔憂系爭房地遭拍賣，乃向丁○○借款還清新光人壽貸款，並設定抵押權予丁○○，再於系爭房地因遭查封拍賣時，向丁○○借款供作保證金並借用原告名義標回系爭房地，系爭房地並非原告所有云云。惟系爭房地原登記為乙○○所有，當時曾經設定擔保債權總額250萬元之抵押權予丁○○，並於97年9月1日登記完畢，嗣系爭房地經乙○○之債權人聲請本院強制執行時，乃由林○○代理原告投標等情，固有系爭房屋異動索引（見本院高雄簡易庭卷第34至35頁）、拍賣不動產筆錄（見本院卷㈠第103頁）在卷可參，並經本院調閱本院98年度司執字第43843號卷宗核閱屬實，然證人丁○○到庭乃係證稱乙○○曾向伊借款250萬元，除部分金額係交付現金外，餘均以匯款為之，因此設定抵押權作為擔保，又乙○○當時設定抵押權與系爭房屋之拍定無關，乙○○有帶原告去找伊，要求伊幫忙標下系爭房地，稱原告要標起來給乙○○居住，當天可能伊沒有空，因此找伊配偶林○○代標等語（見本院卷㈠第118至121頁），且提出其於97年9月1日分別匯款100萬4,946元、4萬5,
000至新光人壽、乙○○台新銀行七賢分行帳戶、於97年9月4日匯款141萬1,934元至乙○○新光銀行七賢分行帳戶之國泰世華商業銀行匯出匯款回條附卷為證（見本院卷㈠第
136至137頁），又被告就上開匯入新光人壽之金額乃係清償乙○○就系爭房屋之房屋貸款乙節並不爭執，則衡情證人丁○○匯款予乙○○之金額為246萬1,880元，與乙○○設定予證人丁○○抵押權所擔保之債權金額約略相同，足認證人丁○○之證述尚非無憑，而被告就其上開所辯又無其他舉證以實其說，其上開抗辯即難採信。
⒊至被告另抗辯乙○○向丁○○借款月息七厘，另加每月2%違
約金，總計每年利息為32.4%，數倍於房屋貸款，乙○○若非為以前述之方式保全系爭房地，豈會高利借款清償房貸，而丁○○於向乙○○長期催款無著後，仍好心無償代標，足見其上開所辯屬實云云。惟證人丁○○到庭證稱伊本與乙○○相約1個月後還款等語（見本院卷㈠第118頁反面），而乙○○設定抵押權予丁○○時登記之清償日亦為97年10月1日，亦經本院調閱本院98年度司執字第43843號卷宗核閱屬實，則以乙○○與丁○○原約定之借款期間僅為1個月，且所借金額高於新光人壽房貸餘額甚多，乙○○因需金孔亟，且原預定借款期間不長、利息損失不多等多方考量，而同意將系爭房地原抵押權塗銷，改向丁○○借貸，以貸得更高金額，亦非無可能，且丁○○嗣固遭乙○○拖欠債務甚久，然為求拍賣順利而早日取回借款，同意以其專業代乙○○之胞弟即原告投標系爭房地，亦無悖於常情，是被上開抗辯仍非可採。
⒋被告復抗辯如系爭房地當時非伊與乙○○借用原告名義標得
，伊之胞妹丙○○即不會於原告向板信銀行前鎮分行申請法拍代墊款時，同意擔任連帶保證人，伊亦不會於該借款申請書上被填載為聯絡人云云。惟原告於98年10月21日因標購系爭房地，向板信銀行前鎮分行申請法拍代墊款，經該行於98年10月26日先以無擔保放款名義貸放251萬元，當時以被告之妹丙○○為連帶保證人，嗣於98年12月8日改貸20年期擔保放款貸放250萬元，並改以原告之母王賴○○為連帶保證人等節，已如前述，則丙○○不過於初期短暫為原告之連帶保證人，而以原告投標系爭房地之目的乃係為供乙○○一家居住，丙○○為乙○○配偶即被告之胞妹，短暫協助以求貸得款項，並將實際上欲居住其中之被告填載為聯絡人，尚與常情無悖，況嗣改貸20年擔保放款250萬元後，即已改由原告之母擔任連帶保證人，實際上長期為標得系爭房地而負擔保責任者並非被告之胞妹，且事實上於借款申請書上記載為聯絡人並無何實質負擔，是應難以此遽認原告僅為出名登記者。再佐諸原告向板信銀行貸款時乃係設定最高限額抵押權予板信銀行，該抵押權擔保債權總金額308萬元，擔保債權種類及範圍為原告對板信銀行現在（包含過去所負現在尚未清償）及將來在該抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、透支、貼現、墊款、票據、保證、信用卡契約，此有板信商業銀行前鎮分行104年1月7日板信前鎮字第0000000000號函及函附他項權利證明書附卷可參（見本院卷㈠第12至13頁），則除上開250萬元之貸款外，原告於設定抵押權之前或之後對板信銀行所負之借款等債務，亦將為系爭抵押權所擔保，衡情若原告僅為借名登記人，實際所有權人為免系爭房地有因原告債務而遭拍賣之風險，僅需設定普通抵押權予板信銀行即可，然原告竟得以設定最高限額抵押權，甚且設定擔保之債權金額高於為支付拍定價額向板信貸款之金額，益徵被告以前詞抗辯原告非系爭房地所有人云云尚非可採。
⒌至證人丙○○固到庭證稱被告與其配偶乙○○在系爭房地遭
拍賣時，曾拜託伊出借名義投標，但伊怕麻煩，雖被告夫婦表示伊只要出名字即可，其餘代書會處理，伊仍不同意，嗣被告夫婦稱要找原告標下系爭房地，因胞兄即被告全家都住在系爭房地內，不為保證人實在說不過去，因此擔任原告貸款之連帶保證人，且乙○○曾稱要將系爭房地過戶予被告之大兒子等語（見本院卷㈠第48頁），並出具證明書表示系爭房地為被告及乙○○所有，因乙○○具債務問題導致該房地遭拍賣，被告及乙○○乃借用原告之名買回，因此向銀行借貸時才由其出面擔任連帶保證人等語（見本院高雄簡易庭卷第39頁），惟衡以證人丙○○若擔任出名者，以被告夫婦承諾一切事物均委由代書為之，其不但登記為系爭房地之所有人，具有保障，又無庸負擔投標等雜務，而出任無擔保貸款之連帶保證人則無此保障，其竟捨出借名義不為而同意擔任連帶保證人，即與常情有違，復證稱其對於所擔保之債務由無擔保改為有擔保、嗣改由原告之母擔任連帶保證人、貸款金額、何時還款及還款情形等均不知情等語（見本院卷㈡第43頁反面），衡情連帶保證人乃係債權人未獲債務人清償時之求償對象，證人丙○○於被告夫婦經濟情況不佳而招致居住之系爭房地為法院拍賣之際，竟於同意擔任連帶保證人前對於貸款金額未詳為瞭解，又同意後對於清償情況及後續情形均未予以注意，亦有悖於常情，則以證人丙○○為被告之胞妹，與被告係屬至親，本恐有偏頗之虞，其證述內容又有前述多次與常情不合之處，自難採信。
⒍被告另抗辯被告夫婦於被告之長子服完兵役後，一直打算要
將系爭房地改登記為其長子所有，而遭長子拒絕，若非系爭房地為被告夫婦所有，何以有此情況云云。惟被告之子與被告於103年11月18日電話通話中固對於被告稱：「要跟你說這間房子那時候要登記給你…你不要…阿現在是真的不要還是怎樣…」時，未為異議，而係表示「問題是說…我是真的不要阿」，並提及「因為媽媽自己也講說她想要賣」、「這個是她的東西…那她的就是她的」、「當然是不希望她賣掉阿，賣掉一定是拿去亂花阿」等語，惟其亦在被告稱：「媽媽說那是舅舅的耶，甲○○的耶」時，回應「對阿」，有通話譯文及錄音光碟各1份附卷可參（見本院卷㈡第154至15
5頁），則觀諸被告之子於該段對話中所述前後不一，實難分辨其何句所述係屬真實，此外被告就其抗辯其與乙○○曾欲將系爭房地登記予其等之長子，且具有此權利乙節，並無其他舉證以實其說，是其上開抗辯尚非可採。
⒎被告又抗辯乙○○於臺灣高雄少年及家事法院103年度家護
字第931號以書狀主張系爭房地為其所有，房貸為其繳納，，且系爭房地之房屋稅、地價稅、管理費均由被告負擔，足見系爭房地確為其與乙○○所有云云，惟縱係乙○○本人向原告主張借名登記，仍須舉證證明借名登記契約之存在，尚難據乙○○於其他案件就系爭房地所有權片面主張，即認定系爭房地非原告所有。又原告取得系爭房地所有權後，系爭房地乃係供被告一家居住，此為兩造所不爭執，則衡情該房地既供被告一家人使用，由其等負擔該房地之房屋稅、地價稅及管理費，尚與常情無悖，是縱該等費用均由被告支出，亦難遽認系爭房地非原告所有，且被告就其抗辯前述板信銀行之貸款乃係其與配偶共同繳付乙節，並未舉證以實其說，自難認其上開辯稱可為採信。至被告另抗辯乙○○於伊訴請離婚案件民事準備狀承認伊有繳納房貸160萬元之事實，可徵系爭房地為被告與乙○○共同購買云云，惟觀諸該民事準備狀全文所載，乙○○乃係指被告於92至93年間拿出160多萬元繳納房貸等情，有該民事準備狀在卷可按（見本院卷㈡第56至59頁），則此顯係指原告經拍賣取得系爭房地前之事，尚難據此認系爭房地為被告與乙○○共同購買，況乙○○於同份書狀中載明：「且因當時兩造居住之房子，乃被告（即乙○○）弟弟之房子，而原告（即被告）卻賴著不走」、「該房子確實是由訴外人甲○○出資標回」等語（見本院卷㈡第57頁、第58頁），益徵被告上開抗辯亦非可採。
⒏被告另抗辯原告並未解除乙○○之占有，系爭房地仍由伊一
家人含乙○○占有、使用中，伊本於與乙○○間夫妻同居義務居住於系爭房地中，並非無權占有云云，惟乙○○於103年9月30日曾傳內容為：「賴著不搬待在家有什麼意思有志氣的人早就搬走這已不是你家庭」之簡訊予被告，有被告提出之簡訊照片在卷可按（見本院卷㈠第84頁），且為兩造所不爭執，則依此簡訊足認乙○○已無與被告同居之意願，且要求被告遷出系爭房地，則被告仍居住系爭房地之中，顯係自行對於系爭房地於事實上為管領，而非受乙○○之指示而對於系爭房地有管領之力者，難認係屬乙○○之占有輔助人，是其以乙○○就系爭房地為有權占有，而辯稱自己基於同居義務並非無權占有系爭房地云云尚非可採。
⒐綜上所述，被告未能證明系爭房地並非如登記內容所示，而
為其與乙○○共有或乙○○所有，自應認系爭房地為原告所有，又被告占有系爭房地並無占有權源，是原告自得本於所有權請求其遷讓系爭房屋。至原告固聲請向新光人壽調閱乙○○於84至98年間就系爭房貸房貸繳款紀錄，以證明系爭房地為被告與乙○○共同購買；向台新銀行七賢分行、新光銀行七賢分行調閱乙○○於該二分行97年間交易往來明細，以證明證人丁○○款項匯入後即由乙○○提領現金歸還，惟系爭房地拍賣前房貸係何人繳納或所有權人為何人，尚與系爭房地於拍賣後為何人所有無涉，且證人丁○○之匯款匯入乙○○帳戶後縱便旋遭提領，亦難認即係用以歸還證人丁○○，是本院自無必要調查上開證據。另被告既先無法舉證證明系爭房地之所有權人與登記不符，本院自無必要命業經提出土地登記資料為證之原告提出支付拍賣價金來源之證明，或依職權訊問原告，附此敘明。
㈡原告得否依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金
利益之不當利得？被告占有使用系爭房地空間為何？原告得請求之不當利得金額為何？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號著有判例可供參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。經查：
⒈被告無權占用系爭房地已如前述，則被告既無權占用原告所
有之系爭房地，其因此自可能獲得相當於租金之利益甚明。又被告雖辯稱伊僅占有系爭房屋之一小房間，僅需負擔占用該空間之不當利得云云，惟被告自陳其兒子二人均在臺北工作，未居住家中，僅於長假返回家中，一年約2、3次（見本院卷㈡第22頁），衡情其子回家頻率與時機，應僅係探訪父母之性質，此即難認被告之子二人仍居住、占有系爭房地，且系爭房地係一完整住居單位，其內各空間相通並無獨立門戶，故建物空間係由住居者共享，就自然概念上不可能區分住居者使用之空間，且縱被告休息之處僅有系爭房屋之一房間，其生活作息難免會使用客廳、廚房、餐廳、玄關等，又若非得被告同意開門，外人均無法進入，被告所辯有違經驗論理法則，而非可採，此自難謂被告無權占有空間僅一小房間。然乙○○於103年9月29日、103年10月2日既分別傳送內容為：「不要臉的男人拿我的牙膏在洗和男（應為「拿」之誤載）我的草席在睡」、「兒子房間我可以自由進出有總（應為「種」之誤載）東西不要放那邊」、「不要臉的人那（應為「拿」之誤載）我的新的咖啡杯用不要在裝還不出去」等語，有簡訊照片在卷可按（見本院卷㈠第83至84頁），則依其內容，乙○○顯仍進出系爭房地，且就系爭房地非無事實上管領力，且原告就其主張原與被告共同占用系爭房地之乙○○業已遷出，系爭房地僅餘被告一人占用，而受有一人占用系爭房地之不當利得乙節並未舉證以實其說，是應認系爭房地並非被告一人使用，而係被告與乙○○2人共同使用，參諸現今社會房屋分租亦為社會中所常見，是被告既與乙○○共同使用系爭房地，則其所應負擔之相當於租金之不當利得，亦應為2分之1，是原告主張被告應負擔全部之不當利得云云，亦非可採。
⒉系爭房地位於高雄市○○區○○街上，鄰近國道一號九如交
流道，且在九如路、大順路等主要道路附近，周邊有便利商店、郵局、加油站、國立高雄應用科技大學、正興國小、樹德高級家事商業職業學校、民族國中、國立科學工藝博物館、育英護理管理學校，有網路地圖、照片在卷可按（見本院卷㈡第15至18頁、第25至38頁），交通便利，且生活機能健全，是本院審酌系爭房地所在之位置、交通狀況、工商繁榮程度等情，認原告所主張占用系爭房地所獲得相當於租金之不當得利，以系爭房屋之申報總價額年息8%計算為適當。又系爭房屋之課稅現值為89萬3,100元，系爭土地面積1,440平方公尺，申報地價每平方公尺1萬1,398元，業如前述，是被告每月所應返還之相當於租金之利益應為3,508元（計算式：〈1440×97÷10000×11398＋893100〉×8%÷12÷
2＝3508，小數點以下四捨五入）。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自103年8月
1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3,508元，為有理由，應予准許。至其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國104年11月17日
民事第三庭法官楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月17日
書記官陳鈺甯