臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第80號
原 告 楊裕明
訴訟代理人 林聖彬 律師
被 告 群享不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 余振銘
訴訟代理人 葉茂 和
吳彩燕
白宗益
上列當事人間請求返還服務費事件，本院於民國102年7月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬貳仟元，及自民國一百零一年十
月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元，其中新臺幣肆仟柒佰叁拾元由
被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣肆拾叁萬貳仟
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
壹、程序部分：
一、按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結
前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第183條定有明文。所
謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中，
當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判，
非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言，例
如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人偽
證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之，最高法院79年
台抗字第218號判例可供參照。查被告以訴外人 陳威瀚 原為
被告所屬之經紀人員，其是否向原告收取服務報酬新臺幣（
下同）432,000元，涉嫌業務侵占、背信等犯罪，現由臺灣
士林地方法院檢察署檢察官偵查中，該偵查結果足以影響本
件民事訴訟之裁判，請求依民事訴訟法第183條之規定裁定
停止訴訟程序等語。惟被告主張陳威瀚涉嫌之業務侵占、背
信等犯罪，顯係本件民事訴訟繫屬前發生之情事，非民事訴
訟繫屬中涉有犯罪嫌疑，核依上開說明，本件即無民事訴訟
法第183條規定適用之餘地，被告依上開條文規定聲請停止
訴訟程序，於法不合。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告
同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本
案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255
條第1項第1款、第2項分別定有明文。本件原告原起訴請
求被告返還仲介服務費432,000元，嗣於本院審理中，具狀
追加請求被告給付返還定金差額11,310元，被告對此並無異
議，而為本案之言詞辯論（見本院民國102年6月27日言詞
辯論筆錄），依上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、原告於100年8、9月間與被告簽訂契約，委託被告為原告
以1,500萬元之價格，購買門牌號碼為臺北市○○區○○路
0段000巷00弄0號10樓之1之房屋暨所坐落之土地持分及
地下停車位1個（下稱系爭標的），被告並指派陳威瀚（現
已離職）為原告處理上開相關事宜。陳威瀚於上開契約成立
之1星期後，對原告表示其已與訴外人即系爭標的之賣方吳
佳蓁談妥，原告得以1,440萬元之價額購買系爭標的，但吳
佳蓁擁有系爭標的之時間未滿2年，若於2年內將系爭標的
售予他人，將會被課予百分之10之奢侈稅， 吳佳蓁 希望待其
系爭標的登記滿2年後，再與原告簽訂買賣契約。
㈡、吳佳蓁擁有系爭標的時間滿2年後，原告與吳佳蓁即於101
年2月9日就系爭標的以1,440萬元之價額，簽訂買賣契約
，原告並於簽約當日簽發144萬元之支票予被告，用以支付
頭期款，並由被告存入其所開立之「中信房屋房屋交易安全
專戶」。然因原告有貸款考量，故原告除與被告就簽訂之購
屋承諾書中，為手寫之特別約定：「買方若銀行貸款成數若
低於六成，雙方無條件解約，所付價金無息返還。」並與吳
佳蓁於簽訂之不動產買賣契約書中特別約定：「雙方同意，
買方於後來向金融機構貸款之成數不足六成，則買方所付價
款無息退還給買方。」
㈢、嗣陳威瀚向原告表示，當初原告出價1,500萬元委託被告辦
理上開事務，但因被告向吳佳蓁談得1,440萬元之價額，使
原告因此少付60萬元，希望將原告原應給付被告之仲介服務
費由交易價額之百分之2調高至百分之3。原告考量仲介服
務費經變動後，僅增加144,000元，即便原告與吳佳蓁間之
買賣契約是否可順利履行仍未可知，原告仍同意給付以交易
價額之百分之3計算之仲介服務費。原告與吳佳蓁簽訂買賣
契約1個月後，即於原告所在之臺北市○○區○○○路○段
○○號處，以現金交付陳威瀚仲介服務費432,000元，陳威
瀚則當場開立「服務費簽收單」予原告。
㈣、兩造於原告簽訂買賣契約後，經半年努力尋覓可就系爭標的
讓原告貸款達六成之金融機構未果，原告與吳佳蓁間之買賣
契約訂定之前述條件即成就，被告實無受領本件相關費用之
法律上原因。原告據此請求被告返還業已給付之頭期款1,44
0,000元、仲介服務費432,000元，共計1,872,000元。詎
被告就頭期款部分僅退還1,428,690元，尚欠差額11,310元
；就仲介服務費部分，則以不知此情、陳威瀚未將款項交付
被告、陳威瀚開立之簽收單非被告之制式簽收單等理由拒絕
返還，爰依民法第179條之法律關係提起本訴。
㈤、對被告抗辯之陳述：
１、陳威瀚既為被告之員工，並由被告指派其處理本件仲介事務
，被告自應就陳威瀚之行為承擔法律效果。
２、被告未向出賣人吳佳蓁收取服務費，可以支持原告主張本件
買賣契約不成立且不收服務費之事實。
３、依原告與被告簽訂之購屋承諾書中，手寫之特別約定：「買
方若銀行貸款成數若低於六成，雙方無條件解約，所付價金
無息返還。」而該購屋承諾書之上方簽名欄是原告，下欄為
被告，可知上開特別規定係兩造達成之合意。
４、系爭標的買賣頭期款1,440,000元，收取及退款均為被告所
為，被告且曾表示所扣除者係代書費用，亦於其民事答辯狀
（四）第2頁第2點第5行提到中信房屋交易安全專戶，可
以在這個專戶存取款的只有被告，他人無法存取該帳戶的金
錢，證明扣除是被告所為。
㈥、原告聲明：①被告應給付原告443,000元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。②
訴訟費用由被告負擔。③原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、被告否認有收取原告給付之服務報酬：
１、原告是否將仲介服務費以現金432,000元交付陳威瀚，被告
有所懷疑，且原告簽署之購屋承諾書載明買賣成交後，原告
應支付成交總價百分之2之服務報酬，其於尚未確定能否貸
款達約定成數前，即以「現金」支付高達「成交總價百分之
3（超出原約定數額百分之50）」之服務報酬，與一般交易
常情不符。
２、原告所提陳威瀚署名之服務費簽收單，與被告平時公司內部
使用之格式完全不符，而被告使用之服務費確認單，除一式
二份分別由客戶及被告收執外，其上要有被告店章及財務、
秘書之簽章，然上開服務費簽收單僅有陳威瀚簽名。實則，
陳威瀚於99年任職於被告，即依規定使用服務費確認單向客
戶收取服務報酬，怎可能不知被告內部規定？原告徒以該服
務費簽收單證明業已支付仲介服務費，並由陳威瀚收取，被
告完全否認。
㈡、縱使被告已收受原告之服務報酬，被告收受該服務報酬亦符
合契約及民法規定：
１、被告否認曾向原告或吳佳蓁表示買賣如果事後解約，則不收
取服務費等語，而被告是否向吳佳蓁提出給付請求，與兩造
間之服務報酬關係，分屬二事，是原告主張被告「目前」未
向吳佳蓁收取居間仲介服務報酬，亦不得對之請求給付，實
屬無據。
２、原告提出之購屋承諾書係原告委託被告依吳佳蓁提出之條件
承買之承諾，非原告與被告間之約定，原告依該條款向被告
請求，即無理由。又該購屋承諾書有關買賣之約款，其後由
不動產買賣契約書取代，則依原告與吳佳蓁簽訂之不動產買
賣契約書第16條第2項約定：「雙方同意買方向金融機構貸
款不足六成，所付價款無息退還買方，履約手續費雙方各半
數負擔。」僅係吳佳蓁同意買賣價金得因原告主張而取回，
雙方並無針對買賣契約是否如期解除有如同購屋承諾書的解
釋，尚非因此使原告取得契約解除權。原告與吳佳蓁嗣後解
除買賣契約，係屬買賣雙方合意解除買賣契約。
３、依民法第565條、第568條規定，被告既已居間仲介原告與
吳佳蓁簽訂不動產買賣契約書，被告收受居間服務報酬自屬
有據。至於原告與吳佳蓁於買賣契約中約定貸款成數，為其
等個別之協議，與被告得依購屋承諾書及民法之規定收取服
務報酬，亦屬二事，被告對原告與吳佳蓁之協議無置喙之餘
地，原告以買賣契約業已解約為由，主張被告應返還其已支
付之服務報酬，毫無依據。
㈢、原告所稱短收11,310元之頭期款部分，並非被告扣取：
１、依原告與吳佳蓁簽訂之房屋交易安全契約書第貳條第1項約
定，原告應依不動產買賣契約書之約定按時將各期價款存入
中信房屋仲介股份有限公司於中國信託商業銀行永吉分行開
立之「中信房屋房屋交易安全專戶」內，被告並未經手原告
支付之任何款項，為何有原告所稱之11,310元差額，非被告
所能知悉。
２、原告與吳佳蓁曾提出解約協議書予中信房屋仲介股份有限公
司，依其意旨，原告同意該專戶退款1,428,720元，並指名
受款帳號，於扣除匯費30元後，餘額為1,428,690元，與原
告所述之實領金額相符，原告此部分主張即無理由。
㈣、被告聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如
受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項：
㈠、原告於100年8、9月間委託被告為原告以1,500萬元之價
格，購買系爭標的，被告將上開事務交予是時任職之員工陳
威瀚處理。
㈡、原告因欲購買系爭標的，曾於100年9月5日簽署購屋承諾
書，該承諾書於第16條下方，定有手寫之特別約款：「買方
若銀行貸款成數若低於六成，雙方無條件解約，所付價款無
息返還。」原告於該承諾書「承諾書人（即買方）」欄位內
簽名、蓋指印；被告則於「受託人」欄內蓋用公司與負責人
印章。另該承諾書下方「定金收訖簽認」欄，則由吳佳蓁署
名其上。
㈢、原告與吳佳蓁於101年2月9日就系爭標的以1,440萬元之
價額，簽訂買賣契約。其等簽訂之不動產買賣契約書第16條
第2項定有：「雙方同意買方向金融機構貸款不足六成，所
付價款無息退還買方，履約手續費雙方各半數負擔。」之條
件。
㈣、原告於101年2月9日簽發144萬元支票，用以支付頭期款
，該款項並存入「中信房屋房屋交易安全專戶」內，嗣原告
未尋得可供原告貸款達6成之金融機構，原告依其與吳佳蓁
簽訂之不動產買賣契約書中之上開約定條款，要求退還其支
出之頭期款，惟僅退回其中1,428,690元，與原支出之頭期
款差額11,310元。
四、得心證之理由：
原告主張被告應返還原告業已給付之頭期款差額及仲介服務
費計443,000元等情，固提出附停止條件定金委託書、房屋
交易安全契約書、不動產買賣契約書、服務費簽收單、購屋
承諾書、原告之帳戶存摺明細畫面等件為證，然為被告否認
，並以上開情詞置辯，則本件爭點厥為：①原告是否已交付
仲介服務費432,000元予被告？②如原告業已交付仲介服務
費，原告請求被告返還該款項有無理由？③原告請求被告返
還前開之頭期款差額11,310元，有無理由？茲分述如下：
㈠、原告是否已交付仲介服務費432,000元予被告？
１、原告委請被告購買系爭標的後，被告將受託事務交予是時任
職之員工陳威瀚處理等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。
又原告主張被告指派處理上開事務之陳威瀚於原告與吳佳蓁
簽約後，以其居間談妥原告得以1,440萬元之低價購買系爭
標的為由，要求將仲介服務費由交易價額之百分之2調高至
百分之3，經原告應允，並將款項432,000元交予陳威瀚收
執等情，業據提出服務費簽收單為證，且經證人陳威瀚於本
院審理時證稱：我於99年至101年1月間在被告處任職業務
，處理不動產買賣及租賃工作，原告係透過被告委託買房子
，由我當原告的經紀人，我代表原告跟屋主談價錢，因屋主
有奢侈稅問題，因此簽了預定買賣契約及正式買賣契約各1
份，都是公司的版本。被告處理系爭標的應向原告收取之服
務費係以交易總價百分之3計算，是被告的股東白先生要我
去收的，服務費要收多少都是由公司決定，我於101年2月
9日原告簽完預定買賣契約後，就向原告收取服務費432,00
0元，並簽發服務費確認單交予原告收受等語明確（見本院
102年4月11日言詞辯論筆錄），參酌被告之負責人余振銘
前以陳威瀚向原告收取上開服務費後，未將款項繳回公司為
由，對陳威瀚提出業務侵占、背信之刑事告訴之事實，業經
本院調取臺灣士林地方法院檢察署101年度偵字第8326號偵
查卷宗核閱無訛，被告應亦已確認證人陳威瀚曾向原告收取
上開款項之情，堪認原告此部分主張，應為事實，堪以採信
。
２、按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而
向其代理人為之者，準用之。」、「代理權之限制及撤回，
不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者
，不在此限。」民法第103條及第107條分別定有明文。查
陳威瀚於案發當時為被告之業務，負責處理不動產買賣等業
務，並經指派辦理系爭標的買賣事宜，業經證人陳威瀚供明
在卷，被告對此並無意見，堪信為真實，足認陳威瀚於案發
當時係經被告授權處理系爭標的買賣事宜無誤。又觀諸被告
於上開刑事案件偵查中提出之公司規章中「貳、各級業務人
員業績分配制度及發放辦法」第三點記載：「業務同仁所收
取之服務報酬，不論現金或支票，均須第一時間交付店長。
」等語（見臺灣士林地方法院檢察署101年度偵字第8326號
偵查卷第143頁），則陳威瀚代理被告處理系爭標的事宜，
自包括收取服務報酬之權限，揆諸上開規定，陳威瀚因處理
系爭標的買賣事宜，向原告收受之上開服務費，應直接對被
告本人發生效力，是被告否認有收取原告給付之服務報酬云
云，洵無理由。至被告抗辯原告提出由陳威瀚出具之服務費
簽收單與被告內部使用之格式不符等情，容為被告內部管制
之問題，外人難以知悉，且上開格式之差異既不涉及代理權
之限制，亦無礙被告代理權之授與，則上開服務費簽收單與
被告內部使用之格式不符之情，無足為有利於被告之認定。
㈡、如原告業已交付仲介服務費，原告請求被告返還該款項有無
理由？
１、原告主張其所簽署之購屋承諾書係兩造間之契約，業據提出
購屋承諾書為證，然為被告否認，主張購屋承諾書係原告與
吳佳蓁間之契約，其後由該2人訂立之不動產買賣契約書取
代等語。惟觀諸該購屋承諾書記載：①前言：「買方楊裕明
為購買下列標示之不動產，特委託受託人居間向賣方傳達購
屋承諾」②第貳條第四項:「為求購屋順利，買方之定金授
權受託人代理支付予賣方，並得同時擔任賣方收受定金之代
理人。」、第五項：「買方如須申辦貸款…與受託人無涉。
」、第六項：「有關本買賣標的物增建部分之權利義務…買
方不得向賣方及受託人主張疵擔保或損害賠償。」、第八項
：「買方簽認本承諾書後，因可歸責於買方之事由…買方仍
應支付以承購總價百分之二計算之服務報酬。」、第九項：
「買、賣雙方簽訂買賣契約之地點，應於受託人指定之處所
為之…。」、第十一項：「（一）．．．買方同意將個人資
料…提供予受託人…。（二）買方同意在保障房屋交易安全
之必要範圍內，受託人…得向政府機關…。（三）…受託人
得將本不動產相關資訊提供予…。」、第十四項：「買方之
通訊地址，以本承諾書所記載為準，如有變更時，買方應即
以書面通知受託人…。」③第參條、服務報酬：「買方同意
至遲於簽訂不動產買賣契約書時，以現金一次支付相當於成
交總價百分之二之服務報酬予受託人。」等語。參酌該承諾
書立承諾書人（即買方）欄內由原告簽名、蓋指印，被告則
於「受託人」欄內蓋用公司與負責人印章及承諾書末尾註記
：【一式二聯：第一聯收託人留存（白）第二聯立書人收執
（黃）】等事實，足見簽署上開購屋承諾書之當事人為原告
及被告，並由兩造各自收執1份留存，承諾書之條款且多與
兩造權益相關，更明定服務報酬收取之條件，堪認該購屋承
諾書係規範兩造權義關係之契約無誤。至上開承諾書條款中
或提及「賣方」之字眼，「賣方」吳佳蓁且於該承諾書第貳
條、承購條件第三項：「買賣雙方應在簽訂本承諾書完成不
動產買賣契約書之簽訂。」後方接續手寫「約定於101年元
月27日14:00」之文字處及承諾書「定金收訖簽認」欄內簽
名，然吳佳蓁之上開簽名，應僅足為吳佳蓁於該承諾書中另
為收訖定金及與原告約定不動產買賣契約書簽訂時間之認定
，而該承諾書提及賣方權益部分，則為該承諾書附載關於賣
方權益之事項，無足影響購買承諾書係規範兩造權義契約之
事實，是被告主張其非上開承諾書之契約當事人，無足採信
。
２、按當事人意思表示相合致者，契約即屬成立，雙方均應受其
拘束，此觀民法第153條第1項規定之意旨自明。本件上開
購屋承諾書係兩造權益規範契約，業如上述，而該購屋承諾
書第貳條第十六項下方既載有手寫之「特別約定事項：『買
方若銀行貸款成數若低於六成，雙方無條件解約，所付價款
無息返還。』」等語，兩造自應受該特別約款之拘束。查原
告未就系爭標的向金融機構取得達系爭標的金額六成之貸款
之情，為兩造所不爭執，則兩造間之購屋承諾書，即因上開
特別約款條件成就而解除，被告受領上開服務報酬即無法律
上之原因。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給
付432,000元，於法有據。
㈢、原告請求被告返還前開之頭期款差額11,310元，有無理由？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於不當得利請求
權之成立要件應負舉證責任，即應證明被告係無法律上之原
因而受利益，致其受有損害。本件原告主張被告尚積欠頭期
款差額11,310元等語，固提出原告之帳戶存摺明細畫面為證
，然為被告否認，並以上開情詞置辯，則被告是否確有收受
該款項差額之利益，已有疑問，原告復未提出證據以實其說
，則原告此部分主張，委無足採。從而，原告主張被告應依
不當得利之法律關係返還此部分款項，即無理由。
五、綜上，原告請求被告給付432,000元，及自起訴狀繕本送達
之翌日即101年10月20日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，洵無理
由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定
，應依職權就原告勝訴部份宣告假執行，至原告敗訴部分，
其所為假執行之聲請，失所附麗，應予駁回，並依職權確定
訴訟費用額為4,850元，其中4,730元應由被告負擔，餘由
原告負擔。另被告 陳明 願供擔保，請准宣告免為假執行，經
核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
中華民國102年9月6日
士林簡易庭法官林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年9月6日
書記官羅以佳