臺灣彰化地方法院100年度訴字第884號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院100年訴字第884號民事判決

裁判日期：民國101年12月17日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院民事判決100年度訴字第884號原告 林國鎮 訴訟代理人 許儱淳 律師被告林 鴻淩 訴訟代理人 柯開運 律師被告 林煙墩
林盧素鑾 林梓豪 兼上二人訴訟代理人 林文啟 被告 林柏儀
林坤正 林坤志 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告 林鴻淩 應自坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○號土地上如附圖所示編號A、面積156平方公尺之建物即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋遷出，將上開房屋騰空遷讓返還予原告，並自民國100年10月28日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣3,000元。
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○○○號、地目田、面積3248.41平方公尺土地，分割為附圖乙案所示：編號A部分面積
680.09平方公尺分歸被告林柏儀取得；編號B部分面積682.08平方公尺分歸被告林鴻淩取得；編號C部分面積680.08平方公尺分歸原告取得；編號D部分面積334.88平方公尺分歸被告林煙墩取得；編號E部分面積223.26平方公尺分歸被告林盧素鑾、林文啟取得，按原應有部分比例保持共有；編號F部分面積111.63平方公尺分歸被告林梓豪取得；編號G部分面積167.44平方公尺分歸被告林坤正取得；編號H部分面積167.44平方公尺分歸被告林坤志取得；編號J部分面積201.51平方公尺分歸被告林煙墩、林盧素鑾、林文啟、林梓豪、林坤正、林坤志取得，按原應有部分比例保持共有，供道路使用。
原告其餘之訴駁回。
本件遷讓房屋及不當得利部分之訴訟費用由被告林鴻淩負擔。其餘分割共有物部分之訴訟費用由被告 林伯儀 負擔1624分之340，被告林鴻淩負擔1624分之341，被告林煙墩負擔1624分之201，被告林盧素鑾、林文啟、林梓豪各負擔1624分之67，被告林坤正、林坤志各負擔3248分之201，餘1624分之340由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告林鴻淩如以新台幣300,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告林坤正經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○○號、地目田、面積3248.41
平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告之父親 林石卦 與訴外人 林石遼 自民國65年4月22日因受贈與而維持共有關係。原告之父親林石卦於70年間提供系爭土地為建築基地，由原告與原告之兄 林振樂 共同出資興建門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）及○○路○○○號房屋，該二棟房屋均委由林振樂辦理相關起造人登記事項，然未辦理保存登記。嗣系爭房屋竣工後，原告父母、原告及配偶子女等人入住系爭房屋，並自71年9月15日設籍在系爭房屋。林振樂則居住在相鄰之○○路○○○號房屋。嗣經原告及原告父母與林振樂磋商就系爭房屋之產權應回歸出資之原告，林振樂遂於76年1月22日將系爭房屋贈予原告，約定即日交付系爭房屋，由原告負擔移轉登記所需一切費用。嗣後原告另洽購位在彰化市區之房屋，為爭取自用住宅減免地價稅之稅賦優惠，於76年8月21日將戶籍自系爭房屋遷出，但仍偶爾回到系爭房屋住居。詎料，林振樂於97年1月間往生後，其子即被告林鴻淩竟以居住在相鄰之○○路○○○號處所之便，占有使用系爭房屋，並稱系爭房屋為渠繼承所得，原告不得對系爭房屋主張所有權，悍然拒絕原告對系爭房屋行使占有使用收益之權利，經原告多次要求返還系爭房屋，被告林鴻淩均置之不理。查原告為系爭房屋之所有權人，被告林鴻淩係無權占有使用系爭房屋。爰依民法第767條規定，請求被告林鴻淩遷出系爭房屋，並將系爭房屋騰空返還原告。
㈡系爭房屋遭被告林鴻淩不法占用，被告林鴻淩行為已該當侵
權行為與不當得利，參酌系爭房屋之地理位置與使用樓層面積，與鄰近相同條件房屋租金相比較，堪認被告林鴻淩迄今至少享有相當於每月房屋租金新台幣（下同）10,000元之不當得利，原告則受有相當於上開金額之損害，依法應由被告林鴻淩對原告負損害賠償責任。爰依民法第179條規定，請求被告林鴻淩自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元。
㈢系爭土地為兩造共有，應有部分為原告1624分之340，被告
林伯儀1624分之340，被告林鴻淩1624分之341，被告林煙墩1624分之201，被告林盧素鑾、林文啟、林梓豪各1624分之67，被告林坤正、林坤志各3248分之201。系爭土地之使用分區為特定農業區之農牧用地，惟於農業發展條例89年1月4日修正施行前即屬共有耕地，嗣後並經原共有人因繼承或分割繼承方式由目前之共有人繼受取得並維持共有關係。依農業發展條例第16條第1項第3款、第4款、第2項等規定，系爭土地並無不能分割之情形，且兩造亦未訂有不分割之協議，惟未能協議分割，為此請求判決分割共有物。查系爭土地略成刀型形狀，目前除有大部分保持空地狀態外，原告與被告均使用一小部分土地蓋有水泥磚造房屋建物各別居住，或搭建有工具鐵皮屋與不銹鋼柵欄等地上物。因系爭房屋坐落在系爭土地南側近似刀柄處，準此，斟酌系爭土地使用現況、經濟效用、全體共有人之利益，並為避免系爭土地分割，由兩造各別取得單獨所有權後，致使前揭建物所有權衍生互相拆遷返還之問題，附圖乙案係照被告林煙墩所提分割方案，依原告與被告 林鴻凌 之建物位置調整，為此請求依附圖乙案分割。至於被告林鴻凌所提甲案，顯獨利自己，不應採用，如採甲案分割，原告與被告林柏儀位置位在後段，經濟價值顯有差異，應囑託鑑定找補金額等語。並聲明：㈠被告林鴻淩應自系爭土地上如附圖所示編號A、面積156平方公尺之建物即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋遷出，將上開房屋騰空遷讓返還予原告，並應自起訴狀繕本送達被告林鴻淩翌日起返還上開房屋之日止，按月給付原告10,000元。㈡如主文第2項所示。
三、被告方面：㈠被告林鴻淩答辯略以：
1.門牌號碼彰化縣中圍里東興路166、168號加強磚造房屋，係由被告林鴻淩之父親林振樂建造，經和美鎮公所於69年9月24日核發（69）建字第13831號自用農舍使用執照。按建造執照固為行政上許可建築之文件，惟依建築法第70條第1項前段規定，建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。又依土地登記規則第70條第1項規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照。故如無特別情事，建造執照上所載之起造人，恒為該建物所有權第一次登記之申請人亦即原始建築人，是法院於判孰為某建物之原始建築人時，仍不妨以建造執照為重要之證據方法（最高法院76年台上字第524號判決要旨參照）。系爭房屋既為被告林鴻淩之父林振樂單獨監造，於其往生後，被告林鴻淩因繼承取得所有權。故原告請求被告林鴻淩遷出系爭房屋，將系爭房屋騰空返還與原告，並請求被告林鴻淩按月給付10,000元，於法無據。
2.原告雖提出其與林振樂於76年1月22日簽立之建築物改良物贈與所有權移轉契約書，惟系爭房屋未辦理所有權移轉登記，且已罹於15年時效，就此部分提出時效抗辯。又該契約書無法證明原告就系爭房屋已取得所有權，亦不能證明被告林鴻淩為無權占有。況系爭房屋歷年來均由林振樂、被告林鴻淩、訴外人 林劉美玉 繳納房屋稅。至原告提出之78、79年及
80、81年房屋稅單影本，無法證明原告就系爭房屋有所有權。否認原告所舉證人 林蔡英嫣 、林煙墩、林柏儀、 陳振風 、 吳俊明 、 曾素雲 之證言。
3.系爭土地應以附圖甲案分割，甲案編號A、B部分之建物，為被告林鴻淩之家族占有使用中。該建物係被告林鴻淩之父單獨建造，由其取得編號D部分，另就編號I部分規劃3米道路供通行。是該方案可使兩造均有通路得以進出，並依成物不毀原則，維持系爭土地上原有建物之現況。又被告林鴻淩主張分配之位置，係先祖父林石卦於65年4月22日登記為系爭土地共有人，69年間林石卦同意由被告林鴻淩之父親林振樂建築房屋，被告林鴻淩主張分配系爭土地分配位置上有合法建物，屬合法財產，依法應受保護，依甲案分割，乃基於公平、公正且符合經濟效益之請求。原告主張之乙案，已嚴重侵害被告林鴻淩之母林劉美玉房屋之所有權，更侵害被告林鴻淩一家人之居住權及生存權，自無可採等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告林煙墩陳述略以：希望依建物位置分割，主張依附圖乙案分割等語。
㈢被告林文啟、林盧素鑾、林梓豪則表述：同意依甲案分割。
㈣被告林柏儀陳述略以：主張依乙案分割，因乙案無找補必要
，若採用甲案，有鑑定找補之必要。又被告林鴻淩擅自在系爭土地上蓋鐵皮屋及圍牆，依乙案分割後，其應將地上物拆除，返還土地等語。
㈤被告林坤志陳述略以：同意本件分割，同意採用林煙墩所提之乙方案，因該案較無爭議。
㈥被告林坤正未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所
為之陳述為：希望維持現狀，依現有方式使用土地，對原告、被告林鴻淩、被告林煙墩之分割方案沒有意見等語。
四、得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋為其所有，被告林鴻淩無權占有使用系爭
房屋等事實，為被告林鴻淩所否認，辯稱系爭房屋係其父親林振樂出資興建，其因繼承取得所有權，非無權占有等語。是原告應就系爭房屋為其所有之事實，負舉證之責。經查：
1.系爭房屋與毗鄰之門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋係同時興建，為原告與被告林鴻淩所不爭執。而被告林煙墩曾向林振樂詢問興建房屋事宜，業經林煙墩到場證述：伊先蓋房屋，後來原告與林振樂蓋房屋時，伊有問林振樂為什麼一次蓋二棟，林振樂說一棟是原告的，林振樂說他會向原告拿錢，林振樂說是叫他處理等語甚明（本院101年11月28日言詞辯論筆錄）。又被告林鴻淩之父林振樂於76年1月26日曾書立移轉契約書，將系爭房屋以贈與之方式移轉予原告，有原告所提建築改良物所有權移轉契約書為憑（本院卷第15至16頁），並經證人即原告之妻曾素雲證述：伊與原告結婚後，68年間開始蓋系爭房屋，系爭房屋的錢是伊付的，那時是原告的大哥與伊公公當家，所以他們講什麼，原告都配合，當時要申請農舍，因為原告沒有農地，所以就用林振樂名字申請，登記在林振樂的名下，因為76年我們要搬出去，我公公怕以後會有爭議，所以才要林振樂辦理贈與，那也是林振樂處理的，因為當時在一起10年互動也不錯等語（本院101年11月28日言詞辯論筆錄）。則依證人林煙墩、曾素雲證述之建屋及訂立移轉契約書等情形，原告主張系爭房屋為其所有，應非無據。
2.又原告於系爭房屋興建後，即居住在系爭房屋，後來才搬走，業經證人林煙墩證述在卷。核與證人林柏儀證述：系爭土地上有二間房屋，一間是林振樂的，一間是原告的，因為伊小時候會去那邊，也在原告那邊住過，親戚的對談中也會知道，原告在那邊住很久，林振樂住另一邊，原告後來有搬到民生國小附近等語相符。又原告搬走後，系爭房屋曾出租他人，後來因為林振樂不同意原告出租，而每年交付20,000元予原告，則經證人曾素雲證述在卷。另原告曾找陳振風修理系爭房屋二樓之地板，亦經證人陳振風證述在卷（以上均見本院101年11月28日言詞辯論筆錄）。則原告於系爭房屋興建時已結婚，父母仍在，而系爭土地為原告與林振樂之祖產，其兄弟二人同時興建房屋，分別居住使用，並由原告之兄長林振樂出面處理建屋事宜，應符常情。反之，被告之父林振樂僅為原告之兄長，實無出資興建二間房屋，並將其中一間交由原告居住之必要。且系爭房屋如非原告所有，原告應無管理及出租收益之行為，原告又豈可將系爭房屋出租？又何須整修系爭房屋？被告林鴻淩之父亦無因不同意原告出租，而每年給付20,000元予原告之必要。尤此益足認系爭房屋應為原告所有。
3.再被告林鴻淩於四、五年前曾向原告及被告林柏儀洽購系爭土地之應有部分及系爭房屋，業經證人林柏儀證述「（問：林鴻淩有沒有曾經要向你買土地持分？）有，是四、五年前的事。當時說要買土地。」、「（問：他有沒有說為什麼要向你買土地？）因為我們祖傳土地分成三份，連同我、小叔的一起買起來。」、「（問：你知道他有沒有要向林國鎮買房屋？）當時我們持分是一樣，買賣價錢不同，他想要跟我買185萬元，林國鎮是多50萬元，應該是房屋的價差。」、「（問：你有沒有看到或聽到林鴻淩跟林國鎮談買賣的事？）有，那時候是一起談的。」、「（問：後來為什麼沒有談成？）我家人的意思是就我的部分先不要賣。林國鎮的部分，可能是連同我的關係所以沒有賣。」、「（問：買賣當時有沒有討論到房屋的事？）房子是我小叔的，我大哥林鴻淩意思也是要做使用，房子是土地的地上物，如果不一起買的話可能會有糾紛，所以就要一起買。」等語綦詳。並經證人曾素雲證述：「（問：林鴻淩有沒有曾經想要向你們買房子？）有，我、我先生還有其他人也有過去，就在168號房屋的客廳談的。」等語在卷（以上均見本院101年11月28日言詞辯論筆錄）。則系爭房屋如非原告所有，被告林鴻淩應無向原告購買之必要。是由以上各種情形，原告主張系爭房屋為其所有，應堪採信。
4.被告林鴻淩雖辯稱依和美鎮公所於69年9月24日核發（69）建字第13831號自用農舍使用執照，系爭房屋為林振樂所建造云云，並提出和美鎮公所實施都市計劃以外地區自用農舍使用執照為證（本院卷第56頁）。惟系爭房屋並未辦理所有權登記，依前述證人曾素雲所證述：因為原告無農地，不能申請農舍，才以林振樂名義申請農舍使用執照等語。自不能以農舍使用執照之記載即認系爭房屋係林振樂出資興建。故被告林鴻淩所辯，要無可採。從而，原告依民法第767條規定，請求被告林鴻凌遷出系爭房屋，並將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
㈡按無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為通常社
會之觀念。本件被告林鴻淩無權占有使用系爭房屋，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，故原告請求被告林鴻淩給付相當於租金之不當得利，於法有據。又依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，「城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價百分之十為限。」。而按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」，業經最高法院著有68年台上字第3071號判例可稽。本件原告主張被告林鴻淩使用系爭房屋，與鄰近相同條件房屋租金相比較，受有相當於每月房屋租金10,000元之不當得利乙情，未據其提出相關事證以實其說。經查，系爭土地附近多為住家、工廠，經由東興路通行聯外道路約3分鐘車程，臨近國道三號，至和美交道車程約5至8分鐘等情，業經本院勘驗在卷，製有勘驗筆錄可稽（本院卷第85頁），並有原告所提現況照片及位置圖供參（本院卷第77至80頁）。而依前述系爭房屋農舍使用執照記載，系爭房屋係加強磚造房屋，於69年9月24日取得使用執照，迄原告起訴時已使用逾31年，依原告起訴時所陳報系爭房屋價額為300,000元，參照前述被告林鴻淩係每年交付20,000元予原告，及證人曾素雲證述：系爭房屋於95年以前曾以每月5,000元出租乙情（本院卷第322頁背面）。本院斟酌後，認為以按每月3,000元計算被告林鴻淩無權占有系爭房屋所受利益為適當。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告林鴻淩自起訴狀繕本送達翌日即100年10月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,000元，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈢次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。查系爭土地為兩造共有，並未訂有不分割契約，亦未約定不分割期限，且無因物之使用目的不能分割之情形，惟無法達成協議分割等事實，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本、照片等為證，並經本院勘驗無訛，且為被告所不爭執，應堪認為真實。是原告請求裁判分割共有物，核無不合，應予准許。
㈣查系爭土地為特地農業區之農牧用地，係農業發展條例第2
條規定之耕地。又系爭土地略呈刀形，南邊面臨東興路，地上有如附圖所示建物等情，業經本院會同彰化縣和美地政事務所人員勘驗測量屬實，分別製有勘驗筆錄及如附圖之複丈成果圖在卷可稽。被告林鴻淩主張依附圖甲案分割，被告林煙墩主張依乙案分割（本院卷第135頁），原告則依系爭房屋與毗鄰之166號房屋位置修正乙案（因原告僅修正部分，故逕以修正後之方案為乙案），該二方案之差異為原告、被告林鴻淩及被告林柏儀如何分配。經查，系爭房屋為原告所有，已如前述，則被告林鴻淩所提甲案，與原告之使用位置顯不相符。而依乙案分割，與各共有人房屋位置相符。又被告林文啟、林盧素鑾、林梓豪同意依甲案分割，被告林煙墩、林柏儀、林坤志則同意依乙案分割。本院斟酌系爭土地使用情形、分割後之經濟效能及各共有人之意願，認依附圖乙案分割較為可採。爰定分割方案如主文第2項所示。
五、本件判決所命給付之價額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，並依被告林鴻淩之聲請，就原告勝訴部分，酌定相當金額，准其預供擔保免為假執行。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第80條之1、第85條第1項但書。
中華民國101年12月17日
民事第三庭法官羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月17日
書記官楊筱惠