臺灣臺北地方法院小額民事判決 107年度北小字第4447號
原 告
即反訴被告 太平洋頂好綜合商業大樓管理委員會
法定代理人 謝君實
訴訟代理人 吳欽祥
被 告
即反訴原告 石其璋
石晉身
共 同
訴訟代理人 周金城 律師
陳曉雯 律師
共 同
複 代理人 蔡立煇
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108年4月18日
言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬肆仟玖佰捌拾陸元，及如附表所示之
利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍萬肆仟玖佰
捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴方面：
ㄧ、原告主張：被告為太平洋頂好綜合商業大樓之區分所有權人
，所有建物之門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○號地
下1樓之12（下稱系爭房屋），迄今尚未繳納民國106年4
月起至107年3月間之管理費，欠繳金額共計新臺幣（下同
）54,986元（各月金額詳如附件所示），屢經催討無果，爰
依太平洋頂好綜合商業大樓住戶公約（下稱系爭規約）第10
條第1項、第5項、公寓大廈管理條例第21條規定提起本訴
，並聲明：被告應給付原告54,986元，及自106年4月1日
起至清償日止，按年息10%計算之利息。
二、被告則以：依據臺北市土地使用分區管制自治條例規定，系
爭房屋所坐落土地之使用分區，係屬第四種商業區，可經營
飲食業及餐飲業，嗣有餐飲業者於106年4月間向反訴原告
洽詢承租，考量經營餐飲業需裝設排煙管路設備，被告乃於
106年4月向原告詢問此事，惟原告不思積極修繕公共排煙
管線，概以103年8月27日未經區分所有權人決議而私自作
成之管委會決議，阻止被告將系爭房屋出租他人經營餐飲業
，顯已違反上開保護他人之法律，並對被告之所有權造成不
合理之侵害，被告自無給付管理費之義務。退步言，被告於
106年4月起即多次向原告及受原告管理監督之太平洋頂好
名店城管理委員會（未經報備，下稱頂好名店城管委會）提
出排煙管安裝需求，然原告延宕至107年2月13日始決議通
過同意回復公共排煙管線，並於同年5月5日修繕完工，被
告已因原告於106年4月至107年3月期間怠於修繕之不作
為，受有1年之租金損失。以當地出租行情，系爭房屋每月
應有12,000元以上之租金收益，僅以每月8,000元計算，被
告主張原告應賠償96,000元，並與上開管理費債權相互抵銷
等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
㈠被告應給付管理費予原告：
1.按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公
寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價
一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會
議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入，公寓大廈
管理條例第18條第1項定有明文。又系爭規約第10條第1項
復約定，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定
向管理委員會繳交公共基金、管理費（見本院卷㈠第180頁
）。查被告為系爭房屋之所有權人，迄今尚未繳納106年4
月至107年3月之管理費，數額共計54,986元等情，為被告
所不爭執，並有建物謄本及其欠繳管理費明細表等物在卷可
稽，堪信無誤。是原告依據前揭規定請求被告應給付管理費
54,986元予原告，即非無據。
2.被告雖以原告不思積極修繕公共排煙管線，概以103年8月
27日擅自作成之管委會決議阻止被告將系爭房屋出租他人經
營餐飲業等語資為抗辯，拒絕給付管理費云云。惟按公寓大
廈管理條例第3條第8款規定，公寓大廈之管理委員會係指
住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護
工作，互選管理委員若干人設立之組織。而區分所有權人係
依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，已如前述
。足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡之主體
，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。準此
，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所
有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非
管理委員會。管理委員會之職務與管理費之收取並非源於同
一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生
同時履行之抗辯。是以，縱使原告有被告所指上列未依法履
行職務之情事存在，被告亦不能據以拒絕給付管理費，故被
告前揭抗辯，已委無可取。
3.況查前揭103年8月27日管委會決議之完整內容為：「四、
決議：...2.①B1地下一樓美食街因建築物主體的結構安
全考量；無法承擔排煙管路打洞的破壞性施工。為了整體建
築物主體的結構安全考量；禁止此項破壞建築物主體結構安
全的施工作業。②B1地下一樓美食街由於當時地下一樓的各
房東、店家之區分所有權人因經營管理上的不善和冷氣不足
與環境衛生及排油煙設備的超載無法負荷，而開會同意將原
有已向政府申請已核發小吃執照的店家留下，但須自費增設
合格靜電排煙、排熱...等各項符合消防局規定之設備，
其餘全部改變為商店街。向當時的管理委員會報備申請。由
B1地下一樓各房東、店家之區分所有權人集資自費拆除原有
美食街之中央排油管路設備，廢除室內水溝，挖除地板，改
變為商店街型態經營。並不得再自行改變經營小吃餐飲業。
③事隔多年，恐部分區分所有權人忘記或易主，應再與重申
公告以免造成部分區分所有權人與承租人的困擾。」等語（
見本院卷㈠第56頁）」，且證人即前任頂好名店城管委會主
委 李志明 亦證稱：多年前地下1樓的樓委曾召集地下室的區
分所有權人開會討論地下美食街當時冷氣不冷、油煙氣味的
問題，決議結果是將美食街改為賣衣服或其他，暫停使用公
共排油煙管。後來就只剩兩家經營美食，並由這兩家自費拉
排油煙管，此後很多年間，都再沒有其他飲食業者進駐等情
在卷（見本院卷㈡第10頁反面），可知地下美食街不再進駐
新餐飲業者之決定係由地下1樓之住戶決議而來，並非原告
擅自以管理委員會決議決定甚明。被告屢稱原告未經區分所
有權人同意，逕自決議禁止地下1樓之區分所有權人將房屋
出租予餐飲業者，嚴重侵害被告之所有權云云，顯有誤會。
4.另關於被告抗辯其於106年4月間詢問裝設排油煙管事宜後
，原告均未積極修繕公共排油煙管部分，經查原告於接獲被
告106年5月5日律師函請求協助裝設排煙管路後（見本院
卷㈠第44頁），旋於同年月22日召集管理委員會會議研擬上
情（見本院卷㈠第49頁），並依序請廠商估價、提案、發包
，最終業於107年5月初完工，實難認為原告有何不積極修
繕公共排煙管線之情事存在（此部分詳參後述）。從而，被
告以上述事由拒絕給付管理費云云，顯屬無據。
㈡被告所為抵銷抗辯為無理由：
1.被告主張其於106年4月向原告詢問裝設排煙管線之事宜，
原告遲至107年3月始決議同意回復公共排煙管線設備，其
因原告上開期間之怠於修繕而受有1年之租金損害，原告應
賠償其每月8,000元，共計12個月96,000元云云（見本院卷
㈠第166頁反面），原告則以其知悉後即積極辦理，並無怠
於修繕可言等語資為抗辯。
2.按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區
分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第11條第1
項定有明文。又系爭規約之肆、「財務收支及管理辦法」第
5點規定：「本大廈除經常費用外單一事件之費用核定權限
為：區分所有權人會議，貳拾萬元（含）以上者。…」（見
本院卷㈠第187頁）。經查，被告於106年5月5日、106
年6月16日函詢原告關於裝設排煙管路設備事宜（見本院卷
㈠第44至48頁），原告即於106年5月22日、106年6月26
日召開管委會會議討論此事，並於106年8月28日決議通過
由管理中心找相關廠商規劃包括管線恢復使用、大型風車、
靜電處理器、油水分離機等及相關電機與現有排油煙機並存
之可能性；嗣原告於106年9月22日至106年11月26日間覓
得3家廠商提出估價結果約600,000元，遂依上開財務收支
及管理辦法規定，提交於106年11月26日頂好名店城第30屆
區分所有權人會議進行討論，經該次區分所有權人會議決議
通過同意修繕後，於107年2月3日管委會會議中決議由升
輝不鏽鋼公司承辦，於同年5月5日前竣工等情，業據原告
提出頂好名店城管委會106年第29屆5月例會會議紀錄、10
6年8月28日頂好名店城管委會例會會議紀錄、106年11月
26日頂好名店城第30屆區分所有權人會議紀錄、107年2月
13日頂好名店城第30屆第3次管委會會議紀錄及估價單4份
等物為證（見本院卷㈠第50至52頁、第93頁、第81至91頁、
第97頁、第218至221頁），足認原告自收受被告函詢開始
，即著手處理相關排煙管路設備事宜，中間並無明顯不合理
之延宕，雖耗時近1年，惟係因此等重大修繕事務需由住戶
議決之本質使然，不能苛責於原告未能積極辦理，故被告主
張其因原告於106年4月至107年3月間怠於修繕地下1樓
之公共排油管線設備致其受有上開租金損害云云，並非可採
。職是，則被告聲請傳喚證人 胡影芳 證明其租金損害數額一
節，即核無必要，附此敘明。
四、綜上所述，原告依系爭規約第10條第1項及公寓大廈管理條
例第21條規定，請求被告應繳交106年4月至107年3月之
管理費共計54,986元（各月金額詳如附表所示），洵屬有據
。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任，民法第229條第1項定有明文。依系爭規約叁、「管
理費費率及管理辦法」第2點規定：「本大廈管理費每月之
5日至15日繳納。」（見本院卷㈠第186頁），可知每期管
理費之繳納期限為當月15日，是原告除得請求被告給付如附
表所示各期之管理費外，另得自期滿翌日即各該月16日起，
按系爭規約第10條第5項所定之遲延利率10%加計遲延利息
。從而，原告請求被告應給付54,986元，及如附表所示之利
息，為有理由，應予准許；逾此範圍之利息請求（原告請求
均自106年4月1日起算），則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴
訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應
依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第
2項，適用同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告如
預供擔保，得免為假執行。
貳、反訴部分：
一、本訴被告於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相牽連之訴
訟標的對本訴原告提起反訴，核與民事訴訟法第259條、26
0條等規定相符，應予准許。
二、反訴原告主張：反訴原告於106年4月向反訴被告提出安裝
排煙管之需求後，反訴被告遲至107年3月間始進行修繕，
其上開期間怠於修繕之不作為，致反訴原告無法將系爭房屋
出租予有意承租之餐飲業者，而受有1年之租金損失，共計
96,000元等情，已如前述，爰依公寓大廈管理條例第10條、
第36條第2款及民法第184條第2項等規定提起反訴，並聲
明：㈠反訴被告應給付反訴原告96,000元，及自反訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保
請准宣告假執行。
三、反訴被告則以：反訴被告於106年5、6月間得知反訴原告
有安裝排油煙管之需求後，即著手研究如何化解地下1樓無
公共排油煙管之問題，並洽多家業者規劃報價，但因本案屬
重大修繕，依公寓大廈管理條例第11條規定，應經全體區分
所有權人會議核准，非反訴被告之權限，故反訴被告即將上
開修繕提案於106年11月區分所有權人會議進行討論，並於
106年11月26日區分所有權人會議決議通過後，儘速發包執
行，而於107年3月間完工，並無反訴原告所指怠於修繕之
情事，反訴原告請求不作為之損害賠償，顯然無據。且地下
1樓之公共排油煙管係屬地下1樓住戶之專用設施，屬約定
專用部分，其修繕、管理、維護，由約定專用部分之區分所
有權人或使用人為之，而於約10年前，地下1樓住戶曾決議
拆除原有美食街之中央排油煙管路設備，改變為商店街型態
經營，反訴被告並未參與決議，反訴原告對反訴被告提告請
求賠償上開損害，乃屬有誤。又反訴原告先前係將房屋出租
予非餐飲業者，顯示有無公共排煙管線未必影響出租，況並
無確切證據可以證明有何飲食業者欲以多少租金承租系爭房
屋，造成反訴原告實際損失等語置辯。並聲明：㈠反訴原告
之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保請准免為假執行
。
四、經查，反訴原告上開請求租金損害之請求，所據之理由及攻
擊防禦方法，均與其於本訴中之抵銷抗辯部分相同，並經本
院認定其主張為無理由如前，故其反訴洵屬無據，理由不再
贅述。
五、從而，反訴原告請求反訴被告應給付96,000元，及自反訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息予反訴原
告，為無理由。又其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所
附麗，應併予駁回。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
肆、本件本、反訴之訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示
金額。
中華民國108年5月2日
臺北簡易庭法官吳若萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國108年5月2日
書記官賴敏慧
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
本訴方面：
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
反訴方面：
第一審反訴裁判費1,000元
合計1,000元
附表：
┌─────┬────┬─────────────────────────┐
│年月份│管理費│遲延利息│
││數額││
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│106年4月│4,830元│自106年4月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│106年5月│4,467元│自106年5月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│106年6月│4,796元│自106年6月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│106年7月│4,709元│自106年7月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│106年8月│4,945元│自106年8月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│106年9月│4,856元│自106年9月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│106年10月│4,427元│自106年10月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│106年11月│4,523元│自106年11月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│106年12月│4,363元│自106年12月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│107年1月│4,390元│自107年1月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│107年2月│4,363元│自107年2月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
├─────┼────┼─────────────────────────┤
│107年3月│4,317元│自107年3月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息│
└─────┴────┴─────────────────────────┘