裁判字號：臺灣屏東地方法院100年重訴字第70號民事判決
裁判日期：民國102年02月21日
裁判案由：拆屋還地
臺灣屏東地方法院民事判決100年度重訴字第70號原告 吳正雄
吳金生 吳金龍 吳金茂 共同訴訟代理人 何曜男 律師被告 吳金祥 訴訟代理人 顏萬文 律師被告 張香仔 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明本為：「⑴、被告吳金祥應將坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭391-90地號土地）上如起訴狀附圖所示A部分，面積約200平方公尺之地上物（含建物、水泥地、果樹、菜園）除去（以地政機關實測為準），將該部分土地交還原告等人。⑵、被告張香仔應將坐落系爭391-90地號土地上如起訴狀附圖所示B部分，面積約405平方公尺之地上物（含建物、水泥地）除去（以地政機關實測為準），將該部分土地交還原告等人。⑶、被告張香仔應將坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭391-19地號土地）上如起訴狀附圖所示C部分，面積88平方公尺之水泥地上物除去，將該部分土地交還原告吳正雄。」（見本院卷第1至2頁）；嗣於民國101年11月15日言詞辯論程序中庭呈辯論意旨狀並以言詞更正聲明為如下所示者（見本院卷第142至143頁、第147頁）。原告前揭所為，僅係因應地政事務所實地測量後而為事實上陳述之更正，揆諸前揭法條規定，自應准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：系爭391-90地號土地，面積605平方公尺，為原告各按應有部分4分之1維持共有，系爭391-19地號土地，面積88平方公尺，則為原告吳正雄一人所有。系爭391-90地號土地上如附圖所示A部分廁所、B部分廁所、C部分鐵皮屋、D部分廁所、E部分廁所、F部分水塔、G部分磚造房屋、N部分面積空地、Q部分廁所，暨系爭391-19地號土地上如附圖所示P部分水泥地、Q1部分廁所等，現遭被告張香仔無權占用並建有如上之地上物；另系爭391-90地號土地上如附圖所示
I部分磚造房屋、K部分鐵皮屋、M部分空地則遭被告吳金祥現無權占用並建有如上之地上物。是爰依民法第767條規定，請求被告等人應將上開地上物除去，並將所占有土地返還，並聲明：⑴、被告張香仔應將坐落系爭391-90地號土地上如附圖所示A部分面積4平方公尺（廁所）、B部分面積
2.5平方公尺（廁所）、C部分面積15平方公尺（鐵皮屋一層）、D部分面積2平方公尺（廁所）、E部分面積2.5平方公尺（廁所）、F部分面積1.6平方公尺（水塔）、G部分面積88.5平方公尺（磚造房屋一層）、N部分面積15平方公尺（空地）、Q部分面積1平方公尺（廁所）等地上物除去，將各該部分土地交還原告等人。⑵、被告吳金祥應將坐落系爭391-90地號土地上如附圖所示I部分面積35平方公尺（磚造房屋一層）、K部分面積8平方公尺（鐵皮屋一層）、M部分面積15平方公尺（空地）之地上物除去，將各該部分土地交還原告等人。⑶、被告張香仔應將坐落系爭391-19地號土地上如附圖所示P部分面積69平方公尺（水泥地）、Q1部分面積2平方公尺（廁所）之地上物除去，將各該部分土地交還原告吳正雄。⑷、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告吳金祥則以：
㈠、系爭391-90地號土地，係伊、訴外人 陳進川 、 張清達 於48年間向原告父親 吳添丁 等人所購買，且已由吳添丁將其交由伊占有並建屋、設籍，然因吳添丁之推拖，以致無法將土地辦理移轉登記，故伊確有正當權源占有使用該土地。上開土地出賣之事實，業經恆春鎮公所調解委員會委員 姚度社 及到場聽聞調解過程之 朱照娟 在本院94年訴字第189號事件中具結作證，且出賣人之一 吳得仔 亦於94年9月4日與被告吳金祥之談話錄音，就買賣標的（範圍是左溪至右溪間）、價金、未將買賣標的物移轉登記之原因皆有詳細論述，可見上開買賣契據為真正。
㈡、再者，上開出賣契據所載法律用語及文字之深奧，顯非不識字之伊所能書寫，該內容應係依買賣雙方之意思，經雙方所委託之土地代書 林堅圖 所書載。買賣契據載明價金新臺幣（下同）5,000元，實際面積經測量而定（應指吳得仔在上開錄音談話中所說以左邊溪至右邊溪為買賣界線），而48年間5,000元足可買近甲土地，又該土地66年9月公告現值每平方公尺30元，行政院主計處公告48年到66年消費者物價指數上漲221.84%，即明買賣標的當時十分荒涼，微不值錢，是因伊已築屋而居不願遷移，才以高價購地，故原告主張5,000元僅購得23坪，顯與客觀行情落差太大，委不足採。
㈢、又依一般生活經驗法則，如伊與訴外人陳進川、張清達等3人共同購買23坪土地，三戶人家怎能建屋居住？又若僅購買23坪土地，伊與其他承買人先後在系爭土地上建築房屋及其他設備，使用了全部範圍，歷經數十年，原告等人均住居鄰旁，豈有明知不出面阻止、干涉之理等語置辯。並聲明：⑴、原告之訴駁回。⑵、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告張香仔則以：伊父親張清達於48年間向訴外人吳添丁、 吳進來 、 吳進春 及吳得仔，購買系爭391-90、391-19地號土地（當時地號○○○鎮○○○段○○○○○○號），另門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○巷○號未辦保存登記建物，係伊於60年間所興建，興建前該位置係伊父親所蓋之一間草厝，面積與伊興建的房子差不多等語，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造對於下列事項均不爭執，並有土地登記謄本、地籍圖、照片、土地登記申請書、戶籍謄本等附卷為證，並經本院依職權調閱臺灣高等法院高雄分院95年度上字第129號卷互核無訛，堪信為真實：
㈠、坐落系爭391-90地號土地，面積605平方公尺，為原告各按應有部分4分之1維持共有；系爭391-19地號土地，面積88平方公尺，為原告吳正雄一人所有。（見本院卷第8至第10頁、第21至第56頁）
㈡、如附圖所示，編號G之磚造房屋（門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○巷○號），及編號A、B、C、D、E、F、N、P、Q、Q1之廁所、空地、鐵皮屋等，均為被告張香仔出資興建並使用；編號I之磚造房屋（門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○巷○號），及編號K、M之鐵皮屋、空地等，均為被告吳金祥出資興建並使用。（見本院卷第11、12、13頁、第63頁背面、第81至第86頁、第90、91頁）
㈢、訴外人吳添丁為原告四人之父；訴外人吳進來、吳進春是原告四人之叔；訴外人吳得仔是原告四人之堂兄；訴外人張清達是被告張香仔之父。（見本院卷第60頁、第63頁背面）
㈣、系爭門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○巷○號房屋，為被告張香仔於60年間興建，並居住使用迄今，前身則有張香仔父親張清達興建之草厝。門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○巷○號房屋為被告吳金祥於40餘年間興建，並遷入戶籍居住使用迄今。（見本院94年度訴字第189號卷第65頁）
㈤、同段391-6地號土地於29年4月12日由原告四人之叔吳進春、吳進來、 吳進發 、以及原告四人之父吳添丁共四人繼承應有部分各4分之1，吳進發之應有部分4分之1於30年8月12日由其子吳得仔繼承取得，並均於71年11月30日辦畢繼承登記完竣。同段391-6地號土地於81年1月14日以贈與為原因移轉登記與原告四人應有部分各16分之1，嗣又再於94年
2月15日因法院裁判和解分割出系爭391-90地號土地登記予原告四人以應有部分各4分之1共有之。又391-19地號土地再於94年10月17日分割出系爭391-19地號土地面積88平方公尺登記予原告吳正雄一人所有。（見本院94年度訴字第189號卷第8頁、第31至第33頁、第37至第52頁、本院卷第8至第10頁、第21至第61頁）
五、本院依民事訴訟法第271條之1準用第270條之1規定整理並協議兩造簡化爭點結果為：⑴、被告所主張對於系爭土地之買賣關係是否存在？⑵、被告占用系爭土地如附圖所示之面積，有無合法權源？茲分述如下：
㈠、被告提出48年12月16日訂立之土地出賣契據為真正，其等所主張對於系爭土地之買賣關係亦確存在：
⒈按民事訴訟法第358條關於私文書經本人或其代理人簽名、
畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用。又當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言，最高法院28年上字第10號、41年台上字第971號判例要旨可資參照。經查，被告所提出48年12月16日訂立之土地出賣契據，其上印章乃出賣人各人自行於訴外人陳進川家中所蓋印，且關於該筆買賣之合意與存在，均經被告吳金祥、訴外人陳進川、被告張香仔、證人吳進來、姚度社、朱照娟等歷次陳述、證述明確且一致（詳如下述）；又觀諸該契據紙張老舊，顏色泛黃，所載「立土地出賣契據人吳添丁、吳進春、吳進來、吳得仔今因乏項，願將所○○○鎮○○○段391之6地號土地約23坪（實際面積經測量而定）議定價金新台幣5000元出賣予陳進川、吳金祥、張清達，即日如數收訖不另給收據，該不動產即交台端掌管，並保證確無來歷交待不明等情事，如有業權瓜葛，出賣人自當負責解決，與台端無干，恐口無憑，特立該土地出賣契據乙份付執為據」等語用詞古典，有該出賣契據原本照片1幀附卷可稽（見本院94年度訴字第189號卷第209頁），顯非被告現今得以臨訟杜撰之物，故見上開契據確屬真正而無瑕疵，具有訴訟法之形式的證據力，合先敘明。
⒉再查，關於上開契據所載者，乃被告吳金祥、訴外人張清達
（即被告張香仔父親）、陳進川於48年間，向吳添丁（原告父親）、吳進春、吳進來、吳得仔等人購買當時同段391-6地號土地，並在訴外人陳進川家中交付價金5,000元與原告父親吳添丁收執，契據上印章乃出賣人自己在現場所蓋印，代書林堅圖則係由買方尋得前往；購買緣由乃因被告吳金祥父親本在該處土地興建茅屋居住，訴外人陳進川為被告吳金祥姻親，而被告張香仔之母親又在該處附近種植番薯，因此三家決議一同集資出錢購買等情，經被告吳金祥、訴外人陳進川、被告張香仔歷次陳述或證述明確且一致（見本院94年度訴字第189號卷第155至第158頁、臺灣高等法院高雄分院95年度上字第129號卷第92頁）；復證人吳進來亦於本院現場勘驗時結證稱：（我）打魚回來，大哥吳添丁有說賣地給被告吳金祥住，被告吳金祥就住在該處迄今等語（見本院卷第88頁背面）；另被告張香仔亦曾於60、61年間拿1萬多元與賣方用以繳納稅金，被告吳金祥亦曾繳納400多元欠稅金額等情，亦為其二人於本院94年度訴字第189號事件中陳述明確（見本院94年度訴字第189號卷第158頁、第160頁）。顯見上開買賣行為確屬真實，堪以採信。
⒊又查，訴外人陳進川於87年12月9日曾以原告父親吳添丁為
相對人，向屏東縣恆春鎮調解委員會聲請調解，並執上開買賣契約為憑據，希望吳添丁能辦理土地過戶登記，此有屏東縣恆春鎮調解委員會調解事件卷附卷可證（見本院94年度訴字第189號卷第166至第174頁）；而當時擔任該案之調解員姚度社於本院94年度訴字第189號事件中亦證稱：「吳添丁說他們有好幾位兄弟，商量好後就會把土地過戶給陳進川，我有問吳添丁這份48年的買賣契約書是否他簽的，他說沒有錯，因為其他兄弟想拿土地借錢，意見太多，所以才一直沒辦法過戶。調解時還有吳得仔、吳金祥、朱照娟在場，因為吳添丁這邊年紀太大、意見太多，所以調解沒有談成；吳得仔沒有說什麼話，都是吳添丁在主張」等語（見本院94年度訴字第189號卷第188至189頁）；此與調解當時在場之朱照娟證述：「79年間我是調解自己的案子，當時我跟吳得仔買地，吳得仔不過戶給我還告我拆屋還地，我去調解之後有成立，但到93年間才過戶給我，這是因為 吳清志 在90年間告我拆屋還地，我反告他，他才移轉登記給我。我跟吳金祥、陳進川的土地都是跟吳添丁、吳得仔等人買的，我知道這件事，所以87年間的調解我有去，當時調解委員問吳添丁、吳得仔是否願將土地過戶給陳進川、吳金祥，他們當場都說好」等語相符（見本院94年度訴字第189號卷第190至191頁）。查上開證人與兩造均無怨隙，衡情當無設詞誣陷之理，其等前開證言，應係真實，足可採信。
⒋此外，訴外人張清達、被告吳金祥、訴外人陳進川早於40餘
年間，即分別在系爭391-90地號、同段391-99地號、391-91地號、391-92地號等土地，興建門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○○巷○號、5號、1號房屋設籍居住迄今等情，已為兩造所不爭，堪信屬實，其等於系爭391-90、391-19、同段391-99、391-91、391-92地號土地居住長達數十餘年，均未見上開土地之前手吳添丁、吳進春、吳進來、吳得仔等人有何異議，衡諸常情，倘若被告吳金祥、訴外人陳進川、張清達均未曾買受前開土地，原告父親吳添丁、訴外人吳進春、吳進來、吳得仔豈有歷時數十餘年均未曾請求被告吳金祥、訴外人陳進川、張清達拆屋還地或給付地租之理？ 益徵 被告辯稱前揭土地，早於48年間即由被告吳金祥、訴外人陳進川、張清達買受並經交付後有權使用一情，誠屬有據，可堪採信。
㈡、被告吳金祥、訴外人陳進川、張清達如前所述購買土地之範圍，確應包括如附圖所示各項編號地上物所占有之位置：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又，解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例參照）。本件原告主張縱認前揭買賣契約與行為為真實，然觀諸契據文字○○○鎮○○○段39
1之6地號土地約23坪」，顯見買賣範圍應僅23坪面積，或每人約23坪，亦即主體建物所在位置為準，除此之外非在買賣範圍內云云。經查，針對前揭買賣土地範圍究竟為何，被告張香仔於本院94年度訴字第189號事件以證人身分結證稱：「契約上雖然寫20多坪，但是當時對方有說其餘的讓買方開墾，因為當時土地上都是樹林、石頭，只有一小部分平坦的地約20幾坪是種植蕃薯及豆子，..是連同樹林、石頭以及空地一起以5,000元賣給我們。...現在被告吳金祥住的地方就是當時沒有樹林及石頭的空地，而我們以及陳進川房子的所在地，是事後把石頭搬開後所興建者」等語（見本院94年度訴字第189號卷第157頁、見臺灣高等法院高雄分院95年度上字第129號卷第90、91頁）；訴外人陳進川於本院94年度訴字第189號事件中陳稱：當初購買是以溪到溪為界，但是沒有測量，至於契約上載20幾坪是因為不了解面積大小，因此有補充說以測量為準等語（見本院94年度訴字第189號卷第159頁）；以及被告吳金祥亦於該事件陳稱：「購買範圍是從北邊溪到南邊溪為準，不知為何契約上寫20幾坪，因為不認識字...另三個人個人蓋個人房子，一間大約台尺10呎左右，土地上都是樹林及石頭，三邊都是溪。我們原本就有興建的茅屋是在該處空地上，空地大約20幾坪等語（見本院94年度訴字第189號卷第160頁、臺灣高等法院高雄分院95年度上字第129號卷第92、93頁）。綜合上開三人所述互核以觀，當時買賣契約上所載為「23坪」者，應僅係指被告吳金祥在購買前原本就興建之茅屋所在空地之面積，而非代表當時出賣土地之全部面積。況查，被告吳金祥、訴外人陳進川、張清達所興建建物（門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○○巷○號、5號、1號）後方（即北側）確有溪岸等情，業經本院94年度訴字第189號事件勘驗現場，製有勘驗筆錄、現場圖明確（見該卷第211至213頁），臺灣高等法院高雄分院95年度上字第129號事件勘驗現場時，亦見門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○○巷○號建物，比被告吳金祥所有建物地基高出1米3，被告吳金祥建物之地基皆係當地之咕咾石，亦有照片附卷可稽（見臺灣高等法院高雄分院95年度上字第129號卷第139頁），足認系爭391-90、391-19、同段391-99、391-91、391-92地號等土地，在售與被告吳金祥等人時，確係位於北溪之南側，又佈滿咕咾石，為貧瘠之地，經濟價值不高。顯見前揭買賣土地範圍除包括被告吳金祥在購買前原本就興建之茅屋所在空地約「23坪」面積外，空地以外「以溪到溪」遍佈咕咾石、樹林的土地部分，亦由原告父親吳添丁、訴外人吳進春、吳進來、吳得仔等人出售且交付被告吳金祥、訴外人陳進川、張清達等人自行開墾後使用無訛。
⒉復查，觀諸前開買賣契據上不動產標示載為：○○○鎮○○
○段○○○○○號、林、壹壹等則、零甲叁分零厘玖毛五糸。右記所有權之內出賣與陳進川、吳金祥、張清達等叁人計約23坪（實際面積經測量而定）」，足見當時分割前同段391-6地號土地面積經換算為約3,002平方公尺（計算式：零甲叁分零厘玖毛五糸即為0.3095甲，0.3095×9699≒3,002），此亦與人工手寫土地登記簿上於77年6月6日前所記載該土地之面積為30公畝2平方公尺者相符（見本院94年度訴字第
189號卷第27頁）。又分割前3,002平方公尺之同段391-6地號土地，原包括如附圖所示同段391-86地號、-87地號、-88地號、-6地號、-99地號、-91地號、-92地號、-19地號、-102地號、-100地號、-101地號等範圍；嗣於77年6月6日因分割出同段391-19地號土地，故僅餘2,650平方公尺（按，同段391-19地號土地又再分割出如附圖所示系爭391-19、同段391-102、391-100等地號土地）；另訴外人 陳進富 則於91年間，以原告四人以及其餘地主等為被告，請求本院准予分割面積2,650平方公尺之同段391-6地號土地，經本院於92年3月19日以92年度續字第1號和解分割，眾地主同意由原告四人分得現系爭391-90地號土地，原告等並於94年2月15日以應有部分各4分之1共有登記取得系爭391-90地號土地等情，經比對歷年地籍圖得以窺諸，並有土地登記簿、土地申請登記書附表、本院和解筆錄等附卷可證（見本院94年度訴字第189號卷第8頁、第27頁、第30至第33頁、第62頁、本院卷第37頁）。足見系爭391-90、391-19地號土地均延續分割前同段391-6地號土地而來。又參以分割前同段391-6地號土地第1次規定地價公告實施日期為66年10月，每平方公尺地價為30元；48年到66年消費者物價指數上漲百分之221.84，此有地價證明書、屏東縣恆春地政事務所函附卷可證（見台灣高等法院高雄分院95年度上字第129號卷第100頁、第116至第118頁、本院卷第74頁、第98頁），是依此計算，48年間該土地每平方公尺價值應不到10元（30/3.22=9.32），23坪土地約為76.03平方公尺（23÷
0.3025=76.03），故僅價值760.3元，又縱認被告所主張購買者乃「23坪×3＝69坪，即228.10平方公尺」，當時價值亦應僅為2,281元，均與上開買賣契據所約定之5,000元差距過大。足認系爭買賣契據所載「約23坪」，以及原告主張「23坪×3＝69坪」云云，均非系爭買賣契據當事人所約定買賣標的面積之真意甚明。又雖原告提出訴外人吳進春出賣同段391-4地號土地，面積共180坪，與訴外人 潘江麗秀 之不動產買賣契約為憑，認當時價金即達3萬元，換算結果每方公尺約84元（30,000÷356），惟該契約係於65年12月14日訂定，且買賣雙方與本件系爭買賣契約亦不同（見本院94年度訴字第189號卷第91頁），尚難以此推估48年間系爭土地之不動產合理賣價。
㈢、綜上，被告吳金祥、訴外人張清達（即被告張香仔父親）、陳進川於48年間，即向吳添丁（原告父親）、吳進春、吳進來、吳得仔等人購買當時同段391-6地號土地，並在訴外人陳進川家中交付價金5,000元與原告父親吳添丁收執，出賣土地範圍除包括被告吳金祥在購買前原本就興建之茅屋所在空地約「23坪」面積外，空地以外「以溪到溪」遍佈咕咾石、樹林的土地部分，亦經出售且交付被告吳金祥、訴外人張清達（即被告張香仔父親）、陳進川等人興建房屋、開墾土地無訛，而如附圖所示各項編號之地上物，既坐落於被告建物所占有使用之範圍，顯未超越買賣契約所約定之範圍，自難認其等為無權占有。又原告為出賣人吳添丁之繼承人，被告張香仔為買受人張清達之繼承人，自均應繼受吳添丁、張清達對上開土地之權利義務。從而，原告本於所有物返還請求權之規定，訴請被告拆屋還地，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、又本件事證已經明確，兩造前開其餘攻擊防禦方法，因與本院前開心證均無涉，爰不一一加以論駁，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年2月21日
民事第一庭法官羅培毓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）
書記官徐建功中華民國102年2月21日