裁判字號：臺灣高雄地方法院91年訴字第2093號民事判決
裁判日期：民國92年05月20日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣高雄地方法院民事判決九十一年訴字第二○九三號
原告丙○○○訴訟代理人 王叡齡 律師送達代收人乙○○被告甲○○
居89訴訟代理人 黃偉欽 律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國（下同）九十年八月六日簽訂不動產買賣契約，約定原告將所有之門牌號碼高雄市○○區○○路一百五十六巷十五號及同市區○○○路一百六十號之不動產以新臺幣（下同）二千萬元出賣予被告，其付款方式由被告分別於九十年八月七日、九十年八月十七日各付款二百萬元，另於九十年十一月六日給付一百萬元，其餘尾款一千五百萬元部分，因已由原告向高雄市第三信用合作社貸款，由被告承受而視為價款之部分。嗣被告第一次及第二次付款均依約履行，原告於九十年九月四日依約將該等不動產移轉登記予被告所指定之訴外人即被告之子 王國安 ，被告原應在九十年十一月六日給付原告一百萬元，詎被告拒不履行，為此爰依買賣契約法律關係請求被告給付系爭買賣價金一百萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告一百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並㈡願供擔保請宣告假執行。
二、被告則以：㈠對於原告主張兩造成立系爭買賣契約且被告尚有買賣價金一百萬元未清償之事實
固不爭執，然依兩造系爭買賣契約書第七條後段約定應由兩造親自點交無誤後始完成交屋手續，非僅原告單純自該房屋遷出即屬完成，本件原告遷出房屋時，未會同被告親自點交，且留下部分家俱、印刷之機器設備、雜物及大量之廢棄物於屋內，致被告難以處理，況⑴系爭房屋門牌高雄市○○○路一百六十號一樓店面部分，原告原已出租予訴外人 鄭天江 做為刻印店，被告係承受原有租賃關係，故形式上以訴外人王國安名義與訴外人鄭天江另訂租約，實際該一樓店面於系爭買賣契約所定交屋日前後均由訴外人鄭天江占有使用，原告遷出房屋時，並未會同被告親自點交；至於⑵系爭房屋門牌高雄市○○路○○○巷○○號部分，被告並未同意出租予原告公、婆居住，而原告公、婆則遲至九十一年一月十四日方才遷出，且遷出時亦未會同被告點交，且本件契約並無原告得為一部交屋之約定，是難認原告已依約交屋。
㈡另依系爭買賣契約書第七條約定，賣方（即原告）應於九十年十一月六日辦理交
屋，否則每逾一日，應按不動產總價款千分之一計算違約金予買方（即被告），惟原告始終未依約辦理交屋，其公、婆仍續住於屋內，經被告於九十年十二月六日及九十一年二月五日兩度催告原告履行交屋義務，原告均置之不理，始終未依約辦理交屋，其逾期交屋迄今已逾一年。縱認原告所主張其公、婆遷出系爭房屋之日為完成交屋手續之日，其逾期亦達六十九日，依契約書第七條約定，每逾一日應按不動產總價款千分之一（即二萬元）計算違約金予被告，則被告得請求原告給付一百三十八萬元之違約金，以之與被告應給付原告之買賣價金一百萬元抵銷等語置辯，並聲明：⑴駁回原告之訴；⑵如受不利益之判決，願供擔保請免為假執行。
三、兩造不爭執部分：原告主張，兩造於九十年八月六日簽訂不動產買賣契約，約定原告將所有之門牌號碼高雄市○○區○○路一百五十六巷十五號及同市區○○○路一百六十號之不動產以二千萬元出賣予被告，其付款方式由被告分別於九十年八月七日、九十年八月十七日各付款二百萬元，另於九十年十一月六日給付一百萬元，其餘尾款一千五百萬元部分，因已由原告向高雄市第三信用合作社貸款，由被告承受而視為價款之部分。嗣被告第一次及第二次付款均依約履行，原告於九十年九月四日依約將該等不動產移轉登記予被告所指定之訴外人即被告之子王國安後，被告原應在九十年十一月六日給付原告一百萬元，詎被告拒不履行之事實，業經其所提出不動產買賣契約書一紙、土地登記簿謄本及建物登記謄本各二紙高雄市第三信用合作社活期存款存摺影本一紙，在卷可參，核屬相符，且與證人 許玉盛 證述系爭買賣契約及未清償買賣價金情節相符（參閱九十一年十月八日本院準備程序筆錄），並為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、本件兩造爭點應為㈠被告是否同意出租門牌為高雄市○○區○○路○○○巷○○號三樓予原告之公、婆居住且系爭房屋是否業經完全交屋；㈡原告是否有逾期交屋之違約情狀且其約定違約金有無過高，茲分述如下：
㈠原告主張被告同意出租門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號三樓予原告
之公、婆居住，系爭房屋除門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號三樓部分外均已依約點交予被告等語，惟經被告否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴原告聲請本院傳訊證人 張劉賀 、許玉盛以證明被告有答應出租門牌號碼高雄市
○○區○○路○○○巷○○號三樓予原告之公婆居住之事實，惟①證人張劉賀到庭證稱：「伊在高雄市○○路賣菜而認識兩造，伊於九十年九月十日經過系爭房屋有聽原告公婆說要玩股票，就近要向被告租系爭房屋，租至原告公婆另外就近購買公寓居住為止，被告原本說好，但後來被告並未和原告簽立租貸契約，伊有向被告陳稱既然被告原本答應出租予原告公婆居住，嗣後不願意應該給原告公婆搬家之期限。」等語（參見本院九十一年十二月十日準備程序筆錄）及②證人許玉盛到庭證述：「伊為系爭買賣不動產契約之土地代書，契約約定點交日伊有一同到場，原依買賣契約約定應該在九十年十一月六日由被告給付尾款一百萬元給原告，並由原告將系爭房屋點交予被告，但是原告事先有向被告提出是否能讓原告公婆承租系爭房屋門牌為高雄市○○路○○○巷○○號三樓部分，但是被告說需要向住在美國之母親詢問是否願意出租後再決定，惟在契約約定九十年十一月六日點交日因被告陳稱，被告母親並不同意出租，所以被告要求原告之公婆儘快簽出系爭房屋，九十年十一月六日點交日因為原告公婆尚未遷出系爭房屋，故僅點交系爭房屋門牌為高雄市○○區○○○路一百六十號部分，至於門牌為高雄市○○路○○○巷○○號部分並未點交。」等語（參見九十二年二月十八日本院準備程序筆錄），是依上述原告聲請傳訊之證人張劉賀證言觀之，顯見兩造並未就租賃契約必要之點有意思表示合致之情狀，而證人許玉盛證述被告表示尚待其向住在美國之母親詢問是否願意出租後再決定，而因被告母親不同意出租，被告乃未答應出租一事，亦證明兩造並未就系爭房屋有成立租賃契約，是以兩造並未就系爭房屋門牌為高雄市○○路○○○巷○○號三樓部分成立租賃契約。
⑵況系爭房屋門牌高雄市○○○路一百六十號一樓店面部分，原告原已出租予訴
外人鄭天江，被告係承受原有租賃關係，故以訴外人王國安名義與訴外人鄭天江另訂租約，此有原告提出之房屋租賃契約書影本一份為證，核屬相符，並為被告所不爭執，依常情觀之，系爭不動產買賣標的物均屬相鄰，若被告同意出租門牌為高雄市○○區○○路○○○巷○○號三樓部分予原告之公、婆居住，則豈會未訂立書面契約，而僅與訴外人鄭天江訂立書面契約，是以原告上揭主張，應不足採信，而被告否認有出租門牌為高雄市○○區○○路○○○巷○○號三樓部分予原告之公、婆居住，應堪採信。
⑶至於證人 徐金安 則到庭證述：「伊是任職吊機械工作，大約去年，詳細時間伊
不記得，原告曾叫伊至高雄市○○區○○○路系爭房屋處搬運印刷機械，伊僅搬機械離開系爭房屋，其餘東西原告說會自行搬運，嗣後原告有無搬走伊不知情。」等語（參見本院九十一年十二月十日準備程序筆錄），依上述原告聲請傳訊證人徐金安之證言，僅證述其曾應原告要求搬印刷機械離開系爭房屋，其餘東西原告說會自行搬運，嗣後原告有無搬走其並不知情，尚難證明原告有依約將系爭房屋內之物品清除完畢交予被告。況證人許玉盛亦證述：「於九十年十一月六日點交日，伊確實有看見原告尚有印刷機具放在屋內且原告公婆尚未遷出系爭房屋門牌為高雄市○○路○○○巷○○號，故並未點交，且當天因被告陳稱，被告母親並不同意出租系爭房屋，所以被告要求原告之公婆儘快遷出系爭房屋。」等語（參見九十二年二月十八日本院準備程序筆錄），核與本院九十二年三月七日至現場勘驗結果，系爭房屋門牌為高雄市○○路○○○巷○○號部分確實仍有原告所有雜物堆置其中，二樓部分尚有印刷機具未清除等情相符，此有本院勘驗筆錄、現場圖一份及現場照片十紙，在卷可參，證人許玉盛上揭證詞應可採信。
⑷綜上所述，被告並未同意出租門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號三
樓予原告之公、婆居住，而原告之公、婆則繼續住於上揭房屋直至九十一年一月十四日始搬遷，且自九十年十一月六日起迄今，原告並未依約將系爭房屋內之物品清除完畢交予被告，應堪認定。
㈡被告陳稱原告有逾期交屋之違約情狀，應給付違約金予被告，並主張以違約金抵
銷賣賣價金尾款一百萬元等語；惟原告予以否認，並主張兩造約定違約金數額顯有過高之情狀等語，經查：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另
有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條（修正後）定有明文。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院五十一臺上第一九號、七十九年臺上字第一九一五號、七十九年臺上字第一六一二號判例參照）。又所謂債權人可得享受之一切利益，自係指依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益者而言。
⑵系爭買賣契約之其付款方式兩造約定由被告分別於九十年八月七日、九十年八
月十七日各付款二百萬元，另於九十年十一月六日給付一百萬元，其餘尾款一千五百萬元部分，因已由原告向高雄市第三信用合作社貸款，由被告承受而視為價款之部分。而依兩造訂立之不動產買賣契約書第七條約定：原告應於九十年十一月六日辦理交屋，如逾時交屋，每逾一日交屋，應按系爭不動產總價千分之一計算違約金予被告。本件被告原應在九十年十一月六日給付原告一百萬元，詎被告拒不履行及原告有自九十年十一月六日迄今均未交屋予原告之事實，均已如前述，則被告依上揭約定自得向原告主張自九十年十一月六日翌日（即九十年十一月七日）起算之違約金。
⑶本件兩造之買賣不動產總價為二千萬元，此有系爭買賣契約書一紙，附卷可參
，則依約定如原告逾時交屋，每逾一日交屋，應按系爭不動產總價千分之一即二萬元計算違約金予被告。然原告出賣系爭房、地後雖並未依約完全履行交屋，惟仍有點交門牌號碼高雄市○○○路一百六十號一樓部分，業經證人許玉盛證述屬實（參見九十二年二月十八日本院準備程序筆錄），又原告係於九十年八月間買受系爭房、地，而衡諸房地產價格近年價格普遍疲軟，甚而有下跌趨勢，此亦為眾所週知之事實。是本院斟酌系爭房、地之市價，逐年下跌之客觀事實，再斟酌原告違約時之社會經濟情況、系爭房屋為四層樓建物，位於高雄市鹽埕區，而門牌為高雄市○○○路一百六十號一樓店面部分，被告尚出租予訴外人鄭天江，每月收取租金一萬八千元及被告未繳納部分價金而受有利益等情事，認為被告主張原告逾時交屋，每逾一日交屋，應按系爭不動產總價千分之一即二萬元計算之違約金，應屬過高。本院認本件之違約金應酌減至以每日三千元為相當，而自九十年十一月六日起迄今，原告並未清除系爭房屋內之物品將該屋交予被告，已如前述，則自九十年十一月六日翌日（即九十年十一月七日）起算至九十一年十月七日止，按日以三千元計算之違約金，合計為一百萬二千元，已逾原告起訴主張之買賣價金一百萬元，是以被告主張以上揭金額抵銷原告起訴請求之金額一百萬元，應為有理由。
五、綜上所述，兩造既已約定被告應在九十年十一月六日給付原告系爭買賣價金一百萬元，且原告自九十年十一月六日起迄今，並未完成交屋而有違約之情事，而兩造所約定之違約金以每日二萬元計算，亦屬過高，應予以核減至每日三千元，則自九十年十一月六日翌日（即九十年十一月七日）起算至九十一年十月七日止，按日以三千元計算之違約金，合計為一百萬二千元，已逾原告起訴主張之買賣價金一百萬元，被告主張以上揭金額抵銷原告起訴請求之金額一百萬元，洵屬有據，是以原告依買賣契約法律關係請求被告給付原告一百萬元，為無理由，應予以駁回。另原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，亦應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於判斷結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論斷，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年五月二十日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B審判長法官朱玲瑤~B法官李麗珠~B法官唐中興右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年五月二十日~B法院書記官張義龍