裁判字號：臺灣高等法院109年重上字第639號民事判決
裁判日期：民國110年02月09日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決109年度重上字第639號上訴人華南商業銀行股份有限公司法定代理人 張振芳 訴訟代理人 侯水深 律師
黃亭韶 律師被上訴人 陳天淵
陳江滿 共同訴訟代理人 李蕙崙 被上訴人 陳秋政 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年7月7日臺灣臺北地方法院108年度重訴字第743號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於110年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人陳天淵、陳江滿應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號A部分（面積三二‧九九平方公尺）之建物拆除，將上開土地返還上訴人；並應給付上訴人 新臺幣 柒拾伍萬捌仟玖佰貳拾玖元，及自民國一百零九年十二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百零九年十二月二十二日起至返還上開土地日止，按月給付上訴人新臺幣壹萬貳仟捌佰伍拾貳元。
被上訴人陳秋政應自第二項所示、如附圖所示編號A部分之建物內遷出。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，均由被上訴人陳天淵、陳江滿負擔。
事實及理由
壹、程序方面：當事人於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定甚明。上訴人依民法第767條第1項、第179條規定起訴請求命被上訴人陳秋政自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0弄0號房屋（下稱系爭建物）遷出，及被上訴人陳天淵、陳江滿拆除有事實上處分權之系爭建物，並返還所無權占用坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地），以及陳天淵、陳江滿返還自民國108年6月15日起至遷出系爭土地之日止相當於租金之不當得利。嗣於本院主張陳天淵、陳江滿已欠租逾2年，以民事追加備位聲明暨陳報狀終止上訴人與陳天淵、陳江滿之租賃契約，並追加依民法第455條之租賃物返還請求權，請求陳天淵、陳江滿將系爭建物拆除後返還該建物所占用之系爭土地暨自該書狀繕本送達翌日起算之相當租金之不當得利。核其追加主張之基礎原因事實與原訴同一，嗣於本院言詞辯論期日，就其上訴及追加之訴聲明：「先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡陳天淵、陳江滿應將坐落系爭土地上如附圖所示A部分建物騰空拆除，並將占用土地返還予伊。㈢陳秋政應自系爭建物遷出。㈣陳天淵、陳江滿應給付伊新臺幣（下同）71萬4,071元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤陳天淵、陳江滿應自108年6月15日起至返還系爭土地如附圖所示A部分土地之日止，按月給付伊1萬2,895元。備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡陳天淵、陳江滿應將坐落系爭土地上如附圖所示A部分建物拆除，並將占用土地返還予伊。㈢陳秋政應自系爭建物遷出。㈣陳天淵、陳江滿應給付伊77萬4,420元，及自民事追加備位聲明暨陳報狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤陳天淵、陳江滿應自民事追加備位聲明暨陳報狀繕本送達翌日起至返還系爭土地如附圖所示A部分土地之日止，按月給付伊1萬3,128元。」嗣更正為：「㈠原判決廢棄。㈡陳天淵、陳江滿應將坐落於系爭土地上如附圖所示A部分建物拆除，並將占用土地返還予伊。㈢陳秋政應自系爭建物遷出。㈣陳天淵、陳江滿應給付伊77萬4,420元，及自民事追加備位聲明暨陳報狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤陳天淵、陳江滿應自民事追加備位聲明暨陳報狀繕本送達翌日起至返還系爭土地如附圖所示A部分土地之日止，按月給付伊1萬3,128元。」，核屬法律上陳述之更正及減縮，依前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：陳天淵及陳江滿之有事實上處分權之系爭建物，無權占用伊所有之系爭土地，並受有相當租金之不當得利。若本院認伊與陳天淵、陳江滿間有不定期租賃契約，因其等繳付之費用僅得抵償至77年10月之租金，迄今已欠租逾2年，伊已於108年5月9日催繳，迄今仍未清償，以民事追加備位聲明暨陳報狀終止兩造間租約等語。 爰先位 依民法第767條第1項前段，求為命陳秋政自系爭建物遷出，陳天淵及陳江滿應將所占用如附圖所示編號A部分面積32.99平方公尺土地上系爭建物拆除，並將前開土地返還伊，並依民法第179條規定請求陳天淵、陳江滿給付民事追加備位聲明暨陳報狀繕本送達前5年相當於租金之不當得利77萬4,420元及加計自民事追加備位聲明暨陳報狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，及自前開書狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊1萬3,128元。備位之訴爰依租賃物返還請求權、民法第179條不當得利請求相同聲明之判決。上訴聲明：原判決廢棄；餘如上開更正後之聲明。
二、被上訴人則以：陳天淵於63年間自訴外人 陳賴琴 受讓原木建造平房之事實上處分權後，於73年間，拆除該平房，由陳天淵及陳江滿出資興建系爭建物，於103年間，上訴人公司財產科科長即訴外人 何欣彥 與陳天淵、陳江滿簽訂租賃契約，約定由上訴人出租系爭土地予陳天淵及陳江滿，每月租金1萬元，租期迄至陳天淵、陳江滿死亡為止，另每月給付1,000元攤還自67年9月起之租金，是故上訴人與陳天淵、陳江滿間就系爭土地有租賃關係存在，伊等並非無權占用。又上訴人主張以申報地價年息百分之六點五計算不當得利，實屬過高等語，資為抗辯。並為答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、上訴人主張系爭土地為其所有，系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A部分土地，現陳天淵、陳江滿及陳秋政居住使用系爭建物等事實，業經原審履勘現場，並囑託地政機關測繪，有土地登記謄本、勘驗筆錄、土地複丈成果圖可憑（見原審卷第19、205-206、233頁），並經原審函請臺北市政府警察局中正第二分局員警查訪，有臺北市政府警察局中正第二分局108年7月30日北市警中正二分刑字第1083019863號函暨查訪紀錄表在卷可參（見原審卷第91-93頁），另有戶籍謄本（現戶全戶）可按（見本院卷第195頁）。是本件應審究者厥為：㈠陳天淵及陳江滿有事實上處分權之系爭建物占用系爭土地是否有合法使用權源？㈡陳天淵及陳江滿占用前開土地是否受有不當得利，致上訴人受有損害？㈢上訴人得向陳天淵及陳江滿請求不當得利金額為何？經查：
㈠、陳天淵及陳江滿有事實上處分權之系爭建物占用系爭土地是否有合法使用權源？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出（最高法院102年度台上字第232號判決參照）。換言之，於無權占有基地建屋情形，基地所有權人於請求地上房屋所有權人或事實上處分權人拆屋還地時，得請求該第三人自房屋遷出。
⒉被上訴人抗辯陳天淵及陳江滿於103年間與上訴人訂立租賃契
約，約定租期為陳天淵、陳江滿死亡之日止，租金每月1萬元等語，無非以陳天淵、陳江滿與上訴人財產科行員何欣彥約定每月繳納1萬1,000元之事實為憑，並提出郵政跨行匯款申請書為佐（見原審卷第161至197頁）。按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之法律關係及其原因事實重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第1717號判決意旨參照）。查，上訴人前以訴外人陳賴琴所有之建物占用系爭土地而向其租用該土地，俟租賃期限屆滿後未續租，故起訴請求陳賴琴依其等租賃契約法律關係、民法第767條規定返還系爭土地，經原法院81年度訴字第574號民事判決命陳賴琴將其所有建物拆除後，返還所無權占用之系爭土地予上訴人；暨陳天淵及陳江滿應自系爭土地遷離等情，陳賴琴、陳天淵及陳江滿不服提起上訴，本院81年度上字第1083號確定判決則以：「上訴人陳賴琴原承租系爭土地作為基地之用，斯時占用基地之建物為木造平房，嗣已遭拆除，新建成系爭建物由上訴人陳江滿、陳天淵住居其內等情，為兩造不爭之事實。參諸上訴人陳賴琴於六十一年間將戶籍遷離系爭土地上之原木造平房，於六十三年間將該木屋贈與上訴人陳天淵，上訴人陳天淵、陳江滿自六十三年間起即設籍於該木造平房，迄今猶設籍在系爭建物並住居其內等情，非不足採。……從而不能認上訴人陳賴琴有建物占用系爭土地，妨害被上訴人所有權之情事。是被上訴人本於所有權之物上請求權，請求上訴人陳賴琴返還系爭土地固屬有據，請求上訴人陳賴琴拆除系爭建物，則非有據。次查上訴人陳江滿、陳天淵原住居於系爭土地上之木造平房，因而亦占有系爭土地，係上訴人陳賴琴使之占有，上訴人陳賴琴既屬無權占有，上訴人陳江滿、陳天淵亦屬無權占有。上訴人陳天淵、陳江滿抗辯曾付六十六年度租金與被上訴人，固據提出被上訴人於六十七年一月十八日開具之收據為證，但查該收據乃以上訴人陳賴琴名義繳納者，上訴人陳賴琴自認與被上訴人之租賃關係於租期六十五年十二月三十一日屆滿時終止，是被上訴人主張六十七年一月十八日立據收受者為上訴人陳賴琴六十六年度應納之損害金，尚非虛妄，自難以該收據，證明上訴人陳江滿、陳天淵已與被上訴人成立不定期租賃關係。至於被上訴人知上訴人陳天淵、陳江滿在系爭土地上新建系爭建物之事實，不足以證明即有租賃關係，上訴人陳江滿、陳天淵抗辯與被上訴人間有不定期租賃關係之事實，又不能舉證以實其說，自非可採。」等語，有上開判決、臺灣臺北地方法院109年9月14日北院忠料字第1090005662號覆本院函所附之上開事件判決影本可憑（見本院卷第33至45、99至128頁)，且為被上訴人所不爭執，從而上訴人主張在81年11月23日本院上開判決前陳天淵、陳江滿與上訴人間無不定期租賃關係，被上訴人係無權占有系爭土地，且有爭點效，被上訴人不得再為爭執，自屬可採。
⒊次查，據證人何欣彥到庭結證稱：伊於102年到上訴人公司總
行財產科時，開始處理系爭建物，伊大約在103年間，請陳天淵拆屋還地，惟陳天淵表示房子拆除就沒有地方去，伊未強制請其搬遷，而是另請陳天淵繳納土地使用補償金，協調應繳納之數額為1萬1,000元，但沒有約定1萬元係當期租金、1,000元係攤還以前租金，也沒有簽過租約，陳天淵並未把土地使用補償金繳齊，不可能與其簽訂租約。上訴人若要出租不動產，需向上層簽核，通過後再跟承租戶簽立租賃契約，並會約定租期。系爭土地上有一整排房屋占用，現在只剩被上訴人及隔壁住戶還占用中，其他已經搬離或上訴人取得確證，尚未執行等語（見原審卷第261至262、286頁，本院卷第214至218頁），核與被上訴人不爭執之上訴人「承租行舍及出租不動產注意事項」第4條規定：「出租不動產時，依下列程序辦理……三、出租房屋或基地之租金標準如下：
㈠基地：年租金為申報地價百分之六點五，或參考附近租金行情訂定……㈢押金：收取相當於二至三個月租金為原則，如承租人為政府機關或信譽良好者，得依規定申請免收或減收……」；出租不動產作業流程圖規定，承租人須提出申請，在上訴人受理後，承辦人應擬定主要租賃條件，新租戶契約內容須經法務科審閱，續約者，得沿用經審閱之契約。由承辦人層轉科主管、副主管、部主管群核定，如年租金為100萬元以上者，則依金額及租期有無超過5年，應尚須分別經總經理核定或核轉董事長或董事會核准後，由營業單位與承租人簽訂租約等情相符（見上開注意事項、流程圖及分層負責劃分表，本院卷第171至177頁)。是證人何欣彥證述，即屬可信。證人何欣彥既無權代表上訴人與被上訴人就系爭土地成立租賃契約，則被上訴人抗辯伊與何欣彥簽訂租賃契約，洵無可取。
⒋被上訴人以每月匯款1萬1,000元之匯款申請書為其給付租金
之憑據，上訴人對收受該匯款不爭執，惟主張被上訴人該等給付為使用補償金等語。查該等匯款申請書未有系爭匯款為租金之記載，且匯款原因多端，僅得證明被上訴人有匯款行為，尚不得單以之為兩造間有租賃契約之證明，況兩造間無租賃關係存在，如前所述，再者，參諸上訴人於收受該等匯款後，即以「土地使用補償」名義，逐次開立統一發票，申報營業税，從而尚難以被上訴人等匯款行為，為給付租金之憑據，並進而推認兩造就系爭土地有租賃關係存在。被上訴人復未能有其他舉證證明兩造間有租賃關係存在。是以上訴人主張陳天淵、陳江滿無權占有系爭土地，應屬可採。
⒌被上訴人不能證明系爭建物有何占用系爭土地之正當權源，
則上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求陳天淵及陳江滿將占用系爭土地如附圖所示編號A部分之系爭建物拆除，並將土地返還上訴人，自無不合。又系爭建物除陳天淵及陳江滿外，尚有陳秋政居住使用等情，業據原審函請臺北市政府警察局中正第二分局查訪屬實（見原審卷第91-93頁），並為被上訴人自認在卷（見本院卷第91頁），堪認為真正，則揆之前揭說明，上訴人一併請求陳秋政應自系爭建物遷出，自屬有據。
㈡、陳天淵及陳江滿占用前開土地是否受有不當得利，致上訴人受有損害？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
⒉經查，上訴人主張陳天淵及陳江滿有事實上處分權之系爭建
物無權占用上訴人所有如附圖所示編號A部分之系爭土地，而受有相當於租金利益，致上訴人受有相當於租金損害，請求依不當得利之法律關係返還相當於租金之利益予上訴人，應屬可採。又系爭建物於73年間起造，為兩造所不爭（見本院卷第93頁），且係無權占有系爭土地，如前所述，依上說明，陳天淵、陳江滿自應返還系爭建物無權占用系爭土地之相當於租金不當得利。則上訴人請求陳天淵、陳江滿給付自收受民事追加備位聲明暨陳報狀繕本回溯5年即自104年12月22日起至109年12月21日止，及自收受上開陳報狀繕本翌日起即109年12月22日起至返還系爭土地日止按月計算之不當得利，亦屬有據，逾此部分之請求則無理由。
㈢、上訴人得向陳天淵及陳江滿請求不當得利金額為何？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又土地所有權人依土地法申報之地價，為法定地價。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價百分之八十為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條亦有明文。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。⒉上訴人主張依上規定，請求按年息百分之六點五計算相當於
租金之不當得利。經查，系爭土地位處臺北市中正區，位處市中心，附近商業活動頻繁，鄰近螢橋國民小學、古亭國民中學、郵政醫院、婦幼醫院，生活機能便利，有周邊環境地圖可考（見本院卷第97頁），又參諸上訴人上開注意事項第4條第3項第1款規定：基地年租金為申報地價百分之六點五，或參考附近租金行情訂定等語，而上訴人以前者為請求，是認以系爭土地申報地價年息百分之六點五計算相當於租金之損害金，尚稱允當。
⒊關於請求之金額，系爭土地103年至104年申報地價為5萬3,12
0元、105年至106年申報地價為7萬0,560元、107年至108年申報地價為7萬0,640元、109年申報地價為7萬1,920元，有系爭土地公告地價查詢在卷可憑（見原審卷第21頁，本院卷第264頁）。而陳天淵及陳江滿占用系爭土地如附圖所示A部分面積32.99平方公尺。則陳天淵及陳江滿自104年12月22日起至109年12月21日止占用土地可獲得相當於租金利益為75萬8,929元〔計算式如下：①104年12月22日起至104年12月31日止：32.99×53,120×0.065×（10/365）＝3,121；②105年1月1日起至106年12月31日止：32.99×70,560×0.065×2＝302,611；③107年1月1日起至108年12月31日止：32.99×70,640×0.065×2＝302,954；④109年1月1日起至109年12月21日止：32.99×71,920×0.065×（11/12＋21/366）＝150,243，元以下四捨五入，下同〕，及自109年12月22日起至返還土地日止，每月可獲得相當於租金利益為1萬2,852元（計算式如下：32.99×71,920×0.065×1/12＝12,852）。上訴人請求陳天淵、陳江滿給付前開不當得利金額，及就民事追加備位聲明暨陳報狀繕本送達翌日即自109年12月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，及請求自上開陳報狀送達翌日即109年12月22日起至返還土地日止，按月給付不當得利部分，亦屬有據，逾此部分，則無理由。
四、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段及不當得利之法律關係，請求陳天淵及陳江滿應將附圖A部分土地上系爭建物拆除，將前開土地返還，及其等應給付75萬8,929元，及自109年12月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自109年12月22日起至返還前項土地之日止，按月給付1萬2,852元，及陳秋政應自系爭建物遷出，俱為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至上訴人請求陳天淵、陳江滿給付民事追加備位聲明暨陳報狀繕本送達前5年租金及加計自民事追加備位聲明暨陳報狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，及自前開書狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付租金部分，因其先位依民法第767條第1項前段請求陳秋政自系爭建物遷出，及陳天淵、陳江滿拆除系爭建物後返還所占用之系爭土地，為有理由，且聲明同一，則其追加備位之訴依租賃物返還請求權為上開請求，則無庸論述，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴則為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國110年2月9日
民事第一庭
審判長法官吳光釗
法官游悅晨法官江春瑩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年2月9日
書記官學妍伶