裁判字號：臺灣高雄地方法院98年簡上字第220號民事判決
裁判日期：民國98年11月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決98年度簡上字第220號上訴人乙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 石繼志 律師
邱超偉 律師複代理人 陳清朗 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國98年3月19日本院高雄簡易庭98年度雄簡字第654號第一審判決不服，提起上訴，經本院於民國98年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人起訴時，原係請求被上訴人給付新臺幣（下同）251,190元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。 嗣於 起訴狀繕本送達後，上訴人於第二審減縮為請求被上訴人給付251,190元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而撤回供擔保請求宣告假執行部份之聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國96年12月間，於自由時報廣告欄見被上訴人所有之高雄市○○區○○街○○巷○○弄○○號房屋（下稱系爭房屋）委託訴外人永慶不動產大樂加盟店（下稱永慶不動產）仲介，刊登欲以3,980,000元出售之廣告，即透過永慶不動產人員之仲介與被上訴人洽談購買系爭房屋之事宜，過程中永慶不動產員工 黃慧琳 告知系爭房屋於被上訴人委託出售前已先行整修，系爭房屋屋頂有一點漏水情況，惟已修復，並出示修繕資料與房屋現況說明書（下稱系爭現況說明書）說明有滲漏水情形，並於處理方式欄勾選：於簽約前修復，表示已無漏水之情形，於上開洽談買賣契約之過程中，被上訴人及永慶不動產之仲介人員均一再保證系爭房屋原有漏水情形已修復，以後不會再有漏水之情形，上訴人信以為真，乃於97年1月26日與被上訴人簽訂系爭房屋之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定上訴人以3,356,
000元向被上訴人購買系爭房屋，被上訴人須於97年3月22日交付系爭房屋予上訴人，詎系爭房屋交付後約2個月，即因下雨而出現多處漏水之瑕疵情事，欠缺被上訴人所保證不漏水之品質，致系爭房屋屋內之裝潢毀損，經上訴人多次催告被上訴人修繕均置之不理，而將責任推由被上訴人賣屋前所委託修繕裝潢之廠商負責。上訴人因系爭房屋裝潢毀損而受有60,750元之損害，另就修復漏水部分，經樂笠安實業有限公司勘查估價後需花費修復費用190,440元，總計上訴人共受有251,190元之損害；又被上訴人出售之系爭房屋有漏水之瑕疵，被上訴人並應負不完全給付之責任，爰依民法第
227條第2項及第360條等規定之法律關係提起本訴等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人251,190元，及自起訴狀繕本送達日即97年9月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人就系爭房屋原係委託永慶不動產以4,000,000元出售，之後稍為減價20,000元以3,980,000元登報出售，上訴人於看見登報廣告後即與永慶不動產之人員接洽看屋，上訴人於看屋時即可看出系爭房屋有漏水及修繕之情形，永慶不動產之人員及被上訴人並已明確告知上訴人系爭房屋有漏水及修繕之狀況，並出示之前委託修繕之相關修繕資料予上訴人，被上訴人及永慶不動產之仲介人員只是據實告知，並無保證系爭房屋以後絕不會再有漏水之情形，上訴人於確實掌握系爭房屋之屋況及修繕狀況之明確資訊後，後來並以系爭房屋有漏水瑕疵為由要求折價以較低價格購買，被上訴人同意後乃將買賣價金自原委託出售之3,980,
000元降價為3,356,000元出售予上訴人；並於簽約時另於系爭契約特別約款第19條中約定，被上訴人允諾將被上訴人對之前修繕廠商之相關保固權利讓與上訴人，並願意協助上訴人聯繫修繕廠商為保固，因此，被上訴人自不負物之瑕疵擔保責任，至於系爭現況說明書所載，僅是表示系爭房屋之漏水情況已修復，並非向上訴人保證系爭房屋絕不會再漏水，亦無故意不告知瑕疵之情形，被上訴人自不負民法第360條之瑕疵擔保責任。又系爭房屋之漏水情況係於兩造簽約前即已存在，並非於系爭契約成立後方產生之瑕疵，並為兩造所知悉，兩造既是依系爭房屋之現況簽訂系爭契約並交付房屋，即非不完全給付，被上訴人亦不負民法第227條第2項之不完全給付責任，上訴人請求損害賠償為無理由等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理之結果，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人251,190元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項及爭點：
（一）不爭執事項：
１、兩造間於97年1月26日簽訂系爭契約，約定上訴人以3,356,000元向被上訴人購買系爭房屋，被上訴人並於同年3月22日交付系爭房屋予上訴人。並有系爭契約在卷可稽（原審卷第11頁以下）。
２、系爭房屋出售前被上訴人曾委託廠商宅急修國際股份有限公司（下稱宅急修公司）修繕，修繕施作項目之內容包括「室內2F至頂樓壁癌處理（以矽酸鈣板封之）、封板部分批土油漆（間縫以A、B膠補平）」、「屋頂加實物屋頂防水工程」、「3樓浴廁抓漏工程」等部分。並有宅急修公司之修繕估價單在卷可稽（原審卷第6-10頁以下）。
３、系爭契約第19條特別約款記載：「房屋現有漏水維修後部份，賣方協助負責保固（期間與保固書同）。」
４、上開特別約款另註記：「註：97.3.22三樓浴廁水管交屋後若仍有漏水問題，由賣方負責協調由原保固廠商維修完成」。
５、系爭房屋於交屋後，發現有多處漏水之情形。並有上訴人提山之樂笠安實業有限公司之報價單及現場照片在卷可稽（原審卷第17-20頁以下）。
（二）爭執事項：
１、被上訴人是否應負物之瑕疵擔保責任（上訴人於簽約前是否知悉或因重大過失而不知系爭房屋漏水或滲水等瑕疵？如否，被上訴人是否有故意不告知其瑕疵之情形？被上訴人是否曾保證不再發生漏水或滲水之情形？）？
２、被上訴人是否應負不完全給付之責任？
五、被上訴人是否應負物之瑕疵擔保責任（上訴人於簽約前是否知悉或因重大過失而不知系爭房屋漏水或滲水等瑕疵？如否，被上訴人是否有故意不告知其瑕疵之情形？被上訴人是否曾保證不再發生漏水或滲水之情形？）？
（一）按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，民法第355條定有明文。
（二）經查，系爭房屋係82年8月21日建築完成屋齡約15年之中古屋，系爭房屋當時之中古屋市場行情價約400萬元，為上訴人所不爭執之事實，並有系爭房屋之建物所有權狀、永慶不動產於96年12月24日刊登在自由時報之售屋廣告在卷可稽（本院卷第53頁、54頁、79頁，原審卷第108、12
0頁），足認屬實。而上訴人於購買系爭房屋及簽約之前曾先至系爭房屋現場查看房屋現況而發現系爭房屋之前有漏水之情形，永慶不動產之人員及被上訴人亦提出系爭標的物現況說明書（原審卷第10之1頁），向上訴人說明系爭房屋有漏水情形，因此於欲出售之前即已先僱工修繕漏水，並提出宅急修公司修繕系爭房屋之修繕估價單影本予上訴人，以讓上訴人事先了解系爭房屋漏水及修繕之情形，亦為兩造所不爭執之事實，足認屬實。而依上開修繕估價單所載，被上訴人之前委託修繕之項目包括「室內2F至頂樓壁癌處理（以矽酸鈣板封之）、封板部分批土油漆（間縫以A、B膠補平）」、「屋頂加實物屋頂防水工程」、「3樓浴廁抓漏工程」等內容，為兩造所不爭執之事實，依上開修繕內容所載，系爭房屋之2樓至頂樓均有壁癌之情形而須修繕，則以此從2樓至頂樓之4樓均有壁癌，而非只有少數樓層或小部份有壁癌之情形，足見壁癌之情形甚為嚴重，而壁癌之產生是因為有滲水及漏水之情形才會造成，為一般人所周知之常識經驗，尢其是如果整棟房屋之2樓至頂樓之4樓均有壁癌之嚴重情形，更是一望即知，上訴人自難諉為不知；又上開修繕項目亦包括「屋頂加實物屋頂防水工程」，亦可知系爭房屋之屋頂及實物屋頂部份亦有漏水之情形，故上訴人於看屋及簽約前已知系爭房屋有漏水及修繕之情形已顯然，從而上訴人主張系爭房屋2F至頂樓壁癌之修繕並非防水工程，性質上只是屬於房屋內部之裝潢工程，其並不知系爭房屋牆壁及屋頂有漏水之情形，與上情不符，即不足採信。
（三）上訴人雖主張於上開洽談買賣契約之過程中，被上訴人及永慶不動產之仲介人員均一再保證系爭房屋原有漏水情形已修復，以後不會再有漏水之情形云云，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查，證人 楊震宇 即永慶不動產之人員到庭結證稱：「（提示不動產買賣契約書，是否有看過？）有，這案子是我經手的，我現在仍在永慶不動產從事房屋仲介工作。當初帶原告（即上訴人，以下同）看房子的小姐有告知原告漏水的情況，簽約時我們也有告知，有簽標的物現況說明書。我們是跟原告說以前有漏水，現在有修復了，有說明修漏水是有2年保固期，並把保固書給原告看，我們並無保證絕對不會再漏水，只是說漏水已修復，萬一工程有問題可以找誰負責。關於買賣契約書第19條之約定，是因為原告怕維修的人叫不來，所以特別註明要請被告（即被上訴人，以下同）幫忙。」、「（是否有仲介過附近的房子？）沒有，因我們有市調過才接這案子，原本幫被告估500多萬元的價格，後來發現附近環境很糟糕，認為金額太高賣不出去，我在被告修理漏水前就有到現場看，屋況已不是很好，原告曾經表示屋況不好會漏水，希望賣便宜一點，所以後來從450萬元折價到330萬元。」、「（當初被告委託介銷售房屋時，是否由被告主動告知屋況有漏水情形？）是的。」、「（原告當初開價委託你們斡旋時是否已知房子有漏水情形？）是，我昨天有詢問過帶原告看屋的黃小姐，確實有告知原告。」等語（見原審卷第98頁以下之證人筆錄），而證人之上開證詞核與前段所述上訴人自承曾先看屋及被上訴人確有提出修繕資料予上訴人及依修繕單所顯示之客觀情形等情節相符，應足採信。則依證人之上開證詞，參以上訴人於看屋後了解系爭房屋之屋況及系爭房屋曾有漏水但已修繕之情形，對於系爭房屋曾有漏水情形為風險之評估後，曾以系爭房屋有漏水瑕疵為由向被上訴人要求將買賣價金自3,980,000元降價為3,356,000元等情，被上訴人抗辯其及永慶不動產之仲介人員只是據實告知系爭房屋之漏水情況已修復，並無一再保證系爭房屋以後絕不會再有漏水之情形，亦無故意不告知瑕疵之情形等語，應足採信；至於上訴人主張被上訴人及永慶不動產之仲介人員均一再保證系爭房屋原有漏水情形已修復，以後不會再有漏水之情形云云，則不足採信。
（四）上訴人雖又主張系爭契約第19條特別約款，係因其發現系爭房屋2、3樓後面之房間有潮濕霉之漏水現象，乃要求被上訴人另外簽訂第19條之特別約款，此特別約定既是為上訴人之利益而簽訂，且其目的只是為使被上訴人對系爭房屋於出售前之整修部份負責，自應為有利於上訴人之解釋，而不得解釋為被上訴人免責之約定云云，惟為被上訴人所否認，並辯稱系爭契約特別約款第19條之約定，只是被上訴人允諾將被上訴人對之前修繕廠商之相關保固權利讓與上訴人，並願意協助上訴人聯繫修繕廠商為保固之約定而已等語。
１、按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」，有最高法院17年上字第1118號判例之要旨可參。經查，兩造係於系爭契約以打字繕打約定之本文第11條第5款：「乙方（即被上訴人）保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」等語約定之後，另以手寫之方式於系爭契約增定第19條特別約定事項訂明：「房屋現有漏水維修後部份，賣方協助負責保固（期間與保固書同）；其餘現有鐵捲門、馬達、抽水馬達、電話線路、燈具照明、第4台線路交屋前需完成堪用狀態；2、3樓後方房間木質地板部分若影響磁磚地板需修復雙方各負擔一半費用，留由買方負責處理；註：97年3月22日3樓浴廁水管交屋後若仍有漏水問題，由賣方負責協調由原保固廠商維修完成。」等語，則以特別約定之位置係位於第11條第5款之後、以手寫之特別方式為特約，且內容除第1項針對漏水修繕部份特別約定後續協助保固事宜外，另於第2、3項分別就房屋之鐵捲門、馬達、抽水馬達、電話線路、燈具、第四台線路及2、3樓後方房間木質地板，2、3樓浴廁漏水修繕協調保固等細節為約定等情，依體系解釋，手寫之系爭契約增定第19條特別約定事項，自應優先於本文一般約定之系爭契約第11條第5款為適用；另依文義解釋，因系爭契約第19條特別約定事項已訂明：「房屋現有漏水維修後部份，賣方協助負責保固（期間與保固書同）」等語，其所使用之「賣方協助負責保固（期間與保固書同）」等文字之文義已甚明，故不論依體系解釋或文義解釋，均應認系爭特別約款第19條之約定係屬系爭契約第11條所稱之「本約另有約定」者，而應優先於系爭契約第11條為適用。
２、又證人楊震宇已到庭結證稱：「...當初帶原告（即上訴人，以下同）看房子的小姐有告知原告漏水的情況，簽約時我們也有告知，有簽標的物現況說明書。我們是跟原告說以前有漏水，現在有修復了，有說明修漏水是有2年保固期，並把保固書給原告看，我們並無保證絕對不會再漏水，只是說漏水已修復，萬一工程有問題可以找誰負責。關於買賣契約書第19條之約定，是因為原告怕維修的人叫不來，所以特別註明要請被告（即被上訴人，以下同）幫忙。」等語（見同上證人筆錄），證人 徐榮龍 即協助兩造訂立系爭契約之地政士亦到庭結證稱：「（關於第19條的特別約定，有何意見？）因為怕賣方的漏水保固廠商，將來在交屋後不履行保固責任所以才寫的，賣方沒有向原告保證絕對不會漏水，只是有提供保固的協助。」等語（見原審卷第101頁以下之證人筆錄），依上開2名證人之證述，亦足認系爭契約增定之第19條特別約定事項，只是被上訴人允諾將被上訴人對之前修繕廠商之相關保固權利讓與上訴人，並願意協助上訴人聯繫修繕廠商為保固之約定。
３、上訴人雖又主張系爭特別約款第1項係專指系爭房屋3樓浴廁抓漏及排水P管之部分而言，惟依上開約定之內容以觀，兩造並無限於上開部份約定之文字，自無法為限於此部份之解釋；另觀諸系爭特別約款之內容，兩造於第1項訂明「房屋現有漏水維修後部份，賣方協助負責保固（期間與保固書同）」，又於該特別約款第3項後方再另註記：「註：97年3月22日3樓浴廁水管交屋後若仍有漏水問題，由賣方負責協調由原保固廠商維修完成」等語，兩造既已就3樓浴廁等部分再行另予註明，足見系爭特別約款第1項之約定並非專指3樓浴廁等部分，否則即無重複另外就該部份再另為註記約定之必要。
４、揆諸前開最高法院判例之意旨，兩造既已以契約文字表示雙方真意，系爭特別約款第19條之約定，即只能認係被上訴人就交屋後所可能發生之漏水情事，負協助聯絡修繕廠商為保固事宜之約定，而不足以為有利於上訴人之解釋，故上訴人主張被上訴人仍應依系爭契約第11條之約定負物之瑕疵擔保責任，即不足採。
（五）綜上所述，被上訴人及永慶不動產之人員於出售系爭房屋時已將系爭房屋漏水及修繕情形明確告知上訴人，上訴人於簽訂系爭買賣契約前亦已知悉系爭房屋有漏水之瑕疵；而被上訴人於簽約時亦未向上訴人保證系爭房屋絕不會再漏水；另系爭特別約款第19條及第11條之約定，亦不足以為有利於上訴人之解釋，故上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，即與民法第355條、第360條所規定之上開要件及系爭契約之約定不符，其此部分之主張，即屬無據。
六、被上訴人是否應負不完全給付之責任？按「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」，有最高法院94年度台上字第1112號判決之意旨可資參照，依此反面解釋，如買賣標的物為特定物，於契約簽訂成立前已發生瑕疵，出賣人已盡告知義務，且買受人已明知標的物存有瑕疵而仍為購買，因兩造所約定買賣之標的即為存有瑕疵之標的物，出賣人交付存有原瑕疵之標的物即符合契約之本旨，買受人自不得再於嗣後以標的物存有瑕疵為理由，而主張出賣人所為給付之內容不符債務本旨而構成不完全給付。
經查，被上訴人及永慶不動產之人員於本件買賣契約簽訂前已明確告知上訴人系爭房屋有漏水及修繕之情形，並出示之前委託修繕之相關修繕資料予上訴人，上訴人亦是於明確知悉上開情形之狀況後，始與被上訴人簽訂系爭買賣契約等情屬實，業見前述。則依上開不完全給付成立要件之說明，系爭房屋之漏水情況既是於兩造簽約前即已存在，並非於系爭契約成立後方產生之瑕疵，並為兩造所知悉，兩造既是依系爭房屋之現況簽訂系爭契約並交付房屋，自非不完全給付，故上訴人主張被上訴人應負民法第227條第2項之不完全給付責任，亦無理由。
七、綜上所述，上訴人依民法第360條及227條第2項規定之法律關係，請求被上訴人給付251,190元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，自應予以駁回。原審因而判決駁回上訴人之訴，其認事用法均無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一審酌論列。
九、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國98年11月30日
民事第四庭審判長法官黃宏欽
法官楊淑珍法官郭文通正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國98年11月30日
書記官卓榮杰