三重簡易庭105年度重小字第1842號民事判決

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　105年度重小字第1842號
原　　　告　築城麗馳社區管理委員會
法定代理人　 吳祥瑜
訴訟代理人　 周世昌
　　　　　　 陳建霖
被　　　告　 吳麗美
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國105年10月26日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟壹佰貳拾元及自民國一百零五年
七月八日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣貳萬肆仟壹佰貳拾元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣被告係原告社區之住戶即門牌號碼：新北
市○○區○○街○號1、2樓，依規約每月一樓應繳管理費新
臺幣（下同）1,742元，二樓應繳管理費2,480元，詎被告自
民國104年8月25日起至105年3月25日止，均未按其應有部份
繳納管理費，尚積欠24,120元，迭催未理。為此，爰依公寓
大廈管理條例第21條之規定提起本訴，並聲明︰求為判決：
如主文所示。
二、被告則請求駁回原告之訴，如受有不利益判決，願供擔保免
為假執行，並以：按本案管理費收取標準，固然是依區分所
有權人的決議通過行之，但是訂定管理費時注重其公平性、
一致性是相當重要的，尤其在店面與住宅混合大樓應有明顯
差異，本案一樓店面與二樓住戶各5戶與一般住戶實際上的
用益狀況及享受原告所提供的管理服務有明顯不同，因此，
於區分所有權人會議中僅因住戶表決權為多數，即通過管理
費同為70元的決議，顯有違公平法理，故被告拒絕繳納之等
語置辯。
三、法院之判斷：
原告主張被告為系爭社區之區分所有權人，迄今尚積欠管理
費24,120元之事實，業據其提出原告社區104年第二次區分
所有權人會議紀錄、被告分擔之費用收據、被告管理費未足
額繳款明細、社區規約、存證信函、土地及建物登記第一類
謄本等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。被告雖以
上開前詞置辯。
(一)按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告
仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文
。被告既不否認渠等為系爭社區內之區分所有權人，除有法
定無效或得撤銷之事由外（如後述），自有按系爭社區規約
或區分所有全權人會議決議訂定之管理費收費標準即一樓應
繳管理費1,742元，二樓應繳管理費2,480元等義務，而不任
意否定其效力。
(二)被告雖辯稱系爭決議不合法，且有違公平及誠信原則云云，
惟查：
1.按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分
所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。又區分
所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，
其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然公
寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區
分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多數區
分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上
之效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義務關
係而召開之總會決議相當；又總會之召集程序或決議方法違
反法令或章程時，社員得於3個月內請求撤銷其決議，但出
席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此
限。總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條定
有明文，依此，倘區分所有權人認為區分所有權人會議未依
公寓大廈管理條例召集或決議方法違反法令或章程者，自應
依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條之規定，由
區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，在法
院確定判決撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶
自有拘束力存在，各區分所有權人，均自不得主張該決議係
無效。本件被告雖辯稱系爭社區之區分所有權人會議確實有
決議一樓店面按照每坪70元收取管理費，但是因為一樓店面
人數比較少，這個決議不公平，則1、2樓管理費應按原管理
收費標準以每坪20元收取較為適當云云，然依上開說明，縱
該決議有不合理或不合法等情，僅係決議方法之違法，並非
決議內容之違法，此為該等決議得否撤銷之爭執，並非決議
當然無效。準此，系爭會議之決議既非當然無效，被告復自
承未於系爭會議決議後三個月內提起撤銷上開決議之訴訟（
參見本院105年10月26日言詞辯論筆錄），原告依據系爭會
議就管理費收取標準事項之決議係屬合法有效等情，應堪採
憑。
2.又按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所
有人按其應有部分分擔之，但規約另有約定者，不在此限；
規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基
地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支
付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所
有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，民法第799
條之1第1項、第3項定有明文。而區分所有權人或住戶實際使
用社區公共設施之頻率多寡及程度不一，倘逐一區別各區分
所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個
別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時費事
，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局
面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦不符合公寓大廈
管理條例制定之本旨。故公寓大廈管理條例就各區分所有權
人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制定出收費標準
，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制定出
符合該社區現況之合理收費標準。再按規約為公寓大廈區分
所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有
權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第1
2款亦定有明文。故如公寓大廈內部已依區分所有權人會議
或規約訂定費用基準，除有顯失公平情事，始有依法定程序
請求法院撤銷之必要，如無顯失公平之情事，區分所有權人
或依法律規定或依規約負有繳納公共基金或其他因共有部分
所生負擔之人，仍應按區分所有權人會議決議或規約繳納費
用，法院無從於個案訴訟中逕行衡酌管理費之收取標準是否
允當。查本件原告所收領之管理費均係為修繕、管理及維護
共用部分，而凡屬公寓大廈區分所有權人，就可利用之共用
部分，均享有繳納管理費所應得之利益，或因所在位置、樓
層高低、樓板面積而導致利用機率需求多寡之差異，但共同
享有管理費所維護社區公共設施利益之本質並無二致，而系
爭會議決議所採管理費之計算標準，固增加被告之負擔，惟
該決議內容之適用對象係系爭社區全體區分所有權人，並非
專為針對被告之差別待遇決定，且以坪數計算亦為一般公寓
大廈管理費收取之常態，亦與按應有部分比例分擔之原則相
符，實難謂有何違反公平及誠信原則之處，是被告此部分所
辯，亦無足採。
3.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；遲
延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率
計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民
法第229條第1項、第203條、第233條第1項分別定有明文。經
查，原告請求被告給付管理費係以支付金錢為標的，而觀諸
系爭社區規約中，就遲延給付管理費之遲延利息利率，亦有
明文約定即系爭規約第17條第4項，揆諸前開規定，原告併
予請求被告給付管理費差額之遲延利息，即自支付命令聲請
狀繕本送達翌日即105年7月8日起，按年息10%計算之利息，
於法亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭社區規約及系爭會議，請求被告依其
應有部分比例給付原告自104年8月起至105年3月間之管理費
24,120元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即105年7月8
日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准
許。
五、本件係依民事訴訟法第436條之8第1項適用小額訴訟程序所
為之判決，依同法第436條之20規定，應就被告敗訴之部分
，依職權宣告假執行，但被告聲明如受不利之判決，願預供
擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金
額准許之，且依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用
額為1,000元由被告負擔。
中華民國105年11月2日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及具體內容
。2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國105年11月2日
書記官姚孟君