裁判字號：臺灣彰化地方法院111年重訴字第59號民事判決
裁判日期：民國112年03月07日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣彰化地方法院民事判決
111年度重訴字第59號原告鋐圓建設股份有限公司兼法定代理人 賴涵妮 共同訴訟代理人 李淵源 律師被告齊騰國際股份有限公司法定代理人 劉家齊 被告 吳秀琴 共同訴訟代理人 房佑璟 律師
顏寧 律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國112年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：被告齊騰國際股份有限公司之法定代理人於起訴時為吳秀琴，嗣後變更為劉家齊，其聲明承受訴訟，並提出公司變更登記表為證（本院卷第185-186頁），於法並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張略以：
一、被告齊騰國際股份有限公司（下稱齊騰公司）於民國110年12月24日與原告鋐圓建設股份有限公司（下稱鋐圓公司）簽訂土地買賣契約書，將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號（面積2910平方公尺）權利範圍全部之土地（建地，下稱367地號土地）以新臺幣（下同）3300萬元之價格出售予原告鋐圓公司（下稱建地買賣契約）。原告鋐圓公司已依約將簽約款330萬元及鑑界完成款660萬元存匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）履約保證專戶。不料，被告齊騰公司卻拒絕將367地號土地移轉登記予鋐圓公司。原告鋐圓公司爰依建地買賣契約，請求被告齊騰公司應將367地號土地移轉登記予原告鋐圓公司。
二、被告吳秀琴（與被告齊騰公司統稱被告）於110年12月24日與原告賴涵妮（與原告鋐圓公司統稱原告）簽訂土地買賣契約書，將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號（面積1970平方公尺）權利範圍189900分之24436之土地（農地，下稱369地號土地）以438萬元之價格出售予原告賴涵妮（下稱農地買賣契約，與建地買賣契約合稱兩份買賣契約）。原告賴涵妮嗣已依約將簽約款45萬元及鑑界完成款93萬元存匯入僑馥建經公司履約保證專戶。不料，被告吳秀琴卻拒絕將369地號土地移轉登記予原告賴涵妮，原告賴涵妮爰依農地買賣契約，請求被告吳秀琴應將369地號土地移轉登記予原告賴涵妮。
三、並聲明：
㈠、被告齊騰公司應將367地號土地移轉登記予原告鋐圓公司。
㈡、被告吳秀琴應將369地號土地移轉登記予原告賴涵妮。
貳、被告則以：對於原告主張兩造簽立土地買賣契約固不爭執，惟兩份買賣契約第12條其他約定事項第4項均特別約定「本約買賣須取得建築執照及水利建造物搭排，此買賣契約方可成立及生效」（下稱系爭特約），顯見兩份買賣契約均屬附有停止條件之契約。而原告自陳迄今未取得建築執照及水利建造物搭排，是停止條件尚未成就，兩份買賣契約均尚未成立及生效。原告雖稱被告未出具其111年8月2日準備書狀附件一至三所示土地使用權同意書（下統稱系爭土地使用權同意書），係以不正當行為阻止條件成就云云，然被告早已依約出具如被告111年8月9日答辯㈡狀附件二所示之同意書（下稱同意書）予原告，被告並無另出具系爭土地使用權同意書之義務，自無原告所稱以不正當行為阻止條件成就之事實，是原告請求被告分別移轉367、369地號土地，並無理由。再於建地買賣契約簽立後，原告鋐圓公司嗣後已將被告齊騰公司所開立為擔保被告鋐圓公司給付簽約款330萬元之同額本票（下稱330萬元本票），向法院聲請本票裁定，並聲請強制執行，該票款業經被告齊騰公司交付本院執行處，再由本院執行處撥付給原告鋐圓公司受領完畢。足見原告鋐圓公司之真意，乃為解除建地買賣契約；且其既已取回330萬元本票票款，應認尚未依約給付簽約款，原告亦無由請求被告齊騰公司移轉登記367地號土地。另因原告遲未取得建築執照及水利建造物搭排，經被告催告仍未取得後，被告已於112年1月18日寄發台中法院郵局第169號存證信函予原告解除契約，該存證信函業經被告於同月19日收受，則兩份買賣契約亦經被告合法解除，原告再依兩份買賣契約請求被告分別移轉登記367、369地號土地，亦無理由等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
參、兩造經本院整理及簡化爭點，結果如下（本院卷第89-90頁、第260頁，本院依判決格式調整文字）：
一、兩造不爭執事項：
㈠、被告齊騰公司於110年12月24日與原告鋐圓公司簽訂土地買賣契約書（原證1）將其所有367地號土地（原證2）以3300萬元出售予原告鋐圓公司，原告鋐圓公司嗣已依約將簽約款330萬元及鑑界完成款660萬元匯入僑馥建經公司設於第一商業銀行安和分行之價金履約保證專戶（原證3）。
㈡、被告吳秀琴於110年12月24日與原告賴涵妮簽訂土地買賣契約書（原證4）將其所有369地號土地（原證5）以438萬元之價格出售予原告賴涵妮，原告賴涵妮嗣已依約將簽約款45萬元及鑑界完成款93萬元存匯入僑馥建經公司設於第一商業銀行安和分行之價金履約保證專戶（原證6）。
㈢、被告齊騰公司所開立為擔保鋐圓公司給付簽約款330萬元之同額本票，經原告鋐圓公司聲請本票裁定，並聲請強制執行，該票款業經被告齊騰公司交付本院執行處，再由本院執行處撥付給原告鋐圓公司受領完畢。
㈣、兩造所提證物均為真正。
二、爭點事項：
㈠、兩造建地、農地買賣契約是否已成立？原告主張被告係以不正當行為阻止停止條件之成就，是否有理由？
㈡、如兩造建地、農地買賣契約已成立，原告鋐圓公司依建地買賣契約，請求被告齊騰公司將367地號土地所有權移轉登記予原告鋐圓公司；原告賴涵妮依農地買賣契約請求被告吳秀琴將369地號土地移轉登記予原告賴涵妮，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、原告雖以被告齊騰公司、吳秀琴依兩造簽立之土地買賣契約有出具系爭土地使用權同意書予原告，以利原告取得買賣契約書所載之「建築執照及水利建造物搭排」之義務。另369地號土地之共有人為被告吳秀琴、原告賴涵妮及訴外人 劉振樂 、 劉世雄 4人共有，若將原告賴涵妮及被告吳秀琴之持分單獨自369地號土地分割出來，則系爭土地使用權同意書即毋須經由劉振樂、劉世雄之同意，目前原告賴涵妮已起訴請求分割369地號土地，由本院北斗簡易庭111年度斗簡字第187號審理中（下稱187號分割共有物事件），待187號分割共有物事件判決確定後，原告鋐圓公司只須檢附由被告吳秀琴出具之分割後由其單獨取得之369地號土地之土地使用權同意書，即可視為兩份買賣契約第12條系爭特約之條件已成就，故本件有以187號分割共有物事件之判決結果作為判斷兩份買賣契約是否已成就之依據，聲請依民法第182條第1項規定裁定停止本件訴訟等語。惟被告已不同意本件依上開規定裁定停止訴訟程序。且按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第182條第1項所明定。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止。查原告雖以前開情由，聲請裁定停止本件訴訟，然依原告所述情節，187號分割共有物事件，顯非本件土地所有權移轉登記事件之先決問題，原告請求裁定停止本件訴訟，於法不合，自難允准。
二、上開兩造不爭執事項，為兩造所不爭執，且有相關證據資料在卷可稽（詳參前引卷證），堪信屬實。又兩份買賣契約第12條其他約定事項第4項均特別約定「本約買賣須取得建築執照及水利建造物搭排，此買賣契約方可成立及生效」；且原告迄今未取得建築執照及水利建造物搭排，亦為兩造所不爭執，亦堪信屬實。
三、觀之兩份買賣契約第12條其他約定事項第4項均特別約定「本約買賣須取得建築執照及水利建造物搭排，此買賣契約方可成立及生效」，且原告亦主張被告係以不正當行為阻止停止條件之成就，足見被告辯稱兩造兩份買賣契約係附有上開停止條件，須停止條件成就，兩份買賣契約始能成立及生效，應可採信。又系爭特約既為兩造特別約定，基於契約自由原則，兩造（包括原告）均應同受拘束。
四、雖原告主張建地買賣契約第12條其他約定事項第2項約定「本約買賣埤頭鄉芙朝段367、369地號所有權人須無條件簽立同意書予分管共有人，並且提供相關身分證明文件、印章等配合買方辦理興建建物之指定建築線及申請建築執照」、農地買賣契約第12條其他約定事項第2項約定「本約買賣土地所有權人須無條件簽立同意書予分管共有人，並且提供相關身分證明文件、印章配合367地號土地辦理興建建物之指定建築線及申請建築執照」，及兩份買賣契約第12條其他約定第3項均約定「埤頭鄉芙朝段369地號留設之八米連外道路所有共有人須簽立同意書予分管共有人設置排水溝、開挖接自來水、電信、電力、消防管線、電線桿等設施」、第5項均約定「賣方須無條件提供及協助芙朝段369地號之土地使用權同意書」，故被告齊騰公司有出具367地號土地之土地使用權同意書予原告鋐圓公司申請建築執照之義務；另被告齊騰公司、吳秀琴亦有提供及協助369地號土地之共有人出具申請水利建造物搭排之土地使用權同意書及申請私設道路部分容許使用之土地使用權同意書之義務，惟被告任意拒絕提出上開土地使用權同意書，致原告鋐圓公司無法取得建築執照及水利建造物搭排，係以不正當行為阻止條件之成就，依民法第101條第1項規定，應視為兩份買賣契約第12條其他約定事項第4項之條件業已成就，被告負有移轉登記367地號、369地號土地予原告之義務等語，並提出系爭土地使用權同意書為證（本院卷第133-137頁）。惟被告已否認之，並以前詞置辯。經查：
⒈被告抗辯其早已出具如被告111年8月9日答辯㈡狀附件二所示
之同意書（本院卷第151頁）乙節，確有其所提同意書（本院卷第151頁）在卷可稽，且核與證人即兩份買賣契約之承辦地政士 李瑛修 於本院111年10月4日審理中證稱：被告答辯㈡狀附件二所示之同意書正本，是劉家齊交給伊，目前正本由伊保管中等語相合（本院卷第175-176頁），堪信屬實。
⒉原告雖主張依約被告應出具系爭土地使用權同意書，而被告
任意拒絕提出，係以不正當行為阻止條件之成就，應視為條件已成就等語。然被告是否負有另出具系爭土地使用權同意書予原告之義務，與本件原告得否於現在情況下即請求被告分別將367、369地號土地所有權移轉登記予原告，實屬二事。且查369地號土地並非被告吳秀琴單獨所有，而係被告吳秀琴、原告賴涵妮及劉振樂、劉世雄4人共有，此觀369地號土地之登記謄本即明（本院卷第131-132頁）。則原告欲申請系爭特約所示之建築執照及水利建造物搭排，除被告齊騰公司、被告吳秀琴外，尚須取得其餘共有人劉振樂、劉世雄出具之土地使用權同意書方可。此參原告所提369地號土地申請水利建造物搭排（本院卷第135頁）及申請私設通路部分容許使用（本院卷第137頁）之土地使用權同意書，其上除被告吳秀琴外，均尚包括369地號土地之共有人劉振樂、劉世雄即明。本件姑不論兩造對於被告是否須另出具系爭土地使用權同意書予原告，及被告是否以不正當行為阻止條件之成就已有爭執。依前開原告請求裁定停止本件訴訟之理由可知，原告目前亦未取得其他共有人劉振樂、劉世雄出具之土地使用權同意書；且187號分割共有物事件尚未判決確定，自難認原告僅須取得被告齊騰公司、吳秀琴出具之系爭土地使用權同意書即可取得系爭特約所載之建築執照及水利建造物搭排。再本件亦難認原告未能取得其他共有人劉振樂、劉世雄出具之土地使用權同意書，及原告未能取得建築執照及水利建造物搭排，純係因被告以不正當行為阻止所致。本件就算被告依原告主張出具系爭土地使用權同意書予原告，原告亦難憑此即可取得建築執照及水利建造物搭排。則原告徒以被告未依約出具系爭土地使用權同意書，認被告係以不正當行為阻止條件之成就，應視為系爭特約之條件已成就，主張被告即應分別將367、369地號土地所有權移轉登記予原告，實無可採。
⒊原告並未證明系爭特約之停止條件已成就，業經本院認定如
前。則依兩份買賣契約第12條其他約定事項第4項均約定「本約買賣須取得建築執照及水利建造物搭排，此買賣契約方可成立及生效」，自難認兩造建地、農地買賣契約業已成立及生效。
五、綜上所述，本件原告並未證明兩造兩份買賣契約之系爭特約停止條件業已成就，亦即原告並未證明兩造建地、農地買賣契約業已成立及生效。從而，原告於目前情況下，即依建地買賣契約，請求被告齊騰公司應將367地號土地移轉登記予原告鋐圓公司；及依農地買賣契約，請求被告吳秀琴應將369地號土地移轉登記予原告賴涵妮，為無理由，均應予駁回。
伍、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年3月7日
民事第三庭法官洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第
441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國112年3月7日
書記官李盈萩