裁判字號：臺灣臺東地方法院108年原訴字第13號民事判決
裁判日期：民國109年11月18日
裁判案由：移轉所有權登記
臺灣臺東地方法院民事判決108年度原訴字第13號原告 吳亮儀
吳瑛娜 共同訴訟代理人 陳信伍 律師被告 顏氏 建設有限公司法定代理人 洪秀滿 訴訟代理人 蔣秉詳 上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國109年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺東縣○○鎮○○○段○○○○號土地及其上同段三建號建物（門牌號碼：臺東縣○○鎮○○路○○○○○號）及同段七十八地號土地及其上同段四建號建物（門牌號碼：臺東縣○○鎮○○路○○○○○號）之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺東縣○○鎮○○段○○○段000地號土地（重測後為北都歷段77地號土地，下稱77地號土地；原163地號土地下稱系爭土地）原為原告之父即訴外人 吳德明 所有。吳德明於民國84年間，與被告當時之負責人 顏金村 簽訂「共同投資經營合約書」，約定由吳德明提供土地，顏金村負責建屋，待銷售後再分配利潤。系爭土地先於民國85年1月11日以買賣為登記原因，移轉所有權予顏金村之員工即訴外人 陳文隆 ，嗣再移轉所有權予被告。系爭土地已於85年1月25日分割增加同段163-2地號土地（重測後為北都歷段78地號土地，下稱78地號土地）、同段163-3地號土地、同段163-4地號土地、同段163-5地號土地、同段163-6地號土地，並於各該地號土地上興建6棟建物且登記為被告所有。惟銷售情況不如預期，吳德明與顏金村復於86年4月14日簽訂「變更契約書」（下稱系爭契約），依系爭契約之約定，顏金村或其所代表之被告公司應於同年5月10日前將77地號土地暨其上同段3建號建物（重測前為都歷段199建號建物）即門牌號碼臺東縣○○鎮○○路○○○○○號房屋（下稱310之5號房屋）及78地號土地暨其上同段4建號建物（重測前為都歷段198建號建物）即門牌號碼臺東縣○○鎮○○路○○○○○號房屋（下稱310之4號房屋）之所有權（下合稱系爭房地之所有權）移轉登記予吳德明，並自簽約日起即讓吳德明遷入310之4號房屋、310之5號房屋使用。顏金村固已將77地號土地暨其上310之5號房屋、78地號土地暨其上310之4號房屋交予吳德明，然被告並未依約履行移轉登記之義務，吳德明業於88年10月7日死亡，原告為吳德明之繼承人，爰依系爭契約之約定及繼承之法律關係，訴請被告移轉上開不動產所有權予原告等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：顏金村當時乃被告公司之股東而非負責人，故顏金村對外簽署之系爭契約既未經股東會議決，亦無公司大小章，無表現代理或授權，對被告而言不具效力，且被告亦否認系爭契約之真偽；上開提及之土地暨建物已於86年1月7日以買賣為登記原因由被告取得所有權，顏金村既非土地所有權人，有何權利於同年4月14日與吳德明就相關不動產之處分達成協議，原告請求實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：（見本院卷第157至159頁）㈠系爭土地（重測後為77地號土地）原為原告之父即訴外人吳
德明於59年1月6日以買賣為登記原因取得所有權。吳德明於85年1月11日以買賣為登記原因，移轉系爭土地所有權予訴外人陳文隆。系爭土地於85年1月25日分割增加同段163-2地號土地（即重測後之78地號土地）、163-3地號土地、163-4地號土地、163-5地號土地、163-6地號土地。陳文隆再於86年1月7日將77地號土地、78地號土地，以買賣為登記原因，移轉所有權登記予被告，被告現仍為77地號土地及78地號土地之所有權人。
㈡310之5號房屋以及310之4號房屋均於85年12月4日登記於被告名下（登記原因：第一次登記）。
㈢原告吳亮儀、吳瑛娜為訴外人吳德明之子女，吳德明業於88年10月7日死亡，原告為吳德明之繼承人。
㈣被告顏氏建設有限公司經經濟部於95年10月18日經授中字第
09534804020號函廢止登記，於108年7月18日經股東 洪福烈 、 黃鳳姝 、洪秀滿決議，另選洪秀滿為清算人，已向本院聲報清算事宜，業經本院108年度10月18日函准予備查。
㈤坐落臺東縣○○鎮○○○段○○○○○○○○號《即重測前都歷
段197、196、195、194建號建物，門牌號碼：都歷路310-3、310-2、310-1、310號（下合稱310號等4棟房屋）》；坐落土地為重測前臺東縣○○鎮○○段○○○段00000000000000000000000地號土地、現為北都歷段79、80、81、822地號土地，均於85年12月4日登記於被告名下（登記原因：第一次登記）》，均經被告以買賣為原因移轉所有權予第三人，被告取得所有權登記後， 吳明德 或原告均未曾為上開建號建物或建物坐落土地之所有權人，此有臺東縣成功地政事務所109年5月29日及同年6月9日函所檢送310號等4棟房屋及座落基地之公務謄本、歷次異動索引及建築改良物登記簿（見本院卷第160頁、第166至188頁及第196至215頁及第276至277頁）為證，兩造均同意作為裁判基礎。
四、本件之爭點：㈠顏金村於86年4月14日與吳德明簽立系爭契約時，是否為被
告之負責人？若否，其是否表現代理或經被告授權與吳德明簽立系爭契約？㈡原告請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，有無理
由？
五、本院之判斷：㈠訴外人顏金村於86年4月14日與吳德明簽立系爭契約時，雖非被告之負責人，然被告仍應負授權人之責。
1.本院依職權函調之被告設立登記表（見本院卷第113至117頁）所示，自被告84年設立登記起迄經濟部於95年10月18日以經授中字第09534804020號函廢止登記日止，顏金村僅係股東，非董事代表人，是顏金村簽立系爭契約時並非被告之負責人，僅為被告公司股東，先予認定。
2.按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。而證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內（最高法院92年度台上字第1499號、97年度台簡上字第15號判決意旨參照)。
3.原告主張被告應負系爭契約移轉所有權之義務，係以顏金村經被告授權與原告訂立系爭契約，或被告應負表見代理人之責任，無非係以系爭契約為據，然此為被告以否認系爭契約之真正及顏金村未經被告授權，無表現代理之適用等情詞置辯，經查：
①有關系爭契約之真正，被告雖否認真正，然經本院提示
原告提出系爭契約影本（見本院卷第10頁，第94頁），業據證人 周蘭妹 到庭具結證述：系爭契約是我寫的，當時我為立委助理，為民服務，吳德明與顏金村委任我書寫的，由他們協議內容叫我寫的等語（見本院卷第94頁），系爭契約應甚信屬真實，至於被告對於效力之爭執，另詳後述。
②兩造對於吳明德提供系爭土地與被告合建乙節，並不爭
執（見本院卷第258頁及第277頁），再佐以系爭契約上載有「同意變更前『共同投資經營合約書』議訂條件如左…；（前『共同投資經營合約書』即日起作廢）」等語，且證人周蘭妹亦到庭證稱：「（問：為何在契約書上只有寫顏金村而沒有寫顏氏公司？）當時我相信他有契約書他有印章，我看到他的名字，所以我相信他是公司的負責人，我們有去現場看我才決定寫這契約書」等語（見本院卷第95頁），可見系爭契約係基於吳德明與被告間合建契約而來，且原先共同投資經營合約書上亦有顏金村姓名，主要議約人係顏金村，應無疑義。再參以系爭契約㈠明確載明契約標的及權利義務內容為乙方願在86年5月10日前163地號及163-2地號等兩筆土地及土地上的兩棟建築物之所有權移轉登記給予甲方（即系爭房地所有權之移轉事宜）及系爭契約㈢約定乙方同意自簽約日起讓甲方（吳德明）遷入使用，而被告既為登記之所有權人未曾占有使用，反觀吳明德及原告自系爭契約簽訂後即遷入310之4及310之5號房屋至今，已逾22年以上等情，應屬可認被告知情且曾授權顏金村簽訂系爭契約，以解決原合建契約之權利歸屬事宜，核係常態之事實，則在無證據證明被告不知情況下，被告既已長期依系爭契約之約定讓吳明德或其繼承人即原告使用，自益堪推論認定顏金村代理被告簽訂系爭契約，係獲被告授權同意乙情應可認定。
③系爭土地原屬吳德明所有，吳德明與被告簽訂合建契約
後，未分回任何土地或房屋乙情，復為被告所不爭執（見本院卷第277頁），參諸經本院依職權調閱系爭土地上之房屋，除310之4及310之5號房屋外，尚有310號等4棟房屋，均係由被告為第一次登記，可認原告主張兩造合建契約係興建共6棟房屋乙情，應屬真實。又被告就310號等4棟房屋及其基地登記為所有權人後，吳德明及原告未曾為310號等4棟房屋及其基地之所有權人，業如上揭三、㈤所述，顯見吳德明雖提供系爭土地與被告訂有合建契約，然待建物興建完成後，均未有任何土地或建物之所有權登記於吳德明之名下，對應系爭契約之約定，益可推知顏金村係經被告授權而簽訂系爭契約，並依系爭契約之約定將310之4及310之5號房屋交付予吳德明使用，系爭契約係為被告履行前合建契約之義務。
④按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為
，然實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號裁判參照），系爭契約雖係由顏金村具名簽訂，未以被告名義為之，惟被告既係原合建契約之一方，且系爭契約係為被告履行原合建契約之義務，又被告既已長期依系爭契約之約定讓吳明德或其繼承人即原告使用310之4及310之5號房屋，被告對於顏金村係代理被告簽約乙節，自無不知之理，則依上說明，系爭契約之效力自及於被告，兩造間存有該契約關係無訛。
⑤至於被告於原告提起本件訴訟後始表示顏金村簽訂之系
爭契約與被告無關，然被告於合建完成後，雖就系爭房地所有權登記為所有權人，實未曾就系爭房地對吳明德或原告主張任何權利，系爭契約之約定，亦符合目前使用現況，衡以上情，顯係事後卸責之詞，應不足採。另被告固辯稱依合建契約，被告只分得系爭二戶房屋（即310之4與310之5號房屋，其他四戶由吳先生（按係指吳德明）自已處理（見本院卷第160頁）云云，惟依系爭房地及310號等4棟房屋暨坐落土地之異動資料所示，310號等4棟房屋均係由被告以買賣原因移轉登記予第三人，如上揭三、㈤所示，是被告此部所辯顯與卷內資料不符，並不可採。
4.承上，吳德明提供系爭土地與被告簽訂合建契約，未曾分回房屋及土地，顏金村為被告簽訂系爭契約，約定將系爭房地所有權移轉登記吳德明，並將310之4及310之5號房屋交付予吳德明使用，嗣吳德明死亡後，原告繼承後，仍占有使用至今，且被告對於顏金村曾為其簽訂契約未曾表示反對，亦未曾以所有權人對原告或其等之被繼承人吳德明行使權利，揆諸前開說明，顏金村是否有獲得被告授權，固無直接證據證明，惟本院綜參上列證據，認仍可間接推論得知顏金村就系爭契約之簽訂，應有獲得被告之授權，被告即應負授權人責任（另被告就系爭契約，是否應負表見代理責任之爭點，即無庸贅敘，謹此敘明）。
㈡原告請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為有理由。
1.被告就系爭契約應負授權人之責，業經本院認定如上揭㈠所述，則依系爭契約㈠「乙方（顏金村）願意在八十六年五月十日前將座○○○鎮○○段○○○○號（現為77地號土地）及座○○○鎮○○段163之2地號（現為78地號土地）等兩筆土地及土地上的兩棟建築物（即310之4及310之5號房屋）之所有權登記移轉登記給予甲方（吳德明）」之約定，被告即負有移轉所有權登記之義務。
2.又吳德明於88年10月7日死亡，原告為吳德明之繼承人，業如上揭三、㈢所述。是原告依系爭契約及繼承之法律關係請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，自屬有據。
㈢綜上所述，被告就系爭契約應負授權人之責，則原告依系爭
契約約定及繼承之法律關係，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年11月18日
民事第一庭審判長法官楊憶忠
法官李立青法官施伊玶以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年11月19日
書記官張坤校