裁判字號：臺灣彰化地方法院94年訴字第483號民事判決
裁判日期：民國94年09月28日
裁判案由：租佃爭議
臺灣彰化地方法院民事判決94年度訴字第483號原告甲○○訴訟代理人 陳亭蘭 律師
丙○○被告乙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國九十四年九月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○○段田中央小段二九三地號、地目田、面積四千一百五十六平方公尺之土地返還原告。
本判決於原告以新台幣參佰伍拾萬元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鎮○○○段田中央小段二九三地號、地目田、面積四一五六平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告前依耕地三七五減租條例出租予被告耕作。詎被告竟十多年來廢耕未予耕種，讓土地雜草叢生，雜木長至三層樓高。又自八十四年起至九十四年止未繳納租金，租金積欠達兩年之總額，原告於九十三年九月三十日依耕地三七五減租條例第十七條第一項第二款、第三款之規定，以彰化縣員林鎮員林郵局第四一三號存證信函終止租約，並向彰化縣員林鎮公所耕地租佃委員會申請調解及向彰化縣政府耕地租佃委員會申請調處，均未獲結果。又原告現主張終止租約之事由如下：
一、被告地租積欠達兩年之總額：按系爭租約之租金，為系爭土地每年產物收獲總量之千分之三百七十五，惟被告已自承：「我繳了幾年之後，就沒有繳租金，但我不確定從何時開始沒繳租金，約五、六年之時間沒繳。」（見九十四年七月二十五日言詞辯論筆錄）可見被告確已積欠地租達兩年之總額。又耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款終止事由必先定期催告始得為之，原告爰以此書狀催告被告於收受繕本七日內繳納地租，逾期未為給付，即以本款終止租約。兩造之前就租金之繳納方式並未約定，只要被告有繳即可。
二、被告非因不可抗力繼續一年不為耕作：按系爭土地被告已廢耕多年，任令草木叢生至三層樓房高，以草木高度觀之，被告廢耕至少五、六年以上之久，且被告亦自承：「因為沒有路，所以沒有耕種」（見九十四年七月二十五日言詞辯論筆錄），顯見被告確有非因不可抗力繼續一年以上不為耕作之事實，原告爰依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款表示終止租約。被告雖抗辯係因鄰近土地建造廠房，以致沒有路出入，原告亦不在國內，所以才未耕種云云，惟：1、現今系爭土地出入不便乃源於土地已雜草叢生，覆蓋原有路徑所致，系爭土地尚不致無法由道路出入。2、再者，原告長年居住國外，租佃事宜均委由原告母親 洪許瑞 全權處理，被告亦均向原告母親繳納租金，是被告辯稱原告人在國外致無法通知等情，顯係矯飾之詞。且原告母親八十九年以後才去世，之前一直住在原址，但被告八十四年以後即未繳租金。縱系爭土地有出入不便情事，其怠於通知原告適時為協助處理，任令土地荒蕪，何來不可抗力之有。3、況且，設若斯時無法出入或出入困難，被告本得以土地使用權人之身分，向鄰近土地主張民法第七百八十七條之袋地通行權，以便於耕作，而非放任土地荒廢，被告所辯事由，在在未達「不可抗力」之程度。實務上就承租人以「供水不便」、「耕地受排水溝侵蝕」、「人為霸佔」等類此事由主張不可抗力，均認若承租人得以他法解決問題或該事由可歸責於承租人所致，均未達不可抗力之程度。本件通往系爭土地之道路至少兩條，雖須路經他人土地，然以農村習慣，相鄰土地之所有權人豈有不同意通行之理，被告既得另覓道路通行，其怠而不為，實難謂為正當理由。原告否認被告有向原告反應無路可通行之事，被告應負舉證之責。
三、綜上，原告既已為終止租約之意思表示，被告現已無權占有系爭土地，原告爰依民法第七百六十七條、第四百五十五條之規定請求被告返還土地，並請求鈞院對原告之請求擇一判決等語，並聲明：如主文所示。
貳、被告則以：
一、被告同意還原告系爭土地，但前提是原告應該要彌補被告一百多萬元。
二、系爭土地因為四周後來有人蓋房子建工廠，現在就沒有路可以出入，已經有十幾年了；又原本被告出入的地方，被別人蓋房子遮斷了，被告約有十年沒有耕種了。河堤部分在沒有廢耕之前，原本沒有雜草樹木，但因為別人蓋工廠以後，河堤這條路就被堵住，無法進出。勘驗當天所走的保齡球館旁之空地，也是後來才蓋的，之前都是私有農地，被封起來，沒有辦法走。又因為沒有路可以進出，所以被告沒有耕種。在被告還沒有廢耕前，即被鄰人阻擋進出，導致被告沒有辦法進出。至於從系爭土地東南邊工廠旁水溝那邊出入的話，被告曾經拜託鄰人讓被告通行，雖人員可以進出，但車輛要進出，鄰人即不同意。被告父親的時代就有跟原告反應道路之問題，但原告都沒有處理，當時是用口頭講的。
三、被告繳了幾年之後，就沒有繳租金，但不確定從何時開始沒繳租金，約五、六年的時間沒繳；原告之前在美國，都沒有辦法聯絡，被告那時候不知道要找誰繳租金，原告有聯絡被告的時候，被告就有繳，後來找不到就沒有辦法繳。再者，原告父親沒有幫忙代收租金，別人剛開始有來代收，但是別人後來死了。現在原告一次要求被告繳納租金，被告沒有辦法。被告之前沒有繳租金，除了找不到原告之原因，且也沒有路可以進入。被告如果以前一期沒有繳租金，原告之母親就會打電話催，原告母親後來沒有打電話催，被告就不知道租金要繳到那裡去。被告否認從八十四年以後即未繳租金。被告之租金以前係裝在信封裏寄給原告母親。租金以前都是原告拜託別人來收錢等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項
一、坐落彰化縣○○鎮○○○段田中央小段二九三地號、地目田、面積四一五六平方公尺土地為原告所有，前依耕地三七五減租條例出租予被告耕作。
二、被告至少積欠原告租金總額達二年以上。
三、被告未在系爭土地上耕種約有十年。
四、系爭土地現場目前雜草叢生，雜木長至好幾公尺高。
肆、得心證之理由：本件原告主張被告未繳租金總額達二年以上，且被告已廢耕十年等語，被告則主張系爭農地現在沒有路可以出入，原本的道路相繼被人蓋房子及蓋工廠，已被睹住。原告之前在美國，都沒有辦法聯絡，被告那時候不知道要找誰繳租金，且路被睹住後，無法耕作，就未繳租金等語。茲首先應審究者為被告是否因不可抗力繼續一年以上不為耕作？
(一)查本件經本院現場勘驗結果系爭土地目前雜草叢生，雜木長至好幾公尺高，系爭土地之南邊及西邊均有約兩公尺寬之排水溝，北邊、東邊及南邊均有他人工廠，無法由北邊、東邊及南邊進入系爭土地；而系爭土地之西邊為他人私有田地，目前亦因荒蕪，雜草雜生，無法進出。又系爭土地之西北邊原本供被告出入系爭土地之道路，已因遭他人興建磚造平房擋住原本出入道路，而無法通行；又本院勘驗當天乃系由附近ABC保齡球館旁之私人空地，進入系爭土地西邊之河堤，惟上開堤岸上亦是種滿雜樹、雜草，或堆有石塊，人員進出不便，車輛無法進入。而被告若欲從系爭土地之東南邊進入系爭土地，亦須通過他人之私有土地，且同屬進出不便等情，有勘驗筆錄及原告所提出之照片附卷可稽。故被告抗辯系爭土地目前沒有直接之道路可供進出，尚非無據。惟查，被告自承河堤部分在沒有廢耕之前，原本沒有雜草樹木等語，故目前進出系爭土地西南方堤岸部分之雜草樹木，係無人進出經過數年後，始雜草樹木叢生，並非在被告廢耕前即雜草樹木叢生。又目前不管由東南方部分或西南方堤岸部分雖均須經過他人之私有土地，惟非不得經由和鄰人協調或請求袋地通行權以供解決。雖被告抗辯鄰人不願意讓被告通行，惟查，本院勘驗現場結果，系爭土地之東南邊須經過私人土地之部分僅數公尺，而被告亦自認從系爭土地東南邊工廠旁雖人員可以進出，但車輛要進出，鄰人即不同意，足見系爭土地雖無直接之道路可供車輛到達現場，惟人員仍得從系爭土地東南邊工廠旁前方之私人土地進出耕種，致車輛無法進出部分，被告非不得以小型之接駁推車進行搬運。且被告亦得依民法規定向鄰地主張袋地通行權，從而本院認系爭土地雖無道路可供直接出入之情形，惟尚未達不可抗力致不能耕作之程度，故被告此部分抗辯尚無理由。
(二)按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、....。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、......」，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。再所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第四百五十五條、第七百六十七條前段另定有明文。查本件被告自認其在系爭土地已約有十年未為耕作，且被告所抗辯因無路可供通行之理由，本院認尚未達不可抗力致不能耕種之情形，故被告顯有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形。而依卷附原告所提出之耕地租約書，兩造之租賃期限為從九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，而原告雖曾於九十三年九月三十日依耕地三七五減租條例第十七條第一項第二款、第三款之規定，以存證信函中向被告表示終止租約，惟該次存證信函中並未依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定向被告主張終止租約之意思表示，故原告尚難以前開存證信函主張就被告符合耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定之情形，已合法為終止租約之意思表示。惟由於原告嗣後於九十四年八月十六日提出準備書狀時，已再次針對被告有非因不可抗力繼續一年不為耕作部分，為終止系爭租約之意思表示，從而原告於訴訟中以書狀向被告為表示終止租約之意思表示，應屬合法。而系爭租約既經原告合法終止，被告即無占用系爭土地之合法權源，依民法第四百五十五條、第七百六十七條規定，被告自負有返還土地之義務。故原告援引前開規定，起訴請求被告應將坐落彰化縣○○鎮○○○段田中央小段二九三地號、地目田、面積四千一百五十六平方公尺之土地返還原告，為有理由，應予准許。原告 陳明 願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
(三)本件原告依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第二款及第四款規定主張終止租約，並請求本院擇一判決，而原告主張被告非因不可抗力繼續一年不為耕作部分，既有理由，則原告主張被告未繳納租金部分，即毋庸再予審酌。又本件係租佃爭議事件，依法當事人毋庸繳納裁判費，且本件於訴訟進行中，亦無支出訴訟費用，爰毋庸為訴訟費用負擔之諭知，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十四年九月二十八日
民事第二庭法官詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十四年九月二十九日
書記官楊筱惠