裁判字號：最高法院86年台上字第1650號民事判決
裁判日期：民國86年05月23日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決八十六年度台上字第一六五○號
上訴人乙○○訴訟代理人 張慶帆 律師複代理人 蔡良靜 律師被上訴人甲○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年十月十六日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第八五五號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十年十二月二十六日與被上訴人訂立買賣契約，（出賣人原為 曾文達 ， 曾某 死亡後，由被上訴人承受其權利義務）向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段三小段二九○－一號土地及其地上建物「景美美景」第一樓Ｄ棟房屋一戶（下稱系爭房屋），面積為三十五點○八坪，價款新台幣（下同）六百五十二萬元，伊已付清自備款一百九十六萬元。詎系爭房屋一樓及約定之公共設施面積僅為十八點五二坪，短少十七點五六坪，又被上訴人將原為地下室及貯藏室之封閉空間，於取得使用執照後二次違法施工，改造成樓中樓型式，該地下室部分既屬違章建築，自不得計入房屋室內面積。是系爭房屋面積嚴重短少而有重大瑕疵無法補正，難以達到契約預定之效用，被上訴人應負不完全給付及瑕疵擔保責任。爰依民法第三百五十九條及同法第二百二十六條、二百五十六條之規定，解除本件買賣契約等情。求為命被上訴人給付一百九十六萬元，及法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人係代為銷售系爭房地之人，明知其所購買之房屋包含登記為地下室及貯藏室部分。且該部分通風採光良好，可供居住，故其給付並無瑕疵。上訴人不得解除契約，主張返還價金等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張之前開事實，固據其提出買賣契約影本、建物登記簿謄本、同意書暨 陳純仁 律師函影本各一件為證。然依上訴人與曾文達間訂立之預定買賣契約書第一條（一）約定：「買賣坪數係包括室內、陽台、平台、露台、雨庇、花台、車位、樓梯間、屋頂突出物等及公共設施在內，建物登記面積以地政主管機關之面積為準。」，並未將地下室或貯藏室排除在外，可知系爭面積三十五點八六坪應包括貯藏室及地下室部分，且該房屋經台灣台北地方法院於八十五年四月十八日到場履勘結果，房屋一、二樓均位於地面上，室內設計為一般房屋設計、採光、通風、格局亦合乎居住要求，且經台灣台北地方法院八十四年自字第六一八號刑事判決確認無訛，有勘驗筆錄及上開刑事判決存卷可按。
故上訴人主張該屋難以達到預定效用，構成不完全給付及物之瑕疵之解約事由云云。自不足採。又本件兩造買賣之標的包括貯藏室，已如前述，則上訴人如將該地下室做為貯藏室使用，完全與使用執照之記載相符，自不發生違章建築之問題。縱如上訴人所言，被上訴人取得使用執照後二次施工，將原貯藏室變更為居住使用。然查合法建物範圍內開設門窗，並未涉及違章建築，但仍應向「建管機關」辦理變更手續方屬適法，有台北市政府工務局八十五年八月二十九日北市工建字第一○八○八六號函在卷可稽，亦難認開設門窗之貯藏室為違章建築。至上訴人所引用公寓大夏管理條例第十五條及第三十九條之規定，係針對住戶不得擅自變更使用而言，並不包括經「建管機關」核准變更使用之情形在內。本件系爭貯藏室之開設門窗既可向「建管機關」辦理變更手續，自不發生公寓大夏管理條例第十五條所稱「擅自變更使用」之問題。系爭房屋並無不能供居住使用之瑕疵或不完全給付；縱有瑕疵，亦為上訴人所明知，上訴人自不能以物有瑕疵而主張解除契約，請求返還價金等詞。為其判斷之基礎。
查上訴人主張：「依房屋買賣市場之交易慣例，所稱『室內』面積僅包含主建物、附屬建物面積與當層樓、電梯及走道部分（即俗稱小公），亦無地下室及貯藏室在內，是貯藏室及地下室並非本件買賣契約之標的，被上訴人交付之房屋顯然不依債之本旨給付而屬不完全之給付」、「上訴人所買受之房屋室內面積，應為得合法使用之室內面積，然被上訴人交付之『樓中樓』房屋，其一樓於登記謄本上記載為地下室及貯藏室，其峻工圖係封閉空間，而為被上訴人取得使用執照後二次違法施工始成『樓中樓』之型式，此點為被上訴人於現場履勘時所不否認，此地下室既屬違章建築而為違法使用，……則該地下室即難達到締約時預訂居住之效用而有重大瑕疵，且該瑕疵已無法補正，上訴人自得依法解除契約，請求返還價金。」等情（見原審卷第二十一頁），並聲請函台北市政府工務局調查與違章建築相關之事項（見原審卷第三十二頁反面），為其重要之攻擊方法。是該「室內」面積，依房屋買賣交易慣例是否包含地下室及貯藏室﹖是否為契約之重要內容，而應明確約定﹖又被上訴人取得使用執照後二次施工，將原登記為地下室及貯藏室部分變更為「樓中樓」作為居住使用，是否經主管機關核准變更﹖此部分是否為違章建築﹖是否合於契約本旨﹖均攸關裁判之結果。原審未詳加調查審認，遽以「兩造訂立之買賣契約第一條㈠約定內容，並未將地下室或貯藏室排除在外，可知系爭房屋面積應包括貯藏室及地下室部分。」；「合法建物範圍內開設門窗，並未涉及違章建築有台北市工務局八十五年八月二十九日北市建字第一○八○八六號函可稽，亦難認開設門窗之貯藏室為違章違築」云云，為不利上訴人之判斷，其認事用法，均有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年五月二十三日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱錦娟法官朱建男法官許澍林法官王錦村右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年六月十日