臺灣高等法院97年度上易字第1034號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院97年上易字第1034號民事判決

裁判日期：民國98年05月12日

裁判案由：損害賠償等

臺灣高等法院民事判決97年度上易字第1034號上訴人甲○○訴訟代理人乙○○被上訴人丙○上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國97年10月21日臺灣板橋地方法院97年度訴字第105號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於98年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列事由，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；同法第446條第1項定有明文。本件上訴人於本院就同一聲明，追加訴訟標的依民法第88條、74條規定撤銷意思表示，並依民法第349條、第353條、第354條、第357條、359條、第368條規定，請求被上訴人返還已付買賣價金及負損害賠償責任。核追加之訴與上訴人原訴主張依買賣契約第9條、第227條請求之爭點有其共同，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待後請求之審理予以利用，俾先後兩請求同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，符合民事訴訟法第255條第1項第2款請求之基礎事實同一之情形，依同法第446條第1項但書規定，應予准許，合先敘明。
三、上訴人主張：被上訴人於民國96年9月3日經由住家房屋仲介有限公司（下稱住家仲介）居間，將其所有坐落臺北縣中和市○○段○○○○號土地及其上建物即門牌號碼為台北縣中和市○○街○巷9之1號4樓房屋主建物建號2973面積27.43平方公尺、陽台2.25平方公尺、共同使用1548建號應有部分115/10000、2974建號應有部分9/10(以下簡系爭房屋)出售予上訴人(以下稱系爭契約)，約定每坪價金新臺幣（下同）20萬9,497元，總價款為300萬元，上訴人已依約給付第1期簽約款30萬元。惟前揭2973、2974建號係被上訴人前於96年3月12日自1517建號分割，1517建號大公原登記應有部分1/10000，小公原登記應有部分為1/10，詎被上訴人分割時未依使用建物面積比例分配，竟將2973建號大公登記為115/10000，小公登記持分為9/10，致系爭房屋多負擔大公面積6.1794平方公尺、小公面積4.6822平方公尺。被上訴人出賣系爭房屋隱匿共同使用部分灌水之瑕疵，上訴人自得依民法第359條規定解除系爭買賣契約。另上訴人請求被上訴人更正公設比例，被上訴人卻於96年12月17日以永和郵局第1469號存證信函解除契約，顯見被上訴人違約不賣系爭房地予上訴人，且復有不完全給付情事，上訴人自得依系爭契約第9條、第227條、260條之規定請求被上訴人將已收之價款全部退還上訴人，並賠償所付價款同額之違約金30萬元，暨因締約而損失仲介費3萬元。聲明：被上訴人應給付上訴人63萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服提起上訴，並以同一聲明，追加依民法第88條、74條規定撤銷意思表示，並依民法第349條、第353條、第354條、第357條、359條、第368條規定，請求返還已付買賣價金及負損害賠償責任。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人63萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
四、被上訴人則以：被上訴人將系爭房地交由住家仲介銷售，已將該房地所有權狀影本及售屋資料交住家仲介，住家仲介並交付上訴人閱覽，上訴人應已知悉系爭房屋之大公小公登記持分比例之情形，被上訴人並無明知共同使用部分應依建號比例平均登記、故意隱匿公共設施灌水之事實。上訴人嗣以存證信函要求被上訴人依各該建物持分比例重新更正其權利範圍之登記，已屬契約之內容變更，被上訴人並未同意，且系爭房地之地價稅、房屋稅、管理費，乃純粹基於法律規定或住戶規約計算，就系爭房地客觀上交易價值並無滅失或減損。另上訴人所提房屋買賣契約書範本無強制力，且其僅適用於預售屋買賣時之參考，無本件成屋買賣之適用，上訴人無從依民法第359條之規定解除契約請求返還價金。另上訴人未依約給付第2期價金，經被上訴人屢屢催告，上訴人均未按期給付，被上訴人已合法解除系爭契約，上訴人不得以請求被上訴人更正公設比例與上訴人應給付第2期之買賣價金，行使同時履行抗辯，且亦不能就已消滅之契約再行解除契約。再者，上訴人追加依民法第88條、第74條撤銷系爭買賣契約之意思表示，已罹於1年除斥期間等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
五、兩造不爭執之事實：（見原審卷㈠第153頁至第154頁）㈠被上訴人於96年9月3日經由住家仲介居間，將上訴人所有
2973建號系爭房屋出售予上訴人，契約總價金為300萬元，並於96年11月18日簽訂原證1之契約，依照建物登記謄本登記，主建物面積27.43平方公尺、陽台2.25平方公尺、共同使用部分1548建號應有部分115/10000、2974號建號應有部分為9/10，上訴人已依據契約給付第一期簽約款30萬元。
㈡上訴人於96年12月7日以原證3之存證信函函知被上訴人以建
號1548號、2974號建號之共同使用之權利範圍不符比例，請求被上訴人更正，被上訴人於96年12月8日收受（見原審卷㈠第16頁、第44頁）。
㈢被上訴人曾於96年12月10日、96年12月11日分別以口頭催告
、被證8之存證信函催告上訴人給付價金，上訴人均未按期給付，被上訴人嗣於96年12月17日以原證4（即被證10）之存證信函通知上訴人，以上訴人未按期給付第2期款項為由，而解除原證1之契約，並沒收上訴人已給付之價金30萬元。上揭存證信函分別於96年12月13日、96年12月17日送達上訴人在案。
㈣被上訴人將1517建號分割出2973、2974建號，2974建號是從
1517建號分割出走道的小公面積，是地政事務所登記的。1517建號大公登記為1/10000、小公登記為1/10，2973建號大公登記為115/10000、小公登記為9/10，2974建號面積原先登記在1517建號，有建物登記謄本可按。現1517建號之登記面積為42.16平方公尺，陽台9.4平方公尺，合計51.56平方公尺。2973建號總面積為27.43平方公尺，陽台2.25平方公尺，合計為29.68平方公尺。
六、上訴人主張於前揭時地向被上訴人買受系爭房地，因被上訴人將原1517建號之房屋於96年3月12日分割出2973、2974建號，2973之建號之大公設面積登記應有部分為115/10000，小公面積登記應有部分為9/10，惟原先1517建號之大公設面積登記應有部分僅為1/10000，小公設面積登記持分僅為1/10，則被上訴人明知大小公比例應平均分配、隱匿公共設施灌水，致使上訴人需負擔多餘之稅捐之管理費，而有物之瑕疵、不完全給付情事云云，惟為被上訴人所否認，查：
㈠系爭房屋公設比例過高是否構成物之瑕疵？⒈所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀
念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。而室內使用面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，且依一般交易均就室內使用面積為特別之約定，足見買受人重視室內實際使用之面積，如有短少，自足以影響房屋之價值及效用。又我國建築法規，對所謂「使用面積」並無定義，「使用面積」應指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面積，而有別於「公共面積」而言。另土地登記規則第69條第1項則將區分所有之建物之共同使用部分測繪於各區分所有建物（主建物）之內，乃為公共設施（即民間交易所謂之「小公」）應比例分攤負擔之問題，與「使用面積」意義尚屬有間，而區分所有建物共同使用部分之項目及所有權劃分，係屬私法上契約關係，有關建物之共同使用部分之持分分擔比例，宜由當事人自行協議定之，有內政部83年12月21日台（83）內地字第8315101號函釋在卷可參（見原審卷㈠第211頁）。因此，建物之公共設施比例應為何，基於私法自治原則，既得由當事人自行合意或協議定之，倘買賣雙方當事人於簽訂買賣契約就大小公與主建物之比例為何既已約定，買受人嗣後自不得以建物之公設之比例過高，要求出賣人負物之瑕疵擔保責任。
⒉上訴人向被上訴人買受系爭房屋主建物面積為27.43平方公
尺、陽台2,025平方公尺、共同使用部分1548建號應有部分10000分之115、2974建號應有部分10分之9，買賣總價300萬元，有買賣契約在卷可憑（見原審卷㈠第10頁），已如前述，核上開買賣契約所載上訴人買受系爭房屋之面積，均與上訴人提出系爭房屋建物第二類登記簿謄本之記載相符（見原審卷㈠第15頁）。參酌證人戊○○即負責本件居間房屋之仲介證稱：「（當初買賣房子有交付土地及建物登記謄本給原告看嗎？）有，我們是根據不動產說明來作介紹，有交付謄本給原告看。（當初原告對於系爭房屋之大公、小公有無特別意見？）沒有，原告是在付完第一期款後才有意見。（被告有無故意隱匿大公、小公登記不平均的問題？）我們是根據地政機關的謄本作介紹，至於大公、小公是否有登記不平均的問題我不知道。……（證人是否在簽訂系爭契約後才交付不動產說明書？）沒有，我們在簽約前就交付不動產說明書第1頁之售屋資料，沒有交付整本不動產說明書，不過簽約的時候，確實有整本交給上訴人看」等語（見原審卷㈠第157頁至第159頁）。辦理本件買賣契約移轉登記之代書即證人丁○○證稱：「第一次付款是訂立契約當時付的，當時有給他們看權狀，我們也有領當天的登記簿謄本給當事人看，他們知道買的房子有多大」（見本院卷第64頁）。核上開二證人與兩造素無閒隙，要無偏頗兩造任何一方之必要，其等證言堪可採信。又依證人戊○○所證其交予上訴人審閱之不動產說明書第1頁記載：系爭房屋即已登載權狀為14.32坪，室內為8.30坪，大公為5.34坪，亦與系爭房屋建物第二類登記簿謄本之記載相符。證諸上訴人自認於簽訂系爭契約前之93年11月16日已收受系爭土地之登記簿謄本等語（見原審卷㈠第225頁、本院卷第65頁反面）。是以，上訴人於簽訂系爭買賣契約前，既得審閱系爭房屋建物第二類登記簿謄本、不動產權狀影本及不動產說明書第1頁之內容，則上訴人就其買受系爭房屋之使用面積、公共面積為何知之甚稔，揆諸前揭說明，縱其公共設施比例高達37.29%(5.34/14.32=0.3729)，並未構成瑕疵給付之問題。上訴人於簽訂系爭買賣契約後，以被上訴人隱匿公共設施灌水，大、小公之共設面積過高之瑕疵為由，拒絕給付第二期買賣價金，並據以解除系爭買賣契約，顯屬無據。
⒊另上訴人雖提出內政部地政司所公佈之預售屋買賣契約書範
本第4條第2款記載：共同使用部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積而為計算等語。惟其係就預售屋買賣契約建商於登記公設比例面積所為之規範，與本件為成屋買賣之情形不同，自難比附援引。至上訴人復提出其嗣後與仲介對話之錄音譯文，仲介高齡 芬陳 稱：「你說公設不合理，也就是不合理，我才會爭取到300萬，一坪約20萬，你們可以到對面附近問看看他們一坪買多少錢，約38萬，我用這一點來說服屋主以此價格賣給你，公設比高政府也認可，我就是用這一點來說服屋主說這不能以一般正常價格來賣，所以你們才會買到比較便宜」等語（見原審卷㈠第243頁），僅能證明上訴人嗣後就系爭房屋公設比例過高之問題質問仲介，仲介高齡 芬坦 認系爭房屋之公設比例有不合理之情形。惟上訴人於買受系爭房屋時既已知悉系爭房屋公設比例之情形，已如前述，因此縱高齡芬坦認系爭房屋公設比例過高，究與系爭房屋是否構成瑕疵無涉，上訴人據以主張被上訴人有刻意隱匿公設比例過高，並依民法第349條、第353條、第354條、第357條、第359條及第368條主張解除契約並請求損害賠償云云，無足可取。
㈡被上訴人是否有不完全給付之情事？⒈按以給特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，是
當事人以標的物之現狀交付，乃屬依債之本旨而為給付，尚不構成不完全給付。
⒉本件上訴人買受系爭房屋約定主建物面積27.43平方公尺、
陽台2,025平方公尺、共同使用部分1548建號應有部分10000分之115、2974建號應有部分10分之9，已如前述，屬特定物之買賣，則嗣後被上訴人擬以系爭房屋約定之現狀交付上訴人，揆諸前揭說明，乃依契約之本旨而為給付，不構成不完全給付。上訴人依不完全給付請求被上訴人負損害賠償責任，要屬無據。
㈢上訴人就應給付第二期價金30萬元，是否得主張同時履行抗
辯？⒈按出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360規定請求不
履行之損害賠償；或依同法第364條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨參照）。
⒉本件依系爭契約3條付款辦法約定第2期款30萬元，付款時機
為96年12月10日。第5條產權移轉第1款約定：「雙方應於第貳次付款同時(或民國96年12月3日前)將產權移轉登記必要證件全部齊備並蓋妥印鑑章交付承辦代書，以憑辦理產權登記……」（見原審卷㈠第11頁）。本件被上訴人於約定第2次付款期限96年12月10日，已依約將產權移轉登記之必要證件備齊交與代書丁○○，該日上訴人不願履行第2期款交付義務，已經證人丁○○陳證在卷（見本院卷第64頁至第65頁），嗣被上訴人於96年12月11日以中和南勢角第5734號存證信函催告上訴人於2日內給付第2期款30萬元，上訴人未依限履行，被上訴人復於96年12月17日以中和郵局第1649號存證信函通知解除契約，有該存證信函在卷可證（見原審卷㈠第68頁至第70頁、第72頁至第75頁），是以系爭買賣契約已經被上訴人合法解除在案，上訴人嗣後無從再主張解除契約。上訴人認被上訴人解除買賣契約構成系爭契約9條反悔不賣之違約，並據以請求返還已交付買賣價金及同額之損害賠償違約金，殊無足取。
⒊上訴人雖另抗辯稱被上訴人隱匿系爭房屋之公設比分配不均
之瑕疵及不完全給付應負損害賠償責任，就給付第2期款項主張前揭同時履行抗辯云云。惟上訴人買受系爭房屋之公設比例達37.29%，既為上訴人於簽訂契約時知悉，而不構成物之瑕疵、不完全給付情事，已如前述，則上訴人自不得以其具有瑕疵、不完全為由拒絕給付第2期款30萬元，上訴人據以就第2期款主張同時履行抗辯，自不足採。
㈣上訴人是否得依民法第74條、第88條撤銷買賣之意思表示?⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1年內為之，民法第74條定有明文。
又法院依民法第74條第1項規定撤銷法律行為或減輕給付，須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，始得因利害關係人之聲請為之。而依民法第74條請求撤銷其行為或減輕給付，為形成之訴。當事人應以起訴為之，而不得僅在訴訟中作此抗辯。本件上訴人係於96年11月18日簽訂系爭契約，則上訴人迄97年11月26日上訴本院後始以上訴理由狀抗辯被上訴人利用上訴人無經驗，使上訴人為財產給付，被上訴人獲有暴利而有民法第74條情事云云，既已逾1年除斥期間，且上訴人僅作此抗辯，未以訴為之，揆諸前揭說明，不應准許。
⒉復按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。前開之撤銷權，自意思表示後，經過1年而消滅。本件上訴人主張其簽訂系爭買契約契約有88條之情事，而主張撤銷買賣意思表示云云。惟本件買賣並無瑕疵或不完全給付之情事，已如前述，且兩造係於96年11月18日簽訂系爭契約，則上訴人迄97年11月26日上訴本院後始以上訴理由狀主張被上訴人隱匿標的重大瑕疵致上訴人為錯誤之意思表示，而主張依民法第88條規定撤銷意思表示，顯已逾前揭1年除斥期間，不應准許。
七、綜上所述，上訴人主張被上訴人有隱匿大、小公比例不均之瑕疵、不完全給付之情事，為不足採。從而，上訴人依民法第359條、系爭契約第9條、民法第260條、第227條之規定，以系爭建物有物之瑕疵解除契約，並請求被上訴人返還上訴人已給付之價金30萬元及同額之違約金30萬元，即因締約損失之仲介費3萬元，均無理由，不應准許。其假執行之聲請，亦失所依附，應併駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人並以同一聲明，追加依民法第88條、74條規定撤銷意思表示，並依民法第349條、第353條、第354條、第357條、第359條、第368條條規定，請求返還已付買賣價金及負損害賠償責任，亦無理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國98年5月12日
民事第十一庭
審判長法官鄭雅萍
法官詹文馨法官蘇芹英正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國98年5月12日
書記官林初枝