裁判字號：臺灣高等法院臺中分院111年重上更一字第6號民事判決
裁判日期：民國111年06月15日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度重上更一字第6號上訴人 林文華
林于仙 林炫 林琦 林均澤 方玉玲 方靜 林予婷 黃詩怡 池雲欽 池雲寶 池秀燕 兼上12人共同訴訟代理人 方世樑 上訴人 池正聰 被上訴人 林富雄 訴訟代理人 江錫麒 律師
王炳人 律師 周銘皇 律師被上訴人 池瑞乾 訴訟代理人 吳宜臻 律師
林宗翰 律師 沈柏亘 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國108年7月17日臺灣苗栗地方法院107年度訴字第164號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於111年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審、發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項本件分割共有物之訴訟為必要共同訴訟，原審判決後黃詩怡林文華、林于仙、林炫、林琦、林均澤、方玉玲、方靜、林予婷、方世樑（下稱方世樑等10人）不服原審判決對被上訴人林富雄、池瑞乾（下逕稱姓名）提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於未提起上訴之原審同造當事人池秀燕、池正聰、池雲欽、池雲寶，爰並列為上訴人。
貳、實體方面
一、上訴人池秀燕、池雲欽、池雲寶（下稱池雲寶等3人）、方世樑等10人、上訴人池正聰（下逕稱姓名，與上13人合稱時，稱上訴人）主張：兩造為坐落苗栗縣○○市○○段0000○0000地號、0000地號（下逕以地號稱之，合稱為系爭土地）土地之共有人，應有部分如附表一所示，共有人間無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟不能達成分割協議。系爭土地上之門牌號碼苗栗縣○○市○○路00○000○000號房屋（下逕以門號稱之，合稱為系爭房屋），現況為老舊之未保存登記建物，如採附圖一分割方式，將導致伊等所分得土地面積過小，無法發揮土地經濟效用，亦不能作為建築使用，應以下列4分割方案擇一裁判分割：⒈第一分割方案：系爭土地依附圖二所示方法合併分割：①編號甲部分面積192.64平方公尺，分歸林富雄取得;②編號乙部分面積192.64平方公尺，分歸池瑞乾取得，上2人依附表三所示金額補償未受分配之共有人，並於對待給付後方能辦理上開土地移轉登記。⒉第二分割方案：系爭土地分歸方世樑等10人取得；上開10人依附表四所示金額補償未受分配之共有人池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕、林富雄、池瑞乾，並於對待給付後方能辦理上開土地移轉登記。⒊第三分割方案：系爭土地分歸林富雄取得；林富雄依附表五所示金額補償未受分配之共有人方世樑等10人暨池瑞乾、池正聰及池雲寶等3人，並於對待給付後方能辦理上開土地移轉登記。⒋第四分割方案：系爭土地分歸池瑞乾取得；池瑞乾依附表六所示金額補償未受分配之共有人方世樑等10人、林富雄、池正聰及池雲寶等3人，並於對待給付後方能辦理上開土地移轉登記。
二、林富雄主張：系爭土地如附圖三編號丙、丁土地上有磚造、2層樓之103號房屋及其屋後門牌號碼相同之未辦保存登記建物（99、101、103號），分別為林富雄、池瑞乾、池正聰及 池寶雲 等3人所有，且已使用多年，應以房屋使用現況為原物分割，並依鑑定價格補償等語。
三、池瑞乾主張：同意林富雄主張之合併分割方案。不同意上訴人所提由林富雄、池瑞乾各分得一宗，再以金錢補償各共有人之方案，如此將存在複雜的建物使用關係，又徒增訟累；亦不同意上訴人所提之將系爭土地全部歸由方世樑等10人取得，上開10人再以鑑定價格補償未受分配之共有人之方案。
系爭土地上建物已超過40年屋齡，對於所有人有相當濃厚的感情，應以房屋使用現況為原物分割，並依鑑定價格補償等語。
四、原判決依附圖一所示方法合併分割，編號A、E分歸林富雄取得；編號B分歸池瑞乾；編號C、D分歸池正聰、池雲寶等3人、方世樑等10人取得，並按池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕應有部分各1/5，林文華、林于仙、林炫、林琦、方世樑、林均澤、方玉玲、方靜、林予婷、黃詩怡應有部分各1/50之比例維持分別共有。並依附表二所示之金額為金錢補償，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有系爭土地准依前一所示⒈-⒋方案合併分割。林富雄及池瑞乾則均聲明：上訴駁回。
五、不爭執事項（見本院卷第164-166頁）㈠系爭土地為兩造所共有，各應有部分如附表一應有部分欄所
示；且兩造未訂有不分割之契約（見原審卷一第259-267頁之土地登記謄本、第289頁地籍圖、第291頁空照圖、本院前審卷二第37-75頁土地登記簿第一類謄本、地籍異動索引）。
㈡103號房屋為磚造、2層樓之未辦保存登記建物，103號房屋後
方另一未辦保存登記建物，門牌號碼相同（稅籍編號0000000000000號），坐落在系爭土地上。所有權人原為池秀燕、池正聰、池雲欽、池雲寶，及訴外人池○○；權利範圍各1/5（見原審卷一第215-233頁之苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書）。
㈢101號房屋為磚造、2層樓之未辦保存登記建物，所有權人為
池瑞乾，目前出租他人使用；權利範圍全部（見原審卷一第293頁苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書）。
㈣99號房屋為磚造、2層樓之未辦保存登記建物，所有權人為林
富雄，且由其自用；權利範圍全部（見原審卷一第295頁苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書）。
㈤系爭土地上之99號（即附圖一A部分）、101號（即附圖一B部
分）、103號（即附圖一C部分）房屋興建已數十年，三戶房屋正門均鄰路，毗鄰相連，並有共同壁，使用系爭土地面積如附圖一所示（見原審卷一第385-386頁原審勘驗筆錄、卷一第389-393頁現況照片、卷二第155頁複丈成果圖、本院前審卷一第219頁空照圖、第421-431頁勘驗筆錄及照片、卷二第9頁土地複丈成果圖）。
㈥系爭土地曾由林富雄於95年5月9日共同登記最高限額120萬元
抵押設定（設定扺押所有權之權利範圍8733/38100），抵押權人為合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）。嗣於108年12月18日塗銷抵押權完畢（見本院前審卷一第245頁合作金庫函文）。
㈦系爭土地地界相連，為都市計畫區內土地，共有人均相同，
且使用分區均為住宅區，符合民法第824條第5項合併分割要件（見原審卷二第205頁○○市都市計畫土地使用分區證明書、本院前審卷一第161頁苗栗縣○○地政事務所函）。
㈧方世樑等10人於106年10月27日共同以139萬8889元拍賣取得
訴外人池○○之系爭土地所有權應有部分及○○路103號房屋（權利範圍1/5），且就系爭土地登記權利範圍每人均各為20633/0000000（本院前審卷二第285-297頁投標單、拍定筆錄、卷三第3-11頁執行處函）。
六、得心證之理由㈠按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分
割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。法院於裁判分割時，得以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，以金錢補償未受分配者；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；又以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項第1款、第2款、第3項、第4項定有明文。準此，共有物之裁判分割，以原物分配於各共有人或部分共有人並金錢補償未受分配者為原則，於原物分配顯有困難時，得將共有物全部或一部變賣，以價金分配於各共有人，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。
㈡復按受發回或發交之法院，應以第三審法院所為廢棄理由之
法律上判斷為其判決基礎，民事訴訟法第478條第4項定有明文。最高法院110年度台上字第2824號判決廢棄本院前審判決，並闡釋「按民法第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定，…，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」，第2項第2款後段所規定之「各共有人」，均係指全體共有人。準此，法院就同一共有物對於全體共有人，應採相同之分割方法，倘採原物分配與變賣價金分配分割方法併用時，必須全體共有人均分配部分原物及變賣部分原物後賣得之價金，始符法律規定」（見本院卷第12-13頁），依上開規定，本院應以該廢棄發回理由之法律上判斷作為判決基礎。上訴人所提分割方案一為林富雄、池瑞乾各分得一部分，再以金錢補償各共有人；方案二、三、四則為將系爭土地全部歸由方世樑等10人或林富雄或池瑞乾取得，由上開10人或林富雄或池瑞乾再以鑑定價格補償未受分配之共有人，並非全體共有人均分配到部分原物及變賣部分原物後之價金，不符民法第824條第2項第2款後段規定之分割方法。故上訴人主張之分割方案，均非可採。
㈢再查：
⒈系爭土地為兩造所共有，且相毗鄰，共有人應有部分各如附
表一所示，兩造間無法達成分割協議之事實，如兩造不爭執事項㈠，復有土地登記謄本、地籍圖謄本為證，堪信為真實。又各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。系爭土地均毗鄰，共有人、應有部分均相同；系爭土地依使用目的無不能分割情形，兩造間亦無不分割之約定，是林富雄請求合併分割系爭土地，核屬有據，應予准許。
⒉系爭土地上有○○路99號、101號、103號房屋坐落即分別如
附圖一所示編號A、B、C之位置及面積，均為磚造二層樓建物，99號房屋為林富雄所有，自用；101號房屋為池瑞乾所有，出租他人使用；103號房屋為池正聰、池雲寶等3人及訴外人池○○共有，據林富雄稱現為池○○使用，惟池○○應有部分遭法拍等情，業經原審至現場履勘，並囑託○○地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄（見原審卷一第381-383頁）、土地複丈成果圖（見原審卷一第395-397頁）可參，且有現場相片（見原審卷一第389-392頁）、系爭該房屋之稅籍資料（見原審卷一215至233、293至295頁）在卷可憑，亦堪認定。
⒊系爭土地上之三棟建物均為共有人所有，均已興建逾40年（
參前述房屋之稅籍資料），三棟建物均臨路，且供使用中，仍具經濟價值，林富雄、池瑞乾仍自住或出租他人，均主張維持房屋原狀；另上訴人池雲寶等3人、池正聰僅表示希望由其他共有人取得其等土地之所有權應有部分，並對其等補償等情，並未表達希望上開建物變更之意。及共有人使用系爭土地及地上建物已數十年，就建物有相當之感情上及生活上依存關係，倘如須拆除部分建物，將相當程度損及建物經濟價值及使用利益；又部分共有人於系爭土地上各自興建房屋居住數十年而無爭執，堪認其等就各自使用範圍已有合意；另訴外人池○○就系爭土地及103號房屋之應有部分，於106年8月8日始由林文華、林于仙、林炫、林琦、方世樑、林均澤、方玉玲、方靜、林予婷共同拍定乙節，如兩造不爭事項㈧，堪認其等於投標前已可知悉上開使用現狀，而願意投標。本院審酌前情，認以維持使用現狀之分割方式較能符合共有人之公平，附圖一所示編號A、E部分分歸林富雄取得，編號B部分分歸池瑞乾取得。
⒋又依民法第824條第3項以原物為分配時，因共有人之利益
或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；其立法理由乃為法院為裁判分割時，固應消滅其共有關係，然因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部有時仍有維持共有之必要，爰賦予法院就共有物之特定部分不予分割之裁量權，以符實際並得彈性運用。此項共有，應包括由原共有人全體或部分共有人維持共有之二種情形，已如前述。經審酌：
⑴方世樑等10人，每人依其應有部分可獲分配系爭土地之面積
僅約4.17平方公尺，面積極小，倘如原物分割，分得土地幾無法利用。另池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕等4人，每人依其應有部分可獲分配系爭土地面積亦僅41.73平方公尺，面積非大。而方世樑自承其等10人大部分是親屬關係（見原審卷二第311頁），且其等投標系爭土地及103號房屋時，亦係以10人各取得1/10方式投標；池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕等4人均因繼承取得系爭土地，亦有親屬關係。
又103號房屋及坐落土地均為池正聰、池雲寶、池雲欽、池秀燕與方世樑等10人共有，如房屋與坐落土地所有人均相同，可使占有之法律關係單純，亦便於共有人討論房屋及坐落土地之處分；方世樑等10人與池正聰、池雲寶、池雲欽、池秀燕於原審均表達希望變價之意，由其等維持共有，當較容易獲得處分方式之共識。是依上開房屋占有情形、共有人之關係及避免土地細分導致難以利用，認有必要使方世樑等10人及池正聰、池雲寶、池雲欽、池秀燕維持共有。
⑵又按苗栗縣畸零地使用自治條例第9條第1項規定，面積狹
小之基地，符合住宅區正面路寬15公尺以下，最小寬度3公尺、最小深度5公尺、最小面積20平方公尺者，准予建築；同條例第4條規定最小深度係指「臨接之道路境界線至該基地後側境界線垂直距離之最小值」、最小寬度係指「最小深度範圍內基地二側境界線間與道路境界線平行距離之最小值」，是附圖一所示編號C、D範圍之最小深度應指編號C部分東側道路境界線至編號D部分西側境界線垂直距離之最小值，以附圖一所示比例尺1；500計算，（約2.8公分）約為14公尺，最小寬度即應為上開最小深度範圍內，編號D部分南北兩側境界線間與道路境界線平行距離之最小值，如附圖一所示（約2.1公分）約為10.5公尺，亦即D部分範圍內，尚有形狀方整之土地可供建築，依上開條例規定仍可建築。是本院認為如附圖一編號C、D部分土地分歸方世樑等10人及池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕等4人共有應為適當。是編號C、D部分分歸方世樑等14人共有，並按池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕應有部分各1/5，林文華、林于仙、林炫、林琦、方世樑、林均澤、方玉玲、方靜、林予婷、黃詩怡應有部分各1/50之比例維持分別共有。
⒌本件採附圖一所示方法分割，惟各共有人分得土地位置、形狀
不同，價值亦有差異，且除池瑞乾外，其餘共有人均未能按其應有部分受分配，自應以金錢補償。原審囑託廣地不動產估價師事務所估價結果，附圖一編號A、B、E部分每平方公尺為9萬9,220元，編號C、D部分每平方公尺為8萬5,329元，並據此計算各共有人獲分配土地價值與應有部分土地價值之增減差額分析表，有該估價報告書（外放）在卷可憑。審酌估價報告書已敘明本件估價係就影響土地價格之一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及土地依最有效使用情況等分析，並選擇比較法及土地開發分析法之綜合比較分析，復以編號B部分土地為基準地，先推算其土地單價，再考量分割後各部分土地宗地條件、道路條件、其他因素等予以調整，以推算各部分土地分割後之單價；堪認估價結論已就系爭土地分割前、分割後各項影響土地價值之因素綜合評估，應與市場價值相當，應堪採信。爰依上開估價標準，命池瑞乾應按附表二所示金額補償其餘共有人。
㈣按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響
。但經共有人告知訴訟而未參加之情形之一者，其權利移存於抵押人所分得之部分，民法第824條之1第2項第3款定有明文。系爭土地由林富雄就其應有部分設定抵押權予合作金庫，有系爭土地之土地登記謄本在卷可憑。而合作金庫經原審為訴訟告知後迄未聲明參加訴訟，亦未到庭或具狀陳述任何意見，依前揭法條規定，在判決分割確定後，前開抵押權自應各移存於林富雄分得部分。又此應有部分設定之抵押權，在共有物裁判分割後應移於抵押人分得之部分，乃法律直接明文規定之效力，並非共有物之分割方法，法院並無將之載明於判決主文之必要，附此敘明。
七、綜上所述，原審准予判決分割，並依上述方法分割，於法並無不合，上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國111年6月15日
民事第三庭審判長法官黃玉清
法官許旭聖法官涂秀玲正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。
書記官卓佳儀
中華民國111年6月15日附表一（應有部分比例）
0000地號（196.44平方公尺）0000地號（101平方公尺）0000地號（87.84平方公尺）林富雄8733/381008733/381008733/38100池瑞乾8734/381008734/381008734/38100池正聰20633/19050020633/19050020633/190500池雲欽20633/19050020633/19050020633/190500池雲寶20633/19050020633/19050020633/190500池秀燕20633/19050020633/19050020633/190500方靜20633/000000020633/000000020633/0000000林炫20633/19050020633/000000020633/0000000林琦20633/000000020633/000000020633/0000000林于仙20633/000000020633/000000020633/0000000林予婷20633/000000020633/000000020633/0000000方世樑20633/000000020633/000000020633/0000000林文華20633/000000020633/000000020633/0000000黃詩怡20633/000000020633/000000020633/0000000方玉玲20633/000000020633/000000020633/0000000林均澤20633/000000020633/000000020633/0000000附表二應提補償人應受補償人應受補償金額（元）池瑞乾林富雄20萬5,180池正聰30萬7,676池雲欽30萬7,676池雲寶30萬7,676池秀燕30萬7,676方靜3萬0,768林炫3萬0,768林琦3萬0,768林于仙3萬0,768林予婷3萬0,768方世樑3萬0,768林文華3萬0,768黃詩怡3萬0,768 方玉婷 3萬0,768林均澤3萬0,768