臺灣高等法院臺南分院90年度上易字第671號刑事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院90年上易字第671號刑事判決

裁判日期：民國90年05月31日

裁判案由：詐欺

臺灣高等法院臺南分院刑事判決九十年度上易字第六七一號Ｇ
上訴人即被告乙○○選任辯護人林崑地右上訴人因詐欺案件，不服臺灣嘉義地方法院八十九年度易字第五四七號中華民國九十年三月三十日第一審判決（起訴案號：臺灣嘉義地方法院檢察署八十九年度偵字第二九六四號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
事實
一、乙○○係嘉義縣○○鄉○○村○○路○號之二二「乙○○代書事務所」負責人，為領有土地登記專業代理人證書之土地登記專業代理人。緣丙○○、 吳中水 為兄弟關係（丙○○、吳中水所涉共同詐欺部分，已經本院於民國八十八年六月八日以八十八年度上易字第六七九號判決，各判處有期徒刑四月確定在案），共同設立信建建設股份有限公司，由丙○○擔任董事長，其二人與乙○○均明知景氣不佳，信建公司營運狀況不好，且該公司於八十二年間在坐落嘉義縣○○鄉○○段七一八之二七號（八十五年五月間經重測編定○○○鄉○○段○○○號）興建之鋼筋混凝土造三層樓房乙批，其中建物門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○鄰○○路○○巷○號房屋一棟及其基地（下稱系爭房地），已於八十三年一月十一日向中華商業銀行股份有限公司（下稱中華商銀）設定最高限額新台幣（下同）三百六十萬元（實際貸款三百萬元）之抵押權，隨時有被查封及拍賣之危險，且乙○○亦受丁○○、甲○○○委託處理系爭房地之買賣登記事務，並受有報酬。不料乙○○、丙○○、吳中水竟共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，故意隱瞞系爭房地已設定最高限額抵押權之事實，於八十三年三月二十三日，由乙○○擬定不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約書）內容後，以吳中水為出賣人將系爭房地以總價四百七十五萬元出售予丁○○、甲○○○二人共有，應有部分各二分之一，並保證買賣不動產標示無他項權利，無任何租賃關係，無債務糾葛，權源確實，使不知情之丁○○、甲○○○二人陷於錯誤，付清全部價款。然系爭房地辦妥所有權移轉登記予買受人丁○○、甲○○○二人共有後，其二人卻於八十七年二月十一日接獲臺灣嘉義地方法院八十七年度拍字第一四七號民事拍賣抵押物裁定，經丁○○、甲○○○二人質之丙○○，丙○○又誆稱係因疏未注意將價款轉交償還中華商銀，致遭債權人中華商銀聲請法院裁定拍賣，並應允於八十七年六月十一日前，將積欠中華商銀之本利全部清償完畢，惟迄今上開最高限額抵押仍未塗銷，嗣丁○○、甲○○○二人仍接獲臺灣嘉義地方法院民事執行處查封登記函、鑑價函等，始知被騙。
二、案經丁○○、甲○○○訴由臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官偵查起訴。
理由
一、上訴人即被告乙○○否認其有何詐欺之犯行，辯稱：系爭買賣合約書係案外人丙○○、吳中水與告訴人 劉何貴 、甲○○○自行協議後，始逐條囑我擬定契約文字，且系爭房地有無他項權利登記，應由買受人自行查詢，我僅負責代書業務，系爭買賣合約書第四項保證事項，本來影印好的，是定型化格式，而且合約書後面有記載買賣標物，如有發生產權糾葛或債務糾紛等情事，概由出賣人全部負責，，所以本案與我無關云云。
二、經查：⑴告訴人丁○○、甲○○○於檢察官偵查中、原審及本院調查時，均到庭陳稱：八
十三年三月二十三日簽訂系爭買賣合約書購買系爭房地時，我二人均不知道系爭房地有產權糾紛及已設定有三百六十萬元之最高限額抵押權登記，如果當時知道的話，根本不會去買系爭房地，否則也會要出賣人去銀行清償貸款三百萬元後，我二人再買系爭房地；且在簽約時，我二人也有特別向代書乙○○講明，我二人是要「買清的」，價金全部付現金，不要向銀行貸款，況代書乙○○擬定之系爭買賣合約書第四項中，亦有寫明出賣人保證買賣不動產標示無他項權利，足認當時我二人不知道系爭房地有設定最高限額抵押權等語明確在卷。
⑵告訴人確有於簽訂系爭買賣合約書前言明要「買清的」（即現金買，不貸款之意
）之事實，已據證人丙○○於原審結證稱：「（問：簽約當時告訴人是否言明要『買清的』？）全部用現金付款，所以是沒有貸款的意思」等語明確；而參以民間不動產交易習慣，若全部買賣價金均以現金支付完竣，交易不動產上原先存在之他項權利登記部分，必先加以塗銷，若價金非全部付訖，僅由買受人提出買賣價金之一定成數，其餘價金再以買受人名義向銀行辦理貸款支付，並由買受人繼受登記為抵押債務人（即俗稱「揹胎」）之情形，買受人自不可能將全部價金以現金付訖。系爭買賣係以現金交易並由告訴人付訖全部價金之事實，已據告訴人及被告分別指訴及供述在卷，且與證人丙○○供證情節相符。案外人丙○○、吳中水隱瞞系爭房地設定最高限額抵押之事實，被告明知此事實，仍與彼二人共謀完成系爭房地之交易，並由被告完成移轉登記事務，益徵被告與案外人丙○○、吳中水確有共同犯意聯絡及行為分擔至明。
⑶系爭買賣合約書第四、保證事項１、中確載有：「出賣人應負責並保證買賣不動
產標示無他項權利，無任何租賃關係，無債務糾葛，權源確實。」等語，益見簽約當時被告乙○○與丙○○、吳中水應均係故意隱瞞系爭房地已設定本金最高限額三百六十萬元抵押權之事實。雖系爭買賣合約書第四、保證事項１系鉛印所謂「定型化」契約條文，然即列為契約內容之一部分，契約當事人即有遵守之義務，該等「定型化」契約條文如當事人不願受拘束，即應予刪除，以避免紛爭。至於特約事項中另載：「本買賣之標的物，如發生產權糾葛或債務糾紛等情事，概由出賣人全部負責，與承買人無關。」等語，應係使系爭買賣合約書第四、保證事項更明確責任歸屬，並不能排除系爭買賣合約書第四、保證事項之約定效力。而被告乙○○於檢察官偵查中及原審調查時，均自承其已擔任二十多年之代書，及於八十三年一月十一日有代理辦理以系爭房地向中華商銀設定最高限額三百六十萬元之事宜等情，且被告於本院調查時供承丙○○、吳中水在溪口鄉興建之該批房屋都是委託其辦理產權登記無誤，則被告乙○○於八十三年三月二十三日，出賣人吳中水與買受人丁○○、甲○○○簽訂系爭買賣合約書時，對於系爭房地已設定有最高限額三百六十萬元之產權狀況，當知之甚稔。尚且，系爭房地向中華商銀設定最高限額抵押之登記事項之代書業務，亦係被告所承辦，被告對於系爭房地設定最高限額抵押權之事實，當不得諉為不知。又買受人即告訴人於購買系爭房地時，自己未先向地政機關查詢產權狀況，即買受系爭房屋並付清價款，依一般常情，固屬急燥，然買受人信任其所委任之土地代書人及出賣人言行，即加以買受者，亦比比皆是，此並不足為被告有利之認定。至辯護意旨固以最高限額抵押權與一般抵押權不同，非必先有債權存在，簽訂系爭買賣合約書時對告訴人未必有損害云云，然縱不論事後系爭房地已受法院之強制執行程序，對告訴人二人造成實質之損害，被告與丙○○、吳中水二人隱瞞系爭房地存在最高限額抵押權之事實，致告訴人誤信系爭房地確無他項權利存在而簽訂系爭買賣合約書、給付全部買賣價金，其詐欺取財之行為即已完成，與本案為一般抵押權或最高限額抵押權之區分，尚屬無涉。且按土地登記專業代理人管理辦法第二十條規定，專業代理人受委託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務；次按最高限額抵押為特種抵押權，屬民法物權編他項權利之一種，具有追及之效力，即不問抵押物誰屬，抵押權人均可行使抵押權，本案被告竟違反業務上應盡告知之義務，與丙○○、吳中水故意隱瞞系爭房地已設定最高限額抵押權三百六十萬元之事實，並保證上開房地無他項權利為詐術，使告訴人丁○○、 王劉貴 陷於錯誤，而於八十三年三月二十三日簽訂系爭買賣合約書後，並交付全部價款四百七十五萬元，被告與丙○○、吳中水二人有詐欺之犯意聯絡及行為分擔甚明。此外，復有系爭房地之土地及建物登記謄本、臺灣嘉義地方法院八十七年度拍字第一四七號民事裁定及全卷影本、臺灣嘉義地方法院八十九年三月二十日嘉院昭民八十九年 執弘 字第九五一號囑託查封登記函、查封筆錄、指封切結及宏威不動產鑑定有限公司之鑑估報告書影本各乙份在卷足參，堪認被告所辯，係事後卸責之詞，不足採信。本案事證明確，被告之犯行，應可認定。
三、核被告乙○○所為，係犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪。被告與丙○○、吳中水間，有犯意之聯絡及行為之分擔，均為共同正犯。被告以一詐欺行為侵害告訴人二人之法益，為想像競合犯，應依刑法第五十五條之規定，從一重處斷。原審依刑法第二十八條、第三百三十九條第一項、第五十五條、第四十一條，罰金罰鍰提高標準條例第一條前段、第二條，並審酌被告之智識程度、其為土地登記專業代理人，竟違背其職務應盡之專業義務、知法犯法之品行，其犯罪之動機、方法，犯罪所生之被害人法益之損害程度及犯罪後仍飾詞圖卸其責，拒對告訴人為民事賠償之態度等一切情狀，量處被告有期徒刑伍月，並諭知如易科罰金以三百元折算一日，認事用法及量刑均無不當。被告上訴意旨仍執陳詞否認其有前揭詐欺犯行而指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
據上論結，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。
本案經檢察官李傳來到庭執行職務。
中華民國九十年五月卅一日
臺灣高等法院臺南分院刑事第一庭
審判長法官鄭文肅
法官王浦傑法官黃三哲右正本證明與原本無異。
不得上訴。
法院書記官陳淑貞中華民國九十年六月四日附錄法條：
刑法第三百三十九條第一項：意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或
第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。