裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第1753號民事判決
裁判日期：民國89年02月03日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度訴字第一七五三號
原告甲○○
張鴦 丙○○庚○○戊○○己○○丁○○乙○○右八人共同訴訟代理人 林開福 律師被告空軍總司令部設台北市○○路○段○○○號法定代理人辛○○訴訟代理人 林瓊嘉 律師右當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：請求確認兩造間就坐落台中縣○○鄉○○○段后寮小段一三三之二號土地（下稱系爭土地）之租賃關係存在。
二、陳述：
（一）按「國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，被上訴人持有所有權狀及駐用房屋保管卡，原審認其得起訴行使所有人之權利尚非無據。」最高法院五十一年台上字第二六八０號判例著有明文。查系爭土地為國有土地，而被告為其使用管理人，則依上判例，原告自得對之提起訴訟，合先敘明。
（二）耕地租佃之成立生效，不以訂有書面契約及登記為必要，雙方就租金及租賃標的物之意思表示一致，即成立租賃契約（下稱系爭契約）。又不論土地之地目為何，現供耕作使用之土地即有耕地三七五減租條例之適用，況本件土地係屬農業區之農地。查系爭土地，被告於民國五十三年起即出租予原告之被繼承人 張瑞 ，供張瑞耕作農作物之用，為被告所不爭，顯見被告與張瑞就租金及租賃標的物已達成合致，租賃契約確已成立生效，並有耕地三七五減租條例之適用。被告以收回土地為由，拒收原告之租金，致使本件耕地租賃之存否發生爭議，故有確認之必要。另查張瑞於八十年九月二十一日死亡，原告為其繼承人，應可繼承系爭土地之承租權。
（三）本件系爭契約依耕地三七五減租條例第十九條、第二十條之規定，應尚存在。被告為軍事單位，本身並無自任耕作及無法維持生活之可能。且系爭土地之耕作收益，為原告等經濟之唯一來源，被告倘予收回，將使原告等之生活無著，故依上揭法文規定，被告自不得收回自耕。既不得收回自耕，則在原告等願續租之情況下，本件租約自不因被告之拒絕而消滅。
（四）對被告抗辯之陳述：１原告係基於繼承關係而取得系爭土地之承租權，法律尚無不能自耕者不得繼承之限
制，況原告甲○○、庚○○、乙○○仍設籍舊址，且庚○○為自耕農，確有於系爭土地上耕作，從而被告稱原告等未於系爭土地耕作云云，並非事實。
２系爭土地非屬國有財產法第四條第二項之公用財產，又在農業區，符合國有財產法
第二十八條但書之規定，不受不得為處分或收益行為之限制；又國有財產法第二十八條並非強制規定，被告機關出租系爭土地之行為並非無效；再者本件租賃契約之生效時間係在國有財產法公佈之前，依法律不溯既往原則，亦無適用該法之餘地。３原告之被繼承人張瑞於五十三年起即與被告成立租賃契約，雖舊約未留存，但依五
十八年所簽之契約書、租金之收據及六十五年八月十日所簽之協議書等均可證明租賃契約之存在，非如被告所稱之係為僱傭關係。況若為僱傭關係，被告應給付張瑞報酬，何以前揭協議書約定張瑞應給付被告福利金？又耕地三七五減租條例第十九條、第二十條均為強制規定，並不因當事人間另有約定而受影響。故兩造間縱有反於前揭法文之約定，亦無礙於系爭租約之存在。
４被告所稱已長期未收取任何費用，並非原告不願繼續給付租金，而係原告將租金寄
達予被告後，被告再予退回之故。原告所提出之租金收據，年代久遠，紙張多已泛黃，不可能出於原告臨訟所制作，自為真正無疑。至收款單位或人員有所不同，應係部隊內之事務分配或服役人員有所變動所致，自無礙於租賃契約之效力。
５被告所提出簽有張瑞姓名決定停止代耕之稿件上「張瑞」二字之簽名形式及筆觸，
十分靈活熟練，應係出自於經常使用文字之人，而張瑞以耕作為生，教育程度不高，不常有寫字機會，又該份稿件之左右兩半部墨色深淺不一，筆跡亦有不同，明顯可見非出於一人之手，亦非同時所制作，後半部不無事後捏造之嫌。又，該份稿件之性質，為軍方內部之「簽稿」，非為正式對外之行文，且該稿件之右側下方尚載有「退稿」二字，是否經正式行文，令人置疑。且該稿件之簽名倘為真正（原告否認之），即雙方同意自「六十八年十月一日」起停止代耕，則為何於之後有六十九年十二月一日之「疏導記錄」？更何以於之後之七十一年三月十一日有內載「日後軍方若欲收回土地時，應循合法合情合理之方式為之，在收回土地之前，不再妨害甲方耕種」之協議書？三、證據：提出土地使用分區證明書、契約書、戶籍謄本、繼承系統表、土地登記簿謄本、行政院（85）台教字第00244號函等各一份、租金收據五紙、收回土地存證信函二紙、原告繳交租金存證信函十五紙（以上均為影本）。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告七人（除庚○○外）並未從事耕作，依原告之戶籍資料顯示：甲○○為家庭管理；張鴦為和豐化工廠員，六十四年九月二日結婚遷出住處；丙○○為和豐化工廠員六十六年一月九日結婚遷出住處；戊○○為和豐化工廠製鞋工，七十一年六月七日結婚遷出住處；己○○職不詳，七十七年十月四日遷住南投縣○里鎮○○路○○○號；丁○○職不詳，七十八年四月十八日遷住南投縣集集鎮林尾里林尾巷三號；乙○○為現役軍人。按耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定：承租人應自任耕作，違反此項規定者，其租約無效。依戶籍資料原告或無業、家庭主婦、軍人、工廠作業員，或因結婚遷址，遠離系爭土地，顯未實際從事耕作，所為租佃關係之主張，明顯不實，合先敘明。
（二）兩造自始即無租佃關係，否則為何原告長達三十五年，均未向主管機關申請辦理租約登記。
（三）依國有財產法第二十八條之規定，一九Ｏ四部隊六三九福利站無權就系爭土地為任何處分或收益之法律行為，違反此強制規定，依民法第七十一條規定為無效。國有土地之承租須依「台灣省公有耕地放租辦法」、「國有耕地放租實施辦法」規定申辦，被告及所屬單位均無權為系爭土地出租行為，故兩造縱有僱耕或租賃亦屬違反強制或禁止規定，要屬無效。原告曲解六三九福利站依僱傭關係所聘請之農耕輔導人員協議書為租賃關係，顯有誤會，更違反國有財產法強制規定，應屬無效。依六十五年八月十日張瑞與空軍第一九○四部隊六三九福利營站所訂聘請農耕輔導人員協議書， 張瑞君 係軍方依僱傭關係所聘請之農耕輔導人員，其雙方之意思表示係以僱傭關係為約定，此報酬之給付係以每期農耕作物之所得扣除隙地福利金與其他作業費用為對價，純係僱耕美化環境，非租賃關係。並於六十八年九月二十六日通知代耕農張瑞，經張瑞當面決定自六十八年十月一日起停止代耕，此有張瑞簽名為證。
（四）契約期滿即六十八年十月一日後，被告所屬單位一再協商原告停止佔用系爭土地，且未收取任何費用長達二十年左右，顯見原告無償佔用系爭土地，並無任對價關係，顯無租佃關係存在。原告所提租金收據之收款機關前後不一，被告否認收據之真正。另依六十二年十二月十八日空軍九四一五部隊聘書、六十三年二月十八日張瑞申請書、六十九年十二月一日豐洲營區隙地耕作疏導紀錄及七十一年為被告所屬損害原告耕種田埂協議書可證原告之被繼承人張瑞先生在佔耕系爭土地時，已明知系爭土地不得成立租賃關係，原告僅係代耕性質、美化營區。原告雖否認被告所提六十八年九月二十六日張瑞同意停止耕作之簽名之真正，惟依民事訴訟法第三百五十五條規定，公文書應推定為真正。
三、證據：提出戶籍謄本、聘書、申請書、疏導記錄、停止代耕通知書等各一份，協議書二份，並聲請向財政部國有財產局函詢國有土地出租相關事宜及就系爭土地勘測。
理由
一、本件原告起訴主張：原告繼承被繼承人張瑞與被告間就系爭土地之耕地租賃關係，因耕地租賃契約之成立不以書面及登記為必要，且依國有財產法第二十八條但書之規定，被告有權出租系爭土地，又依耕地三七五減租條例第十九條、第二十條之規定，被告不得收回自耕，故本件租約應為存在，為此訴請法院確認系爭土地之租賃關係存在。被告則以：原告非自任耕作，不符合耕地三七五減租條例第十六條規定；被告所屬單位無權出租系爭土地；兩造間係僱傭關係，且被告已終止原告之代耕；被告自終止代耕後，即未收取租金等語資為抗辯。
二、查系爭土地係坐落台中縣○○鄉○○○段后寮小段一三三之二號，地目為「雜」，屬中華民國所有，由被告空軍總司令部任管理人，此為兩造所不爭，且有土地登記謄本在卷足憑。次查原告主張被告與原告之被繼承人張瑞間，於五十三年即訂有租約，雖當時無書面，但已於五十八年換訂契約等情，業據其提出五十八年張瑞與被告之代理機關所訂之契約書、歷年租金收據、六十五年聘請農耕輔導人員協議書、六十九年疏導記錄、八十三年及八十六年被告通知原告領回租金之存證信函為證，被告雖以張瑞僅係代耕，僅具僱傭關係，且被告於六十八年已終止代耕置辯，惟查，因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問，最高法院四十六年台上字第五一九號判例著有明文，故被告與張瑞就系爭土地之耕種既有對價關係，張瑞確實有給付租金，則被告之抗辯，委無足採，原告主張於五十三年間張瑞與被告訂有耕地租約之事實應堪採信。
三、按耕地三七五減租條例第六條第一項規定「耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。次按耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地者而言，與土地之地目無關，地目縱非「田」或「旱」，而現供耕作之用者，如有租賃關係存在，即為耕地之租佃。耕地三七五減租條例所謂耕地，係指現供耕作或漁牧之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非耕作或漁牧用地，苟現供耕作或漁牧之用，如有租賃關係存在，即應適用耕地三七五減租條例。最高法院五十一年台上字第二六二九號、七十一年台上字第三０五五號、七十八年台再字第五十三號判例分別著有明文。查系爭土地地目為「雜」，張瑞以耕作為目的和被告訂立契約，雖無書面及登記，但此僅為舉證之問題，衡諸前接說明，自有三七五減租條例之適用。
四、再按國有財產法第二十八條並非強制規定，管理機關出租系爭土地之行為，參照行政院五十五年函送立法院審議之國有財產法草案總說明所載「土地法、森林法、礦業法、漁業法等亦均為專法，俱與財產管理有關。．．．。本規定，自仍適用其他法律。易言之，本法對於其他法律極為尊重，故凡其他法律之特定目標，本法既不列入，以免妨礙其他法律之行使。」，系爭土地既於農業區中，而出租為耕地使用，符合國有財產法第二十八條但書之規定，不受不得為任何處分或擅為收益之限制。是依上開說明，被告所辯無權出租一節，為不可採，原告主張被告有權出租系爭土地於張瑞，堪信為真實。
五、又耕地三七五減租條例第十九條、第二十條之規定，其立法意旨在保障地主與佃農訂立契約之公平正義，並加強保護佃農，惟查本件被告係國家軍事機關，出租之土地為國有撥用之砲陣用地，依財政部國有財產局八十八年十二月二十四日台財產局接第00000000號函示，國有土地撥用後，應依原定計畫用途管理使用，不得出租。基於國有土地之利用之特殊性，應認為在本件因被告與張瑞早已訂立耕地租賃契約，基於契約自由原則及系爭土地撥用目的，雙方之權利義務關係，自應適用契約之特別約定，而無耕地三七五減租條例第十九條、第二十條之適用。經查本件張瑞與被告所訂五十八年之契約及六十五年之協議書中，均有被告若因軍事需要，無條件隨時收回土地、終止契約之明文約定，就系爭土地之租賃關係，被告已於六十八年十月一日向張瑞表示終止契約，此為兩造所不爭執，故系爭土地之租賃關係自應歸於消滅，嗣張瑞於八十年九月二十一日死亡，原告為其繼承人，此有繼承系統表及戶籍謄本附卷可稽，被告與張瑞間就系爭土地之租賃關係既已消滅，自不因嗣後張瑞或原告之繳租而使之復活。退而言之，兩造間之耕地租約，亦因下列事由而無效：
（一）按耕地三七五減租條例第十六條第一項前段、第二項規定：承租人應自任耕作，違反此項規定者，其租約無效。系爭土地上耕地租賃之繼承，雖不限於有自耕能力之人始得繼承，惟耕地三七五減租條例之適用，須承租人有自任耕作之事實，才得適用。查本件原告七人（除庚○○外）並未從事耕作：甲○○為家庭管理；張鴦為和豐化工廠員，六十四年九月二日結婚遷出住處；丙○○為和豐化工廠員，六十六年一月九日結婚遷出住處；戊○○為和豐化工廠製鞋工，七十一年六月七日結婚遷出住處；己○○職不詳，七十七年十月四日遷住南投縣○里鎮○○路○○○號；丁○○職不詳，七十八年四月十八日遷住南投縣集集鎮林尾里林尾巷三號；乙○○現無業；業據被告提出之戶籍資料在卷可稽，顯見原告並未全部自任耕作，自亦無耕地三七五減租條例之適用。
（二）復按耕地租賃，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收穫，實施人工於他人之土地以栽培農作物而言（參照司法院院字第七三八號解釋）。上訴人施人工於被上訴人之土地，其目的為「經營造林」，顯非耕作，自非耕地租賃。最高法院六十三年台上字第一二一八號判例著有明文。關於農作物之定義，在耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地）或雖非農地，而其租用目的係種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物之土地而言（最高法院六十三年台上字第一五二九號判例參照）。查系爭土地之種植作物，依本院履勘及台中縣豐原地政事務所土地複丈成果圖可知有竹林及果樹存在，此亦為原告所自認，因竹林及果樹非農作物，依上揭判例說明，如附圖所示之Ｂ、Ｃ部分土地，被告未從事耕作，自有背耕地三七五減租條例之規定。
六、從而原告依據耕地租賃契約之法律關係提起本訴，請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段判決如主文。
中華民國八十九年二月三日
臺灣台中地方法院民事第二庭
法官周靜秀右為正本，係照原本作成如對本判決不服，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年二月三日
書記官郭麗娟