裁判字號：臺灣桃園地方法院104年訴字第244號民事判決
裁判日期：民國104年07月28日
裁判案由：確認優先承買權存在等
臺灣桃園地方法院民事判決104年度訴字第244號原告 余裕浤 訴訟代理人 徐滄明 律師被告 許正宗
邱品康 簡俊宏 羅淑英 邱芳湄 上列一人訴訟代理人 劉育紘 上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國104年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又此所謂「即受確認判決之法律上利益」者，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去之者而言（最高法院42年度台上字第1031號判例意旨可資參照）。本件原告主張其為坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號即門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00號
2樓、15之2號2樓、15之3號建物（下合稱系爭建物）所在共同基地即同段604地號土地（下稱系爭土地）之共有人，是系爭建物出賣時，依土地法第104條之規定享有優先購買權，惟為被告所否認，則原告主張其對系爭建物之優先購買權存在與否，於兩造間確有不明，致原告優先購買系爭建物之地位有不安之危險，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，是原告依法提起本件確認訴訟，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地本為原告單獨所有，而原告和鄰地即桃園市○○區
○○段○○○○號土地（合併前為同段605、606、607地號土地，下稱605地號土地）所有權人前分別提供上開土地以為建築基地，與訴外人 許文雄 、龍升建設股份有限公司（下稱龍升公司）合建房屋，經合併計算、設計建築面積及共同法定空地後，於其上興建桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物即門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000巷00號、15之1號、15之2號、15之3號、15之4號之1樓至5樓之集合式住宅，及同段1255建號建物之公共設施地上物，共計25戶，並由龍升公司於民國83年12月1日辦竣上開建物之所有權第一次登記在案；詎料，龍升公司嗣因倒閉，致使上開建物所有權人本應依比例持有全部之系爭土地，卻反僅持有應有部分4682/10000，餘則均仍由原告單獨持有。
㈡包含系爭建物在內等25戶建物於龍升公司倒閉後，經鈞院以
84年度執字第4079號拍賣抵押物強制執行事件進行查封、拍賣，由訴外人 楊茶 、 楊義輝 、 蔡明海 、 楊黃英春 、 楊翠娥 、 李杲洽 、 廖皆福 承受並辦妥所有權移轉登記，其中系爭建物 嗣復 遭聲請強制執行，由訴外人 陳祥臻 標得系爭1231、1241建號建物，至系爭1245建號建物則由訴外人 張博貴 拍定買受，陳祥臻、張博貴並就系爭建物坐落系爭土地部分，分別與原告簽訂土地租賃契約。又系爭1231、1241、1245建號建物分別由被告許正宗、邱品康、簡俊宏先後於99年9月24日、
8月6日、7月16日取得所有權移轉登記後，依序經鈞院以
101年度司執字第70647號、100年度司執字第80495號、
100年度司執字第63284號進行查封、拍賣時，卻未依土地法第104條規定通知原告是否行使優先承買權，致使系爭1231建號建物及系爭1241、1245建號建物分別由被告邱芳湄、羅淑英拍定買受。
㈢公寓大廈管理條例中所謂區分所有權人及專有、共用部分，
係指區分所有權人依其持分面積完整依比例面積持有共用部分，非僅指持有專有部分面積比例，而不論共用部分面積之比例，是如前所述，包含系爭建物在內等25戶建物所有權人並未持有系爭土地全部之面積，是本件自無公寓大廈管理條例之適用；而法定空地既為包含系爭建物在內等25戶建物所有權人共有，縱部分建物坐落之基地為605地號土地，亦無礙其等使用遍及於系爭土地上之法定空地，顯屬不合理，故對於原告而言，應有構成不當得利、侵權行為、無權占有之情。綜上，系爭建物既坐落在共同建築基地即原告所有之系爭土地上，則原告於系爭建物出售時，自得依土地法之規定，主張優先承買權，惟鈞院於系爭建物強制執行拍賣程序時，未依法通知原告是否主張優先承買權，依最高法院85年度台上字第2678號判決意旨，被告邱芳湄、羅淑英自不得以拍定為由對抗原告，為此，爰依土地法第104條提起本件訴訟等語。
㈣並聲明：⒈被告羅淑英應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○
號建物，權利範圍全部，於101年4月26日經桃園市中壢地政事務所以拍賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒉被告羅淑英應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號建物，權利範圍全部，於101年6月27日經桃園市中壢地政事務所以拍賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒊被告邱芳湄應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號建物，權利範圍全部，於102年12月25日經桃園市中壢地政事務所以拍賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒋確認原告就被告邱品康所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○號建物，權利範圍全部，有與被告羅淑英買受之相同條件之優先購買權利存在。⒌確認原告就被告簡俊宏所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○號建物，權利範圍全部，有與被告羅淑英買受之相同條件之優先購買權利存在。⒍確認原告就被告許正宗所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○號建物，權利範圍全部，有與被告邱芳湄買受之相同條件之優先購買權利存在。⒎被告邱品康所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○號建物，權利範圍全部，依被告羅淑英買受之相同條件即拍賣價金新臺幣（下同）151萬元拍賣與原告，並於原告給付151萬元後，將上開建物全部所有權移轉登記予原告。⒏被告簡俊宏所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○號建物，權利範圍全部，依被告羅淑英買受之相同條件即拍賣價金168萬元拍賣與原告，並於原告給付168萬元後，將上開建物全部所有權移轉登記予原告。⒐被告許正宗所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○號建物，權利範圍全部，依被告邱芳湄買受之相同條件即拍賣價金2,261,000元拍賣與原告，並於原告給付236萬元後，將上開建物全部所有權移轉登記予原告。
二、被告方面：㈠被告羅淑英則以：被告羅淑英係經由鈞院100年度司執字第
63284、80495號清償債務強制執行事件拍賣程序，得標買受系爭1241、1245建號建物暨所坐落之基地即系爭土地與60
5地號土地，而本件係屬區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉予同一人所有之情形，是基地共有人自無得主張優先承買權，且土地法第104條係限於租用基地建築房屋之情，始有適用等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告邱芳湄則以：被告邱芳湄於102年11月14日經由鈞院10
1年度司執字第70647號拍賣抵押物強制執行事件之拍賣程序，得標買受被告許正宗所有之系爭1231建號建物暨所坐落之基地即系爭土地與605地號土地，繼經鈞院於同年月27日核發權利移轉證書，並已辦畢所有權移轉登記在案，是本件係屬區分所有建築物與其基地應有部分合併拍賣之情形，依內政部64年10月21日台內地字第657006號函釋，自無基地共有人主張優先承買權之適用等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告許正宗、邱品康、簡俊宏未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第145頁）：㈠系爭1231建號建物前由被告許正宗於99年9月24日取得所有
權移轉登記後，經本院以101年度司執字第70647號進行查封、拍賣，由被告邱芳湄於102年11月27日拍定買受，於10
2年12月25日辦理所有權移轉登記（見本院卷第15-21頁、第68-78頁、第100-107頁）。
㈡系爭1241建號建物前由被告邱品康於99年8月6日取得所有
權移轉登記後，經本院以100年度司執字第80495號進行查封、拍賣，由被告羅淑英於101年4月10日拍定買受，於10
1年4月26日辦理所有權移轉登記（見本院卷第22-28頁、第79-89頁、第108-113頁）。
㈢系爭1245建號建物前分別由被告簡俊宏先後於99年7月16日
取得所有權移轉登記後，經本院以100年度司執字第63284號進行查封、拍賣，由被告羅淑英於101年6月11日拍定買受，於101年6月27日辦理所有權移轉登記（見本院卷第29-35頁、第90-99頁、第114-119頁）。
㈣原告為系爭604地號土地共有人之一，應有部分為10000分之5318（見本院卷第160頁）。
㈤系爭1231建號建物坐落在系爭604地號土地上，系爭1241、
1245號建號建物坐落在系爭605地號土地上（見本院卷第14
4頁反面至第145頁）。
四、本件之爭點厥為（見本院卷第146頁）：㈠原告是否依據土地法第104條對系爭1231、1241、1245號建
物有優先承買權？㈡本件是否屬於區分所有建築物與基地應有部分一併移轉之情
形，而不得主張優先承買權？㈢系爭1231、1241、1245號建物與系爭604地號土地之間，於
拍賣予被告時是否存有地上權、典權或租賃之法律關係？㈣上開拍賣程序是否有通知優先承買權人？㈤原告依據土地法第104條請求塗銷移轉登記、確認優先承買
權、將系爭建物拍賣與移轉登記予原告，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。上揭優先購買之權係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例參照、70年度台上字第1538號裁判意旨參照）。土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用（最高法院49年台上字第1546號判例參照）。又【土地法第
104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。…」，其修正理由固提及：「…為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權…」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。且本院67年台上字第3887號判例，僅在闡釋修正後土地法第104條第1項所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，既未特別限定承租人之房屋，依該條一貫之文義，地上權人、典權人之房屋自應包括在內而已，並未進而闡論其他有權占有基地建築房屋情形，亦得行使該條之優先權】（最高法院101年度台上字第567號判決意旨參照）。
㈡經查：原告固為系爭604地號土地共有人之一，然系爭1241
、1245號建號建物根本並未坐落在系爭604地號土地上，系爭1231建號建物雖坐落在系爭604地號土地上，然原告亦自承系爭1231、1241、1245建號建物與系爭604地號土地間並無任何地上權、典權、租賃關係存在，僅有不當得利之法律關係存在（見本院卷第145頁），並據本院調閱102年度壢小字第245號卷查核屬實，揆諸首揭最高法院判例、判決意旨，系爭1231、1241、1245建物出賣時，原告自無依土地法第104條主張對系爭建物有優先承買權之可言。
六、綜上所述，原告依土地法第104條訴請確認就系爭建物有優先購買權存在，並請求塗銷被告間關於系爭建物所為之所有權移轉登記，且請求將系爭建物依與被告羅淑英、邱芳湄買受之相同條件拍賣予原告，被告許正宗、邱品康、簡俊宏應於原告給付買賣價金後，將系爭建物之所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年7月28日
民事第二庭法官游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月29日
書記官塗蕙如