裁判字號：臺灣臺北地方法院98年簡上字第467號民事判決
裁判日期：民國98年12月23日
裁判案由：確認租賃關係存在
臺灣臺北地方法院民事判決98年度簡上字第467號上訴人己○○訴訟代理人 黃世芳 律師
黃雪鳳 律師被上訴人甲○○
戊○○上二人共同訴訟代理人 廖振洲 律師
黃虹霞 律師
參加人丁○○
辛○○
7號3樓丙○○
樓乙○○
4庚○○
號2樓壬○○上列當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國九十八年五月二十六日本院臺北簡易庭九十七年北簡字第四二七０五號第一審判決提起上訴，經本院於九十八年十二月九日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加」、「參加，應提出參加書狀，於本訴訟繫屬之法院為之」、「當事人對於第三人之參加，得聲請法院駁回。但對於參加未提出異議而已為言詞辯論者，不在此限」、「關於前項聲請之裁定，得為抗告」、「駁回參加之裁定未確定前，參加人得為訴訟行為」民事訴訟法第五十八條第一項、第五十九條第一項、第六十條分別定有明文。經查，被上訴人於九十八年三月二日原審訴訟程序進行中，提出「民事聲請告知參加訴訟狀」，聲請對於參加人丁○○等六人告知訴訟（原審卷第七十頁），上訴人則於九十八年三月三十日民事準備書狀記載：辛○○等人並非就本件訴訟有法律上利害關係之第三人，無告知訴訟之必要，亦不得參加訴訟等語（原審卷第一一三之五頁）。而原審法院九十八年四月三日、同年五月十二日言詞辯論期日均通知參加人到場，參加人亦委任訴訟代理人到場，並於九十八年四月十四日具狀表示欲參加訴訟。上訴人則於九十八年五月六日以民事準備㈠狀聲請原審法院駁回參加。綜上各情，可知原審至遲於九十八年五月十二日言詞辯論期日時已准許參加而通知參加人到庭參與言詞辯論。次查，參加人既將系爭土地出售予被上訴人，則倘被上訴人敗訴（即確認系爭土地上有租賃關係存在），參加人係出賣人，恐應負權利瑕疵擔保責任，自有法律上之利害關係，原審准予參加人參加訴訟亦無不妥。是原審雖未就參加訴訟之准駁先為書面裁定，惟既已准許參加訴訟並為終局判決，且其准許參加訴訟並無不當，均經本院審認如前，上訴人據此主張應廢棄原判決，即難採認。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：㈠上訴人之父即訴外人 陳振興 於民國五十四年間購買坐落臺北
市○○區○○段一小段三七三地號土地全部（下稱三七三地號土地），登記在上訴人與訴外人 陳玉灥 、 陳政雄 三兄弟名下，持分各三分之一，因地目為田，依法不得分割，陳振興遂劃分為三等分，由上訴人、陳玉灥、陳政雄分管，但因陳政雄以駕駛計程車為業，無耕作能力，乃將其分管之如附圖所示斜線部分土地（下稱系爭土地）出租上訴人耕作，上訴人就每年稻穀收成出售所得扣除耕作費用後，給付半數予陳政雄為租金。上訴人所承租之系爭土地，經拍賣，由訴外人 蔡國賢 購得後，移轉登記予丁○○、壬○○、丙○○、乙○○、庚○○、辛○○等六人，嗣又移轉登記予被上訴人二人，故上訴人與陳政雄間就系爭土地之耕地租約，對被上訴人仍繼續存在。
㈡雖被上訴人辯稱：系爭土地未依耕地三七五減租條例第六條
規定為書面登記等語。惟該條例之目的係為保護佃農及謀舉證便利而設，非謂租約之訂立須經登記始生效力，此書面規定，僅為契約內容之證明，非耕地租約之成立或生效要件。且使用租賃物而支付對價，即為租金，其約定之名稱為何，原非所問，系爭土地係由證人陳政雄交由上訴人耕作，並以每年稻穀收成出售所得扣除耕作費用後，給付半數予陳政雄作為對價，故上訴人與陳政雄間係成立耕地租賃契約。雖被上訴人及證人陳政雄均否認該耕地租賃契約之成立，然證人陳政雄亦無法具體說明收受上訴人支付之金錢原因關係為何，有悖於事理經驗。
㈢系爭土地有分管協議，此觀之證人陳政雄於原審證稱：「土
地沒有分割，但有分成三部分給三兄弟耕作，老大耕作他的部分，我的部分是由原告（上訴人）在做」、這塊土地是三兄弟自己大約分成三份。我爸爸買土地時，登記我們三兄弟名義，當時老大那部分有作田埂為界，我與原告（上訴人）中間沒有田埂隔開，我在開車，都是原告（上訴人）在耕作…只不過我的部分是給原告（上訴人）耕作等語自明（見原審卷九十八年四月三日言詞辯論筆錄第二頁）。
㈣並聲明：確認兩造間就坐落臺北市○○區○○段一小段三七
三地號土地持分三分之一即如附圖所示斜線部分土地，有租賃關係存在。
二、被上訴人則以：㈠耕地三七五減租條例第六條第一項規定：「本條例施行後，
耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」。上訴人主張之三七五租約既欠缺書面亦無登記，於法不合，被上訴人否認有分管契約存在，也否認陳政雄有將系爭土地出租予上訴人。依證人陳政雄所述，上訴人每次給付之金額係由每期收成出售所得扣除耕作費用後，給付半數予作為對價，並非固定，此與租賃契約租金固定，且租賃物收益好壞全歸承租人自行承擔之原則不同，性質上屬於委任契約，非租賃該關係。而 楊萬 為000年出生，於五十四年間僅十七歲，否認里長楊萬證明書為真正。系爭第三七三地號土地於九十七年十一月二十四日經臺北市士林地政事務所逕行分割為三七三、三七三之一地號土地，且三七三之一地號土地經臺北市政府九十八年一月五日公告實施區段徵收，上訴人於九十八年一月二十日向臺北市政府陳情其於系爭土地有租賃權，臺北市政府函覆無法辦理補償，可知臺北市政府亦不認上訴人為系爭土地之三七五租約承租人。
㈡上訴人雖主張耕地租賃契約雖屬諾成契約，並不以簽定書面
契約或登記為契約之成立或生效要件。然契約之成立與否，應以當事人雙方意思表示一致。證人陳政雄於原審作證時，否認將系爭土地出租予上訴人，按民法第四百二十一條第一項，所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始可成立，陳政雄既無出租之意思，可見並無租賃關係存在。
㈢上訴人主張其與陳政雄間有分管協議云云。惟若有分管協議
，為何僅老大陳玉灥耕作部分有田埂為界，上訴人與陳政雄則未分界，且陳政雄於原審到庭作證時亦否認有跟兄弟約定如何管理系爭土地（見原審卷第一一九頁），故應認為上訴人與其兄弟間應無分管協議存在。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就坐落臺北市○○區○○段一小段三七三地號土地持分三分之一即如附圖所示斜線部分土地，有租賃關係存在。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠訴外人即執行債權人雲林縣西螺鎮農會於九十五年二月二十
七日聲請臺灣士林地方法院民事執行處拍賣陳政雄所有系爭三七三地號土地權利範圍三分之一，經臺灣士林地方法院向臺北市北投區公所函查有無三七五租約，臺北市北投區公所函覆稱該筆土地持分無訂立三七五租約登記，嗣經三次拍賣後無人應買，債權人亦不願承受，蔡國賢於公告三個月期間內以七千一百八十四萬元聲明應買，臺灣士林地方法院於九十五年十一年十五日通知上訴人、陳玉灥、 陳泓儒 、 陳贊州 等共有人於十日內陳明是否行使優先購買權，上訴人逾期於九十五年十二月四日具狀聲明優先承買後，又於九十五年十二月五日撤回優先承買之意思表示，蔡國賢乃依臺灣士林地方法院之通知，於九十五年十二月二十日繳清價金；蔡國賢於九十六年三月二十八日將所有權移轉登記予買受人丁○○、壬○○、丙○○、乙○○、庚○○、辛○○等六人，丁○○等六人又於九十六年十一月十三日將所有權移轉登記予買受人即被上訴人二人，被上訴人權利範圍各六分之一等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之臺北市士林地政事務所網路申請異動索引、參加人提出之土地登記第二類謄本之影本在卷可考（見原審卷第六五至六九、一六０頁），堪信為真實。
㈡上訴人主張：陳政雄無耕作能力，乃將其分管之系爭土地出
租上訴人耕作云云，則為被上訴人所否認。經查：上訴人聲請訊問證人即里長楊萬、陳政雄，並提出里長證明書等件為證，觀之上訴人所提出之里長證明書（原審卷第七頁）固記載：「…茲證明陳政雄所有坐落臺北市○○區○○段一小段第三七三號土地所有部分三之分一，自民國五十四年間即出租予己○○耕作，每年稻穀收成由二人各分得半數…」等語，惟證人楊萬於原審到庭證稱：「原證一（即里長證明書）是我蓋的印，內容不是我寫的，是原告寫的再要我用印，裡面書寫的內容也是原告跟我說的。事實上有沒有出租，收入如何分配，我沒有親眼所見。證明書是原告打好拿給我蓋章的，是拿去里長辦公室。…原告在土地耕作我有看過。原告耕作範圍有多大我不瞭解。…，原告是否有幫他兄弟耕作我不了解。原告兄弟間內部的問題我不是很清楚。我只是基於里長的身分做里民服務才蓋的章，詳情我不是很清楚」等語（原審卷第一一五至一一六頁），是上開里長證明書及證人楊萬之證詞，均不能證明陳政雄有將系爭土地出租。
㈢證人陳政雄於原審到庭證稱：「洲美的土地當初是我爸爸買
的，登記三兄弟名義，我的那部分是大家一起耕作（先陳稱大家一起耕作，後又改稱是 老三 幫我耕作），我只是開車，一年收成二次會分二次錢給我。…我的部分都是老三原告在做…。他是因為稻穀收成之後扣除應付的工資之後會分一半的錢給我。…我與原告之間沒有任何書面契約都是口頭約定。…收成都是原告在收，收成多少我不知道，是原告告訴我才知道。收多就給我多，收少就給我少。這塊土地是三兄弟自己大約分成三份。我爸爸買土地時，登記我們三兄弟名義，當時老大那部分有作田埂為界，我與原告那部分中間沒有田埂隔開，我在開車，都是原告在耕作。起訴狀附圖（提示），我三兄弟就依照圖示劃分的三個部分在使用，只不過我的部分是給原告耕作。早年我也有耕作，也有別的田地在耕作，但那一塊地我忘了，所以我有自耕農身分，大約有好幾十年了，從我小時候就開始耕作了。…原告應拿多少收成款給我，我都知道，因為工頭會告訴我」、「（你是否有將你的土地出租給原告？）沒有，我不可能租給他」、「（你既然沒有將土地租給原告，為何要收原告的錢？）我不是租給他，耕作是原告在耕作，但我確定不是租給他」、我是三十年次，民國五十四年時我二十四歲、「（你二十四歲時，有無跟你的兄弟約定系爭土地要如何管理？）沒有」、「（如何分配？）當初沒有約定，大哥先耕作一部分，其他部分再當作我跟原告的耕作部分」等語（原審卷第一一五至一一七頁），固堪認證人陳政雄與上訴人約定將陳玉灥耕作以外之土地上之收成，扣除工人之工資或報酬等費用後，各得一半，惟證人陳政雄明確證稱：於五十四年間並未與就系爭土地協議分管，且無出租土地之意思，並未將土地出租上訴人，雙方並無租賃之意思表示合致等情；另參以系爭第三七三號土地僅陳玉灥耕作部分有田埂為界，至於上訴人耕作部分則未再區隔為二部分，則是否有上訴人所述分管情形，亦有可疑。再衡之租賃之意義並非艱澀難以理解，一般成年人多可理解，而證人陳政雄係上訴人之兄，上訴人又未主張其與陳政雄間有何嫌隙，並聲請訊問陳政雄，陳政雄應無故意為不利上訴人證述之可能，證人陳政雄多次明確證述其並未將系爭土地出租給上訴人，應認陳政雄與上訴人間確未曾訂立租賃契約。
㈣上訴人雖主張：證人陳政雄雖每年自上訴人取得二次收成款
，屬使用租賃物之對價，即為租金，上訴人與證人陳政雄間自有租賃關係云云，惟上訴人縱使有長期耕作系爭第三七三號土地除陳玉灥耕作以外之部分，並將收成扣除費用後之半數交付證人陳政雄，然農地之利用方式甚多，包括自己耕種、租予他人耕種、與他人共同經營、委託經營、委託代耕等，此觀之八十九年一月二十六日修正前農業發展條例規定甚明。上訴人雖非無償使用系爭第三七三地號土地除陳玉灥耕作以外部分，惟尚不足以逕行推認上訴人與證人陳政雄間必有租賃關係存在，上訴人此部分主張亦非可採。
㈤綜上所述，上訴人主張其與證人陳政雄就三七三地號土地如
附圖所示斜線部分土地，存有耕地租賃關係，並據以主張該耕地租約，對被上訴人仍繼續存在云云，洵非可取。
五、綜上，上訴人提起本件訴訟，請求確認租賃關係存在，為無理由，原審駁回上訴人之訴，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、兩造其餘主張及所提證據，經本院審酌結果，與本院上開論斷無涉或無違，爰不予一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國98年12月23日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官莊書雯法官高偉文以上正本係照原本作成不得上訴中華民國98年12月23日
書記官駱俊勳