裁判字號：臺灣臺中地方法院91年訴字第1093號民事判決
裁判日期：民國91年11月22日
裁判案由：返還租賃物
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度訴字第一○九三號
原告 黃怡彰 複代理人乙○○
送法定代理人丙○○兼法定代理人甲○○右當事人間請求返還租賃物事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落臺中市○○路○段○○○號十一樓之二建築物全部遷讓交還原告。並應自民國九十一年二月十日起至交還前開建築物之日止，按月給付原告新臺幣叁萬零伍佰元。
被告甲○○應給付原告新台幣玖萬壹仟伍佰元，及自民國九十一年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹萬壹仟元為被告供擔保、第二項於原告以新台幣叁萬壹仟元為被告甲○○供擔保，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決，除假執行之擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）被告甲○○於民國九十年八月九日與原告訂立房屋租賃契約，承租原告所有坐落臺中市○○路○段○○○號十一樓之二全部建物（下稱系爭建物），約定租期一年，自九十年九月十日起至九十一年九月九日止，租金每月新臺幣（下同）三萬零五百元，按月於每月十日前給付，水電費則另計，租期屆滿，除原告同意續租外，被告甲○○即應遷讓系爭建物，且於系爭租賃契約第八條約定被告甲○○未經原告同意，不得將系爭建物權利全部或一部出借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用，被告甲○○於訂約時並給付原告六萬一千元之押租金。惟被告甲○○自九十年十一月份起即未繳納租金，至九十一年一月間，已達三個月租金未付，且被告甲○○違反系爭租賃契約第八條之約定，未經原告同意，即私自違約將系爭建物之一部分提供予被告 凌皇 企業有限公司（下稱凌皇公司）及被告 凌聖 企業有限公司（下稱凌聖公司）使用。原告因而於九十一年一月二十一日發存證信函終止系爭租賃契約，且原告再以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃契約之表示，是原告與被告甲○○間之租賃關係已消滅，原告自得依民法第四百五十五條及系爭契約約定，請求被告甲○○返還系爭建物。又系爭建物現由被告甲○○與被告凌皇公司及凌聖公司占有使用中，惟不論被告甲○○與被告凌聖公司、凌皇公司間之法律關係為何，系爭租賃契約既經原告終止，則被告凌聖公司及凌皇公司於契約終止後仍繼續占有使用系爭建物，即屬無權占有，原告自得本於所有物返還請求權請求被告凌聖公司及凌皇公司遷讓系爭建物。
（二）被告甲○○於訂立系爭租賃契約時，雖有交付押租金六萬一千元，惟被告甲○○自九十年十月起至九十一年一月間止，其已分別積欠三個月之電費五萬二千一百三十一元及三個月之管理費二萬二千七百四十八元，共計七萬四千八百七十九元，扣除後已無剩餘之押租金以抵償被告甲○○未繳納之九十年十一月起之租金。
（三）被告甲○○自九十年十一月起至九十一年一月底系爭租賃契約終止日止，已達三個月之租金共計九萬一千五百元未給付原告，是原告除得依法終止系爭租賃契約外，並得依系爭租賃契約及租金請求權請求被告甲○○給付該部分租金九萬一千五百元。
（四）另被告三人於原告終止系爭租賃契約後，仍無權占有系爭建物拒不返還原告，致原告每月受相當於租金三萬零五百元之損害。被告三人亦享有上開相當於租金之不當得利，原告自得依不當得利之法律關係請求被告三人按月給付原告相當於租金之不當得利三萬零五百元。
三、證據：提出電費收據六份、管理費收據三份、支票及退票理由單、公司變更登記表、戶籍謄本各二份、租賃契約書、建築改良物所有權狀、建物登記謄本、存證信函、電費催繳通知、管理費繳費通知各一份為證。
乙、被告方面：被告三人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。理由
一、被告三人受合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告與被告甲○○於九十年八月九日訂立房屋定期租賃契約，出租系爭建物予被告甲○○，約定租金每月三萬零五百元，並約定被告甲○○未經原告同意，不得將系爭建物權利全部或一部出借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用。惟被告甲○○自九十年十一月份起即未繳納租金，至九十一年一月間，已達三個月租金九萬一千五百元未付，且其亦違反系爭租賃契約第八條之約定，未經原告同意，即私自違約將系爭建物之一部分提供予被告凌皇企業有限公司（下稱凌皇公司）及被告凌聖企業有限公司（下稱凌聖公司）使用。原告因而於九十一年一月二十一日發存證信函終止系爭租賃契約，且再以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃契約之表示，被告凌聖公司及凌皇公司於系爭租賃契約終止後，均未遷讓而繼續無權占有使用系爭建物。原告自得依民法第四百五十五條及系爭租賃契約約定，請求被告甲○○返還系爭建物。並基所有物返還請求權請求被告凌聖公司及凌皇公司遷讓系爭建物。又被告甲○○自九十年十一月起至九十一年一月底系爭租賃契約終止日止，已達三個月之租金共計九萬一千五百元未給付原告，是原告除得依法終止系爭租賃契約外，並得依系爭租賃契約及租金請求權請求被告甲○○給付該部分租金九萬一千五百元。另被告三人於原告終止系爭租賃契約後，仍無權占有系爭建物拒不返還原告，致原告每月受相當於租金三萬零五百元之損害。被告三人亦享有上開相當於租金之不當得利，原告自得依不當得利之法律關係請求被告三人按月給付原告相當於租金之不當得利三萬零五百元等語。被告三人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。
三、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百四十條第一、二項分別定有明文。經查，本件原告主張與被告甲○○已達三個月之租金未繳納，原告因而於九十一年一月二十一日發函定五日之期限，催告履行，並以逾期不履行為終止系爭租賃契約之條件等情，業據原告提出支票及退票理由單、戶籍謄本各二份、租賃契約書、建築改良物所有權狀、建物登記謄本、存證信函各一份為證。且查依原告所提出之系爭租賃契約第四條所載，被告甲○○應於每月十日前繳納租金，且每次應繳納二個月份之租金，是被告甲○○係以每二個月為一期支付租金，惟被告甲○○於九十一年一月份時，其遲延給付租金即已滿三個月；又原告雖自承有收受押租金六萬一千元，惟依系爭租賃契約第三條及第十五條之約定，兩造就系爭建物之水電費並不包括於租金中，而係由承租人被告甲○○自行負擔，而被告甲○○所積欠之管理費及電費金額共計七萬四千八百七十九元，是扣除後已無剩餘之押租金足抵償所欠租金，此並據原告提出電費收據六份、管理費收據三份、電費催繳通知、管理費繳費通知各一份為證。被告三人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。本院依上開證據調查結果，應認原告上開主張被告甲○○未依約定繳納租金已滿二個月以上等情，堪予採信。故原告於九十一年一月二十一日發存證信函定五日之適當期限催告，並以逾期不履行為終止系爭租賃契約之條件，自屬有據。被告甲○○已於九十一年一月二十二日收受存證信函，此有存證信函回執一件在卷可證，其於收受後仍未給付系爭欠繳之租金九萬一千五百元，系爭租賃契約即因逾期不履行之條件成就而終止，是原告於系爭租賃契約終止後，本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，請求被告甲○○返還系爭建物，即屬有據。
四、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。本件原告主張被告凌聖公司及凌皇公司無權占有系爭建物等語。經查，原告與被告甲○○系爭租賃契約第八條及第十四條約定，被告甲○○如未經原告同意，將系爭建物轉租或出借他人，原告即得終止系爭租賃契約。而原告否認曾同意被告甲○○將系爭建物轉租或借予被告凌聖公司及凌皇公司，且查被告凌聖公司及凌皇公司之設立地址亦均在系爭建物所在地址，此亦有被告凌聖公司及凌皇公司之公司登記事項表在卷足憑，被告三人均未於言詞辯論到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。本院依上開證據調查結果，足認原告上開主張被告甲○○違約將系爭建物交付予被告凌聖公司及凌皇公司使用，使被告凌聖公司及凌皇公司無權占用系爭建物等情，應堪採信。從而原告於終止系爭租賃契約後，依所有物返還請求權請求被告凌聖公司及凌皇公司返還系爭建物，亦屬有據。
五、本件原告主張被告甲○○積欠原告九十年十一月份至九十一年一月份三個月共計九萬一千五百元之租金，已如前述，是原告本於終止前之租賃關係已發生之租金請求權請求被告甲○○給付上開積欠之租金九萬一千五百元，為有理由。
六、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第一百七十九條定有明文。再按無權占有使用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例意旨參照）。本件被告甲○○既經原告終止租約，被告凌聖公司及凌皇公司本即無權占有系爭建物，已如前述，其等繼續占有系爭建物，即為無法律上之原因，被告三人因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告三人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。原告據此請求被告三人給付自九十一年二月十日起算至返還系爭建物為止按月給付三萬零五百元，及自起訴狀繕本送達翌日（即九十一年四月九日）起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
七、綜上所陳，原告依據租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利之法律關係及系爭租賃契約關係，請求被告甲○○、凌聖公司、凌皇公司應將系爭建物全部遷讓交還原告，並自九十一年二月十日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月給付以三萬零五百元計算之損害金，被告甲○○另應給付原告所積欠之三個月租金九萬一千五百元及法定遲延利息，為有理由，應予准許。
七、原告 陳明 願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段段，第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十一年十一月二十二日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官張恩賜~B法官許秀芬~B法官戴博誠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十一月二十二日~B法院書記官黃惠閔