裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第2810號民事判決
裁判日期：民國102年03月29日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第2810號原告 石宏裕 訴訟代理人 蔡文燦 律師被告 李福龍 上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國102年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾貳萬伍仟元，及自民國一０一年五月二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣玖拾柒萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰玖拾貳萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣被告明知坐落於新北市○○區○○段地號00-0、00-0、00-0、00等地號之土地已於00重使字第0000號使用執照中作為法定空地，無法作為容積移轉之標的，且明知原告知悉上情，絕不會買受，詎隱匿上開交易重要事項，於民國101年5月2日將上開土地連同正民段地號000、000號土地與原告訂立買賣契約，約定買賣總價款為新台幣（下同）585萬元，契約成立時原告應給付292萬5千元為第一次付款，致原告陷於錯誤，給付第一次款項292萬5千元後，嗣原告於收受新北市工務局000年0月00日函始知上情。按民法第92條第1項、最高法院63年第第2次民庭庭推總會議決議，被告明知上情竟隱匿交易重要事項，致原告陷於錯誤，原告自得依上開規定而撤銷買賣之意思表示。又依建築法第11條第3項、民法第373條、第354條第1項、第359條及最高法院49年台上字第376號判例之規定，被告出售上開土地予原告，自負有擔保其物依民法第373條危險移轉於原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，而系爭土地既已於00年重使字第0000號使用執照中作為法定空地，則依都市計畫法第11條第3項之規定不得重覆使用，則其通用效用而減少，抑已無經濟上價值，從而原告依民法第359條之規定，對被告解除契約，並以本訴繕本送達至被告為解除契約之意思表示通知。又依民法第259條之規定，解除契約應回復原狀，準此，原告於撤銷意思表示或解除契約後，自得請求被告將買賣價金返還及償還附加自受領時之利息。並聲明：①被告應返還原告2,925,000元及自101年5月2日起至返還日止按年息百分之五計算利息。②訴訟費用由被告負擔。③原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地之土地謄本，並未註記為法定空地，被告對系爭土地係法定空地等情不並知情，係因為系爭訴訟後，才知道系爭土地於66年67年左右有與建商合建，並將系爭土地登記為法定空地。原告應係有調查過系爭土地之現狀始向被告購買，不能因系爭土地係法定空地即要求被告負責等語，資為抗辯。並聲明：①駁回原告之訴其假執行之聲請。
②如受不利判決，願供擔保，聲請准予免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於101年5月2日以總價585元之對價，向被告購買新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號及新北市○○區○○段○○○○○○○○號。
（二）系爭新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號四筆土地為法定空地；系爭新北市○○區○○段○○○○號土地為14米道路；系爭新北市○○區○○段○○○○號土地為12米道路。
（三）原告依契約第三條第一款之規定已給付第一次付款292萬
5千元予被告。
四、兩造爭執事項：
（一）原告出賣系爭土地前是否即知系爭新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號四筆土地為法定空地，無法作為容積移轉標的？
（二）被告是否負瑕疵擔保責任？
五、關於「原告出賣系爭土地前是否即知系爭新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號四筆土地為法定空地，無法作為容積移轉標的？」部分：
（一）原告主張被告刻意隱瞞系爭土地為法定空地，無法再作為容積移轉捐贈之事實，致令原告陷於錯誤而買受之云云，然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是原告就被告有詐欺之情自應負舉證之責。經查，系爭新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號四筆土地為法定空地，已於00重使字第0000號使用執照中作為法定空地，無法再作為容積移轉捐贈的標的之事實，為兩造所不爭執，應堪信為真實。而於出賣系爭上開土地予原告時，被告是否即知悉系爭土地已作為00重使字第0000號使用執照中之法定空地，不得再為容積移轉捐贈的標的一節，依證人 林柏安 之證詞證稱：「被告只說公共設施能賣就賣」等語（見102年3月19日言詞辯論筆錄，本院卷第39頁反面），只能認定被告於買賣契約訂立之前知悉系爭土地為公共設施之情，惟尚無法基此即推認被告知悉系爭土地為已作為其他使用執照使用之法定空地而仍故意隱瞞之事實，又原告亦係嗣後向新北市政府工務局查詢時始知上情，此有新北市政府工務局函覆稱：「經調閱本局所核發00重使字第0000號部分使用執照（00重建字第000號建造執照），與卷內原核准配置圖核對結果○○○區○○段000000000000000
00地號等四筆土地屬該照申請範圍內之法定空地」等語，有該局101年5月30日北工建字第0000000000號函附卷可稽，參以建築法第11條第3項前段：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之規定，是以實難謂被告於出售系爭土地所有權予原告時必然知悉系爭土地無法再作為容積移轉損贈，是原告前開之主張，並不足以證明被告於出賣系爭土地前，即知悉系爭土地為法定空地，不得再供作容積移轉使用。
（二）本件原告既不能證明被告於出賣系爭土地之前即知悉系爭土地為法定空地無法再供作容積移轉使用，則其主張被告有刻意隱瞞系爭土地為法定空地無法再供作容積移轉使用以詐欺使其買受之事實，即不足採，自難認被告有詐欺之情事，則原告以被告施詐欺致原告陷於錯誤，給付價金，而爰引民法第92條之規定，撤銷買賣之意思，並訴請被告回復原狀返還還價金，於法即乏依據，不應准許。
六、關於「被告是否負瑕疵擔保責任？」部分：
（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文；所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。又買賣因物有瑕疵，買受人得請求減少價金，其解除契約非顯失公平者，或得解除契約，其買賣之物缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，此民法第35
9條、第360條定有明文。
（二）查本件被告出賣予原告之系爭新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號四筆土地為法定空地，無法作為容積移轉之標的，在交付前既屬於其他使用執照之法定空地，依建築法第11條第3項規定，即不得再為容積移轉之標的，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，當有前開所指之瑕疵，況原告主張：從土地謄本看不出是法定空地，現場系爭土地是巷道，根本就沒辦法蓋房子，只能做容積移轉使用，伊看了系爭土地是巷道，本來也不打算要蓋房子，就是要做容積移轉使用等語，並提出相片
4紙為證（見本院卷第42至44頁），核與證人即受原告委託前去簽訂系爭買賣契約之林柏安證述情形相符（見102年3月19日言詞辯論筆錄，本院卷第39頁反面），況被告亦自承：系爭土地現狀確實是巷道，伊不知道什麼是法定空地，是原告告訴伊之後，才去瞭解，系爭土地以前有蓋過房子，兩造買賣的標的現在是○○街的巷道，是提供土地66、67年左右與建商合建，賣給原告的土地是○○街的巷道等語（見本院卷第37頁反面）。從而，原告以此項瑕疵為原因，對被告擇以解除買賣契約尚非顯失公平，故其請求返還已給付之價金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許（最高法院49年台上字第376號判例意旨參照）。
七、從而，原告之主張依物之瑕疵擔保規定，請求被告應返還出賣系爭土地已給付之買賣價金2,925,000元，及自101年5月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。
八、本件兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核尚無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
九、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國102年3月29日
民事第三庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月29日
書記官溫婷雅