裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第1622號民事判決
裁判日期：民國102年03月06日
裁判案由：履行契約
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第1622號原告 林昱緯
林哲緯 上列二人共同訴訟代理人 李哲賢 律師被告 宜誠 建設股份有限公司法定代理人 賴朝明 訴訟代理人 許啟龍 律師
許淑玲 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告林哲緯、林昱緯於民國100年8月4日分別向被告購買坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○○號等7筆土地持分及其上編號A1、A2棟3樓之預售屋（案名：宜誠僑峰大樓，建號：99年桃縣工建執照字第會壢00419號，下合稱系爭房屋）。原告與被告洽談磋商買賣事宜時，系爭房屋僅完成毛胚，當時被告銷售中心之售屋業務童小姐等銷售人員，一再以系爭房屋位於3樓位置，主建物外圍有寬闊之露台，視野極為良好，完全不會被任何物品遮蔽，坐在屋內客廳即可遠眺高鐵站、棒球場及一望無際的綠地， 經渠 等一再慫恿，參酌被告當時擺設之建物模型及廣告，確認系爭房屋之視野不致因任何遮蔽物阻隔，始決定購買系爭房屋，並多支付新臺幣（下同）800萬元購買該3樓專用露台，以避免將來其他區分所有權人使用露台遮蔽景觀。詎被告竟未知會原告，亦未經原告同意下，擅自變更系爭房屋大樓外觀設計，於系爭房屋露台外側之牆面上加蓋巨型山形雕花牌樓（下稱系爭牌樓），原告於100年4月間至工地察看時，始發現系爭牌樓幾乎完全遮蔽系爭房屋之視野，且由系爭房屋內往外觀之，系爭牌樓宛如一座巨型墳墓，嚴重破壞景觀、視野，任何居住者心理上均會產生不舒服之嫌惡感。原告遂以存證信函請求被告依買賣契約之約定履行，拆除系爭牌樓並回復至如附圖所示之原建物模型之外觀，惟被告拒不拆除。原告爰依不完全給付之規定，請求被告依買賣契約之約定提出給付。並聲明：被告應將坐落桃園縣中壢市○○段00○00地號等7筆土地上之建築改良物（案名：宜誠僑峰大樓）編號A1及A2棟3樓露台外之山形雕花牌樓予以拆除，並回復如附圖即上開建物模型照片所示。
二、被告抗辯稱：系爭牌樓為宜誠僑峰大樓之立面部分，依兩造所簽訂買賣契約第24條其他約定事項第11款及買賣合約附件㈠建材與設備特約事項之約定，被告為維護整棟建築物精緻之格調，在不損及購買者權益下，保有各項立面、公共設施、結構及庭園景觀之修改權利，並得改用同級建材，故被告保有修改宜誠僑峰大樓各項立面之權利。原告雖主張應將系爭牌樓拆除，並回復至如附圖建物模型照片所示云云，惟該模型建物僅為僑峰建案之示意圖，非謂被告對於各項公設、庭園、景觀及立面不得依約變更。另附圖之模型照片，原本牌樓之3邊高度已近第4層之下方，經被告變更後，牌樓兩側之高度約1.5米，前方高度增加雕花牌樓，施作範圍皆在公共設施之內，不屬原告所屬之露台範圍。況系爭牌樓為宜誠僑峰大樓結構體立面之部分，係屬合法之建物，所有權屬宜誠僑峰社區全體區分所有權人，且被告已將宜誠僑峰社區之公共設施點交予該社區之管理委員會，被告並無處分權。是原告起訴請求被告將系爭牌樓拆除，顯非被告之權能所及。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告 主張渠 等於100年8月4日分別向被告購買系爭房屋，購屋時，依當時之建物模型及廣告示，系爭房屋露台外側之牆面上並未加蓋系爭牌樓，嗣後被告變更設計在系爭房屋露台外側之牆面上加蓋系爭牌樓，且未告知原告等情，已據原告提出土地買賣契約書影本2份、房屋買賣契約書影本2份、建物模型相片5張、系爭房屋露台外側之牆面上加蓋系爭牌樓之相片2張等為證（見本院卷第8頁至第66頁），並為被告所不爭執，是原告上開主張之事實，堪信為真實可採。
四、按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」民法第758條第1項、第765條分別定有明文。次按區分所有，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。公寓大廈管理條例第3條第2款亦有明定。再按房屋之拆除，為一種事實上之處分行為。是倘係已辦理所有權第一次登記之區分所有建物，僅該建物之區分所有權人始得予以拆除；若係未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。查，經本院函詢桃園縣政府工務局，系爭牌樓與竣工圖說相符，係屬合法建築物等情，有桃園縣政府工務局102年1月23日桃工建字第0000000000號函及函附之建物立面圖、竣工圖立面圖及使用執照存根影本附卷可稽（見本院卷第119頁至第133頁），足見系爭牌樓係宜誠僑峰大樓結構體立面之一部分。又宜誠僑峰大樓建造完成取得使用執照後，該大樓住戶業依公寓大廈管理條例規定成立「宜誠僑峰社區管理委員會」，經向桃園縣政府申請報備並同意備查在案等情，有桃園縣政府公寓大廈管理組織報備證明影本1紙在卷可稽（見本院卷第108頁），並為原告所不爭執。且被告已於101年12月23日將宜誠僑峰社區之公共設施交予該社區之管理委員會接管之事實，有僑峰社區公共設備點交單影本1紙在卷可參（見本院卷第115頁），復為原告所不爭執。是，系爭牌樓既屬宜誠僑峰大樓結構體立面之一部分，並為該大樓區分所有權人所共有，則無論系爭牌樓是否為公共設施，被告對系爭牌樓已無處分權能。
五、從而，原告依不完全給付之規定及買賣契約之約定，請求被告將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○○號等7筆土地上之建築改良物（案名：宜誠僑峰大樓）編號A1及A2棟3樓露台外之山形雕花牌樓予以拆除，並回復如附圖即上開建物模型照片所示，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年3月6日
民事第二庭法官高明德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月6日
書記官陳秀鳳