臺灣臺北地方法院93年度簡上字第528號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院93年簡上字第528號民事判決

裁判日期：民國93年12月28日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度簡上字第五二八號
上訴人乙○○
丙○○被上訴人甲○○ 黃國 訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 游朝義 律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十三年七月十二日本院台北簡易庭九十三年度北簡字第三二五二號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十三年十二月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人乙○○給付不當得利及違約金超過新台幣貳萬元及自民國九十二年三月一日起至清償日止按月給付新台幣肆萬元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
上訴人乙○○其餘上訴駁回。
上訴人丙○○上訴駁回。
原判決第二項前段所命上訴人丙○○遷讓返還房屋部分，上訴人丙○○應於被上訴人給付新台幣壹拾伍萬元之同時將如附圖所示Ａ部分房屋遷讓返還被上訴人。
第一、二審訴訟費用由上訴人乙○○負擔三分之一，上訴人丙○○負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、上訴人乙○○部分聲明：原判決命乙○○給付超過新台幣（下同）三萬八千元部分廢棄（惟騰空遷讓返還房屋部分除外）。
陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：乙○○已於民國九十三年七
月三十一日搬離並點交系爭房屋予被上訴人，另上訴人向 黃國鈞 承租系爭房屋約定租金為六萬元，租金比率各為十分之七及十分之三，被上訴人請求之違約金亦應照上述比率分擔，故乙○○應負擔之違約金每月為六千元。又系爭租約於九十二年十一月三十日終止後，乙○○仍給付九十二年十二月、九十三年一月、二月之租金，故乙○○僅須再給付被上訴人九十三年三月份至七月份之租金共九萬元，而違約金自九十二年十二月至七月止共四萬八千元，扣除承租時所交付之押租金一十萬元，乙○○尚應給付被上訴人之金額為三萬八千元。
證據：提出授權書、點交協議書、證明書、房屋租賃契約書、匯款通知單、存摺為證。
貳、上訴人丙○○部分：聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
㈠系爭房屋係丙○○於八十八年十月一日向原屋主即訴外人 臧維煥 承租，並訂有
為期十年之租約，嗣於九十年十月系爭房屋所有權轉讓予黃國鈞，當時丙○○即提出租約向黃國鈞表明租期尚有八年，押租金為三十萬元，黃國鈞均同意承受。其後於九十年十一月五日黃國鈞要求換訂租約，當時雙方約定租期八年，每二年換約一次，無意續租之一方於租期屆滿前六個月以書面通知對方，否則視同續租，但代書卻將契約第七條第四項後段記載租賃期限屆滿前是否續租，應於六個月前以書面通知對方，第七項並記載雙方應於九十年十二月五日前會同前往法院公證，丙○○曾就其記載當初約定不符向黃國鈞反應，黃國鈞同意修正，並以重寫後公證之契約書為準，惟一直不願協同前往法院公證，迄九十年十二月十一日，黃國鈞前來會帳時始將所約定事項以文字補充記載在契約書租金領收表第一頁並蓋章確定，足證黃國鈞同意基本租期尚有八年。
㈡於九十二年十一月三十日換約期屆滿前一個月， 黃國釣 於同年十一月一日前來
會帳及洽商下期續租事宜，雙方皆有意續租，黃國鈞並同意調降租金，並記載在契約書租金領收表第二頁且蓋章確認，新租期自九十二年十二月一日起，丙○○均依調降後租金按時付清，而黃國鈞約於九十二年十二月十日在租金領收表上蓋章領收無誤，其所委任律師在原審亦承認有收到上項租金，後於九十二年十二月中旬黃國鈞又前來要求續約，因乙○○對租金有意見尚未決定續租，丙○○即要求黃國鈞要遵守約定向法院辦理公證，因其無意公證因而無未簽約，九十二年十二月十九日黃國鈞再次前來，並向上訴人表示其無意續租要求遷讓房屋，並於同年十二月三十一日以存證信函告知不續租，丙○○遂於九十三年一月二十日以存證信函回覆其所為與當初約定不合，只有出租人不欲繼續出租時才應於租約屆滿前六個月以書面通知承租人，被上訴人指稱上訴人未於換約六個月前通知被上訴人繼續承租，故二年期屆滿租賃契約即已終止，洵非有據。
㈢被上訴人謂與臧維煥洽談系爭房屋買賣事宜之後期始知系爭房屋分別出租乙○
○、丙○○及訴外人 林小玲 ，惟依常情，豈有購屋前從未查看買受後才知道有出租事實之理？且黃國鈞為被上訴人之長子，同住一屋，其住家距系爭房屋不遠，需黃國鈞於八十四年已經由拍賣取得系爭房屋之土地所有權，被上訴人所言並不實在。
㈤退步言之，縱認系爭租約期限業已屆滿，於被上訴人將三十萬元之保證金返還丙○○前，丙○○亦得為同時履行抗辯，拒絕遷讓返還系爭房屋。
證據：提出房屋租賃契約書、租金領收表、存證信函、證明書、土地登記謄本、照片為證。
乙、被上訴人部分聲明：上訴駁回。
陳述：
㈠被上訴人於九十年間以一十萬八千元之價金向訴外人 臧洪振華 承購其所有系爭
房屋及坐落土地，而被上訴人於與臧洪振華及其夫臧維煥洽談買賣事宜之後期，始得知系爭建物已由臧維煥分別出租與丙○○、乙○○（租期自八十九年十月一日起至九十一年九月三十日止）及林小玲（租期自八十九年二月十一日起至九十二年二月十日止），被上訴人於當時即表明不願承受彼等與臧維煥間之租約，惟念及上訴人等皆以系爭房屋作為店面以維生計，遂同意將系爭房屋繼續出租予彼等，乃於九十年十一月五日與上訴人另訂新約，約定租期自九十年十二月一日起至九十二年十一月三十日止，丙○○辯稱被上訴人有同意承受其與臧維煥間尚餘八年租期之租約，顯不足採。
㈡丙○○所提與臧維煥間租約最後一頁中有關合意續租及概括承受保證金之約定
，並非黃國鈞之筆跡，其上所蓋之印章亦非黃國鈞所有，且和乙○○所提出與臧維煥之租約比較，丙○○所提租約之之租賃期限明顯遭到塗改，由「壹」年改成「壹拾」年，各條約定中有塗改之部分所蓋黃國鈞之印章皆非黃國鈞所有，足證前開契約應為偽造。且若臧維煥真有與上訴人約定十年租期之租約，又何須於該租賃關係存續期間與乙○○另行簽為期一年之租約？㈢被上訴人於九十二年即計畫將系爭房屋拆除改建，惟待九十二年年中上訴人未
依租約第七條第四項約定於租期屆至前六個月以書面為續租之意思表示後，始與以口頭向上訴人為不續租之意思表示，是依租賃契約第四條第三項規定，上訴人自應於九十二年十一月三十日租期屆至後騰空返還系爭房屋予被上訴人。
理由本件被上訴人起訴主張：黃國鈞於九十年十一月五日將門牌號碼台北市○○區○○
○路○段○○○號一樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人共同使用，約定租期自九十年十二月一日起至九十二年十一月三十日止，每月租金六萬元，契約屆滿時雙方並未續約，詎上訴人拒絕返還房屋，爰依租賃契約請求上訴人二人遷讓返還分別占有如附圖所示Ａ、Ｂ部分房屋，另系爭房屋租金原為每月六萬元，上訴人二人共同租賃使用，是相當於租金之不當得利，應按月以六萬元計算而由上訴人二人共同負擔，是自契約屆滿時起請求上訴人各按月給付不當得利三萬元，另依租賃契約第六條，上訴人於租期屆滿後不交還系爭房屋，應支付相當於租金每月六萬元之違約金，上訴人各應負擔按月以三萬元計算之違約金。爰本於系爭租約、不當得利、侵權行為及無權占有之法律關係，求為命上訴人乙○○應將如附圖所示Ａ部分房屋騰空遷讓返還被上訴人，並自九十二年十二月一日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人六萬元，上訴人丙○○應將如附圖所示Ｂ部分房屋騰空遷讓返還被上訴人，並自九十二年十二月一日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人六萬元之判決（原審判決乙○○應將如附圖所示Ａ部分房屋騰空遷讓返還被上訴人，乙○○並未提起上訴而告確定）。
上訴人乙○○則辯以：伊已於九十三年七月三十一日搬離並點交系爭房屋予被上訴
人，伊與丙○○向黃國鈞承租系爭房屋，約定租金為六萬元，租金比率各為十分之七及十分之三，則被上訴人請求之違約金亦應照上述比率分擔，故乙○○應負擔之違約金每月為六千元。又系爭租約於九十二年十一月三十日終止後，乙○○仍給付九十二年十二月及九十三年一月、二月之租金，故乙○○尚應給付被上訴人九十三年三月份至七月份之租金共九萬元，而違約金自九十二年十二月至九十三年七月止共四萬八千元，扣除承租時所交付之押租金一十萬元，乙○○應給付被上訴人之金額為三萬八千元等語。
上訴人丙○○則以：伊就系爭房屋已和前所有人臧維煥訂定租期自八十八年十月一日起至九十八年九月三十日止共十年之租賃契約，黃國鈞亦已同意續約至九十八年，為調整租金故約定二年換約一次，並於九十年十一月五日簽訂系爭租約，另約定不續約時，黃國鈞應於契約屆滿前六個月前通知，惟黃國鈞並未依約通知，兩造間租賃關係仍然存續，被上訴人請求伊遷讓返還系爭房屋，並無理由，又縱認上訴人之請求為有理由，其請求之違約金亦不合理，且於被上訴人返還保證金前， 伊得 為同時履行抗辯拒絕遷讓返還系爭房屋等語，資為抗辯。
查上訴人原係向系爭房屋之前屋主臧維煥承租系爭房屋，於九十年間上開租約存續
期間黃國鈞向臧維煥買受系爭房屋，上訴人與黃國鈞乃於九十年十一月五日訂立租賃契約，約定每月租金為六萬元，於每月一日前繳納，保證金為三十萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還，丙○○及乙○○原各占有如附所示Ａ、Ｂ部分之房屋，乙○○已於九十三年七月三十一日遷出系爭房屋，並騰空點交予被上訴人等事實，為兩造所不爭執，並經被上訴人提出房屋租賃契約為證（見本院卷第七至十一頁），復經原審法院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及台北市大安地政事務所製作之土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷第一三０、一三一、一四四頁），堪信為真實。被上訴人主張兩造間租賃契約期限已於九十二年十一月三十日屆至，契約屆滿時雙
方並未續約，丙○○無權繼續占用如附圖所示Ｂ部分房屋等情。丙○○則辯稱系爭租賃契約之期間至九十八年止，兩造間就系爭房屋仍有租賃關係存在，伊無須遷讓返還。經查：
㈠依黃國鈞與上訴人所簽訂之房屋租賃契約第二條約定：「租賃期限：自九十年十
二月一日起，至九十二年十一月三十日止計貳年。」、第四條第三項約定：「乙方（即上訴人）於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方（即被上訴人）請求遷移費或任何費用。」（見原審卷第八、九頁），則兩造租賃期間既於九十二年十一月三十日屆滿，丙○○即應將所占有如附圖所示Ｂ部分之房屋遷讓交還被上訴人，被上訴人依上開約定請求丙○○交還系爭房屋，自屬正當。
㈡丙○○雖辯稱上訴人就系爭房屋已和前所有權人臧維煥訂有租期十年之租賃契約
，黃國鈞亦已同意續約至九十八年云云，並提出八十八年九月二十日簽訂之租賃契約書為證。惟查，上開租約第二條原約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為『壹年』．．即自『捌捌』年拾月壹日起至『捌玖』年玖月叁拾日止。」嗣雖經增刪更改為：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為『壹拾年』．．即自『捌捌』年拾月壹日起至『玖捌』年玖月叁拾日止。」其下並蓋有黃國鈞名義之印文（見原審卷第四０頁），然被上訴人已否認該印文為真正。又該租約最後一頁固記載：「雙方同意續租，續租期間訂八年，至九十八年九月三十日止（原十年）。」然其後所蓋黃國鈞之印文被上訴人亦有爭執，且否認該註記係黃國鈞之筆跡，則依上開租約之記載，尚難證明黃國鈞曾同意兩造間租約期限係至九十八年九月三十日止。再者，丙○○於本院另提出九十年十一月五日房屋租賃契約租金領收表，其上附記「本件基本租期八年，為租金調整，雙方約定每二年為一期換約一次。除有特別之約定，雙方約定每期租金之調整依照軍公教薪水調整之比率調整。每月之租金乙方（即上訴人）如按期付清，甲方（即黃國鈞）同意每月減收叁仟元。」、「本租約屆滿後，雙方同意約定續租，並同意每月租金自九十二年十二月一日起調降為㈠乙○○之部分一萬七千元，㈡丙○○之部分二萬五千元，合計四萬二千元，經雙方同意無訛，特此約定。」（見本院卷第八四、八五頁）。然其上所蓋黃國鈞之印文業經被上訴人否認為真正，依民事訴訟法第三百五十七條前段規定，被上訴人就該私文書之真正既有爭執，即應由丙○○舉證證明其為真正，然丙○○並未舉證以實其說，且其於原審所提同一契約並無該租金領收表（見原審卷第四五至四八頁），自難憑以證明黃國鈞已與上訴人合意延長系爭租約之期間。況黃國鈞倘若已同意續約至九十八年，則何須與上訴人於九十年十一月五日再簽訂為期二年之系爭租約？足認丙○○以上開租約欲證明黃國鈞已同意租賃期間延至九十八年，尚無足採。
㈢丙○○另辯稱兩造已約定不續約時，出租人應於契約屆滿前六個月前通知，黃國
鈞未依約通知，兩造間契約關係仍然存續云云。惟觀諸九十年十一月五日所簽訂之系爭租約第七條第四項後段約定：「租賃期限屆滿前是否續租，應於陸個月前以書面通知對方」之文義，僅係約明租約當事人是否續租應於租賃期限屆滿前一定期間以一定方式通知他方，惟是否繼續租賃契約他方應仍有決定之自由。而原審法院就何以重新簽訂租賃期間至九十二年十一月三十日之租賃契約書向上訴人闡明後，上訴人亦陳稱：與前屋主有約定因租金之調整，所以每二年換約一次，於黃國鈞取得房屋時已經二年所以換約，此點黃國鈞亦表同意。．．．九十二年十一月三十日之前就有降租金，後來二年換約期限到了，黃國鈞不同意降租金，兩造談不攏，沒有再換約（見原審卷第一五０、一五一頁）。足見上訴人與黃國鈞雖曾洽談新約，但因租金數額無法達成合意，故未於九十二年十一月三十日以後重新簽訂契約，其等就租賃契約必要之點之租金數額既無合意，租賃契約自無由成立，則丙○○辯稱就系爭房屋仍有租賃關係存在，要難採信。至丙○○辯稱當時約定要就於租期屆滿前六個月未通知不再續租者即視同續租之條款辦理公證，因黃國鈞遲不辦理故未記載云云，已為被上訴人所否認，尚難憑丙○○片面之詞遽認黃國鈞已放棄決定續約與否之權利，丙○○此部分所辯亦非可取。準此，被上訴人主張與丙○○之系爭租約期間業已屆至，丙○○應遷讓返還其所有占用如附圖所示Ｂ部分房屋，洵屬有據。
㈣丙○○又辯稱縱認系爭租約期限業已屆滿，於被上訴人將三十萬元之保證金返還
丙○○前，伊亦得為同時履行抗辯，拒絕遷讓返還系爭房屋等語。按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯。查依系爭租約第三條第二項約定：「保證金三十萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。」本件被上訴人既不否認曾收受上訴人之保證金三十萬元，則依上開說明，於被上訴人未返還丙○○部分之保證金一十五萬元前，丙○○得拒絕遷讓返還系爭房屋，其同時履行抗辯應為可信。
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九
條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照。本件上訴人於租期屆滿後已無權占有系爭房屋業如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，堪可認定，被上訴人自得請求上訴人給付相當於租金之不當得利。本件系爭租約原約定每月租金為六萬元，上訴人二人係共同承租系爭房屋，依民法第二百七十一條規定，法律既未另有規定，契約亦未另有訂定，其等即應各平均分擔之。是本件上訴人應自九十二年十二月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，各應按月給付相當於租金之不當得利三萬元。乙○○雖辯稱其與丙○○約定租金比率各為十分之三及十分之十，則被上訴人請求之違約金亦應照上述比率分擔云云，惟其所辯倘若屬實，亦僅乙○○與丙○○之內部約定，上訴人與黃國鈞之租約並無此約定，尚不得以之對抗被上訴人。
第按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此觀民法第二百五十二條規
定自明。本件系爭租約第六條「違約處罰」第二項約定：「乙方（即上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」本件上訴人二人於租期屆滿後未依約遷讓返還系爭房屋，依上開租約約定，上訴人固應支付違約金，惟核該違約金應屬懲罰性質，本院斟酌兩造原就系爭房屋之租賃期限有所爭執，上訴人主觀上仍相信契約關係尚在存續中，及當事人所受損害暨被上訴人已請求相當於租金之不當得利等一切情狀，認系爭房屋之違約金應減至每月以二萬元計算為適當，上訴人二人共同占用系爭房屋，自應共同負擔此部分違約金之給付，是上訴人各應給付自九十二年十二月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月以一萬元計算之違約金。
乙○○又辯稱於九十二年十一月三十日終止後，伊仍給付九十二年十二月、九十三
年一月、二月，另扣除承租時所交付之保證金一十萬元，伊僅須給付被上訴人三萬八千元云云。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。本件承租人乙○○抗辯其所交付保證金應自本件被上訴人請求之不當得利及違約金中扣除，應為可取。至乙○○就其所辯已清償九十二年十二月、九十三年一月、二月之租金，雖提出匯款通知單及存摺為證，然該存摺之提款日期僅至九十二年十一月份（見本院卷第四０至四八頁），且該匯款通知單之匯款日期及匯款金額，與契約約定並不相符，尚不足證明已交付租金予出租人之事實，是乙○○此部分所辯洵無足採。承前，乙○○原應自九十二年十二月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付四萬元予被上訴人，以上開十萬元之保證金抵充九十二年十二月、九十三年一月之不當得利及違約金共八萬元及九十三年二月部分不當得利及違約金二萬元後，乙○○尚應給付二萬元及自九十三年三月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付四萬元予被上訴人。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
綜上所述，被上訴人本於兩造間租賃契約請求乙○○應將如附圖所示Ａ部分房屋騰
空遷讓返還被上訴人，請求丙○○應將如附圖所示Ｂ部分房屋騰空遷讓返還被上訴人，洵屬有據，惟丙○○辯稱被上訴人尚未履行返還已繳保證金之對待給付義務，是被上訴人自應履行該部分給付義務，始得同時請求丙○○遷讓返還系爭房屋，因此應判令丙○○於被上訴人返還保證金一十五萬同時，遷讓返還系爭房屋，以求妥適。被上訴人另依系爭租約及不當得利之法律關係，請求乙○○應給付二萬元及自九十三年三月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付四萬元予被上訴人，請求丙○○應自九十二年十二月一日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人四萬元，為有理由，應予准許，超過部分則難認有據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中華民國九十三年十二月二十八日
民事第四庭審判長法官盧彥如
法官周玫芳法官劉又菁右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十三年十二月二十八日
法院書記官楊勝欽