裁判字號：臺灣臺北地方法院93年消簡上字第2號民事判決
裁判日期：民國93年12月28日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度消簡上字第二號
上訴人戊○○訴訟代理人 謝曜焜 律師複代理人 張香堯 律師被告丙○○
乙○○○股份有限公司右一人法定代理人丁○○共同訴訟代理人 黃啟倫 律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十三年四月六日本院臺北簡易庭九十二年度北消簡字第八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年十二月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：上訴人於民國九十二年七月二十二日向被上訴人丙○○購買坐落台北市○○區○○段三小段二八、二九、三十地號三筆土地應有部分，及向被上訴人乙○○○股份有限公司（下稱展旺公司）購買在前開地號上興建之「晶鑽新第」Ｂ棟六樓之預售房屋（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）四百十八萬元。惟被上訴人於銷售時故意隱匿其應享有之契約審閱期間權利及系爭房屋於申請建照時未經許可興建夾層之事實，竟以廣告、傢俱配備參考圖、現場搭建夾層樣品屋及銷售人員 郭于綺 之說明等不實並引人錯誤之資訊，宣傳系爭房屋為可作夾層設計，致上訴人誤認交屋後得合法施作夾層利用，因本件銷售廣告、樣品屋及銷售人員之說明，均應構成契約內容之一部分，即雙方約定被上訴人應給付上訴人得合法施作夾層之房屋。復因郭于綺以當日付清預約金及簽約金，即可獲贈冰箱及冷氣等情，而匆促與被上訴人簽約，並於當日以信用卡刷卡繳納預約金及簽約金共五十萬元（其中被上訴人丙○○收受四十萬元，展旺公司受收十萬元），是被上訴人並未給予上訴人合理審閱期間。嗣上訴人獲悉上情，始知受騙，系爭房屋既未具備可合法施作夾層之效用，已構成不完全給付，且亦缺乏契約所預定之效用，其瑕疵不能補正。上訴人自得依民法第九十二條撤銷買受之意思表示及依同法第二百二十七條、第二百二十六條、第二百五十六條、第三百五十九條解除契約。上訴人以起訴狀繕本之送達為撤銷及解約之意思表示，被上訴人收受上開預約金及簽約金已無法律上原因。爰依民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，請求返還價金。並提出晶鑽新第廣告單、傢俱配置參考圖、刷卡消費簽帳單、發票、收據、土地暨房屋買賣契約書、樣品屋照片、上訴人與郭于綺談話錄音、行政院公平交易委員會處分書、函及台北市政府函、奇摩新聞等件為證，並聲請訊問證人甲○○。為此，上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人丙○○應給付上訴人四十萬元、被上訴人展旺公司給付上訴人十萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭契約前言已載明上訴人有契約審閱權，且經上訴人簽名蓋章，足證被上訴人於締約時已充分告知審閱權，因上訴人認無攜回審閱之必要而未行使，且系爭房屋買賣契約書第二十四條第五項之約定重申該旨，並經上訴人確認無誤後於其下簽名，自不得事後以未給予合理審閱期而任意否認契約之效力。又依系爭房屋買賣契約書第二十四條第二項關於二次施工（夾層裝修）有可能被拆除之危險之約定，足見被上訴人已告知夾層違法性問題，且依契約第二條及附件一均載明系爭房屋面積計算方式並附平面圖，足見夾層屋非約定之買賣面積，並由廣告、樣品屋及銷售人員之說明以觀，兩造並無夾層交易或可合法興建夾層之合意，是合法興建夾層並非契約之約定效用及其依約應給付之內容。本件預售屋廣告所示房屋之室內裝潢，亦非當然為契約內容之一部分。況八十六年間爆發夾層屋事件起，社會及媒體即大幅報導有關夾層違法性問題，上訴人實難諉稱不知。被上訴人並無隱匿交易資訊、施以詐術、不完全給付或契約瑕疵責任可言。上訴人主張依詐欺之規定撤銷其所為之買受意思表示，或主張依不完全給付及瑕疵擔保之規定解除系爭契約，應不可採。並提出聲明書、二至八層平面圖等件為證。為此，上訴聲明駁回上訴。
三、本院協商兩造確認爭點如下：Ａ不爭執事項：（一）當事人兩造於九十二年七月二十二日，簽訂土地及房屋買賣契約書；上訴人以土地及房價分別為三百三十四萬元及八十四萬元，合計房地總價金為四百一十八萬元，向被上訴人購買系爭房地預售屋，上訴人於當天即以刷卡方式給付購買房屋及土地預約金及簽約金共五十萬元（其中被上訴人丙○○收受四十萬元，被上訴人展望公司收受一十萬元）。（二）被上訴人展望公司於臺北市○○路○段○○○號之晶鑽新第之預售屋現場，有設置上下層樓之樣品屋。（三）契約上之簽名為真正。Ｂ爭執事項：（一）被上訴人有無給與上訴人契約之合理審閱期間？房屋買賣契約書第二十四條第五項之約定有否違反消費者保護法（下稱消保法）第十一條之一規定？（二）上訴人是否得對於系爭買賣契約書主張民法第九十二條受詐欺而為意思表示之規定，主張撤銷該買賣契約？（三）房屋買賣契約書第二十四條第二項之約定，有無違反消保法第十二條、民法第二四七條之一之規定？（四）買賣標的物之房屋是否有以「可合法實施夾層」為契約內容之一部？即房屋契約書第二十四條第三項之約定有無違反消保法第二十二條之規定？上訴人得否主張依不完全給付及瑕疵擔保之規定主張解除買賣契約？
四、被上訴人有無給與上訴人契約之合理審閱期間？房屋買賣契約書第二十四條第五項之約定有否違反消保法第十一條之一規定？上訴人聲請訊問證人即其男友甲○○證稱：我是東海大學企管系畢業，在富邦產物保險公司擔任業務人員。上訴人是逢甲大學會計系畢業，在日商公司擔任會計。我們本來打算要結婚，所以一起看房子、買房子，房子也會登記上訴人名字。我們拿到被上訴人廣告單於七月二十二日晚上七時多左右到工地現場，現場人員郭于綺向我們介紹，在現場有看到一個樣品屋，郭小姐有給我們一份配置圖（原證二），她告訴我們面積可以二倍使用，一樓室內坪數有五點多坪，夾層的部分除了樓梯部分外，其餘和一樓一樣大，我們訊問付款條件後，她告訴我們這是最後一戶，如不付定金就不會保留，當時電話中有位陳太太說明天早上想要將原來訂的房屋要換成我們想要買的這戶，郭小姐說如果當天訂還可以加送冰箱及冷氣，我們有問她夾層屋是否合法，她告訴我們這不會被拆，一直反問有聽過那裡被拆過嗎？我們只是聽過夾層屋好像不合法，她也舉幾個例子給我們聽，叫我們放心。我們就在樣品屋的客廳刷卡訂下來，之後郭小姐帶我們到樣品屋後面小辦公室等一下，順便買了便當給我們吃，過了十幾分鐘後，他們幫我們刻好上訴人印章，拿了房屋契約、土地契約、管委會章程草案共八本，契約內除了名字外，了，他們跟我們說這是定型化契約，上訴人在簽名時，只看是那裡要簽，條文內容有看但沒有看清楚，簽了八份契約才花了二十幾分鐘，邊簽名時郭小姐還一直跟我們講話，上訴人簽完名之後，旁邊有一個人幫她蓋章，當時並沒有向我們解釋契約內容，契約並沒有看不懂的文字。直到回家後我們完整看完契約，才發現契約有問題，隔天就打電話給郭小姐告訴她我們要退，郭小姐說契約已經簽了，如果要退要跟主管退，主管約我們，我們過了二天就去找他們主管等語。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消保法第十一條之一定有明文。查該條之立法目的是在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀，其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力（臺灣高等法院八十八年度重上字第四一一號判決參照）。經查：依據雙方簽訂土地買賣契約書所示，上訴人於買方、審閱期間、總價、付款條件及方式、違約處罰共七處簽名；依房屋買賣契約書所示，上訴人於買方、審閱期間、房屋出售面積及認定標準、面積誤差及其價款之找補、房屋總價、付款條件及方式、貸款約定、違約處罰及第二十四條（四處）共十四處簽名；需要上訴人親自簽名處均屬買賣契約對於買方權益較重要之條款。次查：依據土地及買賣契約書於第一條之前即已明定：「本契約書於簽訂前，經買方已攜回審閱五天以上（其攜回或少於五天者係自認無異議。契約條款之內容並已經雙方於銷售現場詳細閱讀及解說，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守（買方簽名：戊○○）」等字樣，任何人於簽約前均可輕易看見上述文字。又查：依據上訴人親自簽立之聲明書為一張Ａ４紙張，內容僅有三行載明「戊○○（親簽）立聲明書人，茲為承購展望建設股份有限公司興建ＮＯ６５「晶鑽新第」Ｂ棟６樓房地乙戶，並於民國九十二年七月二十二日簽立正式房地買賣合約書，簽訂前本人已為合約之審閱或已由該公司銷售人員詳細解說並充分了解，恐口無憑，特此聲明。」，上訴人再親自簽名、書寫地址及身分字號。實不容上訴人事後推諉而為「視而不見」。復查：上訴人及證人甲○○均係大學畢業，並在社會上班工作，已有相當社會經驗，上訴人甲○○亦證稱：如果當天訂還可以加送冰箱及冷氣，上訴人在簽名時，只看是那裡要簽，條文內容有看但沒有看清楚，簽了八份契約才花了二十幾分鐘等語，被上訴人於簽約時並無限制上訴人必須於何時簽名完成，何時將契約書交回，上訴人急於簽約係看中系爭房屋、系爭房屋怕被其他人所購買及當天簽約可獲贈冰箱及冷氣，應認係上訴人充分了解後始簽訂契約並放棄審閱期間。揆諸前揭說明，應認被上訴人已留予上訴人合理之契約審閱期間。上訴人事後辯稱被上訴人未予其合理審閱期間，有違經驗法則，為不足採。退萬步言，縱設被上訴人就契約書未給予上訴人合理之審閱期間，依消費者保護法第十一條之一第二項之規定，該定型化契約條款固不構成契約之內容，惟契約書內容之全部或一部倘業為契約當事人所知悉，並經雙方達成合意，本於當事人意思自主之原則，該部分自仍可構成契約之內容。本件系爭房地買賣契約之標的物及價金業經雙方達成合意，堪認本件買賣契約已有效成立，上訴人執此主張所簽立契約無效云云，自非可採。
五、買賣標的物之房屋是否有以「可合法實施夾層」為契約內容之一部？上訴人是否得對於系爭買賣契約書主張民法第九十二條受詐欺而為意思表示之規定，主張撤銷該買賣契約？按在一般交易觀念上，預售屋銷售廣告所示房屋之室內裝潢僅屬建議，而非買賣契約內容之一部。本件買賣雙方為求慎重及避免糾紛，對於增建夾層屋問題，特別於房屋買賣契約書第二十四條第二項明定：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工（含隔層裝修等）違規使用之建議，書面資料，如買方交屋後依該建議實作，其將來均有被拆除，處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求。另買方了解如有隔層裝修者，其隔層增加之使用面積並不列入銷售面積。」，上訴人並於該項下簽名確認。次按雙方簽訂買賣契約書所附平面圖並無夾層之設計，有被上訴人提出被證二之「二至八層平面圖」為證，復為上訴人所不爭執。上訴人雖提出廣告單、○傢俱配置參考圖及舉證人甲○○為證。惟查：上訴人提出之廣告單並無任何有關合法夾層屋之說明，傢俱配置參考圖係載明二至九樓傢俱配置參考圖，其傢俱配置參考圖雖有上層與下層之配置。然所謂「夾層」者，依據建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層，其面積應計入建築物之面積，故夾層之施作應屬建築法第九條所稱之「建造」行為。再依建築法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時，即提出申請並經審查許可，否則即應於法定容積率內依法申請辦理變更登記。而所謂之「隔層裝修」者，係屬建築法第七十七條之二所定之建築物室內裝修，依建築法第七十七條之二第一項之規定，非供公眾使用建築物之室內裝修，並無須申請審查許可，僅裝修材料應合於建築技術規則之規定，且不得妨害或破壞防火避難設施、消防建造執照之所謂夾層，抑或僅為不需申請建造執照之所謂隔層（裝修範圍），應依其施工方式、材料、範圍而為不同認定，此有最高法院八十七年台上字第二一七五號判決（被證三）可稽。本件房屋契約書所載之房屋面積並未加計隔層之面積，房屋契約書第二十四條第二項亦已明確告知上訴人有關隔層二次施工有被拆除及處罰之危險，證人甲○○亦證稱：「．．．我們只是聽過夾層屋好像不合法．．．」，再證諸八十六、七年間，國內房屋銷售因爆發夾層屋之糾紛，迭經各種媒體多方報導，亦為一般人所週知，更何況，買賣契約書第二十四條第三項已約定「．．．有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢．．．僅供買賣雙方於銷售時之參考．．．一切均以買賣契約為準．．．」。上訴人應無誤認之可能，被上訴人及其銷售人員並無明白表示系爭買賣房屋得合法興建夾層，及興建夾層屋作為本件房屋買賣契約之一部，上訴人亦無陷於錯誤之情事，上訴人自不得於事後依民法第九十二條受詐欺而為意思表示之規定，主張撤銷該買賣契約。
六、房屋買賣契約書第二十四條第二項之約定，有無違反消保法第十二條、民法第二四七條之一之規定？按「定型化契約之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」、「附合契約係免除或減輕預定契約條款當事人之責任，或使他方當事人拋棄權利或限制其權利之行使，或其它於他方當事人有重大不利益者，且按其情形顯失公平者，該部份之約定無效」，消費者保護法第十二條、民法第二百四十七條之一第一項定有明文。查本件買賣契約雖屬定型化契約，而房屋買賣契約書第二十四條第二項約定：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工（含隔層裝修等）違規使用之建議，書面資料，如買方交屋後依該建議實作，其將來均有被拆除，處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求。另買方了解如有隔層裝修者，其隔層增加之使用面積並不列入銷售面積。」，上訴人並於該條項下簽名確認。上訴人自行拋棄合理審閱期間，並無被詐欺情事已如上述，該條項明白約定有關二次施工（含隔層裝修等）將來有被拆除，處罰之危險與可能，且其隔層增加之使用面積並不列入銷售面積。本件房屋買賣契約乃明白揭露約定之房屋所具備之效用及品質，符合據實告知義務，與違反誠信原則而顯失公平無涉。
七、買賣標的物之房屋是否有以「可合法實施夾層」為契約內容之一部？即房屋契約書第二十四條第三項之約定有無違反消保法第二十二條之規定？上訴人得否主張依不完全給付及瑕疵擔保之規定主張解除買賣契約？
（一）查買賣標的物之房屋未以「可合法實施夾層」作為契約內容之一部業如前述。
（二）按消保法第二十二條規定「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負義務不得低於廣告之內容。」。另本件房屋買賣契約書第二十四條第三項約定：「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部分，其如有出入，一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切請求。」，並經上訴人於該條項下簽名確認。查廣告究為要約或要約引誘，應探求當事人之意思在法律上有無受其拘束而認定之。
一般廣告通常係屬要約引誘，而消保法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，乃為保護消費者，此在無特別約定之情形下，若消費者因信賴企業經營者之廣告內容而與之交易，企業經營者應對消費者負廣告內容之最低限度義務，倘消費者因企業經營者之廣告，進而與企業者就消費內容另為特別約定，基於私法自治之原則，該特別約定即有拘束雙方之效力。故本件買賣契約書第二十四條第三項之約定並無違反消保法第二十二條之規定。
（三）按民法第三百五十五條第一項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」及第二項規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。」，查本件房屋買賣契約第二十四條第二項已明定買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來有被拆除或處罰之危險及可能，買受人願自負其風險，並經上訴人於其下簽名確認無誤。本件房屋買賣契約既未以「可合法實施夾層」作為契約內容之一部，上訴人亦知悉二次施工（含隔層裝修等）恐有該風險存在，而仍與被上訴人簽約，被上訴人自不負此部分瑕疵擔保之責任，被上訴人既無不完全給付或有買賣標的物之瑕疵情形存在，從而，上訴人主張解除契約，應非可採。
八、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人無給與合理審閱期間、上訴人係受詐欺而簽約、房屋買賣契約違反消保法第十二條、民法第二四七條之一之規定、房屋買賣契約以「可合法實施夾層」作為契約內容之一部為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。則上訴人執此主張被上訴人應返還價金及其利息云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於不完全給付及瑕疵擔保之規定解除契約並依不當得利，請求被上訴人丙○○應給付上訴人四十萬元、被上訴人展旺公司給付上訴人十萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦均失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法及未經援用之證據或依聲請調查之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁或調查必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年十二月二十八日
民事第四庭審判長法官盧彥如
法官劉又菁法官薛中興右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十三年十二月二十八日
書記官薛德芬