裁判字號：臺灣桃園地方法院90年簡上字第19號民事判決
裁判日期：民國92年01月07日
裁判案由：返還支票等
臺灣桃園地方法院民事判決九十年度簡上字第一九號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求返還支票等事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十八日本院桃園簡易庭八十九年度桃簡字第五六五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應返還上訴人如附表所示編號一及編號四，即票號ＱＮ0000000號、發票日為民國八十八年十二月十五日、面額為新臺幣貳拾肆萬元之支票及票號ＱＮ0000000、發票日為民國八十九年九月十五日、面額新臺幣肆拾萬元之支票。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾肆萬伍仟肆佰元，及自民國八十九年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外），及第二審訴訟費用由被上訴人負擔三八七七分之三五五四，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。（二）廢棄部分被上訴人應將如附表所示編號一、四之支票返還上訴人，並應給付上訴人新台幣（下同）二十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即民國八十九年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）原審判決認定兩造系爭房屋租賃契約已於八十八年十二月十四日發生終止之效果，如附表所示編號一（原審誤載為編號四）之支票（即票號ＱＮ0000000號、發票日為八十八年十二月十五日、面額為二十四萬元）一紙，係支付八十八年十、十一、十二月之房屋租金，因認上訴人此部分請求，於法無據，予以駁回。又上訴人請求被上訴人返還如附表所示編號四（原審誤載為編號二）之支票（即票號ＱＮ0000000號、發票日為八十九年九月十五日，面額四十萬元）一紙，該紙支票係作為期滿撤銷工廠登記之擔保所用，係屬押租金之性質，上訴人於終止租約後，並未依約撤銷工廠登記，是其請求返還系爭支票，亦屬於法無據，予以駁回。末上訴人請求被上訴人給付二十萬元押租金部分，因上訴人尚有物品堆積於被上訴人處所，故併予判決駁回云云。然查：
上訴人於八十六年九月十五日簽訂租約時簽發如附表所示編號一之支票，係支付八十九年一、二、三月之房屋租金，並非支付八十八年十、十一、十二月之房屋租金，因租金均先行支付，而非後付。又附表所示編號四之支票，雖確實作為期滿撤銷工廠登記之擔保用，然上訴人於八十八年十一月十七日已申請工廠註銷登記，並經桃園縣政府核准在案。再上訴人於終止租賃契約後，即依約僱工將房屋恢復原狀，繳清水電費，並遷空返還房屋予被上訴人，系爭土地之堆放物，為第三人即鄰房承租人大峰電器股份有限公司所堆放，並非上訴人所置留之物品，上訴人對於系爭租賃物已回復原狀，故被上訴人應返還如附表所示編號一之租金支票（其中編號二、三之支票部分，經原審判命被上訴人返還，未據被上訴人上訴聲明不服，已告確定）、編號四之擔保支票並押租金。
（二）又被上訴人辯稱系爭租賃房屋因上訴人未回復原狀，致使被上訴人另行僱工修復，其回復原狀費用二十二萬九千九百元，主張抵銷云云，然查：（１）垃圾清潔費部分，並無被上訴人所言之ＰＣ板及廢料，因ＰＣ板及廢料上訴人均委請專人載運，若未委請專人處理，上訴人將會遭受罰鍰，上訴人任意廢棄，縱上訴人有遺留部分垃圾未清運，其數量亦約二至三百公斤，並無需僱用一‧八噸十三輛次之車輛清運，被上訴人所提出之估價單顯係虛報，應不足採。（２）房屋電動鐵門部分，上訴人將系爭租賃房屋返還予被上訴人時，其電動鐵門並無任何損壞，上訴人無需支付該筆更新費用。（３）上訴人自承租後即未變更電源設備，且租賃房屋內部原有之電源設備即足夠供辦公室之照明及辦公器材使用，上訴人實無理由另外花錢更換或破壞原有之電源設備，被上訴人主張該費用應由上訴人負擔，自無理由。（４）電燈配線之費用係被上訴人自行更換原有之照明設備所產生，此由被上訴人所提供之證明單，原有Ｃ六用電改為十六用電及四十Ｗ吸頂日光燈十盞自明，此部分上訴人亦無負擔之義務。（５）鐵窗修復部分，被上訴人所提之修復單據之維修尺寸與實際不符，實不足為採。（６）天花板與牆壁粉刷部分，查上訴人於承租該系爭房屋時，被上訴人並未將房屋重新粉刷後交付上訴人，而係上訴人於承租後自行僱工整理，被上訴人要求上訴人支付粉刷費實為無理。
三、證據：援用原審之立證方法；並補提桃園縣政府函文一紙、台灣電力公司收據六紙為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）兩造系爭租賃契約第四條第五款約定：房屋有改裝設施之必要，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，上訴人於交還房屋時並應負責回復原狀。又第七條第八款約定：上訴人承租租賃範圍如有變更廠房，租約期滿需恢復原狀交還被上訴人。足見，上訴人就系爭租賃房屋在回復原狀前，被上訴人自得拒絕返還押租金。
（二）本件上訴人於終止系爭租賃契約交還房屋時並未恢復原狀，租賃標的物滿目瘡痍，原有設備破壞殆盡。被上訴人曾通知上訴人應回復原狀，上訴人均未履行回復原狀之義務。為此，被上訴人乃自行修復，其修復項目及費用如下：租賃標的物房屋內留存垃圾，被上訴人僱工清除，共支出二萬三千四百元；房屋內部牆面受損，被上訴人僱工粉刷，花費四萬一千一百元；電動鐵門損壞，修復費用為三萬一千二百元；內部電源設備損壞，修復費用五萬三千元；內部電線配線損壞，花費五萬元；再上訴人拆除部分鐵窗，修復費用由三萬一千二百元，總計被上訴人為回復原狀所支出之費用共計為二十二萬九千九百元，此部分與上訴人之押租金及附表編號四之支票主張抵銷。
三、證據：援用原審之立證方法；並補提照片二十一紙、存證信函一紙、估價單六紙
、臺灣桃園地方法院九十年度簡上字第四六號民事判決書一紙；並聲請傳訊證人 曾樹條 及 詹樹東 。
理由
一、本件上訴人起訴主張其於八十六年九月十五日向被上訴人承租坐落於桃園縣桃園市○○路○段○○巷○○○號、二十五號及二十六號之廠房，並約定二十四、二十五號廠房每月租金為三萬元，二十六號廠房每月租金五萬元，租賃期間自八十六年九月十五起至八十九年九月十五日止。上訴人依約將租期所有之租金，簽發如附表所示編號一、二、三，面額各為二十四萬元之支票交付被上訴人作為租金之用。上訴人又簽發如附表所示編號四，面額四十萬元之支票予被上訴人作為期滿撤銷工廠登記之擔保。上訴人並交付被上訴人二十萬元現金作為押租金之用。惟至八十八年十月間，上訴人接獲桃園縣政府工務局之通知，其稱上訴人所承租之二十四、二十六號廠房屬於違章建築，將於八十八年十月十八日強制拆除，上訴人為免損失擴大，乃另行承租他處，並於八十八年十二月十三日發函被上訴人說明二十四、二十六號廠房將被拆除，其被拆除已無法達到租賃目的之使用，上訴人依法終止系爭租賃契約。本件系爭租賃契約既已終止，被上訴人所受領終止後之租金、押租金及擔保支票，應返還之，為此，上訴人爰依民法第二百五十九條及第二百六十三條請求被上訴人應返還如附表所示編號一、二、三、四號之支票及押租金二十萬元（其中如附表所示編號二、三之支票，經原審判命被上訴人返還，未據被上訴人上訴聲明不服，已告確定）。至於被上訴人所受領如附表所示編號一即票號為ＱＮ0000000號、發票日為八十八年十二月十五日、面額為二十四萬元之支票係支付八十九年一、二、三月之租金，並非如原審所認定支付八十八年十、十一、十二月之租金；又上訴人已向桃園縣政府申請撤銷工廠登記，並已准許在案，被上訴人依約應返還附表所示編號四之擔保支票；再被上訴人主張回復原狀費用高達二十二萬九千九百元，並不實在，其主張抵銷，為無理由等語。
二、被上訴人則抗辯上訴人於訂約之時已知悉系爭二十四、二十六號廠房係違章建築，且上訴人於契約終止後並未依約將系爭租賃物回復原狀，被上訴人為回復原狀，支出垃圾清理費二萬三千四百元；牆面粉刷費四萬一千一百元；電動鐵門三萬一千二百元；電源設備損壞五萬三千元；內部電線配線五萬元；修理鐵窗費三萬一千二百元，合計二十二萬九千九百元，此部分費用與上訴人之押租金及附表所示編號四之支票主張抵銷云云。
三、本件上訴人起訴主張其於八十六年九月十五日，向被上訴人承租坐落於桃園縣桃園市○○路○段○○巷二十四、二十五、二十六號廠房，約定二十四號、二十六號廠房每月租金三萬元，二十五號廠房每月租金五萬元，租賃期間自八十六年九月十五日起至八十九年九月十五日止，而上訴人於承租之時即給付被上訴人如附表所示編號一、二、三之支票作為租金之用；給付如附表所示編號四之支票作為撤銷工廠登記之擔保支票；並交付二十萬元現金作為押租金之用，然二十四及二十六號廠房為違章建築，經桃園縣政府於八十八年十月八日通知強制拆除等事實，為被上訴人所自認，並業據上訴人提出房屋租賃契約書、支票及桃園縣政府公告等件為證，故堪信上訴人此部分主張為真實。
四、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；又租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，此民法第四百二十三條、第四百三十五條定有明文。經查：本件系爭租賃物中之二十四及二十六號廠房業經桃園縣政府強制拆除，而兩造訂定系爭租賃契約時，就系爭租賃物所約定之使用、收益目的係為經營印刷電路板工廠，為兩造所不爭執，然因前揭廠房遭拆除，致使租賃物之一部滅失，工廠之產品原料及生產設備均已無處放置，而無從繼續為產品之製造，租賃物存餘部分已不能達經營印刷電路板工廠之目的等情，業據證人即上訴人員工 林宜正 於另案（即九十年度簡上字第四六號）結證屬實，自堪信為真實。雖被上訴人於原審主張上訴人仍得就二十五號廠房為辦公室之使用，然上訴人承租系爭租賃物之目的在經營印刷電路板工廠，而其租賃範圍達二十四、二十五及二十六號廠房，其中二十四號廠房作為原料倉庫，二十五號建物作為辦公場所，二十六號廠房置放生產設備，衡諸常情，倉庫與生產設備之放置均為經營工廠之重要設備，今二十四、二十六號廠房均經桃園縣政府強制拆除，存餘之二十五號廠房顯已不足為印刷電路板工廠之經營，則該租賃契約之目的即屬不可達，另上訴人就租賃標的物之空間為如何之利用，具有自由決定之權利，其雖將二十五號廠房作為辦公室使用，然此並無礙承租系爭租賃物之整體目的，而不得將系爭租賃物割裂以觀，從而被上訴人主張二十五號廠房仍得為辦公室之使用，上訴人即不得終止系爭租賃契約乙節，容有誤會，殊無足採。又被上訴人復於原審主張上訴人於訂約之初即知悉系爭二十四、二十六號廠房為違章建築，此為上訴人所否認，況即便為真實，租賃物已部分滅失，承租人不能繼續使用收益租賃物，租賃目的已無實現可能，自不得強令租賃契約繼續存在課予承租人支付租金之理，此乃基於衡平原則，與當事人事先是否知情無涉，亦無礙於上訴人行使民法第四百三十五條之權利。綜上所述，本件二十四、二十六號建物既遭拆除滅失，而不得供作倉庫及放置生產設備使用，租賃目的顯不可達，被上訴人自八十八年十月份即未能提供合於所約定使用、收益目的之租賃物，而此債務不履行之責任乃因不可歸責於上訴人之事由所致，是上訴人依四百三十五條第二項之規定，於八十八年十二月間發函向被上訴人終止系爭租賃契約，應屬合法，被上訴人於八十八年十二月十四日收受上訴人終止租約之存證信函，此有存證信函及回執各一紙為證，應認兩造間系爭房屋租賃契約於八十八年十二月十四日即已合法終止。
五、又按契約終止時，當事人雙方負回復原狀之義務，此民法第二百六十三條及第二百五十九條定有明文。本件租賃契約業已於八十八年十二月十四日發生終止之效果，已如前述。而上訴人主張如附表所示編號一、票號ＱＮ0000000號、面額二十四萬元之支票係支付八十九年一、二、三月之租金，此為被上訴人所自認，應信為真實。足見，被上訴人受領該支票，並無法律上之原因，上訴人爰依前揭民法之規定，請求被上訴人返還該支票，於法有據，應准許之。又上訴人交付如附表編號四，票號ＱＮ0000000號、面額四十萬元之支票係作為撤銷工廠登記之擔保，然上訴人業已於八十八年十一月十七日申請撤銷工廠登記，並經桃園縣政府核准在案等情，亦為被上訴人所不爭執，並有上訴人所提出之桃園縣政府八十八年十一月十七日所發之八八府建工字第０八八三三００六八號函文一紙附卷可查，自堪信為真實。故上訴人於終止租約後，已依約撤銷工廠登記，是其請求返還該支票，於法有據，應准許之。
六、再查兩造之租賃契約第四條第五點及附註第六條分別約定：房屋有改裝施設之必要，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，上訴人於交還房屋時並應負責回復原狀；上訴人承租，租賃範圍如有變更廠房，租約期滿需回復原狀交還被上訴人，此有租賃契約書一紙附卷可查，故依約上訴人應於租約終止後將租賃物回復原狀後交還被上訴人。惟查：上訴人於租約終止後在現場遺留大批廢棄之裝潢垃圾，此為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之照片八紙附卷可查。雖上訴人抗辯被上訴人之子答應要自行處理，此為被上訴人所否認，而上訴人對此亦無法舉證以實其說，其此部分抗辯並不足採。被上訴人抗辯清理垃圾之費用為二萬三千四百元，並提出估價單一紙為證，經本院依聲請傳訊證人即清理工人曾樹條到庭證稱：「其到系爭土地運送十三車之垃圾，運了塑膠、垃圾、電路板及雜物，我是用中型車輛去載運的，被上訴人確實支付我二萬多元」、「我沒有運載別人的東西，我還有整理，所以花了三、四天」（見本院九十一年十一月二十一日之準備程序筆錄）互核一致，堪信被上訴人此部分抗辯為可採。又被上訴人主張上訴人將其鐵窗拆除，此亦為上訴人所自認，而此部分修復費用為三萬一千二百元，此有估價單一紙附卷可查，核與證人即鐵窗工人詹樹東到庭證稱：「是被上訴人請我們去估價的．．．上面有些是毀損，他要我們打掉，再重新裝上鐵窗及鐵門窗」（見同日之準備程序筆錄），所述一致，故被上訴人此部分修復費用抗辯堪為可採，應准許之。至於被上訴人抗辯粉刷屋內牆面支出四萬一千一百元部分，惟按前揭租賃契約書所稱回復原狀應指「房屋有改裝設施之部分」回復至出租前未改裝時之狀態而言，至於自然之折舊應不在回復之內。而被上訴人所出租之廠房本為舊廠房，在合理使用下之耗損本應由被上訴人承擔，上訴人並無重新粉刷之義務，否則無異使被上訴人獲得不當得利，況被上訴人亦無法舉證證明房屋未改裝前之狀態為何，故逕為請求上訴人應負責一、二樓牆面水泥漆及鐵門之粉刷費用四萬一千一百元，並無理由，應駁回之。再被上訴人主張電動鐵門、電源設備及電燈配線均遭上訴人損害云云，此均為上訴人所否認，故被上訴人對於前揭有利於己之事實應負舉證責任。然查，被上訴人對前揭事實僅提出估價單等件為證，然其並無法舉證證明電動鐵門、電源設備及電燈配線究是否確實遭上訴人破壞？該支出是否必要？故自不得遽以該估價單責成上訴人負責，故被上訴人此部分抗辯並不足取。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，此有最高法院八十七年度台上字第一六三一號民事判決可資參照。再按民法第二百十三條第三項明定：第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。本件租賃契約終了後，上訴人應對於廢棄物及鐵窗負回復原狀之義務，被上訴人並得以回復原狀之必要費用，代替之。故被上訴人得以逕行請求上訴人給付垃圾清理費二萬三千四百元及鐵窗修理費三萬一千二百元，合計五萬四千六百元，並得由上訴人交付之押租金中抵充。從而，上訴人請求被上訴人返還十四萬五千四百元（000000-00000=145400）及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，上訴人逾此範圍之請求，並無所據，應駁回之。
七、綜上所述，上訴人本於租賃契約終止後之回復原狀法律關係，請求被上訴人應返還如附表所示編號一、四之支票；以及十四萬五千四百元並自八十九年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應准許之。上訴人逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回之。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書之規定，判決如主文。
中華民國九十二年一月七日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官郭琇玲~B法官文衍正~B法官田玉芬右為正本係照原本作成不得上訴中華民國九十二年一月七日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法院書記官羅椀文