裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第2109號民事判決
裁判日期：民國102年06月26日
裁判案由：回復原狀等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第2109號原告 馬秀山 訴訟代理人 林蓓珍 律師
林耀泉 律師被告百氏國際企業有限公司兼上一人法定代理人 劉瑞芳 被告 江修辰 （即 陳瑛 純之承受訴訟人）上列三人共同訴訟代理人 黃國鐘 律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國102年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告劉瑞芳、江修辰應連帶給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰零捌元。
被告劉瑞芳、百氏國際企業有限公司應連帶給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰零捌元。
本判決第一、二項部分，於任一被告為給付後，他被告於給付範圍內同免責任。
被告百氏國際企業有限公司應給付原告新臺幣伍拾玖萬叁仟肆佰叁拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告江修辰、百氏國際企業有限公司分別與被告劉瑞芳連帶負擔百分之一，被告百氏國際企業有限公司再負擔百分之二十七，餘由原告負擔。
本判決第一至三項部分，於原告以新臺幣柒仟元為被告江修辰、劉瑞芳、百氏國際企業有限公司供擔保後，得假執行，但被告江修辰、劉瑞芳、百氏國際企業有限公司如以新臺幣貳萬貳仟伍佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項部分，於原告以新臺幣壹拾玖萬柒仟元為被告百氏國際企業有限公司供擔保後，得假執行，但被告百氏國際企業有限公司如以新臺幣伍拾玖萬叁仟肆佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。本件被告 陳瑛純 於原告在民國101年3月13日起訴後（卷一第1頁民事起訴狀本院收狀戳），於102年4月8日死亡，此有其個人除戶資料及繼承人戶籍資料在卷可參（卷三第119至12
3頁），經其唯一繼承人江修辰於102年4月26日具狀聲明承受訴訟，依上開規定，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、或請求之基礎事實同一，抑或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、
2、3款定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第25
5條第2項亦定有明文。至所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。本件原告起訴主張被告百氏國際企業有限公司（下稱百氏公司）向其承租臺北市○○區○○○路○段○○○號1樓房屋（下稱系爭1樓房屋），並約定將該1樓之夾層樓（即M樓）房屋（下稱系爭M樓房屋）一併無償提供百氏公司使用（以下若併稱系爭1樓房屋與系爭M樓房屋，則合稱系爭房屋），於租期屆滿後未返還系爭房屋，並由百氏公司之登記負責人即被告劉瑞芳、實際負責人即被告陳瑛純指示拆除部分裝潢設備，未予回復原狀，而依民法第184條、公司法第23條規定，請求被告百氏公司、劉瑞芳、陳瑛純應連帶給付原告將系爭房屋回復原狀所需費用新臺幣（下同）125萬8,
950元（即訴之聲明第一項），併依民法第179條規定，請求被告百氏公司應返還租期屆滿後持續使用該屋之相當於租金不當得利，與原告為其代繳之管理費、水電費計16萬5,65
2元，及自101年3月1日起至返還系爭房屋止，按月給付
4萬5,540元，以及依租約第9條第1項約定，給付復電費
830元（即訴之聲明第二項）。嗣於本院101年6月15日第一次準備程序期日時，當庭提出民事準備書狀，就訴之聲明第一項針對百氏公司之部分，追加原告與百氏公司簽立之租約第9條第1項損害賠償及協議書復原賠償約定為請求權基礎，已經該期日到庭之被告於未就此變更追加表示異議下、即為本案之言詞辯論（見卷一第153頁準備程序筆錄、第15
9至173頁原告民事準備書狀），揆諸前揭民事訴訟法第25
5條第1項第1款及第2項規定，自應准許原告此等訴之追加。原告俟於101年6月29日提出民事準備書二狀，再就訴之聲明第一項增加租約第9條第2項回復原狀約定為對百氏公司之請求權基礎（卷一第192頁），被告亦於101年7月
9日以民事答辯三狀就此為實質之抗辯（卷一第222至223頁），並於101年7月13日準備程序期日，同未表異議之下，再提出補充答辯狀就此續為本案之言詞辯論（見卷一第23
1頁準備程序筆錄、第249頁被告民事補充答辯狀），嗣後被告在101年8月10日民事答辯四狀（卷一第300至305頁）、101年8月17日準備程序期日（卷一第313至315頁）、101年8月24日民事呈報狀（卷二第1至3頁），亦均持續對此回復原狀、損害賠償為實質辯論，是依民事訴訟法第
255條第1項第1款及第2項規定，亦應准許原告此等訴之追加。又原告再於101年9月25日以民事更正聲明暨準備書六狀，針對訴之聲明第一項中（除系爭1樓後門外牆及1樓廚房外牆以外之）主張系爭1樓房屋遭被告拆除之裝潢設備部分，追加民法第431條第2項（誤繕為第430條第2項）為請求權基礎（卷二第154頁），固為被告於101年10月2日準備程序期日表示不同意變更追加，然衡以此追加之民法第431條第2項，亦屬承租人回復租賃物原狀之規定，與先前已准許之協議書第3條復原賠償金、租約第9條第2項回復原狀約定，本質上實為相近，均以「被告究針對哪些裝潢設備部分負有應回復至何種原狀之義務、以及原告是否得請求回復原狀所需費用」為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸上開民事訴訟法第255條第1項第2款規定，亦當准許。又原告於臺北市建築師公會就回復原狀所需費用作成鑑定報告後，於102年5月31日以民事綜合辯論意旨狀，將訴之聲明第一項金額減縮為76萬9,982元，並依本院受命法官已於101年8月30日會同兩造至系爭房屋現場履勘，並諭知原告所請之鎖匠當場更換系爭房屋門鎖，而將鑰匙交付予原告，計算主張被告百氏公司租期屆滿後無權占用系爭房屋之相當於租金不當得利確切數額，以及原告就此為其代繳之管理費總額，而將訴之聲明第二項金額變更為43萬8,044元（卷三第133頁），分別屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，同應准許。又原告上開追加、變更之原訴與新訴，訴訟標的價額均超過50萬元，且亦均同時援引侵權行為之法律關係，作為對非屬本件租賃契約當事人之被告陳瑛純、劉瑞芳之請求權基礎，是本件自始至終均應行通常訴訟程序、而非簡易訴訟程序，故被告另稱原告上開追加、變更使新訴不得行同種訴訟程序而應依民事訴訟法第257條禁止追加變更云云，並非有據，亦併敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於98年9月15日至100年9月30日期間，將所有之系爭1樓房屋出租予被告百氏公司，並約定將同為原告所有之系爭M樓房屋一併無償提供百氏公司使用，每月租金4萬元，押租金8萬元，雙方並另簽訂協議書約定，被告百氏公司如要在1樓及M樓間設置樓梯時，須合乎法律規定及經大樓管理會同意，並應於租期屆滿時回復原狀，否則應賠償原告復原賠償金；又本件租約第7條雖約定百氏公司得為內部裝修、隔間或增加設備，但於第7條、第9條亦約定，於租期屆滿時，百氏公司僅得拆除其中屬於隔間裝潢之部分，其餘裝潢仍應保留，且就拆除之隔間裝潢，並應回復裝潢前之原狀。
（一）系爭房屋設備遭拆除、破壞之部分
1.詎被告百氏公司於租期屆滿後，由百氏公司登記負責人即被
告劉瑞芳與實際負責人即被告 陳瑛純之 指示，委託工人拆除非屬「隔間裝潢」之系爭1樓房屋後門、1樓廚房外牆（即附表編號4、5、11至14），僅以木心板封口，此部分經臺北市建築師公會鑑定所需回復原狀之費用計9萬6,250元，原告自得依民法第28、184、185條以及公司法第23條規定，請求被告百氏公司與陳瑛純、劉瑞芳連帶賠償上開費用。
2.而被告百氏公司於租賃期間在1樓及M樓間設置之樓梯（即
附表編號8之樓梯孔所在位置），以及附表編號1至3、6至7、9至10之1樓裝潢設備部分，固屬本件租約第7條及協議書約定被告百氏公司得自費辦理租賃標的物內部裝修、隔間或增加設備及拆除一樓樓板而裝設樓梯，並於租期屆滿時將所裝修、增加之設備予以拆除之範圍，但依租約第9條、協議書及民法第431條第2項規定，被告百氏公司亦應於租期屆滿而拆除上開設備後，回復原狀，詎被告百氏公司於陳瑛純、劉瑞芳之指示下，僅拆除該等裝潢設備，卻未回復原狀，是原告亦得依系爭租約第9條、協議書、民法第431條規定，請求被告3人連帶給付經鑑定所需回復原狀之費用金額計41萬2,599元。至就原告一併無償提供被告百氏公司使用之系爭M樓房屋，被告亦於租期屆滿時拆除其所增設之附表編號15至20等裝潢設備部分，但未回復原狀，原告自得依租約第9條約定，請求被告3人連帶給付經鑑定所需回復原狀之費用計26萬1,133元。
3.依上，原告共計得對被告3人請求連帶給付76萬9,982元（即：訴之聲明第一項）。
（二）租期屆滿後，被告百氏公司仍持續占用系爭房屋之部分
1.被告百氏公司於本件租期於100年9月30日屆滿後，仍未將
系爭房屋及鑰匙交還原告，迄至101年8月30日本件訴訟履勘期日，始將該屋之占有返還原告，其間不法占有天數計10個月又30日（即100年10月1日至101年8月30日），以本件約定每月租金4萬元計算，被告百氏公司受有相當於租金之不當得利計43萬8,709元（計算式：4萬×（10＋30/31）＝43萬8,709，元以下捨去），扣除被告百氏公司於承租時已支付之押租金8萬元，原告尚得依民法第179條規定，請求被告百氏公司返還原告占用該屋之不當得利35萬8,709元。
2.再者，依租約第3條第4項、第5條第4項約定，系爭房屋
每月計5,540元之公共管理費、水電費均應由被告百氏公司繳付，惟於百氏公司至101年8月30日止之占用期間，原告為其代繳100年7月份至101年8月份共14個月計7萬7,56
0元之公共管理費（計算式：5,540×14＝7萬7,560），以及100年7月至11月份電費計1,004元、100年9月至101年1月份水費328元，原告自得再依民法第179條規定，請求被告百氏公司返還此等共計7萬8,892元之費用。
3.復因被告百氏公司上開積欠電費情事，使系爭房屋之電表遭
臺灣電力股份有限公司（下稱臺電公司）拆除，致原告須另支出443元之復電費用，原告亦得依租約第9條第1項約定，請求百氏公司給付此等443元之回復原狀所需費用。
4.依上，原告共計得再對被告百氏公司請求給付43萬8,044元（即：訴之聲明第二項）。
（三）並聲明：1.被告3人應連帶給付原告76萬9,982元；2.被告百氏公司應給付原告43萬8,044元；3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均辯以：
（一）本件原告與被告百氏公司就系爭房屋約定之租期係自98年
9月15日起至100年9月30日止，百氏公司承租後，即由被告陳瑛純實際負責系爭房屋之裝潢事宜。而其於系爭房屋所增設之裝潢、設備，均符合租約第7條第1項約定，於1樓與M樓間設置之樓梯，亦符合租約及協議書約定，均未變更建築結構，在被告完成該等裝潢、設備後，原告方面亦派人至現場勘查、拍照無誤，並依此向銀行辦理貸款審核；依租約第7條第2項約定，被告百氏公司可於租期屆滿時，選擇將該等裝潢、設備予以拆除，且該條亦未規定百氏公司必須「回復原狀」，是應認百氏公司僅需交還「適合下一承租人裝潢」之系爭房屋為已足，不必回復本件出租前之原狀；故於本件租期屆滿時，被告陳瑛純便僱工將上開增設之包含樓梯在內等裝潢、設備予以拆除，並將百氏公司出資購買而本身所有之附屬物品搬離系爭房屋，是本件自無違約或侵權之情事。再者，系爭M樓房屋係屬違章夾層建物，原告並未取得所有權狀，係其與其他兄弟姊妹所共有，故屬「未登記之區分共有建物」，因此，原告請求將該樓梯 孔補平 以回復原狀，應為不法之請求，依民法第71條規定，原告請求並無理由。又原告之請求金額亦應扣除折舊，始為適法。
（二）被告百氏公司於100年9月30日租期屆滿時，即業以存證信函通知原告，表示百氏公司已如期騰空搬遷，並請求原告辦理返還房屋暨退還押租金之事宜，被告亦未持有該屋之鑰匙。詎原告以未回復原狀為由拖延不辦理，有受領遲延之情事，且原告於100年9月29日已得自由進出系爭房屋，可見系爭房屋並無為任何人所占有使用，原告請求被告百氏公司應給付100年10月1日起相當於租金以及水電費、公共管理費之不當得利，並無理由；又系爭M樓房屋既非原告單獨所有，故其不得請求此部分全部之相當租金之不當得利。又100年7至9月份之公共管理費被告百氏公司均有繳納，亦繳付分別至100年7月13日止、100年
7月15日止之水費與電費，其後之費用因百氏公司未收到繳費通知單所以沒有繳納。又原告未舉證所稱電表遭拆除一事係與被告百氏公司有關，其請求百氏公司給付復電費用，亦非有據等語。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保，請准免於假執行。
三、查原告於98年9月15日至100年9月30日期間，將所有之系爭1樓房屋出租予被告百氏公司，並約定將系爭M樓房屋一併無償提供百氏公司使用，每月租金4萬元，押租金8萬元，雙方就被告百氏公司若要在1樓及M樓間設置樓梯之事宜，另簽訂有協議書予以約定，被告百氏公司之登記負責人為被告劉瑞芳，而針對本件房屋裝潢事宜，係由被告陳瑛純實際負責等情，為兩造所不爭執，並有系爭1樓房屋之建物登記謄本、原告與被告百氏公司先後簽立之租賃契約及協議書，以及被告百氏公司之變更登記表在卷可稽（卷一第7至12、59至60、236至239頁），自堪信為真正。
四、至原告主張被告百氏公司於租期屆滿後，由被告劉瑞芳、陳瑛純之指示，僱工對系爭房屋為附表所示之拆除、破壞，未回復原狀，其得就屬於附表編號1至3、6至10之1樓裝潢設備部分，依租約第9條、協議書、民法第431條第2項規定，就附表編號4、5、11至14之1樓中非屬隔間裝潢部分，依民法第28、184、185條以及公司法第23條規定，就附表編號15至20之M樓裝潢設備部分，依租約第9條約定，請求被告3人連帶給付所需回復原狀之費用計76萬9,982元，又被告百氏公司於租期屆滿後，尚占用系爭房屋至101年8月30日，且原告亦為其代繳占用期間所積欠之水電費、公共管理費，原告亦得依民法第179條請求百氏公司返還相當於租金之占用利益以及代繳水電費、公共管理費之不當得利，併得依租約第9條第1項約定請求復電費用等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）本件被告百氏公司是否有由被告陳瑛純、劉瑞芳之指示，拆除、破壞系爭房屋中附表所示之裝潢設備？原告得否請求被告3人連帶給付回復原狀之費用？金額應為若干？（二）被告百氏公司是否有於租期屆滿後仍持續占用系爭房屋至101年8月30日止？原告是否得依民法第179條請求百氏公司返還相當於租金之占用利益以及代繳水電費、公共管理費之不當得利，併依租約第9條第1項約定請求復電費用？茲分述如下：
（一）本件被告百氏公司是否有於租期屆滿時，由被告陳瑛純、劉瑞芳之指示，拆除、破壞系爭房屋中附表所示之裝潢設備而未回復原狀？原告得否請求被告3人連帶給付回復原狀之費用？金額應為若干？
1.附表編號4、5、11至14之部分
（1）原告主張被告百氏公司於租期屆滿時，將附表編號11之1樓入口不鏽鋼大門拆除等語，惟查，依據原告所提系爭房屋出租予百氏公司前之1樓入口正門照片（卷一第20頁下方照片），並無所稱不鏽鋼大門之存在，是其此部分之主張，難認有據。而原告主張就附表編號12至14部分，於本件出租前，原係分別設置有不鏽鋼後門、不鏽鋼鐵窗、鋁窗一節，業據提出其於本件98年9月間出租予百氏公司前、張貼於591房屋交易網之系爭房屋招租廣告照片2紙為證（卷一第13頁，併參見卷一第195至199頁所示該招租廣告網頁之更新日期），且依據證人即被告百氏公司於承租系爭房屋後、委託進行系爭房屋鐵工裝潢之 林燕裕 到庭結證：「我是在大概（距離101年之）1、2年前有去系爭房屋做裝潢，我有拆1樓後門的招牌、雨遮、鐵門（樣式類似於卷一第13頁的照片）以及水泥牆面，我拆完後，被告百氏公司的木工，就馬上釘上木板、木門」等語（卷二第86頁），並有林燕裕當時開立之估價單影本1份附卷可憑（卷二第8頁），而證人即百氏公司委託為木工裝潢之 陳裕柱 亦先後到庭證稱：「我是在（距離101年之）2年多前到系爭房屋做裝潢工程，我把1樓後門作木門、另外有作木頭窗...我記得當時去施作的時候，1樓後門是一個鐵門，旁邊是鐵窗，我去裝潢時，是由林燕裕把鐵門跟鐵窗都拆掉，然後我再在該原先的鐵門處裝上木門，原先的鐵窗處裝上木頭窗。」等語（卷一第154頁背面、卷二第180頁背面），可見附表編號12至14部分，於原告出租予被告百氏公司前，確原係分別設置有不鏽鋼後門、不鏽鋼鐵窗、鋁窗一節，堪認屬實。而被告百氏公司於本件租期屆滿時，確有將其所裝潢之上開木門、木頭窗予以拆除，而僅於該處另裝上一簡易木門及木心板乙情，為被告所不否認，並據被告提出該處現場照片1紙為證（卷一第
131頁），且經本院受命法官於101年8月30日會同兩造至系爭房屋現場勘驗無訛，有本院勘驗筆錄及現場照片存卷可參（卷二第21頁背面、第55至56頁），復經證人陳裕柱證稱：「我後來去做拆除工程時，就把我原本在一樓後門裝上的木頭門拆掉，改裝卷二第55頁照片27之簡便的木頭門，也把木頭窗拆掉，裝上木板，即如卷二第55頁照片27、28所示。」（卷二第180頁），堪認上情為真。而就附表編號4、5即1樓廚房部分，原告主張於本件出租前，原係分別設置有落地鋁窗以及廚房出入門一節，亦經本院向台新國際商業銀行（下稱台新銀行）函調原告於被告百氏公司裝潢前、向台新銀行第一次申貸，該行承辦人員於98年11月間至系爭房屋現場勘查之現況照片可資佐證（參見卷二第201頁中間一列第2張照片《即卷一第16頁上方照片》、卷二第202頁右列第二張照片《即卷一第14頁下方照片》，以及卷三第13頁台新銀行就該等照片拍攝日期之函覆說明），而百氏公司於承租後，即拆除該編號
4之鋁窗以及編號5之廚房出入門，而另裝設落地之木門鋁窗，俟於租期屆滿時，又拆除該等落地木門鋁窗，而僅以木心板將空洞釘封等情，為兩造所不爭執，並有本院向台新銀行函調原告於被告百氏公司裝潢後、向台新銀行辦理增貸，該行承辦人員於99年10月間至系爭房屋現場勘查之現況照片可資佐證（參見卷二第200頁左列第2張照片《即卷一第17頁上方照片》，與卷三第13頁台新銀行就該等照片拍攝日期之函覆說明），且經本院受命法官上開履勘無訛（見卷二第21頁背面本院勘驗筆錄及卷二第57至58頁現場照片）。由上可知，被告百氏公司確已將附表編號4、5、12至14部分之原告本件出租時之裝潢、設備予以拆除，而另為其他裝修，俟於租期屆滿時，又僅將該所另為之其他裝修部分拆除，但未回復出租時之原狀。
（2）按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀，為民法第431條第2項所明文。而本件系爭租約第7條第1項固有約定：「乙方（即被告百氏公司）得自費辦理租賃標的物內部之裝修、隔間或增加設備。」然該條第2項亦同時約定：「租賃關係消滅後，乙方應即騰空房屋並得以還屋當時之裝潢狀況（即可不需拆除隔間裝潢）返還予甲方（即原告）」（見卷一第10頁），由此可知，該第7條約定係指被告百氏公司得於租賃期間自費進行系爭房屋之裝修、隔間或增加設備，且於租期屆滿時，可直接以該增設、修改完成之裝潢狀況返還房屋（即不須將該增設之裝潢拆除，或將修改之裝潢回復原狀），然針對承租人即被告百氏公司若選擇將增設、修改之裝潢拆除時，如何定其所應返還房屋之狀態，則未為其他特別約定，應認此時當回歸民法第431條第2項之規定以為認定，始符本件雙方租約約定真意及其與民法租賃規定體系解釋之規範意旨。基此，本件被告百氏公司就附表編號4、5、12至14之裝修，雖符合租約第7條第1項約定，然其於租期屆滿時，既選擇將該另為之裝修予以拆除，自應依民法第431條第2項規定回復本件出租時之原狀，始為適法，本件被告百氏公司未回復該等裝潢設備之原狀，應認已構成對原告就系爭1樓房屋所有權之侵害，被告以租約第7條約定抗辯並非不法侵害，難認有理。次查，本件被告劉瑞芳為百氏公司之登記負責人，被告陳瑛純為實際負責系爭房屋之裝潢相關事宜一節，業如前述，而於原告就本件主張被告陳瑛純、劉瑞芳拆除、破壞系爭房屋裝潢設備行為，對其等另提起刑事毀棄損害告訴（即臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第11901號、101年度偵續字第867號案件，下稱另案刑事告訴案件）之偵查程序中，被告陳瑛純亦已陳明：「本件百氏公司承租後，針對房屋內部裝修，是由我跟裝潢公司聯繫，租期屆滿時，我就找先前裝潢的公司過來，指示他們將其等先前裝潢的部分拆除，因為我和劉瑞芳都有一起去看過，所以劉瑞芳也大致上知道我們要拆何處。」等語，當日同樣出席偵查庭之被告劉瑞芳，就此亦未表異議，此有偵查筆錄影本1份為證（卷三第84至85頁），並經本院職權調閱另案刑事告訴案件卷宗核閱屬實，基此，堪認被告陳瑛純、劉瑞芳均為指示本件拆除事宜之行為人，原告得依民法第184條、第
185條規定，請求被告陳瑛純、劉瑞芳應就附表編號4、5、12至14之拆除項目所構成對其所有權侵害，負連帶賠償責任，而劉瑞芳既為被告百氏公司之法定代理人，本件租約亦係其代表百氏公司與原告所簽立，則被告百氏公司就劉瑞芳於執行本件履約過程所致對原告之損害，亦應依民法第28條與劉瑞芳負連帶賠償責任，惟就陳瑛純之部分，其非百氏公司之負責人，原告亦未就其係屬百氏公司之其他有代表權人一情，舉證以實其說，則難認原告主張陳瑛純亦應依民法第28條、公司法第23條規定，與百氏公司負連帶賠償責任為可採。依上，被告劉瑞芳應係分別與被告百氏公司、被告陳瑛純負連帶賠償責任。
2.附表編號1至3、6至10、19部分
（1）原告主張編號1即系爭1樓房屋地板部分，於出租予被告百氏公司前，原即鋪設有木地板一節，業據提出其前張貼於591房屋交易網之系爭房屋招租廣告照片1紙為證（卷一第14頁上方照片），並有本院向台新銀行函調原告於被告百氏公司裝潢前、向台新銀行第一次申貸，該行承辦人員於98年11月間至系爭房屋現場勘查之現況照片可資佐證（參見卷二第202頁右列2張照片），而證人陳裕柱固曾於101年6月15日到庭證稱：「我去裝潢時，是把地板釘木頭，如卷一第14頁上方照片的地板就是我釘的」等語（卷一第154頁背面），然該照片所攝及之1樓後門，尚為被告百氏公司裝修拆除前之不鏽鋼門，是該照片應係被告百氏公司裝修前之照片；而陳裕柱於101年10月2日再次到庭作證，經本院受命法官詢問其裝潢時該1樓地板之原有情況時，亦已證述：「我在裝潢前，系爭1樓房屋地板是什麼材質我忘記了...1樓後門進去右邊往前隔出來的一塊區域（即卷二第48頁照片20、21《即1樓廚房位置》）的地板是我釘的，至於1樓其他部份的地板，我印象中只有修補，沒有全部重釘。後來我去拆除時，除了拆掉上開隔出來的一塊區域的地板（即1樓廚房位置）外，我也把該區域以外的其他所有地板一起拆掉（包括我之前修補以及非屬於我之前所修補的所有區域的地板）」等語（卷二第180頁），亦徵證人陳裕柱前於101年6月15日證述時，應係將卷一第14頁系爭1樓房屋後門處之照片，誤認為
1樓廚房之位置，應以其101年10月2日所述為可採，由此可見，被告百氏公司於租約屆滿時，係將其非屬其所增設、修改（而僅係部分修補）之1樓（除廚房外）原有木地板，全數拆除，此亦經本院受命法官上開履勘無訛（見卷二第21頁正面本院勘驗筆錄及卷二第41至43頁現場照片）。另針對此1樓房屋前門入口之部分（即附表編號1修復工程第3項），依台新銀行函覆原告於被告百氏公司裝潢前之第一次申貸，該行承辦人員於98年11月間至系爭房屋現場勘查之現況照片（參見卷二第201頁右列第3張照片）所示，該屋於本件出租前，在前門入口處確係鋪設有地磚，而被告百氏公司於租約屆滿時，卻將該地磚亦一併拆除，此亦為被告提出拆除後之現場照片在卷可參（卷一第130頁），並經本院受命法官履勘無訛（見卷二第21頁正面本院勘驗筆錄及卷二第47頁現場照片）。由上，被告百氏公司拆除非屬其所增設之附表編號1系爭1樓房屋地板之行為，顯已構成不法損害系爭1樓房屋之附屬設備，而依系爭租約第9條約定：「乙方（即被告百氏公司）應以善良管理人之注意保管租賃標的物及其附屬設備，如有毀損滅（失），無論係乙方或其員工之故意或過失所致，乙方應負損害賠償責任」，是原告依此條約定，請求被告百氏公司就此損害負賠償責任，自為有據。至針對編號2之1樓廚房木地板部分，此則屬被告百氏公司所自行增設，為證人陳裕柱上開證述明確，而百氏公司於租期屆滿時，將之拆除而回復該處原有之磁磚地面（見卷二第21頁背面本院履勘筆錄及卷二第58頁下方現場照片），符合系爭租約第7條允許百氏公司得選擇拆除增設裝潢以及民法第
431條第2項之回復原狀規定，是原告自不得再依租約第
9條主張被告百氏公司就此構成對系爭房屋之不法損害而請求損害賠償，或依民法第431條第2項規定對百氏公司就此部分為回復原狀之請求。
（2）附表編號3之部分實即前述編號4所在位置原有之磚牆壁面，此有上開廚房出租前照片可稽（卷一第16頁上方照片《即台新銀行函覆卷二第201頁中列第2張照片》），而被告百氏公司既於拆除該磚牆、鋁窗而另為其他裝修，俟於租期屆滿時，又僅將該所另為之其他裝修部分拆除，但未回復出租時之原狀，則原告依民法第431條第2項規定，請求被告百氏公司為編號3之回復原狀，亦有理由。附表編號6部分，原告於出租前該處設有木製浴室門一節，亦據原告提出招租廣告照片可證（卷一第18頁下方照片），而證人即負責百氏公司木工裝潢之陳裕柱亦到庭結證：「裝潢時...浴室、廁所我都沒動」等語在卷（卷一第15
4頁背面），惟於租期屆滿時，被告百氏公司卻僱工將該等浴室門拆除，有該現場照片可佐（卷一第20頁上方照片），復經本院勘驗屬實（卷二第21頁正面筆錄、第50頁照片）百氏公司自亦構成對系爭1樓房屋附屬設備之不法毀損；而就編號7之部分，該1樓浴室於出租前原即設有馬桶、面盆及其龍頭以及淋浴室之龍頭，被告百氏公司承租後、為內部裝潢時，並未針對該1樓浴室內部為其他水電工程裝修一節，亦有證人即負責百氏公司本件裝潢之水電工程之 陳建廷 到庭結證明確（卷二第181頁背面），惟百氏公司於租期屆滿時，卻指示拆除工人將1樓浴室馬桶、淋浴室內外之龍頭設備予以拆除，俟後僅另指示工人將淋浴室內之龍頭裝回乙情，亦經證人即拆除工人 張亦良 到庭證稱在卷（卷二第226頁背面至第227頁），並經本院受命法官履勘明確（卷二第21頁背面履勘筆錄、第59至60頁現場照片），是被告百氏公司拆除非屬其所增設之編號7第1至2項（即：馬桶及淋浴室外之面盆龍頭設備），亦構成對房屋附屬設備之不法損害。依上，原告得依租約第9條約定，對百氏公司請求就編號6以及編號7之第1、2項部分為損害賠償。至就編號7第3項（即：淋浴室內之龍頭設備）部分，則因被告方面已將該設備回復原狀，原告此部份之請求，則無理由。
（3）附表編號8之部分，係被告百氏公司於承租後、在系爭1樓與M樓房屋間另行開設樓梯孔而裝設樓梯，俟於租約期滿時，則將該樓梯拆除，而遺留下之樓梯孔，此為兩造所不爭執，並有台新銀行函覆百氏公司裝修後之現況照片（卷二第200頁左列第3張照片），以及本院履勘照片（卷二第21頁正面、第45頁）可資比對佐證，且經證人即施作及俟後拆除該樓梯之林燕裕到庭結證屬實（卷二第85頁背面），復有林燕裕施作時之估價單可稽（卷二第8頁），而依原告與百氏公司就本件租賃另簽立之協議書約定：「乙方（即百氏公司）如果要在1樓及M樓間另外設立樓梯時，乙方必須在合乎法律及經過大樓管委會的同意後始得改建，乙方同意於租約期滿後恢復原狀，否則乙方願意賠償甲方（即原告）復原賠償金。」（卷一第12頁），是無論該樓梯究否係合乎法律並經過管委會同意所設置，被告百氏公司依約均應於租期屆滿時回復原狀，本件被告百氏公司既僅拆除樓梯，但未補平該樓梯孔，原告自得依上開協議書約定，請求百氏公司為編號8之回復原狀；至被告另辯稱系爭M樓房屋係屬違章夾層建築，故補平樓梯孔係屬不法之請求云云，惟查，本件經該管臺北市建築管理工程處至現場勘查，系爭M樓房屋材質陳舊，使用情形似已存在多年，屬既存違建，故僅須依臺北市違章建築處理規則拍證存證，且針對此種既存違建依原規模而未增加高度或面積之修繕行為，亦暫免查報處分，且縱有相關處分，處分對象亦為系爭1樓房屋之所有權人（即原告）等情，為臺北市建築管理工程處101年12月10日北市都建查字第00000000000號函覆在卷（卷三第1頁），基此，本件原告僅請求被告百氏公司將該樓梯孔補平以回復該既存違建之原有狀態，難認無理。而編號9之部分，原告則係請求於附表編號8之樓梯孔補平後，將1樓房屋全室之天花板均以油漆刷漆，此就屬於樓梯孔部分之天花板而言，固認應有必要，然依其餘1樓天花板目前之油漆現況（見卷二第21頁背面履勘筆錄、卷二第51至53頁照片），尚屬完好，難認有重新油漆之必要，是原告依協議書約定就編號9部分之請求金額，應以該樓梯孔占1樓全室天花板之面積比例核定（詳細金額計算見後述）。
（4）附表編號10、19之部分，原告主張1樓及M樓於出租前原均裝設有日光燈，被告百氏公司承租後，將該等日光燈拆除、改裝吊燈，俟租期屆滿時，僅將吊燈拆除，然未回復原有之日光燈等情，有台新銀行函覆被告百氏公司裝潢前、後之系爭房屋照片，以及本院履勘當日現場照片可資比對佐證（卷二第200至203頁二次申貸照片、卷二第51至
53、67至75頁履勘現場照片），而證人陳建廷亦證稱：「我去裝潢時，工程內容包含1樓、M樓之燈具更換，就是把原本的燈具換掉，換成被告百氏公司的吊燈」等語（卷二第181頁背面），益徵原告上開主張為真，依上開說明，被告百氏公司既選擇依租約第7條將該等新設之燈具拆除，卻未依民法第431條第2項請求百氏公司將原設有之燈具回復原狀，應認已致系爭房屋之附屬設備之損害，原告依租約第9條約定，請求被告百氏公司負損害賠償責任，亦為有據。
（5）至原告就編號1、6、10以及編號7第1、2項之部分，另主張依民法第431條第2項規定對被告百氏公司之請求，以及就編號3，另依租約第9條約定對被告百氏公司之請求，均各係以單一聲明，請求法院與租約第9條之請求為同一之判決，自屬訴之重疊合併，本院既認原告分別依租約第9條、民法第431條第2項規定為有理由判決，則其另一之請求權基礎，縱經審酌，亦無從為更有利於原告之判斷，此部分自無須再加以論究。又原告就此揭編號1至3、6至10、19部分，對被告陳瑛純、劉瑞芳之請求，亦係援引民法第431條第2項、租約第9條約定為請求權基礎，惟被告陳瑛純、劉瑞芳並非本件租約之契約當事人，原告此等請求，即非有據。
3.附表編號15至18、20部分
（1）編號15、16針對系爭M樓房屋之地板、天花板部分，依證人陳裕柱證稱：「M樓地板我去施作裝潢前，是三合板的夾板，我是在該夾板上全部釘上木板，後來去拆除時，就把我所釘的木板拆掉，M樓天花板我去施作裝潢前，有一些地方看得到管線（即卷二第63至65頁本院履勘時之M樓天花板現況照片所示），我去裝潢時，我是在有管線通過的地方，為了要遮管線，而釘有部分的木板，...後來我去拆除時，就把我所釘的天花板的木板拆掉」等語（卷二第180頁），並有台新銀行函覆百氏公司裝潢後之系爭M樓房屋照片，確顯示該M樓天花板經釘有部分木條、木條後方即為管線通路一節可佐（見卷二第200頁右列第1至
2張照片），而依履勘照片亦見系爭M樓房屋確留有原有之木地板，天花板亦僅拆除百氏公司為遮蔽管線所增設之木板（卷二第63頁下方至第65頁、第75頁下方至第77頁照片），是被告百氏公司此部分行為，亦符合租約第7條許其得拆除增設裝潢以及民法第431條第2項之回復原狀規定，原告不得再依租約第9條主張被告百氏公司就此構成對系爭房屋之不法毀損而請求損害賠償，或依民法第431條第2項規定對百氏公司就此部分為回復原狀之請求。
（2）編號17部分，原告於出租前該處設有一木製浴室門一節，亦有台新銀行函覆百氏公司裝修前之現況照片可稽（卷二第203頁中列第1、2張照片），被告於承租後所為裝修，並未涉及此木製浴室門乙情，亦有負責木工裝潢之陳裕柱前揭所證「我裝潢時，浴室、廁所都沒有動」等語可佐（卷一第154頁背面），而被告百氏公司於租期屆滿時，卻將該木門予以拆除，為本院履勘明確（卷二第22頁正面履勘筆錄、第66頁履勘照片），是被告百氏公司此舉，自亦構成對系爭M樓房屋附屬設備之不法損害，原告得依租約第9條約定，請求被告百氏公司負損害賠償責任。至就編號18之M樓浴室內部衛浴設備部分，依證人陳建廷所述：「我施作裝潢時，只有在M樓的廁所外面新設的淋浴間中裝設淋浴設備及該設備所需水電，該原來的廁所是裝潢前原本就有的，我沒有去動到。」等語（卷二第181頁背面），而被告百氏公司於租期屆滿時，非僅將該增設之淋浴設備拆除，且連同該出租前原本即有之廁所內部之面盆、龍頭亦一併拆除等情，亦據原告提出租期屆滿時之照片足證（卷一第33至34頁），且經本院履勘明確（卷二第78頁照片），是百氏公司就編號18第1項（即面盆及其龍頭）部分之拆除行為，亦已構成對系爭房屋附屬設備之損害，原告依租約第9條約定請求賠償，亦為有理；惟編號18第2項（即淋浴間龍頭）部分，既為百氏公司所自行增設，則其依租約第7條選擇拆除，當屬合法，原告此部份之請求，則非有據。針對編號20部分，依據被告百氏公司所提水電工程裝潢之估價單（卷二第9頁），其所為裝潢工程並未包括M樓門口處之總開關箱設備，惟百氏公司於租期屆滿時，卻將該總開關箱之鐵蓋拆除，此有被告自提之拆除工程完畢後現況照片1紙可稽（卷一第136頁），且經本院履勘確認屬實（卷二第22頁正面勘驗筆錄、第63頁上方照片），百氏公司此舉亦屬損壞系爭房屋之附屬設備，原告得依租約第9條約定請求賠償。
（3）又原告就此揭編號15至18、20部分，對被告陳瑛純、劉瑞芳之請求，亦係援引租約第9條約定為請求權基礎，惟被告陳瑛純、劉瑞芳並非本件租約之契約當事人，原告此等請求，即非有據。至被告另抗辯系爭M樓房屋非原告單獨所有一節，惟原告就有關系爭M樓房屋之各項回復原狀請求（即附表編號15至20），既均係基於其與被告百氏公司本件租約之債權關係而來，此與其究否為該M樓房屋之所有權人，並無所涉，被告此等抗辯，亦不足採。
4.原告得請求之金額
針對原告本件請求之附表各項修復工程所需工資、材料費用，經本院囑託臺北市建築師公會，依據本院上開履勘筆錄及照片所示情形，並會同兩造再至現場履勘後，鑑定結果認定為各如附表各項所示，有該會102年3月14日（102）（十六）鑑字第0521號鑑定報告書1份（下稱系爭鑑定報告）存卷可查。被告雖以該公會未經踐行具結程序一節，抗辯系爭鑑定報告之證據能力云云，惟依民事訴訟法第340條規定，於法院囑託機關、團體為鑑定時，並未準用同法第334條應命鑑定人具結之規定，是法院囑託機關團體鑑定者，自毋庸踐行具結之程序，被告上開抗辯，容有誤會。基此，依據系爭鑑定報告之認定結果，茲就原告本件得請求之金額，悉述如下：
（1）原告得依民法第28、184、185條以及公司法第23條規定，請求被告劉瑞芳分別與被告陳瑛純、百氏公司連帶賠償之附表編號4、5、12至14部分：
依系爭鑑定報告所示，將附表編號4、5、12至14回復至原告出租時原狀之工資、材料費用共計分別為5萬5,380元、1萬6,970元（見外放鑑定報告書第22頁表格第柒之5、6、2、3、4項，即分別為附表編號4、5、12、13、14），而附表編號4、5、12至14之原先裝潢，均屬商店用簡單裝備及簡單隔間，依行政院於86年12月30日臺86財字第52053號函發布之「固定資產耐用年數表」，商店用簡單裝備及簡單隔間之耐用年數為3年，而原告自承該等原先裝潢應係其前手即其母 吳亞敏 之承租人即訴外人達特成股份有限公司（下稱達特成公司）所施作（見卷一第
191、192頁原告101年6月29日民事準備書二狀，以及卷一第293至294頁中華電信股份有限公司函覆之承租用戶資料），而該達特成公司係於95年3月間即已停業，有該公司基本資料查詢明細可稽（卷一第295頁），則自該公司於95年以前即已施作上開裝潢，至本件被告在100年
9月間為上開拆除行為之時，已逾3年之耐用年數，是依行政院臺（45）財字第4180號令發布之「固定資產折舊率表」，採定率遞減法計算折舊時，耐用年數3年者，折舊率為每年千分之536，其最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額10分之9，故附表編號4、5、12至14材料費用計5萬5,380元於扣除折舊後，應為5,538元，而工資費用計1萬6,970元則無折舊問題，故原告就此等裝潢部分所得請求被告賠償之回復原狀費用金額計為2萬2,508元（計算式：材料費用5,538元＋工資費用1萬6,970元＝2萬2,508元）。
（2）原告得依租約第9條約定請求被告百氏公司賠償之附表編號
1、6、7之第1至2項、10、17、18之第1項、19、20之部分：
依系爭鑑定報告所示，將附表編號1、6、7之第1至2項、10、17、18之第1項、19、20回復至原告出租時原狀之工資、材料費用，共計分別為9萬7,760元、20萬3,12
5元（鑑定報告書第22頁表格第壹之1-1、2-1項、第肆之1項與第捌之1-1項之加總，即為附表編號1之費用；第肆之4-1項與第伍之3-1項之加總，即為附表編號6之費用；第玖之1項即為附表編號7第1項之費用；第玖之
2項即為附表編號7之第2項與編號18之第1項費用之費用總和；第陸之1-1項即為編號10與19之費用總合；第肆之4-2項與第伍之3-2項之加總，即為附表編號17之費用；第參之12-1項即為編號20之費用），而就20萬3,125元之材料費用，同樣應依上開計算方式扣除此等簡單裝備已逾3年耐用年限之折舊後，應為2萬313元（計算式：20萬3,125×1/10＝2萬313，元以下四捨五入），故原告就此等裝潢部分所得請求被告百氏公司賠償之回復原狀費用金額計為11萬8,073元（計算式：材料費用2萬313元＋工資費用9萬7,760元＝11萬8,073元）。
（3）原告得依民法第431條第2項規定請求被告百氏公司賠償之附表編號3部分：
依系爭鑑定報告所示，將附表編號3回復至原告出租時原狀之工資、材料費用分別為5,040元、4,170元（即鑑定報告書第22頁表格第肆之3項），而就4,170元之材料費用，依上開計算方式，扣除此等簡單裝備已逾3年耐用年限之折舊後，應為417元，故原告就此等裝潢部分所得請求被告百氏公司賠償之回復原狀費用金額計為5,457元（計算式：材料費用417元＋工資費用5,040元＝5,457元）。
（4）原告得依協議書約定請求被告百氏公司賠償之附表編號8以及編號9中屬於編號8樓梯孔之面積部分：
依系爭鑑定報告所示，將附表編號8回復至原告出租時原狀即予以補平之工資、材料費用，分別為2萬7,839元、
3萬5,136元（即鑑定報告書第22頁表格第貳之1項），而編號9即將1樓全室天花板刷漆之工資、材料費用各為
1萬3,680元、7,980元（即鑑定報告書第22頁表格第伍之1-1項），而該1樓全室天花板面積為114平方公尺，其中屬於樓梯孔部分之面積為4平方公尺，亦為臺北市建築師公會鑑定時量測明確（見系爭鑑定報告第7、13頁），則編號9屬於樓梯孔部分之工程工資費用依比例計算應為480元（計算式：1萬3,680×4/114＝480）、材料費用依比例計算應為280元（計算式：7,980×4/114＝
280），是編號8與編號9中屬於樓梯孔面積部分之修復工程之工資費用共計為2萬8,319元（計算式：2萬7,83
9＋480＝2萬8,319）、材料費用共計為3萬5,416元（計算式：3萬5,136＋280＝3萬5,416）。而就3萬5,416元之材料費用，依上開計算方式，扣除此等簡單裝備已逾3年耐用年限之折舊後，應為3,542元（計算式：
3萬5,416×1/10＝3,542，元以下四捨五入），故原告就此等裝潢部分所得請求被告百氏公司賠償之回復原狀費用金額計為3萬1,861元（計算式：材料費用3,542元＋工資費用2萬8,319元＝3萬1,861元）。
（二）被告百氏公司是否有於租期屆滿後仍持續占用系爭房屋至
101年8月30日止？原告是否得依民法第179條請求百氏公司返還相當於租金之占用利益以及代繳水電費、公共管理費之不當得利，併依租約第9條第1項約定請求復電費用？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文；又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，亦為民法第235條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人得拒絕受領（最高法院82年度台上字第2833號裁判要旨參照）。本件被告百氏公司於100年9月30日租期屆滿而搬離系爭房屋時，該屋仍存有上開未依租約第9條、協議書、民法第431條第2項回復原狀之情事，難認被告百氏公司已於斯時依債務本旨提出返還租賃物之給付，應不生提出之效力，揆諸首開說明，原告自得拒絕受領。再者，被告百氏公司於租期屆滿而完成上開拆除工程後，系爭1樓房屋前門鐵捲門係關閉狀態，而原先控制系爭1樓房屋前門鐵捲門升降之門外控制鈕，亦遭拆除，業經本院上開履勘明確（卷二第19頁勘驗筆錄、第38頁勘驗照片），並有證人陳裕柱證稱：「我去裝潢時，是被告陳瑛純帶我從1樓正門如卷二第38頁照片所示的鐵捲門進去
1樓，當時陳瑛純是按同頁照片白色按鈕下方有一個拆掉的地方的按鈕，讓門升上去，我們進去1樓後，陳瑛純就再按按鈕，讓門降下來。」等語可資佐證（卷二第179頁背面），則可見在被告百氏公司搬離時，系爭1樓房屋已無從由前門進出；而就1樓後門部分，百氏公司於拆除工程完成後，亦係由陳裕柱將1樓後門新設一簡易木門，並裝上喇叭鎖，鎖上喇叭鎖後，即將該喇叭鎖鑰匙交給百氏公司之員工，而百氏公司方面直至本院101年8月30日履勘當日為止，均未將該鑰匙交予原告，是當日履勘時，該後門仍係上鎖狀態等情，為證人陳裕柱以及百氏公司負責系爭房屋管理之員工 林德輝 分別結證在卷（卷二第179頁背面、第228頁背面），並有本院勘驗筆錄及照片為證（卷二第20、40頁），自此以觀，系爭1樓房屋在本院於101年8月30日履勘當日，諭請原告之鎖匠當場開啟該後門並另裝設新門鎖交付原告為止，系爭1樓房屋所得據以出入之門鎖，均仍在被告百氏公司之持有中，是應認百氏公司至101年8月30日止，均仍屬得排除他人干涉而對於系爭1樓房屋有事實上管領力之人。而就系爭M樓房屋方面，該M樓於本件租期屆滿時，僅有一對外出入之玻璃門一節，為兩造所不爭執，該玻璃門於百氏公司租賃期間，經該公司裝設有保全管制，此外，該門下方另有一鎖頭等情，亦經本院上開履勘屬實（卷二第21頁背面、第
61至62頁），而該下方鎖頭自屋內得以插枵開關，該開關於百氏公司租期將屆而行前開M樓部分之拆除工程時，拆除工人均會於每日工作結束後，將該插枵鎖上等節，亦為證人陳裕柱結證在卷（卷二第179頁背面），並有證人林德輝證稱「拆除工程完畢後，M樓玻璃門一般正常會關上、鎖上」等語可為參照（卷二第228頁背面），是堪認百氏公司本件租期屆滿、完成拆除工程時，該M樓唯一對外出入之玻璃門，應屬上鎖狀態無訛，至該門雖於履勘當日係屬開啟狀態（卷二第21頁背面），然此僅表示被告方面有於租期屆滿迄至本件101年8月30日履勘間之某日，又將該門鎖開啟，惟於百氏公司與原告正式辦理點交返還房屋手續之前，尚難以此即認百氏公司已將系爭M樓房屋返還原告，更況，系爭M樓房屋亦仍存有上開未依租約第9條回復原狀之情事，是百氏公司仍未依債務本旨提出返還該原告依約無償提供使用之M樓房屋之給付，不生提出之效力，從而，系爭M樓房屋應係在本院於101年8月30日履勘當日，諭請原告之鎖匠當場另將該玻璃門換裝新門鎖交付原告為止，百氏公司始將對該M樓房屋之管領力，正式移交予原告。
2.至原告方面固曾於100年9月底租約將屆之時，進入系爭1
樓及M樓房屋查看該屋狀況並拍攝被告拆除工程狀況以存證，然此係於被告完成拆除工程、工人正在收拾物品之時，原告方面之人始得空進入拍攝照片，此為原告方面該拍攝之人 莊裕華 到庭證述明確（卷一第232頁背面至第233頁），是此亦不足推翻被告百氏公司確迄至101年8月30日始將系爭
1樓房屋之占有返還原告之認定。又被告另辯稱原告方面之莊裕華曾在另案刑事告訴案件之101年12月13日開庭時，陳稱百氏公司有交還鑰匙云云，惟經本院調閱該偵查卷宗，核閱其中該次開庭筆錄及錄影光碟，莊裕華當時實係針對「系爭1樓房屋廚房外牆壁面經被告百氏公司承租後拆除改設落地鋁窗、俟於租期屆滿時僅將該鋁窗拆除、未回復壁面原狀而僅以木心板將空洞釘封」一節（即本件附表編號3、4），主張已達無法遮風避雨之毀損程度，而欲以本件訴訟上開履勘期日當日所見該木心板有部分已為風雨吹垮之情節作為佐證（參見卷二第57至58頁履勘現場照片），乃提及履勘當日由本院諭知將系爭1樓房屋後門以及系爭M樓房屋玻璃門鎖換鎖之事，並以「被告交還鑰匙」等語概稱此事，俟為免爭議，乃主動表明要更正偵查筆錄為「民事庭法院勘驗時，要求換掉後門及進入M樓的鑰匙」等語，此有該次偵查筆錄影本在卷可稽（卷三第97至98頁），是此亦不表示原告方面有自認百氏公司於履勘期日前即有交還系爭房屋鑰匙之行為，難以此為有利被告之認定。
3.由上，被告百氏公司針對本件原告出租之系爭1樓房屋，於
租期屆滿後之100年10月1日起至101年8月30日止，仍占有系爭1樓房屋，自屬無法律上原因受有占用利益，被告雖另抗辯其已向原告表達要交還之意思，係原告藉故推託云云，然於本件訴訟程序中，經本院於101年7月13日、同年8月17日準備程序時二度詢問被告是否持有系爭1樓房屋門鎖鑰匙一節，被告均予以明確否認（見卷一第234頁背面、卷一第314頁正面），乃至101年8月30日履勘當日，亦仍續為否認（見卷二第20頁背面），甚至在101年10月30日開庭當日，證人林德輝為上開「後門簡易木門鑰匙實一直為被告持有中」之證述前，被告所庭呈之民事陳報六狀，仍持續主張被告未持有該後門木門鑰匙（見卷二第230頁），可見被告迄於本件訴訟中，均仍未為妥適表達要交還房屋占有之給付意思，難認本件1樓房屋遲未交還係因原告推託所致，故被告前揭所辯，亦非有據，從而，原告依民法第179條規定，請求被告百氏公司返還自100年10月1日至101年8月30日計10月又30日無權占用期間、以系爭租約就系爭1樓房屋每月租金4萬元計算之相當於租金不當得利計43萬8,709元（計算式：4萬×｛10＋30/31｝＝43萬8,709，元以下捨去），扣除被告百氏公司於承租時已支付之押租金8萬元後，而為35萬8,709元，應為有理。又依系爭租約約定，每月租金4萬元係針對系爭1樓房屋之部分，而系爭M樓房屋則係原告一併無償提供予被告百氏公司使用一節，既如前述，而原告亦僅就系爭1樓房屋經無權占用部分為上開相當於租金之不當得利請求，則系爭M樓房屋之所有權究為何屬，亦與本件認定無涉。
4.繼以，依據系爭租約第3條第4項、第5條第4項約定，就
原告本件出租予百氏公司之系爭1樓房屋以及一併無償提供其使用之系爭M樓房屋，其公共管理費、水電費均應由百氏公司繳付，有該租約影本為證（卷一第9至10頁），而百氏公司就系爭1樓及M樓房屋占有使用至101年8月30日為止，有100年7月份至101年8月份共14個月計7萬7,560元之公共管理費、100年7月份至11月份計1,004元之電費、
100年9月至101年1月份計328元之水費，均係由原告代為繳納，此據原告提出與主張金額相符之公共管理費、電費、水費收據為證（卷一第38至39、200至202頁、卷三第14
4至149頁），被告百氏公司雖抗辯100年7月份至同年9月份之公共管理費為其所繳納，而提出此3個月份之公共管理費繳費單據為證（卷一第127至128），惟原告所提之收據蓋有收費人簽章，而被告所提之單據則無，故後者僅為繳費通知，前者始為繳費收據，此亦為被告所不爭執（卷一第
232頁），且經證人莊裕華到庭結證該3個月份管理費確為原告出錢繳納等語明確（卷一第132頁背面至第133頁），是堪認原告主張系爭1樓及M樓房屋100年7月份至101年
8月份共14個月計7萬7,560元之公共管理費、100年7月份至11月份計1,004元之電費以及100年9月至101年1月份計328元之水費，均為其代為繳納一節，確屬真實；則被告百氏公司於上開持續占用系爭1樓及M樓房屋期間，既受有占用利益，本應負擔由此相應而生之相關管理、水電費用，惟卻由原告代為繳納，而使百氏公司受有減少負擔之利益，原告依民法第179條規定，請求百氏公司返還該等共計7萬8,892元之不當得利，亦應有理。再以，因被告百氏公司積欠上開電費未繳納，致系爭1樓房屋之電表遭臺電公司於
100年11月25日拆除，俟後若要申請恢復供電，則須另行繳納400元之接電費，以及按停電期間每月43元比例計收之供電維持費等情，亦為臺電公司臺北市區營業處101年6月28日D北市字第00000000000號函覆在卷（卷一第190頁），則原告依租約第9條約定，主張被告百氏公司應就此電表設備遭拆除之損害，負回復原狀之損害賠償責任，亦為有據，而自該電表於100年11月25日遭拆除之日起至101年8月30日被告百氏公司返還系爭1樓及M樓房屋之日止，已逾9個月期間，是原告就此僅請求400元接電費以及1個月停電期間43元之供電維持費計443元之復電費用，當為有理。
五、綜上所述，被告百氏公司於本件租期屆滿時，確有經被告陳瑛純、劉瑞芳之指示，為附表編號4、5、12至14之拆除工程，而侵害原告就系爭1樓房屋之所有權，是原告得依民法第28、184、185條以及公司法第23條規定，請求被告劉瑞芳分別與被告陳瑛純、百氏公司連帶賠償扣除材料折舊後、計2萬2,508元之回復原狀費用；又被告百氏公司於租期屆滿時，所為附表編號1、6、7之第1至2項、10、17、18之第1項、19、20之拆除工程，已構成對系爭房屋之設備損害，原告得依租約第9條約定，請求百氏公司賠償扣除材料折舊後、計11萬8,073元之回復原狀費用；百氏公司拆除編號3之工程，並未依民法第431條第2項回復原狀，是原告得依該條項規定，請求百氏公司賠償扣除折舊後、計5,457元之回復原狀費用；又百氏公司拆除本件1樓與M樓間樓梯後，並未依協議書約定回復原狀，是原告得依協議書約定請求被告百氏公司賠償附表編號8以及編號9中屬於編號8樓梯孔之面積部分，扣除折舊後、計3萬1,861元之回復原狀費用。又被告百氏公司於租期屆滿後仍占用系爭房屋至101年8月30日為止，是原告就所有之系爭1樓房屋，依民法第
179條規定，請求百氏公司返還以系爭租約針對該1樓房屋每月租金4萬元計算、扣除押租金8萬元後，共計35萬8,70
9元相當於租金之不當得利，以及針對系爭房屋於被告百氏公司持續占用期間，所代繳之相應管理、水電費用計7萬8,
892元，併依租約第9條約定，就百氏公司積欠電費所致房屋電表設備遭拆除所需復電費用443元，亦為有據。從而，原告依民法第28、184、185條以及公司法第23條規定，請求被告劉瑞芳分別與被告江修辰（即被告陳瑛純之承受訴訟人）、百氏公司連帶給付2萬2,508元之回復原狀費用，以及依租約第9條、協議書、民法第431條第2項、民法第17
9條規定，請求被告百氏公司給付59萬3,435元（計算式：11萬8,073＋5,457＋3萬1,861＋35萬8,709＋7萬8,89
2＋443＝59萬3,435），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條1項但書、第85條第2項。
中華民國102年6月26日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官張宇葭法官林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月26日
書記官周瑞楠┌────────────────────────────────────┐│附表：原告主張被告拆除、破壞之項目及所需之修復工程│├──┬────────────┬──────┬──────┬──────┤│編號│被告拆除、破壞之項目│所需進行之修│工資費用單價│材料費用單價││││復工程│（新臺幣）│（新臺幣）│││││││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│1│系爭1樓房屋（除廚房外）│拆除原有木地│1萬5,925元│3,185元│││地板│板│││││├──────┼──────┼──────┤│││拆除廢棄物清│1萬2,740元│2,548元││││運│││││├──────┼──────┼──────┤│││大樓梯廳地磚│6,887元│5,653元││││面鋪保護│││││├──────┼──────┼──────┤│││木地板工程│5萬1,520元│16萬4,680元│││││││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│2│系爭1樓房屋廚房木地板│木地板工程│1萬360元│2萬1,840元│││││││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│3│1樓廚房壁面│壁面封板木作│5,040元│4,170元││││工程│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│4│1樓廚房壁面之落地鋁窗│安裝鋁窗│1,380元│1萬1,320元│││││││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│5│1樓廚房門口之出入門片及│安裝門片及門│1,410元│3,090元│││門斗│斗│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│6│1樓浴室門│木門及門框木│2,400元│4,480元││││作工程│││││├──────┼──────┼──────┤│││木門門片及門│420元│1,710元││││斗噴漆│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│7│1樓浴室內部衛浴設備│馬桶│686元│2,746元│││├──────┼──────┼──────┤│││面盆及其龍頭│636元│2,544元│││├──────┼──────┼──────┤│││淋浴壁面龍頭│509元│2,035元│├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│8│遺留1樓與M樓間之樓梯孔│將樓梯孔以組│2萬7,839元│3萬5,136元││││模、植筋、灌││││││漿等泥作工程││││││予以補平│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│9│1樓天花板│刷漆工程│1萬3,680元│7,980元│├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│10│1樓日光燈具│安裝檢測日光│1,500元│3,750元││││燈│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│11│1樓入口不鏽鋼大門│安裝不鏽鋼大│7,170元│1萬6,730元││││門│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│12│1樓不鏽鋼後門│安裝不鏽鋼後│8,240元│1萬4,760元││││門│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│13│1樓後門不鏽鋼鐵窗│安裝不鏽鋼鐵│4,350元│8,650元││││窗│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│14│1樓後門鋁窗│安裝鋁窗│1,590元│1萬7,560元│├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│15│系爭M樓房屋地板│拆除原有木地│1萬2,775元│2,555元││││板│││││├──────┼──────┼──────┤│││拆除廢棄物清│1萬220元│2,044元││││運│││││├──────┼──────┼──────┤│││M樓木地板工│4萬1,440元│13萬2,460元││││程│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│16│M樓天花板│安裝夾板天花│1萬8,032元│1萬4,308元││││板│││││├──────┼──────┼──────┤│││天花板油漆工│5,040元│2,940元││││程│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│17│M樓浴室門│木門及門框木│1,200元│2,240元││││作工程│││││├──────┼──────┼──────┤│││木門門片及門│210元│855元││││斗噴漆│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│18│M樓浴室內部衛浴設備│面盆及其龍頭│636元│2,544元│││├──────┼──────┼──────┤│││淋浴壁面龍頭│509元│2,035元│├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│19│M樓日光燈具│安裝檢測日光│1,500元│3,750元││││燈│││├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┤│20│M樓總開關箱鐵蓋│鐵蓋烤漆│1,400元│2,440元│││││││└──┴────────────┴──────┴──────┴──────┘