裁判字號：臺灣高雄地方法院99年簡上字第204號民事判決
裁判日期：民國99年08月26日
裁判案由：給付補償金
臺灣高雄地方法院民事判決99年度簡上字第204號上訴人甲○○被上訴人財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求給付補償金事件，被上訴人對於民國99年3月
16日本院98年度雄簡字第2274號第一審判決提起上訴，本院於99年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠坐落高雄市○鎮區○○段1370之1、1370之13地號土地（下
合稱系爭土地），原屬臺灣鋁業股份有限公司（下稱臺鋁公司）所有，臺鋁公司於民國87年間解散，系爭土地分派於國庫股東，故於88年8月24日登記為國有，並以財政部國有財產局（下稱國產局）為管理機關；另坐落系爭土地之門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷29號建物（原台鋁新巷53號，下稱系爭建物）原乃訴外人 莊老 得所有， 莊老得 與臺鋁公司就系爭建物並於47年6月6日簽訂「台鋁公司建築第二期勞工住宅貸款租地合約」（下稱租地合約），其後莊老得於48年7月11日將系爭建物所有權及租地合約相關權義移轉與上訴人等之父親即被繼承人 王蕃薯 ，依修正前民法第425條規定，租地合約對臺鋁公司及王蕃薯仍繼續存在。租地合約第6條雖約定，以住宅之存在為契約之存續期限，惟依修正前民法第449條規定，租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年，故仍應認定租地合約為定有期限之租賃契約，而租地合約租賃期限於20年屆滿後，王蕃薯仍續行使用系爭土地，臺鋁公司亦未表示反對，故自67年6月6日起視為以不定期繼續租賃契約，嗣王蕃薯於75年7月14日死亡，系爭建物由繼承人即上訴人及 王百輝 （以下合稱上訴人等，至王百輝一審判決部分敗訴，王百輝末提起上訴，因本件上訴人上訴為無理由，故上訴之效力不及於王百輝）繼承，則上訴人等亦同時繼受王蕃薯與臺鋁公司間之不定期租賃契約。依前所述，臺鋁公司於87年間解散，系爭土地並已登記為國有，由國產局為管理機關，則依修正前民法第425條規定，臺鋁公司與上訴人等間之不定期租賃契約對國產局仍繼續存在；復依國有財產法第42條第3項規定，非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約，未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係；另依國有非公用不動產出租管理辦法第4條亦明定，已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3個月內申請訂定書面契約，承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條之1規定，委任出租機關終止租賃關係。據此，被上訴人於95年4月17日以臺財產南管字第0000000000函通知上訴人等應於95年7月20日以前與被上訴人換訂租約，並併為調整租金之意思表示，改依系爭土地申報地價年息5%計算租金，如上訴人等逾期未表示則終止雙方之租賃關係，惟上訴人等始終未與被上訴人換訂租約，被上訴人遂於96年2月15日以台財產南管字第0960007887號函向上訴人等為終止租約之意思表示，上開函文並已於96年2月26日到達上訴人等，則上訴人等其後占用系爭土地已無合法之權源，自屬無權占有，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人即得依不當得利法律關係，請求上訴人等給付自96年2月26日起至98年11月30日止之使用補償金，參以國有出租基地依行政院82年4月23日台82財字第11153號函示，自82年7月1日起，一律按照土地申報地價年息5%計收租金，系爭建物占用系爭土地之面積計83平方公尺（1370之1地號土地占用81平方公尺、1370之13地號土地占用2平方公尺），經核算上訴人等應連帶給付被上訴人新臺幣（下同）347,359元；另於租賃關係終止前，上訴人等仍有給付租金之義務，被上訴人既已於95年4月17日發函通知上訴人等系爭土地之租金依行政院核定之年息5%調整，則自95年4月17日起至終止日即96年2月25日止，上訴人等亦應連帶給付被上訴人等租金計118,498元，為此爰依租賃關係及不當得利法律關係提起本件訴訟，並於原審先位聲明：㈠上訴人等應連帶給付被上訴人465,857元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
㈡縱認被上訴人終止租約不合法，被上訴人既已於95年4月17
日發函通知上訴人應於95年7月20日前與被上訴人換訂租約，並同時表示依行政院核定之年息5%調整租金，則被上訴人自得請求調整租金，並自95年4月17日起，就占用面積依各年土地公告地價年息5%計算之金額，計算每年應支付之租金，並於原審備位聲明：㈠上訴人等就占有使用之系爭土地，自民國95年月17日起，年租金應調整為就占用面積依各年土地公告地價年息5%計算之金額。㈡上訴人等應連帶給付被上訴人486,993元，及自訴之變更及追加狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則辯以：系爭土地之租金固得以申報地價為計算基準，惟以年息5%計算過高，系爭建物週遭之房屋仳臨復興路方可收取較高之租金，系爭建物位於巷弄內，應以申報地價千分之二計算租金，方屬適當；伊並無印象收受被上訴人所稱之通知換訂租約及終止租賃關係之95年4月17日、96年2月15日函文，且被上訴人當初於96年5月31日曾以函文通知上訴人等，將待與上訴人等同類情況之其他個案有結果時，再行處理上訴人等之契約，惟被上訴人其後既未再通知上訴人等，足見舊約仍然有效，上訴人等僅須給付被上訴人每年租金1元等語，資為抗辯，並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審經審理結果，准被上訴人請求465,244元之本息，而駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服而告確定。上訴人提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：：㈠系爭土地原為臺鋁公司所有，臺鋁公司於87年間解散，將系
爭土地分派予國庫股東，並於88年8月24日完成所有權移轉登記為國有，以國產局為管理機關。
㈡莊老得與台鋁公司於47年6月6日簽訂租地合約，其後於48
年7月11日將系爭建物移轉與王蕃薯，嗣由上訴人等繼承，系爭建物現為上訴人等所共有，占用系爭土地之面積為83平方公尺（1370之1地號土地占用81平方公尺、1370之13地號土地占用2平方公尺）。
㈢系爭建物現由上訴人等租與他人佔有使用。
五、本件之爭點：㈠被上訴人終止系爭租約是否合法？㈡原審以申報地價百分之五計算租金及不當得利金額，是否過
高？
六、得心證之理由：㈠按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年；
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。88年4月21日修正前之民法第449條第1項、民法第451條分別定有明文。經查，莊老得與臺鋁公司於47年間簽訂租地合約，被告之被繼承人王蕃薯於48年間繼受租地合約，租地合約雖約定依住宅之存在為其有效年限，惟仍應受修正前民法第44
9條第1項租賃期限不得逾20年之限制。再者，王蕃薯於67年間系爭租約屆滿後，仍為系爭土地之使用收益，臺鋁公司亦未表示反對之意思，且續收租金，依前揭民法第451條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，合先敘明。
㈡次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約；前項終止契約
，應依習慣先期通知；民法第450條第2項前段、第3項前段亦有明定。且按國有財產法第42條第3項規定：「非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係」。本件被上訴人主張業於95年4月17日以臺財產南管字第0000000000函通知上訴人應於95年
7月20日以前與被上訴人換訂租約，上訴人等未於期限內與被上訴人換訂租約，被上訴人於96年2月15日以台財產南管字第0960007887號函為終止租約之意思表示等情，業據被上訴人提出被上訴人95年4月17日臺財產南管字第0000000000函（見本院卷第60頁）、96年2月15日台財產南管字第0960007887號函（見本院卷第62頁）、中華郵政掛號郵件收件回執（見本院卷第64頁）為佐，應可信為真實；上訴人固辯稱已無印象收取上開函文云云，惟依上訴人所陳，上訴人當時之住所地址，確為上開函文記載送達之地址，上訴人亦未曾遷移，堪認上開函文當已送達上訴人無疑。基上，被上訴人既已通知上訴人於相當期間內換約，上訴人未依期與被上訴人換約，已符先行通知之要件，被上訴人其後復以96年2月15日函文終止雙方之租賃關係，該函文並於96年2月26日到達，當生終止之效力，是故，上訴人自96年2月26日起仍續行占用系爭土地，即屬無權占有無疑。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。又按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。系爭建物無權占用系爭土地，已如前述，顯已侵害被上訴人之權利，並獲有不當得利，依前開最高法院判例及民法第179條之規定，被上訴人自得就上訴人占有範圍，計算所得之不當得利，並請求上訴人返還。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限」、「第97條、第99條及第101條之規定於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。查系爭土地1370之1地號部分之申報地價自93年
1月起至95年12月止之申報地價為每平方公尺33,760元，自96年1月起至98年12月止之申報地價為每平方公尺30,713.7元；1370之7地號部分之申報地價自93年1月起至95年12月止之申報地價為每平方公尺30,947元；另1370之13地號部分之申報地價自96年1月起至98年12月止之申報地價為每平方公尺15,301元，有地價第二類謄本乙份可按，衡以系爭房屋坐落巷弄之內，巷內為住宅區，較無商業活動，距高雄市○○○路約50公尺，一心二路及復興路上商店林立，商業活動熱絡，生活機能甚為方便，屬高雄市區中心，交通便利，系爭建物現供住家使用等情，經本院到場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽。基此，依系爭土地之公告現值、土地坐落位置、附近繁榮程度、生活及交通便利性等一切情狀，認系爭土地按申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利為適當，被告抗辯以5%計算過高云云，尚非足採。據上，被告自96年2月26日起至98年11月30日止，就使用系爭土地相當於租金之不當得利合計347,352元（計算式如附表所示）。
㈣租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增
減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文；房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判例意旨參照）。依上所述，被上訴人於95年4月17日以臺財產南管字第0000000000函通知上訴人應於95年7月20日以前與被上訴人換訂租約外，併以同函為調高租金之意思，有該函文可查，又上訴人自95年4月17日起迄今尚未繳納租金，則被上訴人主張溯及自為意思表示之時即95年4月17日起，調整增加系爭土地之租金，即屬有據。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例意旨參照），衡以系爭建物之客觀環境業如前述，是故，被上訴人主張自95年4月17日起至96年2月25日止，上訴人仍應給付租金117,892元（計算式如附表所示），亦屬可採。
㈤至上訴人固提出臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第114
號民事判決，抗辯被上訴人主張上訴人終止租約不合法，上訴人並非無權占有云云。惟該判決係因占有人已於91年1月
5日與其餘承租人多人聯名提出訴願，請求被上訴人能比照中油公司勞工住宅租約依公告地價千分之2計算租金，或由法院判決，而被上訴人則主張應依公告地價5%計算租金，而未能達成調整租金之協議，惟依契約自由原則，被上訴人並無權片面變更租賃契約內容之權限，該變更租金自無拘束承租人之效力，而認被上訴人終止租約不合法，乃駁回上訴人之請求，而本件上訴人並未提出其曾就調整租金乙節，曾對被上訴人提出訴願（見本院卷第22頁），則本件被上訴人終止租約自屬合法，尚不得比附援引前開判決，而為有利於上訴人之認定。
㈥從而，被上訴人請求上訴人依租賃關係及不當得利法律關係
，請求上訴人給付465,244元，及自支付命令送達之翌日即98年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審判命被上訴人給付465,244元，及自98年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。因本件原告先位之訴既為有理由，業如前述，則本院即無庸就其備位之訴另為裁判，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年8月26日
民事第三庭審判長法官朱玲瑤
法官李嘉益法官洪能超以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國99年8月26日
書記 官火秋予 ＜附表＞┌──┬────┬────────┬─────┬──┬─────┬────┬───────────┐│編號│地號│租用、占用時間│申報地價│年息│占用面積│每月金額│計算式│││││（元/平方│││（元以下│（元以下四捨五入，單月│││││公尺）│││四捨五入│日數以30日計算）││││││││）││├──┼────┼────────┼─────┼──┼─────┼────┼───────────┤│1│1370之1│95年4月17日至95│33,760元│0.05│81平方公尺│11,394元│11,394元×8（月）＋11,││││年12月31日止│││││394元×14/30≒96,469│││││││││元│├──┼────┼────────┼─────┼──┼─────┼────┼───────────┤│2│1370之1│96年1月1日至96│30,713.7元│0.05│81平方公尺│10,366元│10,366元×1（月）＋10,││││年2月25日止│││││366元×25/30≒19,004│││││││││元│├──┼────┼────────┼─────┼──┼─────┼────┼───────────┤│3│1370之1│96年2月26日至98│30713.7元│0.05│81平方公尺│10,366元│10,366元×33（月）＋10││││年11月30日止│││││,366元×3/30≒343,115│││││││││元│├──┼────┼────────┼─────┼──┼─────┼────┼───────────┤│4│1370之13│95年4月17日至95│30,947元│0.05│2平方公尺│258元│258元×8（月）＋258││││年12月31日止│（該地號分││││元×14/30≒2,184元│││││割自1370之│││││││││7地號，故│││││││││比照該地號│││││││││該年度之申│││││││││報地價）│││││├──┼────┼────────┼─────┼──┼─────┼────┼───────────┤│5│1370之13│96年1月1日至96│15,301元│0.05│2平方公尺│128元│128元×1（月）＋×││││年2月25日止│││││128元×25/30≒235│││││││││元│├──┼────┼────────┼─────┼──┼─────┼────┼───────────┤│6│1370之13│96年2月26日至98│15,301元│0.05│2平方公尺│128元│128元×33（月）＋128元││││年11月30日止│││││×3/30≒4,237元│├──┼────┼────────┼─────┼──┼─────┼────┼───────────┤│合計│││││││465,244元│└──┴────┴────────┴─────┴──┴─────┴────┴───────────┘