裁判字號：臺灣新北地方法院104年重訴字第135號民事判決
裁判日期：民國104年10月13日
裁判案由：返還土地等
臺灣新北地方法院民事判決104年度重訴字第135號原告富莊公寓大廈管理委員會法定代理人 葉豐明 訴訟代理人 吳柏興 律師
王敍名 律師被告 張雅芬
德豐汽車有限公司上一人之法定代理人
黃申鐵 共同訴訟代理人 許聰元 律師上列當事人間請求返還土地等事件，於中華民國104年9月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告張雅芬應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示黑色區塊面積柒拾貳點玖貳平方公尺土地上之鐵皮遮雨棚架、廣告招牌、支架等物拆除，並土地返還與光華段九二四地號土地所有權人全體。
被告德豐汽車有限公司應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示黑色區塊面積柒拾貳點玖貳平方公尺土地上之機具設備、雜物等物品拆除、騰空，並將設置於前項所示鐵皮棚架上及富莊公寓大廈外牆上之廣告招牌拆除，並土地及外牆返還與富莊公寓大廈全體區分所有權人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告張雅芬、德豐汽車有限公司預供擔保後，得為假執行；被告張雅芬、德豐汽車有限公司以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。」、「第一百六十八條、第一百六十九條第一項及第一百七十條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。但法院得酌量情形，裁定停止其訴訟程序。」，民事訴訟法第170條、第173條分別定有明文。經查，本件原告富莊公寓大廈管理委員會以其主任委員 李萬隆 為法定代理人提起本件訴訟，此有原告之起訴狀及新北市蘆洲區蘆洲區公所民國103年1月14日新北蘆工字第1032270718號函影本在卷可參（見本院103年度重調字第223號卷第3頁及第14頁），惟於訴訟繫屬中，其法定代理人變更為葉豐明，此亦原告陳報之新北市蘆洲區公所104年1月21日新北蘆工字第1032270718號函影本在卷可參（見本院卷第52頁），乃有前揭民事訴訟法第170條規定之原法定代理人李萬隆之法定代理權消滅之情形發生。然原告雖於104年6月3日具狀陳報其法定代理人變更（見本院卷第50頁），卻未由新任主任委員具狀聲明承受訴訟，並以新任法定代理人之名義重新提出委任狀委任訴訟代理人，惟因原告有委任訴訟代理人，依民事訴訟法第173條規定，訴訟程序仍不停止，故本件仍於104年9月22日言詞辯論終結。嗣原告已另具狀聲明承受訴訟，並提出由新法定代理人出具之委任狀，故原告之訴訟代理人仍應列新法定代理人葉豐明，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：
㈠被告德豐汽車有限公司應將占用新北市○○區○○段000地
號土地上如104年5月7日新北市三重地政事務所土地複丈成果圖所示占用土地面積72.92平方公尺範圍內如附件照片編號5、編號6所示之機具設備、雜物等一切物品拆除清空，及將如附件照片編號1至編號4所示之安裝於富莊公寓大廈外牆上與遮雨棚上之有德豐汽車字樣之廣告招牌拆除，並將該部分土地及外牆騰空返還予富莊公寓大廈全體區分所有權人。
㈡被告張雅芬應將占用新北市○○區○○段○○○○號土地上如1
04年5月7日新北市三重地政事務所土地複丈成果圖所示占用土地面積72.92平方公尺範圍內如附件照片編號7、編號8、編號9所示之架設於土地及富莊公寓大廈外牆上之遮雨棚架、廣告招牌、廣告用支架拆除，並將該部分土地及外牆騰空返還予富莊公寓大廈全體區分所有權人。
㈢被告德豐汽車有限公司與被告張雅芬應連帶給付原告新臺幣
（下同）45萬9,222元及自民國103年12月1日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自103年12月1日起至返還上開土地之日止按月給付原告8,379元。
㈣被告德豐汽車有限公司與被告張雅芬應連帶給付原告120萬
元及自103年12月1日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自103年12月1日起至返還上開牆面之日止按月給付原告2萬元。
㈤原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）程序部分：
1、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查原告於起訴時之聲明已載有「實際占用位置及面積以實測為準」以保留嗣後變更或追加聲明事項，則經鈞院履勘現場及囑託地政機關測量後，原告依地政機關測量結果，變更訴之聲明如上所示，應認係本於請求被告拆除占用全體區分所有權人共用部分土地及外牆之相關設施暨返還土地及外牆之同一基礎事實，而為變更應受判決事項之聲明，應核與前開規定相符而應予准許，合先敘明。
2、本件起訴時原告法定代理人為主任委員李萬隆，嗣於本件繫屬中經區分所有權人會議決議改選主任委員為葉豐明，有新北市蘆洲區公所准予備查函可稽(參見原證1、9)，爰聲明承受訴訟。
（二）新北市○○區○○段○○○○號土地上如104年5月7日新北市三重地政事務所土地複丈成果圖所示面積72.92平方公尺部分為富莊公寓大廈之基地，為法定空地(下稱系爭土地)，與富莊公寓大廈之外牆(下稱系爭外牆)，均屬全體區分所有權人之共用部分，並非富莊公寓大廈門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號1樓建物之區分所有權人即被告張雅芬之專有部分。被告張雅芬在富莊公寓大廈管理規約未規定約定專用(參見原證4)、亦未經區分所有權人會議決議同意約定專用，且復無分管契約，未經全體區分所有權人之同意下，將系爭土地及系爭外牆供自己與被告德豐汽車有限公司占用，在系爭土地及外牆上搭建遮雨棚架、設置機具、雜物、懸掛招牌等一切物品，為營業店面使用迄今(參見原證5)。由於被告等無權占用系爭土地及外牆之行為已嚴重侵害全體區分所有權人之權益，故原告曾多次請求被告等自行拆除違法占用系爭土地及外牆上之上揭物品並返還系爭土地及外牆，原告更於103年9月3日委請律師發函(參見原證6)催告被告等自行拆除並返還所占用之系爭土地及外牆予原告，惟迄未有果。
（三）按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」公寓大廈管理條例第9條定有明文，準此，住戶違反上開第2項規定，亦即住戶對共用部分之使用違反其設置目的及通常使用方法者，原告本於管理委員會之地位即依上開第4項規定訴請法院為必要之處置。而所謂「住戶」，則係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，同條例第3條第8款亦有明文。次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害所有權者，得請求除去之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項前、中段、同法第821條分別定有明文。本件被告等所搭建設置之前揭物品設施，確實已無權占有上開富莊公寓大廈全體區分所有權人所有之系爭土地及大廈外牆，妨害富莊公寓大廈全體區分所有權人對於系爭土地及外牆所有權之行使，而受有損害，而原告依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，本於富莊公寓大廈管理委員會之地位，自得依前開規定請求被告等拆除並騰空返還系爭土地及外牆予全體區分所有權人。
（四）關於被告二人各應負拆除、騰空返還義務之部分：
1、謹將104年5月14日履勘現場時 依鈞院 指示拍攝之現場狀況照片(參見原證11)，重新加以編號後提出如【附件】，以便下列說明及供特定聲明之用。
2、被告德豐汽車有限公司應將占用新北市○○區○○段○○○○號土地上如104年5月7日新北市三重地政事務所土地複丈成果圖所示占用土地面積72.92平方公尺範圍內如附件照片編號5、編號6所示之機具設備、雜物等一切物品拆除清空，及將如附件照片編號1、編號2、編號3、編號4所示之安裝於富莊公寓大廈外牆上與遮雨棚上之有德豐汽車字樣之廣告招牌拆除，並將該部分土地及外牆騰空返還予富莊公寓大廈全體區分所有權人：
(1)如附件照片編號1、編號2、編號3、編號4所示安裝於富莊公寓大廈外牆上與遮雨棚上之有德豐汽車字樣之廣告招牌，應屬被告德豐汽車有限公司之所有物，是應由其負拆除返還系爭外牆之責。
(2)如附件照片編號5所示架設於地面之機具設備，顯係供被告德豐汽車有限公司營業用之物品，亦應屬德豐汽車有限公司之所有物，應由其負拆除返還系爭土地之責。
(3)如附件照片編號6所示之系爭土地部分，雖於104年5月7日履勘現場當日，並無堆置雜物，惟參見原證5第2頁照片可知，該部分系爭土地上本有堆滿輪胎、機具等相關供被告德豐汽車有限公司營業用之物品，亦應屬德豐汽車有限公司之所有物，應由其負清除返還系爭土地之責。
3、被告張雅芬應將占用新北市○○區○○段○○○○號土地上如104年5月7日新北市三重地政事務所土地複丈成果圖所示占用土地面積72.92平方公尺範圍內如附件照片編號7、編號8、編號9所示之架設於土地及富莊公寓大廈外牆上之遮雨棚架、廣告招牌、廣告用支架拆除，並將該部分土地及外牆騰空返還予富莊公寓大廈全體區分所有權人：依被告張雅芬於103年12月23日調解程序筆錄中所述：「騎樓是在我們店舖門口，我們本來就有使用權，沒有堆置雜物，遮雨棚設置目的是為了防止樓上丟菸蒂下來。…」及其於104年1月13日調解程序筆錄中所述：「我那天有說過，棚架只在101年租了三個月，就被拆除了，後來大概102年5月才又出租六個月，因為有人舉報，所以就拆了。現在已經租了四個月，如果他的租約到期，我們就不再租了。」等語，可知如附件照片編號7、編號8、編號9所示之架設於系爭土地及系爭外牆上之遮雨棚架、廣告招牌、廣告用支架等係由被告張雅芬所設置，應以被告張雅芬為所有權人及具有事實上處分權之人，是應認應由被告張雅芬負拆除及返還系爭土地與系爭外牆之責。
（五）關於返還不當得利之請求部分：按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有相應之損害，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判例可供參照。又無權占有他人土地，顯然獲得相當於租金之利益，自係侵害土地登記名義人之所有權，登記名義人自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定，請求被告連帶賠償因此所受之損害。
1、被告張雅芬搭建遮雨棚架於系爭土地上，並供被告德豐汽車有限公司作為營業場所使用，對於系爭土地並無任何合法占用之權源，故其違法占用之行為不但獲有相當於租金之利益，而且造成原告之損害，原告自得依共同侵權行為、不當得利及遲延給付之法律關係，並以土地法第97條規定為計算標準，請求被告連帶賠償返還自本件起訴狀繕本送達之日起往前五年內之不當得利損害金及其法定遲延利息，以及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日為止相當於租金之不當得利損害金。爰將金額詳細計算如下：本件新北市○○區○○段○○○○號土地自96年至98年、99年至101年，及102年至103年之申報地價各為每平方公尺1萬1,390元、1萬1,866元(經四捨五入)及1萬3,789元，有地價第二類謄本可參(參見原證7)，而被告占用土地之面積依104年5月7日新北市三重地政事務所土地複丈成果圖所示為72.92平方公尺，若以年息百分之十計算，被告自103年12月1日起往前五年內應給付之不當得利損害金為45萬9,222元(計算式：72.92平方公尺×11,390元×1/12年×10%＋72.92平方公尺×11,866元×3年×10%＋72.92平方公尺×13,789元×1又11/12年×10%＝459,222元，元以下四捨五入，下同)，故原告自得請求被告二人連帶給付原告45萬9,222元及自103年12月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自103年12月1日起至返還上開土地之日為止按月給付原告8,379元之不當得利損害金(計算式：72.92平方公尺×13789元×10%÷12個月＝8,379元)。
2、被告張雅芬於系爭外牆上搭建遮雨棚架並架設廣告支架供自己出租他人放置廣告招牌謀利如附件照片編號7、8、9所示，且亦供被告德豐汽車有限公司置放廣告招牌如附件照片編號3、4所示；而被告德豐汽車有限公司亦在系爭外牆上架設廣告招牌如附件照片編號1、2所示，渠等對於系爭外牆並無任何合法占用之權源，故其違法占用之行為不但獲有相當於租金之利益，且造成原告之損害，原告自得依共同侵權行為、不當得利及遲延給付之法律關係，並以原告實際至系爭建物鄰近之出租牆面詢問，鄰近大樓出租外牆之租金為計算標準，請求被告連帶返還自103年12月1日起往前五年內之不當得利及其法定遲延利息，以及自103年12月1日起至返還系爭外牆之日為止相當於租金之不當得利。爰將金額詳細計算如下：本件原告經徵詢房仲業者得知鄰近大樓出租外牆之租金約為每月2萬元，故以每月2萬元作為本件租金計算標準，應屬合理。則回溯5年期間，被告應給付原告相當於租金之不當得利為120萬元（計算式：20,000×12×5＝1,200,000），故原告自得請求被告給付原告120萬元及自103年12月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自103年12月1日起至招牌拆除並返還系爭外牆之占用部分予全體區分所有權人之日止，按月給付原告2萬元之不當得利損害金。
（七）證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、新北市蘆洲區公所103年1月14日新北蘆工字第1032270718號函、建物登記謄本、富莊公寓大廈管理規約、照片、柏律國際法律事務所103年9月3日(2014)柏律字第103090301號函、地價第二類謄本、德豐汽車有限公司變更登記表、新北市蘆洲區公所104年1月21日新北蘆工字第1032270718號函、土地登記謄本等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴；並 陳明 如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告張雅芬為坐落新北市○○區○○○路○段○○○號1樓建物之所有權人，被告於所有建物牆壁上方搭蓋遮雨棚架，係因被告所有之1樓房屋門牆外之空地(下稱系爭空地)，無論是樓上住戶會因清洗窗台或澆花，而將汙水掉落系爭空地，下大雨時，雨水亦經常噴灑飛濺房屋，被告於自有房屋牆上搭蓋遮雨棚架，實為保護系爭空地免於積水，製造環境汙染，並可使被告進出房屋免於被樓上汙水及雨水濺濕之困擾。被告僅在1樓上方屬於被告所有之牆面搭蓋遮雨棚架，下面空地仍屬開放空間，空地周圍並無任何圍籬，且社區住戶並無經系爭空地進出，亦不妨礙路上行人之經過，故該遮雨棚架應屬被告本於自身權利，在被告所有房屋牆上搭蓋，不妨礙公共利益及社區與大眾行人之進出，原告請求拆除，依法無據。
（二）被告所有建物門牆外出入之騎樓及空地，與被告所有之一樓房屋及土地相連結，並為被告出入必經之通道，依建築業界普遍存在之慣例，只要不影響公共安全及住戶進出通道之便利，均由一樓住戶管理使用。被告在門牆外之系爭空地上，僅在一小部分空地上設置固定升降之機具，亦即僅占用一小部分之空地，其他空地仍屬開放空間，其他人均仍可自由通行，不能認係被告所佔用，故不能以遮雨棚所涵蓋之範圍，作為被告占用系爭空地之範圍。且系爭空地為被告所有1樓房地前方出入之處，符合建築界1樓房屋所有人得使用1樓房屋門牆外出入空地之慣例，原告請求返還全部系爭空地，並無理由。
（三）原告請求被告給付占用系爭空地之不當得利部分：被告為1樓房屋所有權人，依慣例本得使用門外之空地，已如上述，原告請求被告給付不當得利，本屬不合。退一步言，被告並未全部占有及使用系爭空地，僅使用一小部分設置升降之機具，其他大部分空地仍屬開放空間，被告並未圍籬，任何人均可自由通行，如被告有占用空地，亦應以被告實際使用而設置之升降機具之範圍為限，不應以全部空地之面積為請求之依據，亦不應以遮雨棚所涵蓋之範圍為準，原告依空地全部面積計算不當得利，並無理由，而被告並未占用全部遮雨棚下之空地，故亦不應依遮雨棚所涵蓋之滴水線為計算基準。末查系爭空地本屬無任何用途之地，與社區住戶進出無關，且不影響社區全體住戶之權益，被告既未圍籬，且他人仍可通行空地，故該空地使用價值，不能以一般房屋及土地出租之價值計算，被告為一樓住戶所有權人，對系爭空地屬共有人，管理使用系爭空地，本不違反社會常情，就使用系爭空地所生不當得利之計算價值，明顯少於土地法所規定之相當租金之價值，原告依年息百分之十計算不當得利，亦屬不當及過高，原告之請求顯然不合。
（四）原告請求被告拆除廣告招牌及給付其上所設置之廣告招牌之不當得利部分：
1、被告在自有建物牆上搭蓋遮雨棚架，係屬合法權利之行使，則被告在遮雨棚架上懸掛廣告招牌，亦屬被告合法有權使用之行為，所有廣告招牌均懸掛於被告所搭蓋之遮雨棚架上，並無使用及侵害到大樓公共之牆壁。而遮雨棚架既為被告所搭蓋，其所有權屬被告所有，被告在其上架設招牌，本屬被告合法權利之行使，原告並無請求被告拆除招牌及給付不當得利之正當理由。退步言，原告依每月租金2萬元計算不當得利太高。
2、系爭空地被告僅佔有一小部分設置固定升降機具，其餘大部分仍屬開放空間，被告並未占用，不能以遮雨棚所涵蓋之範圍，作為占用之依據，否則全國所有住家，無論樓上樓下，普遍都有將窗台上所設置之遮雨棚往屋外延伸之現象，全部都有占用他人土地之情形。另系爭空地本無用途，僅係閒置無用之空地，原告依土地法最高上限百分之10計算不當得利，亦屬過高。
（五）系爭空地之所有權是否為原告所有，並不明確，此應由原告負舉證責任：
1、依原告所提原證7之土地登記謄本所載○○○區○○段○○○○號之土地，面積為2682平方公尺，但該土地之範圍是否包括原告起訴主張被告占有之系爭空地？無法由原告所提出之上開土地登記謄本證實，若系爭空地非原告所提出原證7所載謄本涵蓋之範圍，則原告本件起訴之當事人即屬不適格。
2、再依上開原證7之土地登記謄本「土地所有權部」記載之所有權人登記為「李萬隆」，則「富莊公寓大廈管理委員會」並非上開土地之所有權人，依法並無提起本件訴訟之當事人能力，亦有當事人不適格之違法。
3、總上所述，系爭空地是否為原告所提出之原證7土地登記謄本所涵蓋之範圍，及原告「富莊公寓大廈管理委員會」是否為系爭空地之所有權人，此關係原告是否有資格提出本件訴訟之判斷，應由原告負舉證責任。
（六）系爭空地，被告僅佔有一小部分設置固定升降機具，其餘大部分仍屬開放空間，被告並未占用，不能以遮雨棚所涵蓋之範圍，作為占用之依據，否則全國所有住家，無論樓上樓下，普遍都有將窗台上所設置之遮雨棚往屋外延伸之現象，全部都有占用他人土地之情形。另系爭空地本無用途，僅係閒置無用之空地，原告依土地法最高上限百分之10計算不當得利，亦屬過高。
（七）被告將廣告招牌設置在自有1樓建物騎樓上之牆壁，核屬符合社會常情之正常使用：
1、1樓臨道路邊之房屋，本就是做為店面使用，房價亦比2樓以上之樓層貴上許多；另參酌原告所提原證2被告張雅芬所有系爭1樓之建物所有權狀所載，系爭1樓建物之主要用途為「店鋪、人行道」，在台灣所有道路邊1樓之商店，沒有1家不把招牌或商號名稱，懸掛於自有房屋牆上或柱上，此已為公眾公認並普遍接受之事實，如1樓店面不能懸掛招牌或店號，如何做店面使用？生意又如何能做呢？況本大樓原始設計就是面臨馬路之1樓供作店舖使用，並非全部大樓均屬純住宅之用，故在自有牆、柱上懸掛招牌，並不影嚮大樓整體之美觀，亦無礙大樓安全，原告之請求，違反民法誠實信用之原則，違反社會普遍存在之常情，亦屬權力之濫用，應無理由。
2、另被告在所架設之遮雨棚上設置廣告看板，因該廣告看板係架設在被告所有之遮雨棚架上，而遮雨棚架復設置在被告所有建物之牆上，並未使用到大樓之牆壁，未侵害大樓之權益，亦不影響大樓整體美觀與安全。退一步言，被告並未連續5年出租，依被告於104年1月13日調解庭所述，僅於101年出租3個月、102年出租5個月、直到今年才再出租4個月，故被告僅係斷續出租，原告既不能舉證證明被告出租之時間及租金之收益，依起訴前追溯5年之不當得利及每月2萬元計算之租金，核屬無據。
參、本院依聲請囑託新北市三重地政事務所測量並製作土地複丈成果圖。
肆、得心證之理由：
一、原告主張其為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上集合式住宅富莊公寓大廈之區分所有權人所成立之公寓大廈管理組織，並提出公寓大廈管理組織報備證明影本為證據（見本院三重簡易庭103年度重調字第223號民事調解卷第13頁，以下簡稱調解卷），並為被告所不爭執，則原告此部分主張自堪信為真實。原告另主張被告張雅芬為前揭集合式住宅富莊公寓大廈內○○○區○○段7610建號建物即門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號房屋之區分所有權人，亦為前揭光華段924地號土地之共有人一節，亦為被告所不爭執，且有建物登記謄本在卷可參（見本院調解卷第15頁），則原告此部分主張亦堪信為真實。
二、原告又主張前揭光華段924地號土地除主建物建築使用部分外，屬於法定空地，被告等在被告張雅芬所有之上開房屋毗鄰之土地上，搭蓋建物，並堆積雜物，乃無權占用等節，並提出照片以為證據；惟為被告所否認，並抗辯其有權使用該部分鄰接空地等語。經查：
（一）坐落前揭光華段924地號土地如附圖所示黑色部分面積72.92平方公尺部分土地，有自前揭被告張雅芬所有之286號房屋外牆向外搭建之鐵皮棚架，其上並懸掛有被告德豐汽車有限公司之廣告招牌等情，有原告提出之照片在卷可參（見本院卷第56至59頁），並經本院至現場履勘屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第45頁及第61頁），則原告此部分主張自堪信為真實。
（二）按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，公寓大廈管理條例第9條第1項至第4項定有明文；又依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管理委員會之職權包括「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」，則就公寓大廈之共有及共用部分之管理，除有約定專用範圍外，當亦屬於管理委員會管理之範圍，從而，如共有及共用部分遭他人侵奪或占有者，管理委員會當有請求排除之權限，應屬顯然。而前揭光華段924地號土地，為富莊公寓大廈集合式建物所坐落之土地，屬於該集合式建物區分所有權人共有一節，為被告所不爭執，並有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第53至55頁），而如附圖所示黑色區塊土地並未經約定由鄰接該部分土地之區分所有權人專用一節，亦有富莊公寓大廈管理規約影本在卷可參（見本院調解卷第17至27頁），則原告主張如附圖所示黑色區塊土地為其所管理範圍一節，亦當可採。
（三）被告雖抗辯因樓上住戶汙水或雨水會噴灑漸入房屋內，故有在牆壁上方搭蓋遮雨棚架之必要，應屬被告本於自身權利，不妨礙公共利益及社區與大眾行人之進出，騎樓及空地，與被告所有之一樓房屋及土地相連結，並為被告出入必經之通道，依建築業界普遍存在之慣例，只要不影響公共安全及住戶進出通道之便利，均由一樓住戶管理使用，又屬開放空間，其他人均仍可自由通行，不能認係被告所佔用，故不能以遮雨棚所涵蓋之範圍，作為被告占用系爭空地之範圍等語；但為原告所否認。經查，被告張雅芬所有前揭286號房屋位於一樓，於面○○○區○○路並設有騎樓，可見其依照房屋原始設計應由面向中原路出入，而面向永安南路部分當原屬牆壁構造，而非無牆壁之全面開門構造，是以被告抗辯為其出入必要通道一節，乃無可採。又查，與一樓房屋連接之空地使用權屬，應依共有人之協議決之，雖然多有建商於出售房屋時，於買賣契約書上加註某部分屬於特定區分所有權人專用，以構成全體共有人之分管協議，或規定於規約之中，方得拘束其餘共有人，然依系爭土地上集合式建物富莊公寓大廈之規約並無關於如附圖所示黑色區塊由前揭286號房屋所有權人專用之規定，被告亦未提出其有專用該部分土地之權利證明，僅泛言建築業界普遍存在之慣例云云，其此部分抗辯自非可採。從而，原告主張被告等為無權占用如附圖所示之黑色區塊部分土地，並請求被告應將地上物拆除，將土地返還予土地共有人全體一節，應屬可採。
（四）原告又主張被告德豐汽車有限公司占用系爭土地，並於該土地上設置機具設備及堆置雜物，又於大樓外牆及遮雨棚上設置德豐汽車字樣之廣告招牌，因請求被告德豐汽車有限公司應將上開物品清空及將招牌拆除，並將占用之土地返還全體區分所有權人等節；為被告所否認。經查，被告德豐汽車有限公司經營汽車修護業，於前揭遮雨棚架下所安裝之機具設備及雜物等，屬於被告德豐汽車有限公司營業使用之物品，標示有「德豐汽車」等字樣之廣告招牌亦為被告德豐汽車有限公司營業使用之物品，被告德豐汽車有限公司既無使用系爭土地及於大樓上懸掛招牌之正當權源，則原告請求其將前揭物品及招牌移除，並將土地返還一節，當屬有理由。
（五）被告張雅芬所有之前揭286號房屋外牆壁搭建之鐵皮棚架，為被告張雅芬所搭建一節，為被告所不爭執，其於該土地上搭建棚架，既未經全體土地共有人同意，乃無專用上開土地之正當權源，原告請求其將該鐵皮棚架拆除及附屬之招牌、支架等物，並返還土地一節，亦為有理由。
三、原告又主張被告二人占用系爭土地營業使用，故依不當得利侵權行為、不當得利及遲延給付之法律關係，請求被告等給付使用代價等語；亦為被告所否認。經查，系爭光華段土地924地號土地之所有權屬於全體共有人所有，原告僅為管理組織，並非土地所有權人，是以，受有利益損失之人並非原告，原告此部分請求，並無理由。
四、綜上所述，原告為坐○○○區○○段○○○○號土地除建築物本體使用之土地外之其餘共有及共用部分之管理人，自得請求排除無權占有上開土地之侵害，被告張雅芬於系爭如附圖所示黑色區塊部分72.92平方公尺土地搭建鐵皮棚架，並於棚架上附設招牌、支架等物，被告德豐汽車有限公司於上開棚架下設置或堆置機具、雜物，均屬無權使用，原告請求其拆除、騰空，並將系爭土地返還與土地全體共有人或集合式建物全體區分所有權人等節，乃屬有理由，應予准許。至於原告其餘請求則非可採，應予駁回。
伍、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
柒、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年10月13日
民事第三庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月13日
書記官郭祐均