裁判字號：臺灣臺東地方法院98年事聲字第3號民事裁定
裁判日期：民國98年05月31日
裁判案由：聲明異議
臺灣臺東地方法院民事裁定98年度事聲字第3號聲明人昭吉建設股份有限公司法定代理人乙○○○聲明人民橋大飯店有限公司法定代理人甲○○相對人馬來西亞商富析資產管理股份有限公司台灣分公司法定代理人丙○○上列當事人就本院97年度執字第6319號清償債務強制執行事件，所為除去租賃關係之通知（見該卷第152頁），對民國98年2月22日本院司法事務官所為97年度執字第6319號處分，聲明異議，本院裁定如下：
主文聲明異議駁回。
聲明費用由聲明人負擔。
事實及理由
一、按對於司法事務官處理事件所為之終局處分，於不變之期間內聲明異議，經司法事務官認異議為無理由，而送請法院裁定，嗣法院仍認異議為無理由時，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4定有明文。
二、聲明異議人（下稱聲明人）聲明意旨略以：第三人 黃啟民 ｛即本院97年度執字第6319號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）另一債務人｝於民國84年5月1日將如附表所示之土地及編號1建物（下稱系爭不動產），出租予聲明人昭吉建設有限公司（即債務人，下稱昭吉公司），雙方並訂立租賃契約，租賃期間自84年5月1日至99年5月1日（下稱84年5月1日之租賃契約）。嗣經黃啟民之同意，由昭吉公司於84年6月21日將前揭不動產出租予聲明人民橋大飯店有限公司（下稱民橋公司），租賃期間自84年6月21日至105年6月21日（下稱84年6月21日之租賃契約）。嗣聲明人民橋公司增建如附表所示編號2、3未辦保存登記之建物，並於同年12月完工後，而黃啟民復於85年1月23日提供系爭不動產，向第三人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）貸款，並設定新臺幣（下同）4,320,000元之抵押權登記，而第一銀行復於91年11月間，將對黃啟民之債權及所擔保之抵押權讓與相對人（即債權人）。另昭吉公司於88年11月取得系爭不動產之所有權登記後，於94年10月21日與民橋公司簽定租賃契約（下稱系爭租賃契約），該租賃契約並經本院公證，然系爭租賃契約乃用以確認84年6月21日之租賃關係，且係該租賃契約之延續，而非另成立之新租賃關係。而本院民事執行處於97年12月9日通知除去系爭租賃關係，經聲明人異議，復經處分駁回在案，爰對該處分聲明異議，並聲明：該處分應予廢棄。
三、按不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請強制執行時，執行法院自可依法，以無租賃關係之法律狀態逕予執行，業經司法院著有院字第1446號解釋。另96年3月28日公布修正前之民法第866條規定：「不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。」。至於抵押權為物權，經登記而生公示之效力，倘租賃關係係成立在抵押權設定登記之後，揆諸前揭規定及說明，執行法院自得依聲請或依職權，除去租賃權後拍賣之。經查：
㈠黃啟民前向第一銀行貸款，並由第三人乙○○○提供系爭不
動產，於85年1月23日為第一銀行設定4,320,000元之抵押權登記；聲明人昭吉公司於88年間取得系爭不動產所有權；第一銀行於92年間，將對黃啟民之前揭債權及該債權之擔保權利讓與相對人等情，有土地、建物登記謄本、本院92年11月24日東院瑜91執誠1118字第56551號債權憑證在卷可稽（見本院執字卷（下同）第3頁至第15頁），堪信屬實。
㈡雖聲明人於94年10月21日將系爭租賃契約，送本院公證處公
證（執行卷第48頁至第50頁：公證書），但比較系爭租賃契約與84年6月21日之租賃契約間，其租賃期間並非相同。參諸聲明人在本院95年執天字第3370號執行事件，於95年10月25日執行時，對：已將84年6月21日之租賃契約變更為系爭租賃契約乙情，並不爭執，有該日執行筆錄1紙在卷可稽（見該卷第54頁，影本另附在系爭執行卷第77頁），益徵二者均為獨立之租賃契約。據此，系爭租賃關係，確係在前揭抵押權設立登記後始成立乙情，應堪認定。
㈢至於相對人聲請執行之債權為：本金為新臺幣（下同）7,42
2,233元，及約自90年7月起，按週年利率百分之8.897計算之利息，暨約自90年8月起，其逾期在6個月以內者，按上開利率百分之10；逾期超過6各月之部分，按上開利率百分之20計算之違約金（系爭執行卷第1頁至第6頁：強制執行聲請狀）。而系爭標的物經估價總價約為313萬元（見第72頁至第92頁：有牛津學堂不動產估價師事務所估價報告在卷可稽）。另本院曾於97年12月2日，以313萬元為第1次拍賣最低價格，並無人應買（第124頁至第126頁：第1次拍賣公告）。足見系爭租賃權之存在，顯已使系爭不動產之價值減少，致債權人抵押權所擔保之債權，有不能受清償之虞。揆諸前揭判例意旨，本院自得依聲請或依職權，除去系爭租賃權後拍賣之。
㈣綜上所述，本院司法事務官依相對人之聲請，將系爭不動產
（含如附表所示編號2、3之附屬建物）在前揭抵押權設定登記後，始成立之系爭租賃除去後拍賣，核無違誤。故聲明人聲明異議，核無理由，應予駁回。
四、依民事訴訟法第95條、第78條之規定，裁定如主文。中華民國98年5月31日
民事庭法官陳兆翔以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國98年6月1日
書記官林建成~T40X0L2;┌─────────────────────────────────────────────────┐│附表：97年度執字第6319號財產所有人：昭吉建設有限公司│├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│土地坐落│地│面積│權利│最低拍賣價格││├───┬────┬───┬───┬──────┤├─────┤│││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│(新臺幣元)│├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1│臺東縣│臺東市│建成││362-4│雜│82.30│全部│││├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤││備考││└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││(新臺幣元)││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1│65│臺東縣臺東市建│3層樓│1樓層：38.05│陽台14.48│全部│││││成段362-4地號│鋼筋混│2樓層：53.13│平方公尺、││││││--------------│凝土造│3樓層：53.13│屋頂突出物││││││台東市○○路2│、住商│騎樓：15.36│4.11平方公││││││段902之1號│用│合計：159.67│尺││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考││├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤│2│.│臺東縣臺東市建│加強磚│二層：17.17││全部│││││成段362之4地號│造、磚│三層：17.17│││││││--------------│造蓋鐵│合計：34.34│││││││台東市○○路二│皮頂住││││││││段902之1號│宅││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考│未辦建物所有權第一次登記│├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤│3│.│臺東縣臺東市建│基層加│││全部│││││成段362之4地號│強磚造││││││││--------------│洗衣室││││││││台東市○○路二│24.59││││││││段902之1號│平方公│││││││││尺││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考│未辦建物所有權第一次登記│└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘~T64X4L25;