臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
108年度板建簡字第44號
原 告 李秀玲
訴訟代理人 陳惠陽
被 告 中和花園廣場管理委員會
法定代理人 劉忠烈
訴訟代理人 吳晉昇
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國108年12月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬肆仟元，及自民國一百零八年七月十
二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣捌萬肆仟元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告係坐落新北市○○區○○路○○○號22樓之5房屋（下稱系
爭房屋）所有權人，原告於民國108年2月24日發現系爭房屋
之窗台於下雨後有大量水滴滴落之漏水狀況，依中和市花園
廣場社區互助管理規約第3條規定：本社區各棟建築物周圍
上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀
使用，又依公寓大廈管理條例第3條、第6條、第10條第2項
、第36條規定，公寓大廈共用部分之修繕應由管理委員會為
之，原告多次向被告反應外牆漏水一事，惟被告卻以若修繕
系爭房屋外牆，恐其它住戶亦會仿效為由拒絕修繕。
㈡原告基於安全考量並避免損害持續擴大及改善居住品質，於
被告消極不作為之情況下，請防水施作廠商善群工程有限公
司（下稱善群公司）提出修繕評估及報價，善群公司表示因
系爭社區營建至今將近20年，外牆牆面因風吹日曬雨淋，經
年累月年久失修、老舊、風化，因雨水長期侵蝕導致混凝土
龜裂脫落產生縫隙，致雨水滲入牆面，造成系爭房屋內漏水
，因系爭房屋漏水情形已嚴重影響原告日常生活之居住品質
、並危害人身安全健康及財產，有修繕急迫性，故原告委請
善群公司進行滲水修繕工程，支出修繕費用新臺幣（下同）
105,000元，再者，原告於系爭房屋漏水期間耗費心力維修
抓漏、牆面壁癌多次粉刷、訂製木衣櫥及衣物因而發霉、家
中飼養鸚鵡因不明呼吸疾病相繼過世，合理懷疑係因受潮所
致，故另請求被告賠償精神慰撫金10,000元，總計115,000
元。為此，爰依公寓大廈管理條例及侵權行為損害賠償之法
律關係，提起本件訴訟，請求被告賠償上開損害等語，並聲
明：被告應給付原告115,000元及自起訴狀繕本送達翌日起
算至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠依原告所述，本件係系爭房屋內發生漏水及系爭房屋內之陽
台有雨水滴落、滲漏水之情形，足見發生漏水之建物為原告
獨立使用，為原告之專有部分，且原告修繕之部分為陽台，
依系爭房屋之建物登記謄本，可見陽台為專有部分之附屬建
物即其專有部分，又原告自稱牆面龜裂進行修繕之處，為原
告專有部分之陽台上方水泥雨遮，屬陽台之一部分，為原告
獨立使用，屬原告之專有部分，依公寓大廈管理條例第10條
第1項之規定，應由原告修繕並負擔其費用。
㈡原告為增加室內使用面積，於原陽台加裝鋁窗窗框，將其專
有部分建物陽台外推，而該外推之陽台窗框部分因年久失修
，多處未與牆體密合，加之當初為防漏而施作之速立康防水
膠劑經長期氧化已失去防水作用，雨水自然沿窗框及牆體間
之隙縫而滲漏流入陽台外推後之系爭房屋內，且原告未經被
告同意擅自加裝冷氣室外機於頂樓女兒牆，並於專有部分範
圍之陽台雨遮上鑿穿牆面，以外力強行破壞該雨遮牆面外觀
，嚴重破壞該雨遮牆面原始之防水結構與功能，致該陽台雨
遮牆面破損後嚴重漏水，系爭建物之修繕及其費用係因可歸
責於原告之事由所致，應由原告自行負擔。退萬步言，縱認
原告修繕之建物部分即雨遮牆面及窗台等非其專有部分，而
係共用部分，然本件漏水確係可歸責於原告自行二次施工將
陽台外推加裝窗框，及自行以人力不當破壞雨遮牆面所致，
依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，應由原告自行
負擔修繕費用；且系爭外牆防水修繕工程費用過高不合理。
㈢就證人 熊格威 之證詞，提出意見如下：
⒈證人證稱：「一般外牆漏水主因是結構裂縫，還有磁磚縫水
泥風化，還有一般窗框矽利康膠條老化」、「系爭建物外牆
剪力角裂縫，通常是天災地震造成，另有膠條老化，牆面也
有不少裂縫，均屬地震造成，因為外牆是RC結構，人力無法
造成這些裂縫，下雨時牆面會滲水」、「剪力角就在窗框的
四個角邊，水就會透過裂縫進入窗框內，膠條老化水也會從
窗框進入屋內...」等語，依其說明雨水係順著剪力角處的
裂縫，流入窗框，又因窗框膠條老化，故雨水滲入屋內，亦
即原告二次施工外推之陽台內。然而，系爭陽台原本是室外
/遮雨開擴空間，係經原告於16年前二次施工後成為房間之
一部分，證人指出「雨水經由剪力角等裂縫處滲入窗框，加
以窗框膠條老化致雨水滲入屋內即原告外推之陽台內」，已
直接指出其漏水無論任何原因，均可歸責於原告將陽台外推
之二次施工行為。原告二次施工自行加裝之窗框，及最終造
成漏水之窗框老化膠條，均係原告在其專有部分內不法二次
施工之產物，原告要求被告負修繕之責，顯無理由。
⒉證人原指稱「原告房間內的天花板有水泥爆筋的現象，這些
漏水狀況，都是牆面裂縫和（窗框）膠條老化造成的」，後
改稱「但這個建物內的天花板爆筋即與窗框無關」，證人就
天花板爆筋與窗框有無關聯乙節，證詞前後矛盾。依照片顯
示，系爭房屋天花板爆筋係因含水量及年代久遠的脫漆現象
，絕非原告或證人所稱爆筋狀況，證人欲為原告推卸責任，
而為前後明顯重大矛盾之證詞。
⒊證人證稱「原告在系爭建物女兒牆的外圍裝設冷氣不致於造
成系爭建物產生漏水現象」，與事實不符。因原告加裝冷氣
之管線，鑿穿牆面所在位置係雨遮部分之牆面，雨水由此處
滲入建物結構內部造成漏水，冷氣管線並未鑿穿女兒牆之牆
面，證人未提雨遮牆面被鑿穿以加裝冷氣管線，卻僅提及牆
面未被鑿穿的女兒牆，明顯是迴避關鍵重點之說詞。原告為
安裝冷氣機之管線，自行破壞自己專有部分之陽台雨遮牆面
，方造成漏水，此修繕責任與費用，依法原告應自己負擔，
其請求被告負擔賠償損害，於法無據。
㈣原告主張發生漏水而自行修繕之部分屬於系爭建物之外牆，
被告有修繕之責，惟系爭房屋漏水之處，原本係原告專有部
分之陽台室外空間/遮雨設施，經原告擅自違法二次施工、
陽台外推變更為室內空間使用，致系爭房屋屋內漏水，而窗
框膠條老化導致滲入乙節，亦由證人證詞所指明，另原告加
裝冷氣管線、鑿穿雨遮牆面造成大型孔洞，亦致雨水滲入牆
面而漏水，若原告未為上開改建，何來漏水至室內？是關於
修繕外推陽台加裝之窗框相關費用，因係原告違法二次施工
加裝之窗框老舊不堪用所為之修繕，被告依法無修繕責任，
原告不得對被告請求此部分之修繕費用等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
原告為系爭房屋之所有權人乙情，有系爭房屋之建物登記謄
本在卷可稽（見本院卷第119頁），且為兩造所不爭執，堪
信為真。惟原告請求被告賠償修繕費用及精神慰撫金，則為
被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為
：㈠系爭房屋外牆是否屬於共用部分？㈡系爭房屋外牆之漏
水原因？㈢原告請求被告賠償系爭房屋外牆之修繕費用，有
無理由？㈣原告請求被告賠償精神慰撫金，有無理由？
㈠系爭房屋外牆是否屬於屬共用部分？
⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之
共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物
在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共
有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬
於專有部分之附屬物，民法第799條第1項、第2項分別定有
明文。觀諸其立法理由載有：「一、按公寓大廈管理條例第
1條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品
質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範
重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法
重在建築物各住戶所有權之物權關係有異...。二、所謂區
分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，
始足當之，為明確計，爰將現行條文前段『各有其一部』之
規定修正列為第1項『各專有其一部』規定，明定就該部分
有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有
...。三、第1項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜
以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2項。得為區分所
有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有
構造上之獨立性為必要...，爰就此予以明定，以符物權客
體獨立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造
上之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異
，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之
不同，併予指明」等語，業已指明區分所有建築物「專有部
分」之物權，以具有構造上及使用上獨立性為必要，相關認
定隨建築技術發展與社會生活之演變產生差異。
⒉另按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部
分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項後段、公
寓大廈管理條例第3條第4款、第6款亦有明定。依上規範，
共有部分包含：⑴區分所有建築物專有部分以外之其他部分
（公寓大廈管理條例第3條第4款參照），如區分所有建築物
之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂，以及
連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳（公寓
大廈管理條例第7條第2、3款、第8條第1項）等建築物之基
本構造部分或維持建築物所必要者均屬之；⑵不屬於專有部
分之附屬物（公寓大廈管理條例第3條第4款附屬建築物），
如供應區分所有建築物之電氣室、機械室、幫浦室、配電室
、電機房、屋頂突出物等；⑶區分所有人約定共同使用之專
有部分與其附屬物（公寓大廈管理條例第3條第6款參照）。
再參酌公寓大廈管理條例第7條第3款復規定：「公寓大廈共
用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主
要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定
專用部分」，是應認依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建
築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓
梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔
等之使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬
於共用部分而不能成為專有部分之客體。而公寓大廈之外牆
，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構
造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全
體住戶共同使用，應認屬共用部分。申言之，區分所有建物
之外牆面，依其所在位置，雖有位於共有部分者，例如共用
走廊、樓梯間、大廳等區域；亦有位於專有部分者，例如各
區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域，惟縱令係
屬位於專有部分之外牆，亦應屬於共有部分之範圍。蓋外牆
不論其位置係位於區分所有建物之專有部分或共有部分，均
係整體建築物之基本構造，為整棟建築物結構上及外觀上所
不可或缺之部分，故應認屬區分所有建物之共有部分。
⒊查系爭房屋之外牆屬包覆全棟建築物（下稱系爭建物）整體
外觀之系爭建物外牆一部分，而系爭建物外牆應係維持系爭
建物安全性及其外觀所必要之構造，屬系爭建物全棟建築物
之基本構造，依前揭說明，自係屬系爭建物共用部分，即為
系爭建物區分所有權人所共有，非為原告之專有部分。
㈡系爭房屋外牆之漏水原因為何？
⒈按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，
故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不
更舉反證；又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被
告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對
其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則
（最高法院19年上字第2345號、18年上字第2855號判例意旨
可參）。
⒉關於系爭房屋之漏水原因乙情，業經證人即善群公司經理熊
格威到庭證稱：系爭建物外牆剪力角裂縫通常係天災地震造
成，牆面也有不少裂縫均係地震造成的，因為外牆係RC結構
，人力無法造成這些裂縫，系爭房屋牆面下雨時會滲水，與
牆面裂縫和膠條老化有關；因剪力角非人為可破壞，也不會
因為加裝窗戶造成滲漏水，但剪力角在窗框的四個角邊，水
會透過裂縫進入窗框內，膠條老化，水也會從窗框進入屋內
，系爭房屋外牆冷氣管線並無滲水現象，原告於系爭房屋女
兒牆外圍裝設冷氣，不致造成系爭房屋產生滲水現象；卷附
第31頁左下角照片為磁磚縫的裂縫、第33頁窗戶右上角、右
下角的剪力角裂縫很明顯，第33頁右上角照片為平面露台與
女兒牆牆面接縫之裂縫、第33頁左上角照片為陽台左側的仰
角裂縫等語明確（見本院卷第182至183頁），核與施工現場
照片所示系爭房屋外牆受損狀況相符（見本院卷第27至33頁
、第147至163頁），堪認系爭房屋外牆係因地震產生剪力角
裂縫，致該外牆於下雨時產生滲漏水現象無訛。被告辯稱原
告擅自加裝冷氣室外機於頂樓女兒牆、於陽台雨遮上鑿穿牆
面，以外力強行破壞該雨遮牆面原始之防水結構與功能，致
該陽台雨遮牆面破損而漏水，並提出照片為證（見本院卷第
117頁），然上開照片至多僅能證明原告確有於系爭房屋女
兒牆加裝冷氣外機、冷氣管鑿穿外牆之事實，而無足證明冷
氣管鑿穿之外牆確有產生滲漏水現象，及系爭房屋之外牆滲
漏水與上情有因果關係，被告執前詞置辯，卻未能舉證以實
其說，難認可採。
㈢原告請求被告賠償系爭房屋外牆之修繕費用，有無理由？
⒈再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可
歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。
又依被告社區互助管理規約第3條之約定，該社區各棟建築
物周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護
其外觀使用（見本院卷第37頁）。復按未受委任，並無義務
，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之
意思，以有利於本人之方法為之。管理人違反本人明示或可
得推知之意思，而為事務之管理者，對於因其管理所生之損
害，雖無過失，亦應負賠償之責；前項之規定，如其管理係
為本人盡公益上之義務，或為其履行法定扶養義務，或本人
之意思違反公共秩序善良風俗者，不適用之，民法第172條
、第174條亦有明文。又管理事務利於本人，並不違反本人
明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之
費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及
自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害
；第174條第2項規定之情形，管理人管理事務雖違反本人之
意思，仍有前項之請求權，民法第176條亦有明文。又無因
管理固須有為他人管理之意思，惟為他人之意思與為自己之
意思不妨併存，故為圖自己之利益，若同時具有為他人利益
之意思，仍不妨成立無因管理（最高法院86年度台上字第
1820號民事判決意旨同此見解）。
⒉查系爭房屋之外牆屬共用部分，且系爭外牆之漏水原因係因
地震產生剪力角裂縫所致，核非可歸責於區分所有權人之事
由，揆諸前開說明，外牆既屬公寓大廈區分所有權人所共用
，其管理、維護、修繕應由被告為之，被告就此亦應負修繕
義務。原告主張系爭房屋外牆滲漏水，經原告催告被告修繕
未果，其為免損害擴大，遂自行修繕而支出修繕費用105,00
0元等情，業據提出善群公司報價單及統一發票為證（見本
院卷第25頁、第35頁），核認屬實，則被告既負有修繕系爭
房屋外牆之義務，其未盡該項義務，致系爭房屋外牆滲漏水
，而原告雖未受委任，並無義務，然基於為被告之意思與為
自己之意思，代為履行修繕義務，為被告管理事務，又原告
雖違反被告明示之意思，然係為被告盡公益上之義務，揆諸
上開說明，原告依無因管理之規定，請求被告償還管理事務
支出之必要費用，自屬有據。惟參諸證人 熊格威證 稱：剪力
角於窗框的四個角邊，水透過裂縫進入窗框內，窗框膠條老
化，水也會從窗框進入屋內；我們先清洗系爭房屋外牆粉塵
和青苔，再使用道康寧填縫膠填補裂縫，復於外牆面全部塗
防水材料二次，窗框膠條也使用道康寧更新，膠條施用費用
占整個防水工程約二成（見本院卷第183頁），既窗框膠條
為原告所設置而非屬外牆之共用部分，窗框膠條老化之修繕
費用當非由被告負擔，是以，系爭房屋外牆防水工程之必要
修繕費用，應扣除窗框膠條更新費用21,000元（計算式：10
5,000元×20%），原告請求被告償還其因管理事務所已支出
之費用於84,000元（計算式：105,000元－21,000元）之範
圍內，即屬有據，逾此部分之請求，難認可採。被告空言辯
稱系爭外牆防水修繕工程費用過高不合理，然未能提出任何
證據為佐，自非可採。至原告提起本件訴訟雖未引用上開無
因管理之規定，惟民事訴訟法第428條已明定同法第244條第
1項第2款所定事項，原告於起訴時得僅表明請求之原因事實
，故本院本於用認事用法之職權，援引上開無因管理之規定
而適用之，附此敘明。
㈣原告請求被告賠償精神慰撫金，有無理由？
末按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私
、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖
非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條
第1項前段定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利益
，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請
求賠償相當之金額（最高法院92年台上字第164號判例參照
）。被告就系爭房屋外牆未盡其管理、維護及修繕之責任，
以致原告受有上開損害，業如前述。惟原告主張因系爭房屋
外牆漏水，致系爭房屋牆面產生壁癌，經其多次粉刷、其訂
製之木衣櫥及衣物因而發霉、家中飼養鸚鵡因不明呼吸疾病
相繼過世，合理懷疑係因受潮所致等節，固據提出天花板、
牆面、家具受損照片為證（見本院卷第19頁），然原告就系
爭房屋之天外板、牆面、家具之損害及鸚鵡死亡係系爭房屋
外牆滲漏水所致，暨衣物確因此發霉等情，未提出任何證據
以實其說，難認可採，再衡諸本件漏水事件之經過、侵害之
情狀暨各項客觀情節，尚難謂有何超越一般人社會生活所能
容忍之程度致侵害居住安寧人格法益且情節重大之情況。準
此，原告以前詞請求被告賠償精神慰撫金10,000元，即屬無
據，礙難准許。
四、綜前所述，原告依前開法律關係，請求被告給付84,000元，
及自起訴狀繕本送達翌日即108年7月12日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之
請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保請准宣告免為假
執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
中華民國109年1月31日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年1月31日
書記官吳昌穆