臺灣高雄地方法院高雄簡易庭民事判決 94年度雄簡字第2155號
原 告
即反訴被告 乙○○
訴訟代理人 蔡建賢 律師
複訴訟代理人 盧俊誠 律師
方春意 律師
被 告
即反訴原告 甲○○○管理委員會
兼法定代理人 丙○○
即反訴原告
共 同
訴訟代理人 柯尊仁 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國94年10月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條
第1項第1款、第2項定有明文。本件原告原起訴請求被告
應連帶將原告所有高雄市○○○路○○○號12樓之1、579號
12樓之1房屋（下稱系爭房屋）陽台外之鋁窗拆除，回復該
陽台原狀；嗣於訴訟進行中，追加請求被告應將上開房屋所
屬「甲○○○」頂樓平台上之廣告看板鐵架等廢棄物及圍牆
上之電纜線移除，經被告無異議而為本案之言詞辯論，核符
上揭規定，應予准許。
二、又被告於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相牽連之標的
對原告提起反訴，核與民事訴訟法第260條規定相符，亦應
准許。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告主張：
（一）原告為系爭房屋所屬「甲○○○」之區分所有權人，於民
國93年4月間，被告甲○○○管理委員會（下稱管委會）
由主任委員即被告丙○○為代表，未經全體住戶同意、亦
未申請建築執照，不顧原告拒絕，擅自拆除系爭房屋陽台
之鐵窗，並加裝鋁窗，有礙消防逃生及通風採光，且該鋁
窗僅以塗膠固定，日久風吹日曬，勢有脫落致生公共危險
之虞，屬侵害原告所有權，爰依民法第767條之規定，請
求被告排除侵害，回復系爭房屋陽台原狀。
（二）又甲○○○頂樓平台使用權早於70年10月1日，即由當時
管委會與建設公司百星建設有限公司（下稱百星公司）書
立協議書達成分管契約，約定屬百星公司所有，但開放供
全體住戶使用，嗣原告之母 曾久玲 向百星公司購買頂層房
屋，即應繼受該分管契約而取得頂樓平台使用權，且於89
年9月20日再經當時管委會開會確認該分管契約及原告之
使用權，豈料管委會於93年間改選後竟否認該分管協議，
將未經住戶同意所拆除之廣告看板等物，任意堆置於頂樓
平台上，妨礙原告之使用，亦將有線電視電纜任意掛載於
圍牆上，危害原告居家生命安全，爰依該分管協議之法律
關係，請求被告移除置於頂樓平台上之廣告看板廢棄物及
電纜線。
（三）綜上所請，聲明：（一）被告應連帶將系爭房屋陽台外之
鋁窗拆除，並回復該陽台原狀；（二）被告應將甲○○○
頂樓平台上之廣告看板鐵架等廢棄物及圍牆上之電纜線移
除。
二、被告則以下列情詞置辯，而聲明求為判決駁回原告之訴。
（一）甲○○○住戶於92年12月7日經92年度區分所有權人會議
決議，將90、91年度區分所有權人會議已討論通過之美化
大廈正面外牆議案，授權管委會規劃執行，原告亦由其母
曾久玲代理出席該會議，是管委會及主委丙○○係依該決
議執行外牆美化工作，委由得標承攬廠商，拆除含原告在
內住戶私設之鐵窗及廣告物，並統一裝設材質、色澤等規
格相同之活動鋁窗，並未侵害原告權利，甚而提高整棟大
廈之美觀及價值；況原告私搭鐵窗之行為，業已違反公寓
大廈管理條例及住戶規約之規定，其請求拆除鋁窗、回復
未美化前之原狀，顯濫用權利而無理由。
（二）又該大廈頂樓平台依前揭與百星公司簽立之協議書，已由
該公司提供予全體住戶使用，並於89年間經管委會開會再
次確認，且住戶規約亦明定頂樓平台為共用部分，非經規
約或區分所有權人會議決議，不得約定為專用部分，是原
告並無頂樓平台之專用權，其請求被告移除暫時放置之廣
告看板等物，亦無理由。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：承上，頂樓平台使用權既非屬反訴被告所有
，今其竟未經全體住戶同意，擅將頂樓平台據有己有，種植
盆栽，排除全體住戶之共同使用，影響住戶權利，屢經反訴
原告請求移除盆栽，置之不理，爰依法提起反訴。並聲明：
反訴被告應將甲○○○頂樓平台上之盆栽移除，不得單獨占
有使用。
二、反訴被告則以：其置於頂樓之十數盆盆栽，係圍繞通氣管孔
四周放置，並無阻礙住戶使用或通行之情事，且有警示防止
撞及通氣孔及美化景觀等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告
之訴駁回。
參、兩造不爭執之事實
一、原告即反訴被告（下簡稱原告）為系爭房屋所屬「甲○○○
」之區分所有權人，該屋陽台原裝設之鐵窗，遭被告即反訴
原告（下簡稱被告）於93年4月間因執行大廈正面外牆美化
工程而拆除，並加裝活動式鋁窗，業據原告提出照片1份，
且為兩造所不爭。
二、甲○○○頂樓平台現狀，有原告所有、沿通氣孔或牆邊置放
之盆栽數十盆，並有被告放置所拆除之廣告招牌數面及原告
所有之鐵窗（按：被告業已處理部分原放置之廣告招牌，今
招牌數量僅餘約5面，與原告所提附卷第3、30、31、32頁
照片所示放置情形不同），而圍牆上置有之電纜線，業經綑
綁整理固定完畢，不同於原告追加起訴狀所附照片（卷第31
、32頁）所示電纜線龐雜纏繞之情形，以上經本院勘驗現場
，有勘驗筆錄及照片附卷可稽（卷第117至121頁），且為
兩造所不爭。
肆、得心證之理由
一、本訴部分：
（一）原告聲明請求被告應連帶將系爭房屋陽台外之鋁窗拆除，
回復該陽台原狀部分
1、原告主張被告拆除系爭房屋鐵窗，乃侵害其所有權；被告
則辯稱其係依92年度區分所有權人會議決議，執行90、91
年度會議已討論通過之美化大廈正面外牆議案等語，並提
出上開各年度會議記錄各1份為證（卷第47至50頁、96至
106頁，另按：89年度區分所有權人會議亦曾通過相同議
案，卷第107至114頁），原告對各該會議紀錄之真正固
不爭執，惟以下列理由主張被告執行該決議，仍屬不法：
（1）依公寓大廈管理條例第56條第3項第1款規定，大廈外牆
面係屬該區分所有權人所有，即自外牆外緣以內皆屬專
有部分，而同條例第33條第1項第2款規定，區分所有權
人會議決議改變外牆面，須經該樓層區分所有權人同意
始生效力，被告未經原告及各該樓層區分所有權人同意
，即改變大廈外觀，拆除原告之鐵窗，即屬違法。
（2）區分所有權人會議決議方式，除規約另有規定外，應依
同條例第31條所定之出席及表決權數為之，然據被告所
提92年度區分所有權人會議出席名冊計算，出席率約60
.5％，且該會議記錄未記載表決數，顯然不符法律規
定，應認該決議無效；又被告未依同條例第32條第3項
規定，於決議成立後10日內以書面送達區分所有權人並
公告之，亦屬違法。
（3）91年度區分所有權人會議雖決議整修大廈外牆，但92年
由訴外人 韓惠紅 擔任主委之管委會向高雄市政府工務局
申請後，該局認事涉私權，應取得相關所有權人同意始
可進行整修（按：該局函覆意旨係謂申請建築執照與否
，應視外牆是否拆除併做為居室之一部而定，非謂應取
得住戶同意始可整修，見卷第94頁所附函文），嗣該管
委會因未能徵得全體住戶同意，即召開臨時委員會會議
決議不執行上開91年度決議，是該91年度決議應已失效
，被告無從依92年度區分所有權人會議決議，執行已失
效之91年度有關美化大廈外牆之決議。
2、經查：
（1）按外牆為建築物之基本結構，在構造上及使用上均不具
獨立性，應認屬於共同使用部分而為公寓大廈全體區分
所有權人所共有，此觀之公寓大廈管理條例第3條第2
、3、4款有關區分所有、專有部分及共用部分之定義
規定自明（最高法院93年度台上第228號判決亦同此見
解）；又共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改
良，應依區分所有權人會議之決議為之，同條例第11條
定有明文。則被告依92年度區分所有權人會議決議，執
行90、91年度會議已討論通過之美化大廈正面外牆議案
，委請得標廠商統一拆除含原告鐵窗在內之大廈外牆招
牌鐵架等物、統一裝設鋁窗，核符前揭規定，並無不法
。至原告主張大樓外牆屬各樓層住戶所專有，區分所有
權人會議縱決議改變外牆面，亦須經該樓層區分所有權
人同意始生效力一節，容係誤解同條例第56條第3項第
1款、第33條第1項第2款之規範意義，前者係規範建
物所有權範圍至牆壁外緣為界，非謂切割外牆所有權分
屬各樓層區分所有權人所專有；後者係指於外牆「設置
廣告物、無線電台基地台等強波發射設備或其他類似之
行為」，應經該樓層區分所有權人同意，本件被告係拆
除廣告物、鐵窗後加裝鋁窗，尚不構成該條款所定之行
為要件。
（2）按公寓大廈區分所有權人會議之決議性質，係多數區分
所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，與民法規
範社團法人社員間權利義務之總會決議相似，自得類推
適用民法第56條第1項「總會之召集程序或決議方法，
違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院
撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未
當場表示異議者，不在此限」之規定。本件原告固認上
開92年度區分所有權人會議之出席及表決權數等，有不
符法規之瑕疵，惟依上開說明，該會議決議方法之瑕疵
，屬決議有得撤銷之事由，並非當然無效，上開決議於
原告未依法訴請法院撤銷前，其效力不受影響（是本件
有無決議方法之瑕疵，本院不予審究）；又被告有無依
法於決議成立後10日內，以書面送達區分所有權人並公
告之，亦非該決議之生效要件，原告前揭此部分之主張
，均非可採。
（3）至原告主張91年度區分所有權人會議決議早經92年臨時
委員會會議決議不執行而失效，被告無從再依92年度決
議加以執行一節，並提出該臨時委員會會議紀錄1份為
證。查據該會議記錄所載，其出席委員4人、缺席7人
，決議時間為92年3月21日；而92年度區分所有權人會
議時間為同年12月7日，則姑不論該臨時委員會會議有
出席委員未過半之明顯瑕疵，依委員會為公寓大廈執行
機關之性質，縱該次委員會決議不執行美化外牆工程，
91年度區分所有權人會議決議亦不因之而失效，況事後
92年度區分所有權人會議業再次決議執行美化外牆工程
，顯然推翻該臨時委員會會議之決議至明，是原告此部
分主張，亦不足採，其據此聲請傳訊當時管委會主委韓
惠紅、住戶 廖郎 ，即無調查之必要。
3、綜上，被告執行區分所有權人會議決議，拆除系爭房屋陽
台鐵窗後加裝鋁窗，並無不法，原告主張其所有權受侵害
，依民法第767條之規定，請求被告除去侵害並回復陽台
原狀，並無理由，不應准許。
4、又本件原告起訴主張之法律依據為民法第767條中段之所
有權妨害排除請求權，已如前述，惟其起訴狀曾表明係就
損害賠償事件依法起訴，並曾於言詞辯論中提及被告有侵
權行為等語，是原告於法律上固未主張侵權行為損害賠償
，然本院仍就此併予敘明如下：按甲○○○管委會性質上
僅為該大廈區分所有權人團體之代表機關，並無自然人與
法人在實體法上所具備之權利能力，不能享有權利、負擔
義務，當然亦不具有對侵權行為之損害，負損害賠償責任
之能力（即無侵權能力）；至其主委丙○○固具備侵權行
為能力，然其依決議執行美化外牆工程拆除系爭房屋鐵窗
，行為並無不法，前已述及，自不負侵權行為損害賠償責
任。
（二）原告聲明請求告應將甲○○○頂樓平台上之廣告看板鐵架
等廢棄物及圍牆上之電纜線移除部分
關於頂樓平台使用權，原告主張其繼受百星公司於70年10
月1日與管委會達成之協議，擁有頂樓平台之使用權，僅
依該協議提供全體住戶使用，並於89年9月20日經管委會
再次確認，而認被告放置廣告看板及懸掛電纜線，妨礙其
使用，並提出協議書、89年度第5次委員會議紀錄各1份
為證（卷第26至29頁）；被告對該協議書及會議紀錄並不
爭執，惟辯稱原告並未因此擁有頂樓平台之專屬使用權等
語。經查：
1、據該協議書所載，固約定頂樓平台使用權為百星公司所有
，然由百星公司免費讓與大廈全體住戶共同使用，同時由
管委會自行整理使用維護，但管委會不得為妨礙緊急公共
避難及干擾577之1號住戶之安寧、安全、衛生、採光、
屋頂周圍視線之設備或使用，且任何設施不應阻塞頂層之
1號住戶南北兩側出入口，距離應聚圍牆2公尺以上。揆
諸上開約定內容，應認頂樓平台係由甲○○○全體住戶共
同使用，此與住戶規約第2條第2項「樓頂平台為共用部
分」、公寓大廈管理條例第7條有關共用部分不得約定專
用之範圍等規定均相符，是原告並未因繼受該協議而享有
排他之專用權，則其請求被告移除廣告等物，應視被告放
置該物之行為，是否逾越合理使用程度致有礙其他住戶之
權利而定（詳見下述）；又縱若被告行為果屬不當使用，
則原告請求回復頂樓平台之使用原狀，亦應本於為全體區
分所有權人之利益為之，不得基於個人利益為之（民法第
821條規定參照），故原告主張其個人使用頂樓平台之權
利受妨害，請求被告除去之，即有未洽。
2、此外，今被告僅放置數面廣告招牌及原告之鐵窗於頂樓平
台上，圍牆置有之電纜線，亦經綑綁整理固定完畢，迥異
於原告追加起訴時之情況，經本院勘驗無誤，已如前述；
則被告將所拆除之廣告招牌暫置於頂樓平台上，堪認係合
理使用頂樓平台，於公共安全及其他住戶之使用尚無妨礙
，原告此部分之主張，並無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
反訴原告主張反訴被告擅將頂樓平台據有己有，種植盆栽，
排除全體住戶之共同使用，影響住戶權利，乃請求反訴被告
移除盆栽，不得單獨占有使用頂樓平台等語。經查：頂樓平
台係由住戶全體所共用，已如前述，則反訴原告此部分請求
是否有理，應視反訴被告種植盆栽有無構成不當使用、有無
佔據頂樓平台排除他人使用之意思。此經本院勘驗結果，反
訴被告放置之盆栽數量固非少數，然均沿通氣孔或牆邊置放
，所佔面積不大，尚不妨礙他人通行、休憩等使用權利，亦
未阻撓其他住戶使用頂樓平台，故反訴原告此部分主張，尚
屬無據，不應准許。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證方法，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
伍、結論：本件原告之訴、反訴原告之訴均為無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 19 日
高雄簡易庭法官周宛瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由。
書記官黃美玲
中 華 民 國 94 年 10 月 19 日