裁判字號：臺灣臺中地方法院111年簡上字第198號民事判決
裁判日期：民國112年05月05日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣臺中地方法院民事判決111年度簡上字第198號上訴人法定代理人 陶芳芳 訴訟代理人 鍾明諭 律師被上訴人 金光煥 住○○市○○區○○里00鄰○○街000號訴訟代理人 張柏山 律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國111年3月1日本院沙鹿簡易庭110年度沙簡字第724號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國112年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國108年5月14日簽訂不動產委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定上訴人為被上訴人居間銷售被上訴人所有門牌號碼臺中市○○區○○路00巷0弄0號房屋及所坐落臺中市○○區○○段○000○000地號土地（下稱系爭房地），被上訴人應給付上訴人居間報酬新臺幣（下同）50萬元。上訴人於同日即尋得訴外人 羅仕哲 與被上訴人簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，完成居間，被上訴人亦於同日簽署服務費確認單，同意給付上訴人居間報酬50萬元，被上訴人迄未依約給付。爰依民法第565條、第568條及系爭契約第9條第1項之約定，請求被上訴人給付上訴人居間報酬50萬元。
二、被上訴人抗辯：被上訴人於兩造簽訂系爭買賣契約前，即已如實告知上訴人及羅仕哲，被上訴人就系爭房地與第三人間有民事糾葛，由臺灣高等法院臺中分院以108年度重上字第49號(下稱另案)審理中，系爭買賣契約乃併訂立特別約定事項，約定羅仕哲同意被上訴人待系爭房地之另案訴訟，經法院為被上訴人勝訴(即毋庸移轉系爭房地所有權予第三人)之宣判後，始辦理所有權移轉登記，倘被上訴人另案訴訟敗訴，或逾108年8月31日仍未宣判，羅仕哲得解除系爭買賣契約，上揭約定係屬系爭買賣契約所附之解除條件。嗣另案直至108年9月4日始判決被上訴人勝訴，且因對造上訴最高法院，被上訴人未能獲最終勝訴判決，羅仕哲乃與被上訴人於108年11月25日簽訂「協議書」(下稱系爭協議書)，約定被上訴人至遲應於109年5月30日將系爭房地之產權過戶至羅仕哲名下。繼因被上訴人仍未能將系爭房地過戶予羅仕哲，羅仕哲與被上訴人始於109年5月29日簽訂「解約協議書」(下稱系爭解約書)解除系爭買賣契約。羅仕哲係因系爭賣賣契約之解除條件成就，而向被上訴人要求解除系爭買賣契約，被上訴人亦因此同意解除系爭買賣契約，本件居間之目的並未達成，上訴人自不得請求被上訴人給付居間報酬。又上訴人全程參與系爭買賣契約之解約過程，對系爭買賣契約之解除原因知之甚明，猶向被上訴人要求給付居間報酬，有違誠信原則等語。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。兩造之聲明為：
(一)上訴人聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應給付上訴人50萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
(二)被上訴人聲明：駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執事項如下(見本院卷第152、第198頁)：
(一)兩造於108年5月14日簽訂系爭契約（見原審卷第19-26頁），約定被上訴人願以5850萬元出售系爭房地，委由上訴人居間出售，系爭房地出售之買賣契約成立後，被上訴人應給付上訴人居間報酬50萬元。
(二)上訴人於108年5月14日尋得買主羅仕哲，羅仕哲於同日與被上訴人簽訂系爭買賣契約(見原審卷第27-32頁)、特別約定事項(見原審卷第91頁)，被上訴人於同日簽署服務費確認單，同意給付上訴人居間報酬50萬元(見原審卷第33頁)。
(三)上訴人與羅仕哲於108年11月25日簽訂系爭協議書(見原審卷第103頁)。
(四)上訴人與羅仕哲於109年5月29日簽訂系爭解約書(見原審卷第87頁)，內容記載合意解除系爭買賣契約，約定上訴人應於109年8月31日前返還簽約款800萬元及利息26萬元予羅仕哲。
五、本院之判斷：
(一)按附停止條件之法律行為，於條件成就時，當然發生效力，附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，均不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須以意思表示為之者，有所不同。而約定解除權之行使，基於契約自由原則，非不得由當事人附加條件或期限(最高法院93年度台上字第359號民事裁判意旨參照)。查，兩造於108年5月14日簽訂系爭契約後，上訴人覓得之買主羅仕哲於同日即與被上訴人簽訂系爭買賣契約，為兩造所不爭執(見不爭執事項(一))。又兩造與羅仕哲於同日並簽立特別約定事項，於特別約定事項第四點約明：「甲方(按即羅仕哲，下同)同意乙方(按即被上訴人，下同)待本件買賣標的有關之上開民事二審訴訟(臺灣高等法院臺中分院108年度重上字第49號判決)，經法院為乙方勝訴(即毋庸移轉本件標的所有權予第三方)之宣判後，始辦理本件買賣標的所有權之移轉登記。但倘上開訴訟乙方敗訴，或逾108年8月31日仍未能為宣判，甲方得解除本件買賣契約，並得單方面向履保公司主張解除合約，並終止履保。」(下稱系爭特約)，有特別約定事項在卷可憑(見原審卷第91頁)。系爭特約既僅約定羅仕哲於約定事由發生時，得解除系爭買賣契約，而非約定系爭買賣契約於約定事由成就時，當然發生解除系爭買賣契約之效力，系爭特約自非解除條件，而係約定羅仕哲保留其於約定事由發生時之系爭買賣契約解除權，堪認系爭特約性質上乃為約定解除權。而由該特別約定事項係由兩造與羅仕哲三方所簽立觀之，足認系爭特約乃兩造與羅仕哲三方之約定，則系爭買賣契約之效力存否，取決於系爭特約約定事由是否發生，暨羅仕哲是否行使其約定解除權，不但為上訴人所明知，且對上訴人具拘束力。
(二)另案直至108年9月4日始宣判，有另案判決在卷可按(見本院卷第107-119頁)，依系爭特約之約定，羅仕哲自108年9月1日起即得行使系爭買賣契約之約定解除權至明。羅仕哲與被上訴人於108年11月25日簽立之系爭協議書雖記載「如至109年5月30日為止，產權仍無法完成過戶予甲方(即羅仕哲)名下，則雙方合意解除買賣契約」、於109年5月29日簽立之系爭解約書雖亦記載「雙方合意解除買賣契約」等語。惟查：
1、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法院99年度台上字第1421號民事裁判意旨參照)。查：
(1)證人羅仕哲到庭結證：系爭房地買賣之簽約過程是伊與受伊委託之 紀文雄 一起處理，主要是由紀文雄處理，但伊多有陪同出面，本件書面契約上伊之簽名是伊所簽。108年11月25日簽系爭議書簽訂日之前沒多久，伊有對被上訴人表示要解除系爭買賣契約，當時伊係口頭向被上訴人說另案拖太久了，伊無法將資金留在這裡，並與被上訴人談好期限到109年5月30日為止，如產權仍無法過戶，伊就要解除契約。108年11月25日簽立系爭協議書之事，伊有委託紀文雄去聯絡上訴人，該日簽系爭協議書之目的，是要照原來的買賣契約繼續進行，所以將原買賣契約特別約定事項約定的108年8月31日期限，延長至109年5月30日。且紀文雄說仲介應該要先做產權調查，然後要看到房地契，但我們遲遲無法看到房地契，就算官司打贏了，沒有房地契，也無法過戶，後來才知系爭房地之房地契在另案買方之代書手上，該代書一直不願意交出系爭房地之所有權狀。本件是因系爭土地之另案訴訟遲遲無法確定，資金卡太久，被上訴人又一直無法拿出產權證明，伊希望可以簽保障伊的協議書，才簽系爭協議書。後來因系爭房地拖了快一年，仍無法辦理過戶，我們就決定要跟被上訴人解約，而與被上訴人簽系爭解約書等語(見本院卷第240-246頁)。
(2)證人紀文雄到庭結證：另案訴訟之二審判決雖係於108年9月4日才宣判，但因係判被上訴人勝訴，我們還是希望可以取得系爭房地，所以繼續系爭買賣契約之進行，但約定要在109年5月30日前能讓我們順利過戶。系爭協議書是我們說要簽的，我有通知上訴人公司之人員 林福帥 並請他去聯絡，我們於108年11月25日跟林福帥去找被上訴人，在林福帥找的代書或律師事務所內簽訂系爭協議書，當時林福帥有在場，雙方有經林福帥同意才簽立系爭協議書。當時的狀況就是仲介沒有做清楚的產權調查，我們有責問過林福帥，為何被上訴人沒有權狀，我們認為後續的作業無論係契約的履行或是解除，林福帥均要協助我們完成。就系爭協議書之文字內容而言，雖與林福帥無關，但就事實的作業而言，當然與林福帥有關，否則林福帥不用帶我們去簽系爭協議書。我們依系爭買賣契約已付款1800萬元，並讓被上訴人先動用其中800萬元，信託專戶中還有1000萬元。因被上訴人沒有所有權狀可過戶，且時間經過較久，我們認為要給我們一些保障，就跟被上訴人約定原買賣契約雖繼續進行，但1000萬元要先還給我們，讓我們可以動用，系爭協議書才會記載買賣契約仍繼續進行，雙方合意解除台中商銀信託契約，1000萬元應返還羅仕哲，如109年5月30日產權仍無法完成過戶，雙方就解約。簽系爭協議書當時，林福帥雖有在場，但我們沒有想到仲介需要簽名，所以沒有讓他簽名，林福帥也沒有說他要簽名。等到109年5月29日時，因距離約定之109年5月30日期限只差一天，我們認為被上訴人已經不可能在109年5月30日將系爭房地過戶至羅仕哲名下，所以不想等了，就在29日與被上訴人簽立系爭解約書等語(見本院卷第272-275頁)。
(3)證人林福帥到庭證稱：伊受上訴人僱用約1年多，系爭房地買賣之居間，是伊負責參與處理。另案二審判決雖係於108年9月4日才宣判，但買方願意再給賣方時間，之後因為買方資金需要動用，時間等太久了，大家就約一起談。系爭協議書是買方找賣方簽的，伊知道被上訴人與羅仕哲於108年11月25日簽立系爭協議書等語(見本院卷第276-277頁)。
(4)核證人羅仕哲、紀文雄證述情節相符，並與證人林福帥上開證述相吻合，堪信屬實。則依證人羅仕哲、紀文雄證述情節，可見羅仕哲係因其雖自108年9月1日起已得行使其約定解除權，然羅仕哲願暫不行使其約定解除權，讓系爭買賣契約得以繼續進行，嗣因其有資金需求不能久候，方與被上訴人簽立系爭協議書，除約明由羅仕哲先行取回部分已付價金外，並明確約定系爭特約約定之解除權行使期限，後羅仕哲因系爭房地已確定來不及於109年5月30日過戶至其名下，不願再等候，乃向被上訴人表示要解除系爭買賣契約，羅仕哲與被上訴人始於109年5月29日簽訂系爭解約書。準此，羅仕哲與被上訴人簽訂系爭協議書之真意，乃係約明羅仕哲暫不行使系爭特約之約定解除權，並明定其約定解除權之期限，系爭解約書之真意，則為於系爭協議書約定之履約期限屆至時，羅仕哲即行使系爭特約之約定解除權，洵堪認定。
2、按契約之合意解除與法定或約定解除權之行使，性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對或同意而成為合意解除(最高法院82年度台上字第1429號、73年度台上字第3403號、86年度台上字第3300號民事裁判意旨參照)。再解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迴異(最高法院51年度台上字第2829號、23年度上字第3968號判決意旨參照)。查，系爭協議書、系爭解約書雖均有「合意解除」契約之用語，惟系爭協議書約定之真意，係羅仕哲與被上訴人約定羅仕哲暫不行使系爭特約之約定解除權，並明確約定行使系爭特約約定解除權之期限，系爭解約書則係羅仕哲依系爭特約行使其約定解除權，已詳如前述，足認羅仕哲與被上訴人並無第二次契約(即系爭協議書或系爭解約書)解除第一次契約(即系爭買賣契約)之情事。上訴人主張系爭買賣契約之解除原因，係羅仕哲與被上訴人事後合意解除云云，尚難採取。基上，羅仕哲既於109年5月29日行使系爭特約之約定解除權，則系爭買賣契約即溯及訂約時失其效力。
(三)按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬固無影響。惟依民法第568條立法理由，居間人報告或媒介契約雖已成立，然該契約附有解除條件者，於條件成就時，依民法第99條第2項規定，該契約即失其效力，居間人不得請求報酬（最高法院110年度台上字第2063號民事判決意旨參照)。查，系爭買賣契約附有系爭特約之約定解除權，系爭買賣契約係因羅仕哲依系爭特行使其約定解除權，系爭買賣契約乃溯及失其效力，並非因系爭買賣契約成立後，因原約定解除事由以外之新事由，始事後解除，業如前述，依據上開說明，上訴人依系爭契約請求被上訴人給付居間報酬50萬元，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第565條、第568條及系爭契約第9條第1項之約定，請求被上訴人給付上訴人居間報酬50萬元，於法無據，不應准許。原判決為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，原判決仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不影響本判決之結果，故不逐一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國112年5月5日
民事第二庭審判長法官呂麗玉
法官李悌愷法官江奇峰以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國112年5月5日
書記官黃雅慧