宣 示 判 決 筆 錄 104年度板簡字第1912號
原 告 華辰保全股份有限公司
法定代理人 張姿玲
訴訟代理人 陳麗文 律師
被 告 大同人力資源管理顧問有限公司
法定代理人 許健勝
訴訟代理人 許景華
黃欽元
上列當事人間104年度板簡字第1912號請求返還租賃房屋等事件
於中華民國105年1月12日言詞辯論終結，於中華民國105年1月15
日下午1時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職
員如下︰
法 官 解惟本
書記官 李璁潁
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號六樓房屋全
部騰空返還原告。
被告應辦理公司所在地變更登記自前項房屋遷出。
被告應給付原告壹拾壹萬叁仟肆佰元，及自民國一百零四年十一
月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自
民國一百零四年十月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月
給付原告陸萬元。
被告應給付原告新台幣肆萬玖仟壹佰伍拾元及自民國一百零四年
十一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項至第四項得假執行。但被告如以新臺幣陸佰捌拾萬
肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序部分：按民事訴訟法第255條：「訴狀送達後，原告不
得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在
此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、
擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他
項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一
確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行
中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律
關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不
甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」本件原告主張被告依兩
造契約第2條第3項之約定，有繳納管理費及水電費之義務，
於訴訟進行中，被告仍未遵期納104年第四季管理費17253元
、104年10月份公共用電分攤費2847元及104年11公共用電分
攤費2585元，原告皆已代為納之。從而，原來訴之聲明第4
項之金額26465元有必要擴張為49150元（計算式：26465＋
17253＋2847＋2585＝49150)，並自本訴狀本送達之翌日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。另被告既已
持續未納104年第三季、第四季之管理費及104年8月至11月
之公共用電分攤費，實無法預期被告於未來佔用期間將自行
納管理及公共用電分攤費，從而，原來訴之聲明第4項除請
求金額擴張外，亦有追加未來代墊之管理及公共用電分攤費
之必要等語，核原告所為訴之變更，係就同一基礎事實為請
求，且被告程序上亦無意見而為本案之言詞辯論（見本院
104年12月18日、105年1月12日言詞辯論筆錄），則原告訴
之變更尚屬合法，合先敘明。
二、原告主張：
（一）被告於民國（下同）102年8月1日向原告承租坐落新北市
○○區○○路○段○○○號6樓之房屋，雙方約定租期2年，即
自102年8月1日起至104年7月31日止，每月新台幣（下同
）56700元（含稅），於每月5日前給付，如租期屆滿未續
租賃契約時，自動延長二個月，被告並將公司所在定登記
於系爭房屋所在地。詎料被告於租賃期間時常未付或遲付
租金，原告遂於系爭租賃期間屆至前之104年4月27日即寄
發存證信函「房屋租賃到期不續約通知」予被告，通知被
告租賃期間屆滿後不再續約。迨至租賃期間屆至時（即10
4年7月31日），因兩造並未簽訂新租約，依系爭租約第8
條第1項約定，租期自動再延長兩個月（即至104年9月30
日），原告復於104年9月22日發函予被告表明不再續租並
請求被告遷讓房屋，惟被告置之不理，拒絕遷出。系爭租
賃契約於租賃期間屆滿時終止，原告自得依民法第455條
規定、系爭租賃契約第10條第1項約定，請求被告將系爭
房屋騰空遷讓返還予原告。而系爭租賃既於租賃期間屆滿
時即終止，被告公司之所在地仍設於系爭房屋，原告自得
依系爭租賃契約第10條第3項約定，請求被告將大同人力
資源管理顧問股份有限公司之公司地址自系爭房屋遷出辦
理變更登記。又依系爭租賃契約第3條約定，被告應於每
月5日前支付租金，被告迄今尚欠租金113400元、電費及
管理費49150元，原告自得依民法第439條規定、系爭租賃
契約第3條約定，請求被告給付租金113400元、電費及管
理費49150元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息。再被告於租期屆滿後無
權占有系爭房屋，獲有相當於每月租金56700元之利益，
並致原告受有相當於每月租金56700元之損害，原告自得
依民法第179條規定，請求被告自104年10月1日起至系爭
房屋遷讓返還之日止，按月給付56700元之不當得利。
（二）原告復得依系爭契約第10條第1項第2款之規定，請求自
104年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告平
均日租金之一點二倍金額及與新租約租金之差額共2478元
之違約金。再按民法第250條第2項：「違約金，除當事人
另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定
如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須
支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為
因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償
總額。」退萬步言，如鈞院認上開不當得利及違約金為同
一損害，不得重複請求，亦請鈞院參酌上開法律之意旨，
判命被告按日給付原告2478元之違約金。
（三）按民法第172條：「未受委任，並無義務，而為他人管理
事務者，其管理依本人明示或可得推知之意思，以有利於
本人之方法為之。」又第176條：「管理事務，利於本人
，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人
支出必要或有益之費用或負擔債務，或受有損害，得請求
本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之
債務，或賠償其損害。」查被告依系爭契約第2條第3項之
規定，有繳納管理費及水電費之義務卻未繳納，而由原告
代為繳納之，係屬未受委任，而為他人管理事務，且管理
事務利於被告，原告自得請求被告代墊之管理費及水電費
共49150元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息。復按無法律上之原因而
受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之
原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文
。利原告亦得依不當得利之規定請求被告返還代墊之管理
費及水電費共49150元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息。又原告就代墊
用部分先後依不同訴訟標的為請求，然僅有單一之聲明，
屬重疊（或稱競合）之合併，敬請鈞院擇一為原告勝訴之
判決。
（四）再按民事訴訟法第246條規定：「請求將來給付之訴，以
有預為請求之必要者為限，得提起之。」查被告已連續二
季管理費、連續四期公共用電分攤未為繳納，可預見被告
將持續欠繳，為求紛爭一次解決，爰請求自105年1月1日
起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告管理188元
（即每季管理費17253元/92日=187.5元，四捨五入），以
及自104年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給
付原告公共用電分攤120元（因未來電費數額未知，以平
均電費自104年8月至104年11月之每日平均電費為5175＋
4037＋2847＋2585/122日=120.03元，四捨五入）。
三、被告辯稱：「電費部分契約裡面他有標的物冷氣二台我們認
為有異，後來我們有跟他們講說續約，還沒有簽約，管理費
我們有繳，今年我們有繳了三次，再補呈答辯狀，契約現在
已經滿了，私底下我們目前還有在跟原告洽談續約。」云云
，請求駁回原告之訴。
四、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期間屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又管理事務，利於本
人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人
支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求
本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債
務，或賠償其損害。民法第450條第1項、第455條前段、第1
76條第1項分別定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得
相當於租金之利益為社會通常之觀念。（最高法院100年度
臺上字第1801號判決參照）。
五、原告上開主張，業據提出系爭房屋租賃契約書1份、存證信
函2份、存款交易明細表1份、退款支票及回執1份、租賃意
向書1份、文化勳章社區第二十屆管理委員會管理費繳納證
明1份、電費收據2份等件影本為證。被告空言否認電費、管
理費金額，尚無足採，經本院調查證據之結果，堪認原告之
主張為真實。本件租約已於104年9月30日到期，被告積欠10
4年8月起至104年9月租金113400元、電費及管理費合計4915
0元，且於租期屆滿後不返還系爭房屋，繼續違約占有系爭
房屋，亦未除去公司行號的登記。再按約定之違約金額過高
者，法院得減至相當之數額，民法及第252定有明文。查近
年來國內貨幣市場之利率已大幅調降，而違約金原則上係為
填補債權人因債務人不履行債務所生損害，而承租人不履行
租賃契約對於出租人之損害除相當於租金之不當得利外，充
其量係係不能再行出租之差額，本件原告所提出之租賃意向
書，記載原告再行出租訴外人宜得利家居股份有限公司租金
係每月6萬元，而本件原告已請求相當於租金之不當得利，
則其另行請求之違約金顯為偏高，殊非公允，本院認為原告
請求之違約金應酌減為按月給付3300元計算始為適當。是原
告得請求被告返還租賃房屋、辦理公司所在地變更登記、給
付所積欠租金、代墊之電費、管理費及法定遲延利息，另自
租期屆滿之日即104年10月1日起至返還房屋之日止，按月給
付6萬元（56700元相當於租金之不當得利＋違約金3300元）
）。
六、原告另依無因管理、不當得利之法律關係，請求被告將來給
付自105年1月1日起至遷讓返還租賃房屋之日止，按日給付
原告188元，並自104年12月1日起至遷讓返還租賃屋之日止
，按日給付原告120元云云，經核原告尚未代墊上開款項，
難謂已管理被告事務，被告亦無不當得利可言，則原告將來
給付之請求，尚屬無據。
七、從而，原告依租賃契約、無因管理、不當得利之法律關係，
請求判決如主文第1項至第4項，為有理由，應予准許；逾此
部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
九、本判決第1項至第4項係就民事訴訟法第427條第1項至第4項
訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執
行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。
中華民國105年1月15日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官李璁潁
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路0
段00巷0號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月15日
書記官李璁潁