裁判字號：臺灣臺北地方法院106年簡上字第34號民事判決
裁判日期：民國106年04月12日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度簡上字第34號上訴人 洪自力 訴訟代理人 廖家宏 律師被上訴人 張芷瑜 訴訟代理人 張建利 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年11月29日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第一審判決（105年度北簡字第8700號）提起上訴，本院於106年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人 林少玲 與上訴人於民國104年3月13日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由林少玲以新臺幣（下同）8,000,000元向上訴人購買門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號6樓之15之房屋及坐落土地應有部分（下稱系爭房屋），指定登記名義人為林少玲之女即被上訴人，交屋日期為104年4月19日以前。交屋後系爭房屋出租予他人再行轉租作為日租套房使用。詎104年11月間經樓下同棟5樓住戶反應漏水，且於104年12月20日因漏水嚴重導致5樓住戶屋內天花板、燈具、沙發等物品損壞，被上訴人為此支出房屋修繕費用69,000元、賠償5樓住戶32,275元，且於修繕期間因無法依原日租套房使用而損失2個月租金收入36,000元。林少玲將其得對上訴人請求因系爭房屋漏水瑕疵所生上開損害賠償之債權讓與被上訴人。被上訴人爰依民法物之瑕疵擔保法律關係起訴請求上訴人負瑕疵擔保責任等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人137,279元，願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：林少玲於購屋前有到系爭房屋驗屋確認屋況，僅反應屋內電動捲簾損壞，並無漏水瑕疵。且被上訴人於交屋後將系爭房屋轉租他人作為日租套房營業使用，無法排除係他人不當使用而致漏水，被上訴人於發現漏水時並未請公正單位鑑定漏水原因，被上訴人也表示因現狀變更，關於漏水瑕疵是存在於交屋前交屋後，現在已經無法舉證。即便上訴人應負瑕疵責任，也僅及於修繕費用，不及於賠償5樓住戶之損害或無法出租之損害。被上訴人既然無法舉證證明瑕疵發生於交屋前，上訴人即無須負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人給付被上訴人137,279元。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、被上訴人起訴請求上訴人負瑕疵擔保責任，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：上訴人應否負擔瑕疵擔保責任及其賠償金額為何，以下析述之：
㈠按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承
受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三七三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第373條、第354條第1項定有明文。
又「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限」（最高法院73年台上字第1173號判例可稽）。換言之，買賣標的物是否屬於瑕疵，而應視其契約所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為準，而非概與新品相較。又按「物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於危險移轉時存在者為限，此觀民法第三五四條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇」（最高法院95年台上字第951號判決可參）。
㈡查，系爭契約第9條第5款約定：「本買賣標的物於交屋前如
有存在物之瑕疵（例如：滲漏水…之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即上訴人）應負瑕疵擔保責任。」，有系爭契約附卷可參（見原審卷第9頁）。是上訴人應負之瑕疵擔保責任，係指交屋前即已存在之漏水瑕疵，被上訴人並應就漏水瑕疵係發生於交屋前之有利於己之事實負舉證責任。被上訴人已表示依現況無從就此再為舉證。而被上訴人提出之照片、報價單等資料，亦無法證明漏水瑕疵係存在於交屋前。參以林少玲與上訴人在104年4月3日現場會勘時，並未發現有何漏水瑕疵，交屋後大約7個月始發生漏水情事，以及系爭房屋於交屋後係作為日租套房營業使用，無法排除是交屋後因承租人不當使用以致漏水等情，均難以認定漏水瑕疵是存在於交屋前。
㈢又按不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠
於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條第3項定有明文。被上訴人雖主張漏水瑕疵為不能即知之瑕疵，且於發現瑕疵後已立即委請仲介公司 徐堉騵 先生通知上訴人，但徐堉騵稱上訴人沒有回應，被上訴人依系爭契約地址寄存證信函給上訴人但未寄達等語。惟上開情形縱然屬實，其法律效果僅係不得視為被上訴人承認系爭房屋並無漏水瑕疵，被上訴人仍然必須證明漏水瑕疵於交屋前即已存在，其舉證責任並未免除。被上訴人既然對於漏水瑕疵存在於交屋前之事實無法舉證，其請求上訴人負損害賠償責任，即無理由。
六、綜上所述，被上訴人依瑕疵擔保責任法律關係，請求上訴人給付137,279元，為無理由，應予駁回。原審准許被上訴人之請求，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年4月12日
民事第八庭審判長法官鄭佾瑩
法官陳琪媛法官郭銘禮以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國106年4月12日
書記官吳華瑋