臺灣臺中地方法院民事判決 98年度中簡字第2157號
原 告 三山企業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 朱逸群 律師
當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國99年2月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○○區○○路二段四八０號房屋遷讓返還原
告。
被告應自民國九十八年十二月十八日起至遷讓返還第一項之房屋
之日止，按月給付原告新臺幣捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰參拾玖元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執
行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾陸萬捌仟捌佰元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造訂有房屋租賃契約，原告將所有坐落台
中市○○區○○路2段480號之房屋（下稱系爭房屋）出租與
被告，租期自95年12月6日至100年12月5日止，每月租金新
臺幣（下同）8萬元，並於租賃契約第9條約定，系爭房屋有
改裝設施之必要時，被告取得其同意後得自行裝設。嗣其將
系爭房屋交付被告使用後，被告未經其同意，將鄰靠青海路
側邊，原有高度1公尺多之圍牆，將高度增加至1.5公尺以上
，經台中市政府堪察，認定為實質新建違章建築，應執行拆
除；另將系爭房屋屋頂之石綿瓦，全部翻修改建為全新烤漆
板，並於屋頂加裝抽風設備，原來大門之方向已改變，並以
電動鐵板移方式開啟，非原來之設計，已全然改變系爭房屋
之外貌。原告因被告違約重大，於97年12月17日以台中民權
路郵局第4818號存證信函，表示終止租約之意。從而，租賃
契約既經終止，被告即應遷離系爭房屋，然被告迄今仍未遷
離，並依租賃契約第6條，請求按每月租金5倍（即40萬元）
之違約賠償等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺中市○○區○
○路2段480號房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應自97年12月
18日起至遷離日止，按月給付原告40萬元之違約金。㈢原
告願供擔保請准宣告假執行。
二、原告對被告抗辯之陳述：除系爭租賃契約書制式之內容外，
尚有多處係個別以書寫方式記載內，如系爭租賃契約書第9
條非雙方協議後之內容，又何須於契約最後別以手寫方式註
記可拆除之位置及範圍，顯示被告所謂契約條款非雙方協議
內容，委無足採。縱不論被告全部翻修系爭房屋之屋頂是否
屬於違章建築，但其未經原告同意作重大施設，已明違反契
約，原告終止契約，自屬合法。被告將系爭房屋百餘坪之廠
房屋頂全部拆除，改變建材及結構，更可能影響承重之安全
性，且部分已遭台中市政府認定為違章建築，限令拆除，原
告因此面臨拆除之立即損害，而終止租約避免損害之擴大，
何來權利濫用及違反誠信原則？系爭房地位於台中市西屯區
，附近鄰接台中市第12期重劃，離逢甲商圈不遠，交通銜接
公路、中彰快速道路及台中科學園區，地理位置佳，故違約
金之數額為租金之5倍，實不為過。
三、被告則以：兩造訂定之租賃契約，係以文具店販售之制式內
容而簽訂，雙方於簽約時僅就租金及租期等加以協議，並未
就合約其他內容加以協議，兩造並無「任何裝修均需經過原
告同意」之約定。關於鄰靠青海路之側邊圍牆，於原告出租
系爭房屋時，該處即築有圍牆，圍牆上方並架有波浪烤漆板
、設置門窗，惟因原有設備老舊，故獲原告同意後加以整修
，除將外觀美化外，並未變更結構及位置，仍作為廁所使用
，是此部分整修，未違反契約約定，亦符合通常承租人為達
使用目的之必要整修程度。又系爭房屋之屋頂，出租前均為
老舊石綿瓦及輕鋼架，並有多處破損漏水，如不予整修實無
法使用，自有加以整修必要，原告亦自承被告僅整修屋頂部
分，並未更動系爭房屋原有結構。且原告於施工期間，多次
派人前來，難謂為不知或不同意。另兩造間之租賃契約最末
端以手寫方式載明「甲方（即原告）房屋於光明路與青海路
交叉口，屋頂大約30坪。乙方（即被告）拆空，應於契約終
止日一個月內修復完成甲方再將押金30萬元無息返還乙方」
，亦證原告自始同意其整修系爭房屋。系爭房屋原本大門係
位於原告同意被告拆空屋頂之「光明路與青海路交叉口」部
分，該部分屋頂拆空後，原本大門即已無法存在，此乃拆空
大門之必然結果。而台中市政府認定系爭房屋之屋頂整修，
僅為屋頂覆蓋材質改變，非屬違章建築，故其所為整修不僅
為事實上必要，亦為法令許可，並無違反租賃契約之情事。
系爭建物原本十分破舊，難以為正常之使用，原告顯可預期
任何人均會加以適度之整修，被告在合理範圍內將系爭房屋
加以整修，使系爭房屋更加美化及完善，原告為達終止租約
以順利出售土地之目的，無端執合約內非經雙方議定之印刷
條款而謂被告任何之修改均屬違約，無異係主張其僅能以系
爭房屋之破舊原貌加以使用及營業，顯有違誠信原則。縱得
主張終止契約，原告違約金之請求，亦屬過高。並聲明：㈠
原告之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠原告主張其將所有門牌號碼台中市○○路○段○○○號房屋出租
予被告，租期自95年12月6日至100年12月5日止，每月租金8
萬元，並於系爭租約第9條約定，系爭房屋有改裝設施之必
要時，被告取得其同意後得自行裝設，嗣其將系爭房屋交付
被告使用後，被告未經其同意，將系爭房屋鄰靠青海路側邊
，原有高度1公尺多之圍牆，增加至1.5公尺，拆除原有圍牆
上之波浪烤漆板及門窗，另設置窗戶；並將系爭房屋屋頂之
石綿瓦，全部翻修改為全新烤漆板，並加裝抽風設備，已全
然改變系爭房屋之外貌，原告於97年12月17日以台中民權路
郵局第4818號存證信函終止系爭租約等情，業據提出房屋租
賃契約書、存證信函、建物登記簿謄本、台中市西屯區戶政
事務所證明書影本及房屋照片附卷可稽，堪信為真實。
㈡被告對承租系爭房屋及系爭房屋整修前後之狀況並不爭執，
辯稱：系爭房屋原有設施已老舊，由原告同意加以整修，結
構及位置並未變更，未違反契約約定，且租賃契約係以文具
店販售之制式內容而簽訂，雙方於簽約時僅就租金及租期等
加以協議，並未就合約其他內容加以協議，兩造並無「任何
裝修均需經過原告同意」之約定云云。經查，系爭租賃契約
第9條約定「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取
得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建
築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，被告將系爭房
屋之石綿瓦屋頂拆除，改為全新烤漆板，原有圍牆增加至
1.5公尺，拆除原有圍牆上之波浪烤漆板及門窗，另設置窗
戶，已改變系爭房屋之外觀、建材，依照片以觀，系爭房屋
之風貌整修前後已全然不同，屬於房屋之整建，超過改裝設
施之程度，依上開約定，被告自應取得原告同意始得為上開
整修裝設，惟被告並未舉證證明原告同意其為上開之裝修，
被告所為顯已違反上開租約約定。再者，系爭租約除上開制
式文字約定以外，兩造另以手寫加註「甲方房屋於光明路與
青海路交叉口，屋頂大約30坪乙方拆空，應於契約終止日一
個月內修復完成，甲方再將押金30萬元無息返還於乙方」等
語，足認兩造於訂立系爭租約時，就系爭房屋可得更動之範
圍已有商議，被告對於更動系爭房屋之現況須得原告之同意
乙節，亦應明白知悉，故於訂約時要求系爭房屋頂約30坪
之範圍拆除，經原告同意後，再於系爭租約以手寫加註，兩
造既已議定系爭房屋可得更動之範圍，被告自不得違反租約
約定任意整修系爭房屋。更何況被告並非僅就系爭房屋殘破
之處整修，而係大幅改變系爭房屋外觀，難以辨識原有房屋
，被告亦自承耗費之金額甚鉅，所為顯非合理範圍內之適度
整修，被告主張其為合理範圍內之適度整修，不違反系爭租
約第9條之精神云云，委無可取。
㈢依系爭租約第14條約定「甲（即原告）乙（即被告）丙各方
遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲（即原
告）方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不
負責」，被告違反系爭租約第9條約定，已如前述，原告依
系爭租約第14條約定主張終止系爭租約，洵屬合法。兩造間
就系爭房屋之租賃關係既已合法終止，被告即負有將系爭房
屋交還原告之義務，從而原告請求被告遷讓返還系爭房屋，
即無不合。
㈣按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14
8條定有明文。而所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各
就其具體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求其妥適
正當。本件兩造訂約時，即就系爭房屋所得改裝之範圍記載
於系爭租約，而被告所為種種裝修，雖係美化系爭房屋，卻
不必然符合原告之利益，故兩造於訂約之初，既已劃定使用
系爭房屋之狀態，被告自應予以遵守。如被告認為系爭房屋
老舊破損而有整修美化以利營業之必要，自應於承租訂約時
商議，而非嗣後擅自加以整修美化。原告依約行使權利，在
無其他具體情事，足認有利益明顯失衡時，原告終止系爭租
約，並無違反誠信原則。是被告抗辯原告為達出售土地目的
而終止系爭租約，有違誠信原則云云，委無可取。
㈤再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條設有規定。至於違約金是否相當，應依一般客觀事
實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準
，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予
核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。
(參見最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第
2529號裁判意旨)。本件原告因被告於系爭租約終止後迄未
返還房屋，乃依系爭契約第6條約定，請求被告按月支付租
金5倍之違約金即40萬元等語。被告則以原告於終止契約後
請求按月給付相當於租金5倍之違約金，顯然過高，且98年1
月至12月之租金早已開立逐月到期之支票交付原告，應予扣
除等語置辯。本院審酌原告就系爭房屋可預期之利益，即為
每月租金8萬元，雖因被告有上開違約情事，致使原告提前
終止租賃契約，惟無其他情事可證明原告受有租金以外之損
害，且被告於租賃期間之使用狀況，雖屬違約整修系爭房屋
，但並無破壞系爭房屋價值，反而增加系爭房屋之價值，亦
未增加原告拆除之困難，故原告請求相當於租金5倍之違約
金應係過高，自得依民法第252條規定酌減違約金，並認為
違約金之數額以租金1倍即每月8萬元為適當。原告於97年12
月17日以台中民權路郵局第4818號存證信函為終止租約之意
思表示，被告不爭執已經收受，則兩造之租約應於97年12月
18日終止，原告得請求被告自97年12月18日起至遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付違約金8萬元，惟被告另已給付98
年整年之租金支票予原告乙節，為兩造所不爭執，自應予以
扣抵，故原告請求被告自98年12月18日起至遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付違約金8萬元，為有理由，應予准許。
原告逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
五、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟
程序，並為被告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，法院應就原告勝訴部分依職權宣告假執行，爰就原
告勝訴部分諭知假執行之宣告。另被告陳明願供擔保，請准
宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額
併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判
決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第
392條第2項，判決如主文。
中華民國99年3月22日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳蕙玟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年3月25日
書記官