臺灣臺中地方法院98年度訴字第188號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院98年訴字第188號民事判決

裁判日期：民國98年05月12日

裁判案由：調整租金

臺灣臺中地方法院民事判決98年度訴字第188號原告丁○○兼訴訟代理人戊○○被告甲○○
丙○○乙○○上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國98年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所共有坐落臺中縣○○鎮○○段○○○○○號（重測前臺中縣○○鎮○○段下新小段四一二之一地號）土地面積一九八平方公尺之租金，准自民國九十八年三月十七日起，調整為每年新臺幣參萬捌仟玖佰陸拾陸元計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟零伍拾元，由被告負擔新臺幣肆仟貳佰參拾元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但經被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第5款定有明文。本件原告起訴聲明原為「被告甲○○、丙○○承租原告所共有坐落臺中縣○○鎮○○段○○○○○號土地面積198平方公尺（下稱系爭土地）之租金，自民國98年1月1日起調整為每年新臺幣（下同）64,944元計算」。嗣於98年3月6日具狀追加被告乙○○，並於98年3月24日言詞辯論期日當庭減縮聲明為「被告甲○○、丙○○、乙○○承租原告所共有系爭土地，自98年3月17日起調整為每年64,944元計算」，經被告甲○○、丙○○當庭表示同意追加，且該訴訟標的對於被告三人必須合一確定，原告並減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許，先予敘明。
二、原告主張：緣訴外人即原告之父 張泰雲 與被告甲○○之父 周甜枝 於日據時代，就系爭土地成立不定期限租賃契約（下稱系爭租約）以建築房屋，嗣後原告於54年間因受贈而取得系爭土地，而周甜枝過世後，則由被告繼承系爭租約，現每年租金為9千元，已維持多年，未再調整。由於近年物價指數上漲，系爭土地又坐落於都市計劃區內，96年1月之申報地價已達每平方公尺3,280元，故原告乃於97年5月12日以存證信函通知被告調整租金，被告於97年6月17日回函拒絕。依民法第442條及土地法第105條、第97條規定，原告自得基於不定期限租賃之法律關係，請求調整系爭租約之租金，請求自98年3月17日起調整為每年按申報地價百分之10即64,944元計算等語。並聲明：被告承租原告所共有系爭土地，自98年3月17日起調整為每年64,944元計算。
三、被告則以：被告向原告承租系爭土地之租金為每年9千元，雖維持多年，惟系爭土地與公路之間尚存在被告所共有同段1076、1075地號土地，故無法直接到達公路，係一袋地，且被告在系爭土地上之房屋，除占用系爭土地及前開二筆土地外，另尚占用第三人所有同段1069之7地號土地，故自系爭土地之位置及可供被告使用之利用性觀之，即相當之不方便。再者，被告承租系爭土地所建築之房屋，早已極需修繕，否則，漏水情形相當嚴重，但被告每每進行鳩工修繕時，原告即向當地工務機關提出檢舉，屢次造成被告房屋被拆之命運，而房屋經原告如此之行為阻擋，在房屋之本身使用上之經濟價值，大大減低；另當地之環境及工商變化，自早先與現今，並未有太大之差異。則由系爭土地位置不佳，亦不便利，其價值亦不高，且被告使用後之經濟利益也不佳，每年租金9千元，應屬相當。縱要提高租金，亦不得提高至申報地價之百分之10計算等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原告之父張泰雲與被告甲○○之父親周甜枝於日據時代，就系爭土地（面積198平分公尺）成立不定期限系爭租約以建築房屋，嗣後原告於54年間因受贈而取得系爭土地，而周甜枝過世後，則由被告繼承系爭租約，原告現向被告收取之租金為每年9千元，已維持多年。
（二）系爭土地地目為建，96年1月申報地價每平方公尺3,280元。
（三）被告於系爭土地上所建築之房屋（門牌號碼為臺中縣○○鎮○○路○○○號），其前面係臨二線道之豐勢路，對面則為興農生鮮超級市場，距離聯外東豐大橋約有200至500公尺。
五、得心證之理由：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。而所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例意旨參照）。
查系爭土地地目為建，96年1月申報地價每平方公尺3,280元，而被告於系爭土地上所建築之房屋（門牌號碼為臺中縣○○鎮○○路○○○號），其前面係臨二線道之豐勢路，對面則為興農生鮮超級市場，距離聯外東豐大橋約有200至500公尺，為兩造所不爭執之事實，並有現場照片及土地登記謄本附卷可憑，足見系爭土地生活機能完備，交通便利；再者，根據系爭土地登記謄本之記載，系爭土地公告現值每平方公尺為21,900元，96年1月之申報地價較54年1月前次移轉現值或原規定地價每平方公尺48.4元，已提高將近68倍，系爭土地之價值於系爭租約成立（日據時代）後，確有昇漲，堪以認定。則被告仍依每年9,000元給付原告租金，顯屬偏低，揆諸首揭說明，原告請求調整租金，洵屬正當。
（二）次按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，而依同法第105條規定，該第97條之規定，於租用基地建築房屋，準用之。本件系爭土地之周圍環境及交通情形，已如前述，又參考訴外人 彭正良 於同筆土地內亦向原告承租部分基地建築房屋，原告與彭正良因調整租金事件於93年7月8日在訴訟上成立和解，原告同意以申報地價年息百分之6計算租金，此有原告提出之和解筆錄一紙可稽，並經本院調閱臺灣高等法院臺中分院93年度上易字第211號調整租金事件卷宗查明屬實，另斟酌系爭土地與公路之間尚存在被告所共有同段1076、1075地號土地，此有原告所不爭執之土地登記謄本及地籍圖謄本在卷可稽，綜合各情，本院認系爭土地租金以調整至96年1月之申報地價年息百分之6計算即38,966元（計算式：3,280元×198×6%＝38,966，元以下四捨五入）為適當。
（三）至於被告雖另辯稱：在系爭土地上之房屋，除占用系爭土地外，尚占用被告所共有同段1076、1075地號土地及第三人所有同段1069之7地號土地，及該房屋漏水情形嚴重，被告進行修繕時，常因原告檢舉致被拆除，故使用不方便等語，惟如前所述，租賃物價值增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，故被告前開所辯房屋使用情形，縱屬實情，亦非法定拒絕調整租金之事由，應屬無據。
（四）從而，原告就系爭土地請求兩造間之租金，自98年3月17日起，調整為每年38,966元部分，即屬正當，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，均與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件訴訟費用額確定為7,050元，由被告負擔4,230元，餘由原告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國98年5月12日
民事第二庭法官楊國精正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年5月12日
書記官