裁判字號：最高法院87年台上字第669號民事判決
裁判日期：民國87年03月27日
裁判案由：給付買賣價金
最高法院民事判決八十七年度台上字第六六九號
上訴人 鄭秀鳳 被上訴人 陳慧瑛 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年八月三十日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十六年度上更㈣字第八七號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件上訴人主張：被上訴人於民國七十八年十二月十八日向伊購買系爭高雄市市○○路○○○○○號國賓廣場大廈第六層房屋及其基地應有部分，業經辦妥保存登記與被上訴人指定之訴外人 陳家詠 及 宋秀霞 。伊曾依買賣契約第三條第九款約定，通知被上訴人接管房屋及收受房地所有權狀，並同時給付尾款新台幣（以下同）一百三十六萬元，詎被上訴人置之不理。嗣系爭房屋因被上訴人未償付房屋貸款本息，遭債權人國泰人壽保險股份有限公司（以下簡稱國泰人壽公司）聲請法院拍賣，而為他人拍定取得等情，爰本於買賣契約關係，求為命被上訴人給付一百三十六萬元及加給法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：依建築設計圖及使用執照顯示，國賓廣場大廈地下室為防空避難室兼停車空間，並有汽車升降機室設施，且為全體住戶共有。上訴人出售系爭房屋與伊，自應交付系爭房屋及前開設備，但該地下室及汽車升降機設施已遭封閉及拆除，上訴人顯未依債務本旨為完全之給付，伊自得拒付尾款。另房屋價款中向國泰人壽公司抵押貸款七百三十八萬元之利息，在交屋前應由上訴人負擔，上訴人既未交屋且拒付貸款利息，致系爭房屋遭國泰人壽公司聲請法院拍賣，而為他人拍定取得，係可歸責於上訴人之事由，伊亦得解除買賣契約等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴判決廢棄，改判駁回其訴，係以：上訴人出售系爭房地予被上訴人，已依約辦妥所有權移轉登記，被上訴人尚欠尾款一百三十六萬元未付，而系爭房地因未償付貸款利息，遭國泰人壽公司聲請拍賣，為他人拍定取得。惟買賣契約書載明：「訂購房屋標示：坐落高雄市○○區○○段五一六、五一七地號內土地上國賓財經廣場第六樓編號房屋一戶，面積七○‧七三坪（上開坪數包含陽台、走道、樓梯間、電梯間、屋頂空出物及地下室之電氣室、機械室及共同使用部分之分擔面積在內。」又該共同使用部分面積五九五‧○六平方公尺，系爭房屋之權利範圍為一萬分之八一一；該共同使用部分（即公共設施）包括避難室兼停車空間（即地下室）、騎樓、各層樓樓梯間、屋頂突出物（包含水箱、機械室及樓梯間）、汽車升降機室；又該避難室兼停車空間應設有五輛車之停車位，此有買賣契約書、建物所有權狀、建物測量成果圖及使用執照等件可憑。足證被上訴人購買之房屋共同使用部分包括汽車升降機室及可供停放五輛車之地下室，至為明灼。因地下室為全體住戶共同使用，停車位並非為特定人所有，為上訴人所是認，上訴人對停車位即無專有部分，自無從將特定車位出售予被上訴人，故無待於買賣契約特別載明出賣停車位。上訴人主張其未出售停車位予被上訴人，系爭買賣不包含停車位云云，要無足取。又上訴人自承其向建商 吳阿富 購買系爭房屋後，直接轉賣予被上訴人，當時尚未建築完工，買賣契約係由代書 方盈力 所書，面積係根據原來之合約書書寫等語，核與證人方盈力、吳阿富所證相符。該大樓應設有汽車升降機室、地下室可供停放五輛車使用，此二部分並為全體住戶所共同使用，已如前述，故建商吳阿富於出售系爭房屋之共同使用部分時，應已包含共同使用之地下室及汽車升降機室，至為明確。證人吳阿富所證其於買賣當時曾向上訴人說明停車位及汽車升降機室不賣云云，核與買賣契約內容不符，委無可取。至吳阿富是否依約將該共同使用部分交付上訴人，上訴人是否同意吳阿富不必給付汽車升降機室，乃上訴人與吳阿富間之契約履行問題，尚難以此對抗被上訴人，而遽認被上訴人亦同意上訴人毋須給付汽車升降機室。況查該地下室既可供停放五輛汽車使用，被上訴人即可使用汽車升降機室，將汽車停放於地下室，是該汽車升降機室自有存在之必要，其價值並非以被上訴人應有部分換算面積所得之○‧八二坪所能比擬，自難因被上訴人未購買特定停車位而謂其無使用停車位之必要。被上訴人抗辯上訴人依買賣契約應交付含有停車位之地下室及汽車升降機室之共同使用部分等語，核屬有據，洵堪採信。其次，上訴人雖主張兩造於七十九年十一月二十二日就地下室問題達成協議，被上訴人對該部分不得再爭執云云，惟為被上訴人所否認。查兩造於七十九年十一月二十二日僅就：「⑴貸款利息由賣方繳納到七十九年十一月二十二日。⑵地板不平，門鎖不良情形，由賣方付給十五萬七千五百元，買方自行整補，另賣方先墊保險費三萬元、貸款利息八萬元、貸款本金四萬元，自十五萬七千五百元中扣除。⑶七十九年十一月二十六日下午六時雙方於同一地點由買方繳納尾款一百三十六萬元」等事項達成協議，並未涉及地下室問題。證人即為兩造協調之 殷邦畿 於第一審亦結稱：「協議內容，原告說地板、門要折現金給被告，由被告自行修理，未爭執地下室車位問題。」於原審前審亦證稱：「二十二日協調中並未提地下室問題，他們爭執是門和地板，……點交不成後，曾約過繼續協調，但兩造都未到齊，十二月間有一次，被上訴人夫婦及上訴人之先生、方代書也在場，被上訴人提出地下室等好幾項問題，我說這和當初所提問題不同，我就不再理這件事。二十日去點交，只談門、地板有瑕疵，需折價補償，後來才談到地下室之問題，點交當天未去看地下室」等語綦詳。證人方盈力亦證稱：「我在那裡協調，……只講門及地板要賠十五萬元，……約定過
二、三天（即十一月二十六日）到現場交錢同時交屋，我沒去，後來被上訴人告訴我地下室有問題，以前沒提過地下室。」等語，益見上訴人於七十九年十一月二十日欲點交系爭房屋與被上訴人時，因並未查看地下室，故不知地下室之相關瑕疵，而未提及地下室問題，僅對所見之門及地板瑕疵於同月二十二日達成前開協議，至為明顯。證人殷邦畿事後改作對上訴人有利之證言，顯係廻護上訴人之詞，不足採信。查前開汽車升降機室之預留處已遭封平，僅能由樓梯通往地下室，業經勘驗明確，上訴人亦自認未裝設汽車升降機室，故被上訴人無法使用地下室停放車輛。被上訴人抗辯上訴人於七十九年十二月二十六日欲交屋時，並無汽車升降機室，上訴人未依債務本旨為完全之給付，故予拒絕受領等語，洵無不合。依系爭房地買賣契約第三條約定，尾款於產權移轉清楚，交屋，土地及房屋所有權狀交給被上訴人時交付。被上訴人依此主張同時履行抗辯，在上訴人依約裝設汽車升降機室而交屋前，拒付尾款，核無不當，為其判斷之基礎。
惟按行使債權，履行債務，應依誠實及信用方法。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第二百十九條、第二百六十四條第一項前段、第二項定有明文。本件被上訴人向上訴人買受之坐落高雄市市○○路○○○○○號國賓廣場大廈第六樓面積計為二三一‧六八平方公尺（包括第六層一六六‧一九平方公尺、陽台一七‧二三平方公尺、共同使用部分四八‧二五九平方公尺，見一審卷三○頁），總價款為一千三百七十九萬元，而系爭汽車升降機室被上訴人買受之應有部分換算實物面積僅二‧七四平方公尺（見上字卷第一宗四四頁）。茲上訴人請求尾款一百三十六萬元，並主張被上訴人拒付尾款，違背誠信原則，且有權利濫用之情形等語（見上更㈣卷四四頁），被上訴人雖辯稱系爭升降機室尚未交付，伊應得行使同時履行抗辯權云云。惟如被上訴人得拒絕自己尾款全部之給付，是否有違誠實信用方法﹖原審未遑衡量實際情形，即認被上訴人同時履行之抗辯為有理由，駁回上訴人尾款全部之請求，自不足以昭折服。又系爭房屋因未償付國泰人壽公司貸款本息（參照原審上字卷第二宗五四－五六、一○五－一一五頁國泰人壽公司催告函）而遭法院拍賣，已為他人拍定取得，上訴人在客觀上顯然已不能依債務本旨交付系爭房屋與被上訴人，為原審所認定之事實。果爾，兩造間關於本件債之關係，自應依關於給付不能之規定予以規範。按當事人之一方，因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付。但其因免給付義務所得之利益，或應得之利益，均應由其所得請求之對待給付中扣除之，民法第二百六十七條定有明文。本件上訴人於原審主張：被上訴人受領遲延後，系爭房屋因被上訴人未按期給付分期攤還之貸款本息，業經抵押權人國泰人壽公司聲請法院拍賣，並經訴外人 鍾義 、 顏福松 拍定買受，自屬可歸責於被上訴人之事由，而拍賣所得價金已為被上訴人清償貸款，足認伊已無交付房屋與被上訴人之義務等語（見原審上更㈣卷四五頁反面）。果爾，上訴人交付系爭汽車升降機室已屬不能，原審竟謂被上訴人抗辯在上訴人裝設汽車升降機室而交屋前， 伊得 拒絕給付尾款云云，已屬矛盾。且上訴人之不能交付系爭汽車升降機室，果係因可歸責於被上訴人之事由所致，則依上開法條規定，上訴人亦非不得請求被上訴人給付尾款，祇應扣除上訴人因免給付義務所得或應得之利益耳。究竟詳情如何，原審並未調查審認，遽為上訴人不利之判斷，尚有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年三月二十七日
最高法院民事第五庭
審判長法官吳啟賓
法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年四月十八日