裁判字號：臺灣高等法院臺中分院106年上易字第248號民事判決
裁判日期：民國106年08月02日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院臺中分院民事判決106年度上易字第248號上訴人 章雪琴 兼上一人訴訟代理人 艾康 淇被上訴人 楊珮瑜 即 楊媛甯 訴訟代理人 林鼎然 上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國106年4月10日臺灣臺中地方法院第一審判決（105年度訴字第3154號）提起上訴，本院於106年7月19日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：(一)伊與上訴人 艾康淇 於民國104年7月27日簽訂房屋租賃契約書，並經公證，約定由上訴人艾康淇向伊承租伊所有坐落台中市○區○○路○○○○○號地下室、0樓至0樓之房屋全部，租期自104年8月10日起至109年8月9日止，租金每月新台幣（下同）18,000元，保證金36,000元，並約定未經伊書面同意，上訴人艾康淇不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋（0、0樓除外），如有違反，伊得終止租約，收回租賃物，並得請求上訴人艾康淇給付違約金36,000元。嗣上訴人艾康淇與其配偶即上訴人章雪琴共同居住於系爭房屋。詎料，上訴人艾康淇未經告知伊並取得伊書面同意，竟將系爭房屋1樓出租予訴外人○○○，而有違約轉租情事，伊乃於105年9月5日發函通知上訴人艾康淇終止租約，並請求其於函到30日遷讓交還系爭房屋及給付違約金36,000元，經上訴人艾康淇於105年9月12日收件，惟，迄今其均未履行。承上，伊自得依系爭租賃契約之約定，對上訴人艾康淇主張收回租賃物，其自應返還系爭房屋；且系爭租約既經終止，則上訴人2人已無占有系爭房屋之權源，伊並得依民法第767條第1項所定所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人2人遷讓交還系爭房屋。再者，系爭租約既經終止，則上訴人艾康淇繼續占有系爭房屋而受有利益，致伊受有損害，伊自得依民法第179條之規定，請求上訴人艾康淇返還相當於租金之不當得利，即至上訴人返還系爭房屋之日止即按月給付伊18,000元；而因伊已收取至105年9月份之租金，故伊應得請求自105年10月10日起之不當得利，然因上訴人堅稱已付訖105年10月份之租金，伊為儘速結案，願退讓而減縮請求自105年11月10日起之不當得利。又承上，伊得依系爭租賃契約之約定，請求上訴人艾康淇給付違約金36,000元。(二)又雖系爭租賃契約之內容為2、3樓可轉租，然，上訴人所稱上訴人艾康淇以每月租金50元將2、3樓出租予上訴人章雪琴，違反常理，顯非真實，該夫妻間之租賃契約顯係渠等共謀阻礙遷讓返還全部房屋之行為，渠等仍應返還房屋予伊。再者，上訴人確有居住系爭房屋之事實，於106年3月22日仍請人製作屋外之廣告招牌，於交屋程序完成前，伊仍得請求返還相當於租金之不當得利，不因上訴人偽辯已無居住事實而有影響伊之權益。另者，上訴人艾康淇於105年11月12日向警方報案，捏稱次承租人○○○積欠租金，欲以警力趕走次承租人，掩蓋其違約轉租之事實。又上訴人艾康淇固主張其得向伊主張修繕費用71萬元云云，然，此與本件違約轉租、遷讓返還房屋無關，不能據此推論上訴人之轉租有不可歸責事由；況且，上訴人艾康淇以此為由對伊提起損害賠償訴訟，業經原審法院以105年度訴字第2212號判決其敗訴確定，則其於本件訴訟猶為此主張，顯無理由。另者，伊未曾於系爭租賃契約有效期內將系爭房屋出租予他人。此外，上訴人於原審106年2月27日言詞辯論期日經合法通知而未到庭，則伊自有權要求依民事訴訟法第385條規定為一造辯論判決等情，爰依系爭租賃契約、民法第767條第1項所定所有物返還請求權、民法第179條所定不當得利之法律關係提起本件訴訟，聲明求為命⑴上訴人艾康淇、章雪琴應將坐落台中市○區○○路○○○○○號房屋全部遷讓交還伊、⑵上訴人艾康淇應給付伊36,000元，及自105年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息、⑶上訴人艾康淇應自105年11月10日起，至上訴人交還前開房屋之日止，按月給付伊18,000元之判決（被上訴人於原審逾上開請求部分，經原審判決駁回其訴後，已因其未聲明不服而告確定）。
二、上訴人方面：
(一)上訴人艾康淇則以：⒈系爭房屋之騎樓原即經被上訴人出租予他人設攤，伊與被上訴人締結系爭租賃契約時，被上訴人已口頭同意於締約後，立即終止其與他人間出租騎樓之事，並同意將騎樓部分交由伊配偶即上訴人章雪琴出租，系爭租賃之雙方既均知悉騎樓可出租予他人設攤，則被上訴人豈能以此指稱伊違約？再者，被上訴人明知其與伊締結契約後，伊仍將騎樓出租予先前向其承租騎樓之訴外人○○○，應視同其已承諾伊得將騎樓出租予他人，乃被上訴人於締結契約後逾1年，始發函指稱伊違約轉租，並否認其上開承諾，被上訴人所為已形同詐欺。本件實係被上訴人違約，於與伊之租賃期間內仍將騎樓出租予他人。⒉又伊固有與訴外人○○○於105年5月30日、7月23日各簽訂一份契約書，然理應以後者為主，不得以第一次訂約為主，據此，可知伊係將騎樓出租予訴外人○○○，至1樓內部部分則僅係同意出借予○○○供其放置生財器具。伊僅收取到105年7、8月之租金，於105年11月12日即已報警驅離○○○，而○○○已於105年11月12日將一樓（鐵捲門）遙控器交付予被上訴人，視同與伊終止租賃契約，已交還被上訴人騎樓及一樓之使用範圍（按上訴人艾康淇就所稱訴外人將一樓遙控器或鑰匙交付予被上訴人之時間，有稱105年11月12日、有稱同月13日、有稱同月14日，依序分別參見本院卷第56頁、原審卷第129頁、本院卷第18頁）。是以，被上訴人應無理由向伊要求自訴外人○○○將一樓（鐵捲門）遙控器交付予被上訴人後之租金。⒊又因系爭房屋老舊，被上訴人同意由伊改良裝潢並支付裝修費予伊，伊為此已支付修繕費用70餘萬元，經伊要求被上訴人給付，被上訴人卻否認拒付，伊得以該修繕費用扣除租金，而無須再支付任何租金。另者，伊因於94年起欠債而無力償還，簽訂系爭租約之費用、簽約前後之裝潢及搬遷等費用均係由上訴人章雪琴借予伊，故伊於簽訂系爭租約時，乃取得被上訴人同意2、3樓得轉租予他人，因此，伊已將系爭房屋之2、3樓以每月租金50元出租予上訴人章雪琴（契約書影本參見原審卷第85頁至第87頁）。⒋又本件事涉返還房屋，上訴人需另覓居所搬遷，未收到開庭通知或收受通知已遺失，均屬合理。本件原審106年2月13日言詞辯論時，已宣示辯論終結定於106年3月6日宣判，乃嗣又於106年3月27日再開言詞辯論，卻未以書面或電話聯絡以通知上訴人，即逕為判決，是原審於程序上已有不當。另者，上訴人章雪琴並非系爭租賃契約之當事人，是原審判決其應負擔訴訟費用，並無理由等語，資為抗辯。
(二)上訴人章雪琴則以：⒈伊並非系爭租賃契約之當事人，伊於原審已遞狀表示不同意被上訴人將伊追加為被告，乃原審逕對伊為判決，顯有重大瑕疵；且原審判決伊應負擔訴訟費用，並無理由。⒉又伊並無居住之事實，伊於系爭房屋僅係替上訴人艾康淇處理文書事務；且伊已借支上訴人艾康淇30萬元以裝修系爭房屋，並代上訴人艾康淇支付租金至105年10月止；且伊並無將系爭房屋2、3樓再轉租予他人，並無不當得利，何以原審判決伊應負擔訴訟費用？⒊又依被上訴人與上訴人艾康淇間之租賃契約，系爭房屋之2、3樓得轉租予他人，而伊已與上訴人艾康淇簽約承租系爭房屋之2、3樓，此為合法之轉租，是出租人即被上訴人向次承租人即伊主張民法第767條之所有物返還請求權，次承租人即伊應得以與承租人即上訴人艾康淇間之為合法轉租之租賃關係，主張為有權占有等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人請求上訴人艾康淇應給付被上訴人36,000元，及自105年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。被上訴人請求上訴人二人應將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人，於法有據，應予准許。被上訴人請求上訴人艾康淇應自105年11月10日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人18,000元，應併予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。而為被上訴人對上訴人艾康淇為一部勝訴、一部敗訴、對上訴人章雪琴為勝訴之判決。並依被上訴人及上訴人艾康淇之陳明酌定相當之擔保金額，分別為准予假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決不利上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。(三)訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項
(一)被上訴人與上訴人艾康淇確有訂立系爭租賃契約。
(二)上訴人艾康淇與訴外人○○○確有簽訂如原審卷第176頁至第184頁所附之房屋租賃契約（上訴人之不爭執，參見本院卷第21頁）。
五、本院得心證之理由
(一)按言詞辯論期日，當事人之一造不到場，而無民事訴訟法第
386條所列各款情形者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，此觀民事訴訟法第385條第1項前段、第386條規定即明。查本件原審於經106年2月13日言詞辯論後，於106年3月27日再開言詞辯論期日前，已將於106年3月27日再開辯論之裁定於相當時期合法送達予上訴人，此有送達證書、警方收受法院寄存送達文件登記資料等附卷可稽（參見原審卷第219頁至第222頁），是於106年3月27日言詞辯論期日，上訴人未到場，復別無民事訴訟法第386條所列各款情形，原審乃依被上訴人之聲請而由其一造辯論而為判決，於法即無不合，上訴人艾康淇指摘原審未以書面或電話聯絡以通知上訴人，即逕為判決，於程序上有不當云云，誠屬誤解。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文，此乃期同一糾紛得一次解決，而免一再訴訟之累，而為最新司法實務之所採。查本件被上訴人起訴時，初僅以上訴人艾康淇為被告，嗣因上訴人章雪琴亦有居住使用訟爭被上訴人請求遷讓返還之房屋，乃追加併以上訴人章雪琴為被告，原審認符合上開規定而予准許，經核並無不合，上訴人章雪琴以其已遞狀表示不同意遭追加為被告為由，指摘原審逕對其為判決為有重大瑕疵，亦屬誤解。再按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。
查本件上訴人章雪琴既為遷讓房屋之當事人而受敗訴之判決，則原審判決命上訴人章雪琴負擔訴訟費用，於法並無不合，上訴人指摘原審判決命非租賃契約當事人之上訴人章雪琴負擔訴訟費用為有誤，仍屬誤解。
(二)被上訴人主張上訴人艾康淇將系爭房屋1樓出租予訴外人○○○，而有違約轉租情事，其得依系爭租賃契約之約定終止租約，並請求上訴人艾康淇遷讓交還系爭房屋及給付違約金36,000元等語；上訴人艾康淇則否認其有將系爭房屋1樓違約轉租予訴外人○○○之情事，並以上開情詞置辯。經查：⒈被上訴人主張上訴人艾康淇有將系爭房屋1樓違約轉租之事
實，業據其提出上訴人艾康淇與訴外人○○○間之租賃契約影本二份（參見原審卷第176頁至第184頁）為證，自堪信為真實。
⒉上訴人艾康淇固辯稱系爭租賃之雙方均知悉騎樓可出租予他
人設攤，應視同被上訴人已承諾其得將騎樓出租予他人，是被上訴人不得以其將騎樓出租而指其違法轉租；而上開二份分別於105年5月30日、7月23日簽訂之租賃契約書，應以後者為主，不得以第一次訂約為主，據此，可知其係將騎樓出租予訴外人○○○，至1樓內部部分則僅係同意出借予○○○供其放置生財器具云云。惟，查騎樓應屬建物1樓之一部分，此為眾所周知之事實，上訴人艾康淇既自承其有將系爭房屋騎樓出租予他人，且就所稱被上訴人曾另同意或承諾其可將騎樓出租予他人之有利於己之事實，復未能舉證以實其說，則上訴人艾康淇將騎樓出租予他人，自已屬將系爭房屋1樓違約轉租予他人。況且，上開105年5月30日、7月23日簽訂之租賃契約書，所載租賃期限分別為「105年5月29日起至105年6月10日止」、「105年6月10日起至106年7月10日止」，除交接之「105年6月10日」當日外，並未有何重疊，應無後者取代前者之問題，上訴人艾康淇指稱應以後者為主，已不知究何所指；而該二份租賃契約書，於第1條「房屋所在地及使用範圍」固分別載為「台中市○區○○路○○○○○號一樓與騎樓全部」、「台中市○區○○路○○○○○號騎樓使用‧出租方同意承租方一同借用台中市○區○○路○○○○○號一樓內部使用」，然參以該二份租賃契約書於第3條均約定每月租金為12,000元、保證金為24,000元，亦即就出租人即被上訴人所提供之租賃標的物，承租人即上訴人艾康淇所應給付之對價，並未有何不同，是可知該105年7月23日租賃契約書就「一樓內部」固異於105年5月30日租賃契約書之將「騎樓」併為記載、而另載為係由出租方同意承租方「借用」，然承租方就租賃標的物所給付之對價既仍與105年5月30日租賃契約書所載相同，則該「一樓內部」實亦為租賃標的物之一部分，易言之，於105年7月23日租賃契約書，上訴人艾康淇實係將騎樓及1樓內部均出租予訴外人○○○，而非僅出租騎樓、1樓內部則為借用，益見上訴人艾康淇確已將將系爭房屋1樓違約轉租予他人。尤以，系爭租賃契約就系爭房屋1樓所約定之使用限制態樣，除「轉租」外，亦包括「出借」（參見下述），是上訴人艾康淇以其就系爭房屋1樓內部部分僅係同意出借予○○○供其放置生財器具為由，主張其並未違約，誠屬誤解。
⒊按系爭租賃契約第4條「使用租賃物之限制」第2款約定：「
未經甲方（按即出租人即被上訴人，下同））書面同意，乙方（按即承租人即上訴人艾康淇，下同）不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋，二樓、三樓除外」、第6條約定：「乙方如……或違反第4條第2款之規定者，甲方得請求乙方給付違約金新臺幣參萬陸仟元整」、第7條「其他特約事項」第5款約定：「乙方……或違反第4條使用租賃物之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物」。查上訴人艾康淇有違約將系爭房屋1樓轉租予訴外人○○○之事實，業據本院認定如前，則被上訴人依上開系爭租賃契約之約定，終止租約，收回租賃物，並請求上訴人艾康淇給付違約金36,000元，自為有理，應予准許。
(三)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。又按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例、101年度台上字第1152號判決意旨參照）。經查：
⒈查系爭房屋為被上訴人所有，此為兩造所不爭執；而系爭租
賃契約業經被上訴人合法終止，亦經本院認定如前，則承租人即上訴人艾康淇及其家屬即上訴人章雪琴已顯無繼續占有使用系爭房屋之權源，即其等就系爭房屋已屬無權占有，是被上訴人依民法第767條第1項所定所有物返還請求權，請求上訴人2人應將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人，於法有據，應予准許。
⒉至上訴人章雪琴固辯稱依被上訴人與上訴人艾康淇間之租賃
契約，系爭房屋之2、3樓得轉租予他人，而上訴人艾康淇已將系爭房屋之2、3樓合法轉租予其，是其得以與上訴人艾康淇間之租賃關係，主張為有權占有，被上訴人不得對其主張民法第767條之所有物返還請求權云云。惟，按「基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於『占有連鎖（Besitzkette）』之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事」，固已有最高法院101年度台上字第224號判決闡釋在案可參，然，據此可知，物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提（最高法院104年度台上字第40號判決意旨參照）。此亦何以最高法院44年度民刑庭總會會議決議㈥決議、87年度台上字1891號判決皆謂：「承租人未得出租人承諾，擅將其所租出租人所有之基地，轉租於第三人，現該基地係由該第三人占有使用，出租人在未終止租賃契約以前，不能逕向第三人請求返還」故也。是可知承租人將所承租之不動產轉租予第三人時，出租人（所有人）於終止其與承租人間之租賃契約以前，因該第三人得基於「占有連鎖」之法理，對於出租人（所有人）主張有合法占有之權源，致出租人（所有人）不得逕向該第三人請求返還所占用之不動產，惟，查本件被上訴人已合法終止其與上訴人艾康淇間之租賃契約，業如前述，是上訴人艾康淇就系爭房屋已無占有之正當權源，則縱若上訴人艾康淇與上訴人章雪琴間之租賃契約屬實，上訴人章雪琴亦無從基於「占有連鎖」而對被上訴人主張有合法占有之權源，準此，上訴人章雪琴以上訴人艾康淇已將系爭房屋之
2、3樓合法轉租予其為由，主張其為有權占有、被上訴人不得對其主張民法第767條之所有物返還請求權，殊非有理。
(四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之土地而為使用、收益，即係無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致土地所有人受有損害，土地所有人非不得依不當得利法則，請求其返還不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例、99年度台上字第1169號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭租賃已經被上訴人合法終止，上訴人艾康淇就系爭房屋
已屬無權占有，均已如前述，則上訴人艾康淇獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，堪可認定，被上訴人自得請求上訴人艾康淇給付（返還）相當於租金之不當得利。
⒉又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例、105年度台上字第596號、102年度台上字第496號判決意旨參照）。查上訴人艾康淇向被上訴人租賃系爭房屋之租金為每月18,000元，有系爭租賃契約書在卷可稽，並為兩造所不爭執，則被上訴人請求上訴人艾康淇應自105年11月10日起至上訴人遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人18,000元，揭諸前開說明，即屬正當，應予准許。至被上訴人所得請求之相當於租金之不當得利係止於何時，亦即上訴人係於何時遷讓交還系爭房屋，則應屬執行之問題，併予敘明。
⒊至上訴人艾康淇固辯稱因系爭房屋老舊，被上訴人同意由其
改良裝潢，迄今其已支付70餘萬元，其自得用以扣除租金，而無須再支付任何租金云云，然此業為被上訴人所否認，上訴人艾康淇復未能舉證證明之，況上訴人艾康淇前以其為系爭房屋支出修繕費用70餘萬元等由，對被上訴人提起損害賠償訴訟，業經原法院以105年度訴字第2212號判決其敗訴確定在案，是上訴人艾康淇再此部分所辯，尚難認為有理由。
(五)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。查本件關於上開違約金36,000元，性質上核屬給付無確定期限者，且被上訴人已於105年9月5日發函請求上訴人艾康淇給付，經上訴人艾康淇於105年9月12日收件（回執影本參見原審卷第18
6頁背面），則依前揭規定，上訴人艾康淇應自受催告時起負遲延責任，是以，本件違約金36,000元部分，被上訴人併請求上訴人艾康淇應給付自105年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自應准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約、民法第767條第1項所定所有物返還請求權、民法第179條所定不當得利之法律關係，請求上訴人艾康淇應給付被上訴人36,000元，及自105年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息、上訴人二人應將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人、上訴人艾康淇應自105年11月10日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人18,000元，均為有理由，應予准許。原審因而依上而為判決，其理由雖與本院所認未盡相同，惟其結果則無二致，仍應予以維持，上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決上開部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列；又上訴人係早於106年6月16日收受本院準備程序之開庭通知，而未據到庭，本院所定106年7月19日辯論期日，則在一個月又3日之後，上訴人已有充分之時間為辯論之準備，是其主張應給予準備之時間再行本件之辯論，而聲請展期辯論，自不應准許。再，上訴人告訴被上訴人所涉詐欺之另一仟萬，並非民事訴訟法上所定之訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者之情形，且已經檢察官為被上訴人不起訴之處分在案，是上訴人請求本件本件於該刑事案件確定前停止訴訟，亦無理由，不應准許，均併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國106年8月2日
民事第一庭審判長法官陳滿賢
法官鄭金龍法官朱樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官金珍華中華民國106年8月7日