裁判字號：臺灣高等法院高雄分院89年上易字第146號民事判決
裁判日期：民國89年11月23日
裁判案由：返還土地等
臺灣高等法院高雄分院民事判決八十九年度上易字第一四六號
上訴人乙○○訴訟代理人 蘇盈貴 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 李慶榮 律師
孫守濂 律師右當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國八十九年五月四日臺灣高雄地方法院八十九年訴更字第二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右揭廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除引用原審判決書（八十七年訴字第一八九九號及八十九年訴更字第二號）之記載外，補稱：
一、被上訴人向國有財產局承購○○○區○○段第一０一號國有畸零地時，所附之畸零地現狀圖中，本無上訴人之建物有越界建築之部分，也無所謂畚箕地之情形，且週遭地儘屬其自有土地，卻一一分割出賣於人，再主張現有土地成為畚箕地。
二、原審判決附圖所示Ａ部分之南方連結地即第一０一之一地號土地，上訴人於被上訴人起訴後始向國有財產局申購，此部分即為原審判決所謂一樓未打通、二樓以上打通之部分，原審未送鑑定，認為拆除亦不影響主體建物之效用，與衡平原則及誠信原則有違。
三、越界之面積，僅有四．五九平方公尺，被上訴人係以每平方公尺新台幣（以下同）三萬二千四百六十二元價格向國有財產局承購，該部分價格不過十四萬九千零一元，然若為此四平方公尺而拆除上訴人之四層樓建物，該四層樓建物之經濟價值為所占土地之數拾倍以上，況被上訴人之土地不論是否有此一坪餘土地，均屬畚箕地，並非方正，而土地之利用，均係依現況之地形地勢，在建築相關法規允許之範圍內，為充分之利用。
四、上訴人一樓作為營生之玻璃行店面，二樓為客廳，三、四樓為住家，在此安身立命，拆除該部分，勢將影響上訴人之生存權。
參、證據：引用原審之立證方法，並聲請向國有財產局函查被上訴人申購與系爭土地坐落同段之一○一之一地號土地之資料。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除引用原審判決書之記載外，補稱：
一、被上訴人係於民國八十六年三月二十二日向國有財產局申請購買合併前坐落高雄市○○區○○段○○○號土地之部分土地，面積一六．八二平方公尺（以下稱系爭土地），於同年八月十四日取得系爭土地所有權，並非上訴人所稱之同年九月五日始申購。
二、被上訴人向國有財產局承購系爭土地時，所提出之土地使用現狀圖中，就被上訴人所有之原正德段第九六之二號土地，本有呈現五邊形畚箕地之情形，顯見被上訴人當時申請承購，目的確實單純在求得自己所有之土地得以方正完整使用，自有其經濟上利益，並非以損害他人為目的。嗣後於系爭土地上欲蓋屋，經丈量面積及界址時，才發現部分土地（即原判決附圖所示Ａ部分）遭上訴人之房屋所占用，惟因申購畸零地時已切結自行排除，故只得提起本訴請求上訴人返還，而非如上訴人所稱有惡意或隱匿等情事。
三、且以上訴人所有高雄市○○區○○○路○○○巷○○○號房屋之整體現況為觀察，外觀上為兩部分獨立之建物，同為四層樓之房屋，有各別之樑柱、大門，兩部分建物中間有共同壁區隔，上訴人占用系爭土地如原判決附圖所示Ａ部分土地上之建物，其室內平面空間較外觀上為另一部分之建物為狹窄，且無獨立樓梯可通上樓層，須經由外觀上為另一部分建物之室內樓梯通往二樓以上樓層，另於第一層樓面並未打通二建物之中間共同壁，僅以出入口互通等情可知，二建物應非屬整體建物。
四、至於上訴人辯稱其係八十八年八月間即被上訴人提起本件訴訟後，始向國有財產局承購現今之正德段地號第一０一之一號土地云云，姑不論其是否屬實，果真，亦不過適足以證明其房屋東側增建部分確屬自始無權占用國有土地而已，與原判決之認定是否有違衡平原則及誠信原則，實屬無關。
參、證據：引用原審立證方法。
丙、本院依職權向高雄市新興地政事務所函○○○區○○段一七六建號建物成果圖。
理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○○號土地為被上訴人所有，上訴人無合法使用權源，無權占用前開一○一地號土地中如原審判決附圖所示Ａ部分面積四．五九平方公尺土地建築房屋使用，損害被上訴人之權益，爰依民法第七百六十七條規定，請求上訴人拆屋還地；又上訴人無權占用前開土地多年，受有利益，致被上訴人受有損害，爰依民法第一百七十九條規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，依上訴人所占用之面積，自八十六年九月一日起至八十七年七月三十一日止，按前開土地於八十六年七月申報地價年息百分之十計算不當得利，計三千九百十六元及其法定遲延利息，及自起訴狀送達翌日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人三百五十六元之損害金等語。（原審判決命上訴人將原審判決如附圖所示Ａ部分土地上之地上物拆除，將上開土地返還被上訴人及上訴人應給付被上訴人二千三百五十四元，及自八十七年九月六日起至清償日止之法定利息及自同日起至返還前項土地之日止，按月給付被上訴人二百十四元，並駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分，未聲明上訴）
二、上訴人則以：上訴人於八十年一月取得高雄市○○區○○段一七六建號即門牌號碼為高雄市○○區○○里○○○路○○○巷○○○號房屋（即系爭房屋）之所有權，系爭房屋固占用被上訴人所有一○一地號土地上如原審判決附圖所示Ａ部分面積四‧五九平方公尺，惟上訴人向前手購得系爭房屋時不知部分基地坐落在他人土地上，被上訴人至八十六年九月五日始購得系爭土地，且於購得時已知悉該土地上有上訴人所有之系爭房屋，竟明知而仍予承購，並旋即訴請上訴人拆屋還地，顯屬惡意。又上訴人所有之系爭房屋為四層樓房，占用一○一地號土地之面積僅四‧五九平方公尺，該部分土地價值僅為十四萬餘元，如予拆除該部分建物，必影響整棟建物之方正完整及其使用，所造成之經濟上損害甚大，上訴人願比照被上訴人購買系爭土地之價格向被上訴人購買系爭房屋所占用之土地，並加計至八十七年九月止，按年息百分之五十計算之利息作為補償，惟被上訴人仍執意拆除，被上訴人之行使權利，違反民法第一百四十八條規定，顯屬權利之濫用及違反誠信原則。再者，被上訴人係以公有畸零地合併使用之名義，向訴外人財政部國有財產局購得，惟被上訴人於申購之初向高雄市政府工務局申請核發合併使用證明書時所檢具之現況圖，並未標示土地上有上訴人所有之系爭房屋坐落其上之現況，顯係故意隱瞞土地之現況，而高雄市政府工務局受理被上訴人之申請時，程序上亦未先行通知同為鄰地所有權人之上訴人進行調處程序，即逕予核發合併使用證明書，程序上明顯違反現行之「高雄市畸零地使用規則」第十二條、第十三條有關調處程序之規定，故被上訴人取得上訴人占用之土地，程序上有明顯瑕疵，足證被上訴人訴請上訴人拆屋還地，有違前開民法第一百四十八條所定之禁止權利濫用原則及誠信原則等語，資為抗辯。
三、兩造對於下列事實並不爭執：㈠合併前為高雄市○○區○○段九六之二號土地為被上訴人所有，另合併前同段一
０一地號土地則原為中華民國所有，由訴外人財政部國有財產局管理，經被上訴人於八十六年三月二十二日申請購買同段一０一地號土地中之一部，面積一六．八二平方公尺（即系爭土地），經准許後，辦理分割增加同段一０一之一地號土地（嗣於八十八年七月間上訴人所承購），再將該系爭土地與被上訴人所有同段九六之二號土地合併為現在之同段一０一地號土地，被上訴人於八十六年八月十四日取得系爭土地之所有權。
㈡同段一七六建號即門牌號碼為高雄市○○區○○里○○○路○○○巷○○○號房
屋（即系爭房屋）為上訴人於八十年二月二十七日取得所有權後並未增建，系爭房屋於上訴人取得所有權之前，其部分基地占用一○一地號土地中之如原審判決附圖所示Ａ部分面積四．五九平方公尺。
核與原審卷附土地及建物登記簿謄本、地籍圖、現場照片二十四張相符，並經原審法院會同高雄市政府地政處新興地政事務所地政人員到場勘驗測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，堪信為真實。
四、本件被上訴人主張上訴人所有之系爭房屋無權占用系爭土地中如原審判決附圖所示Ａ部分土地，上訴人對於占用之事實並不爭執，業如前述，至其雖以占用之事實於其取得系爭建物前即已存在，其為善意占有等語置辯。經查，㈠上訴人迄未能舉證證明其前手或上訴人與原所有權人中華民國或管理人財政部國
有財產局或被上訴人間有何使用系爭土地如附圖所示Ａ部分土地之合法權源，則足認上訴人取得系爭房屋之所有權時，就如原審判決附圖所示Ａ部分土地，並未取得合法使用之正當權利，自不因其後系爭土地所有權之移轉予被上訴人，而得使上訴人無權使用該土地之事實變更為合法。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者
，得請求除之，民法第七百六十七條定有明文。姑不論被上訴人於受讓系爭土地時是否知悉其上有系爭房屋無權占用之事實，上訴人既屬無權占用系爭土地，縱被上訴人於上訴人無權占用後，始自前手取得系爭土地所有權，仍得本於所有權人所得行使之權利，不因被上訴人於取得土地所有權之初知悉上訴人無權占用之事實而受影響，從而，被上訴人其本於所有權之作用，行使所有人之物上請求權提起本訴，於法並無不合。
㈢又系爭建物依謄本及建物成果圖所載，其基地係坐落同地段一○六地號土地（重
測前五塊厝段一一四之九三地號），建物為鋼筋混凝土三層樓房，寬三．八六公尺，二、三樓面積各為四三．一○平方公尺，有土地及建物登記簿謄本（附原審八十七年訴字第一八九九號卷第二八、二九頁），及高雄市政府地政處新興地政事務所八十九年九月四日八九高市地新二字第六七六六號函所附建物成果圖足稽（見本院卷第五二、五三頁）。
㈣且被上訴人請求拆除建物部分與門牌號碼一五三號建物中間有牆壁相隔，二個建
築體均為四樓建物，一、二樓部分作為店面，三樓後半段打通當住家用，四樓現堆置雜物，無人居住，二個建物內部以一五三號建物所屬樓梯互通上下樓層，但均有大門面對馬路（參照後附照片）等情，業據原審法院勘驗現場製有勘驗筆錄附原審卷足憑（見原審八十七年訴字第一八九九號卷第一八八頁、一八九頁），又依現場拍攝之照片十四張（附前開卷一九五頁至二○一頁）及前開建物成果圖系爭建物坐落之位置觀之，占用如原審判決附圖Ａ部分建物，位於東側（以下稱東側建物），門牌號碼一五三號建物位於西側（以下稱西側建物），東側建物與西側建物，有各別之樑柱、大門，兩建物中間除三樓後半段及四樓部分外有共同壁區隔，東側建物部分，其室內平面空間較西側建物為狹窄，且無獨立樓梯可通上樓層，須經由西側建物之室內樓梯通往二樓以上樓層，則西側建物之結構完整，應為主建物，西側建物四樓及東側建物全部，為嗣後增建之建物甚明。
㈤綜上所述，由系爭建物之外觀整體觀之，其面積大小，建物之形狀與前開建物成
果圖差距甚鉅，其有別於原來登記之建物而有嗣後增建部分，可能占用他人之土地灼然，上訴人所稱於購買之際，不知有增建部分，顯與常情有違，是其所為善意占有云云之抗辯，自無足採。
五、至被上訴人訴請上訴人拆屋還地有無權利濫用及違反誠信原則之情事，茲將本院之判斷意見說明如下：
㈠被上訴人依高雄市畸零地使用規則規定提出相關文件，向高雄市政府工務局申請
核發合併使用證明書後，申請購買系爭土地，其申請程序均屬合法一節，業經證人即國有財產局南區辦事處職員 劉珍一 及高雄市政府工務局職員 簡立仲 二人到庭證述在卷，證人劉珍一亦於原審法院審理中證稱：公有畸零地上如有第三人無合法使用權益占用，仍可辦理讓售，且本件被上訴人於申購之初已書立切結書自行處理地上物等情，有財政部國有財產局台灣南區辦事處八十八年四月十九日台財產南處第00000000號函檢附該處讓售系爭土地之依據及有關資料一份附原審卷足憑（見原審八十七年訴字第一八九九號卷地一○七頁至一一四頁），且證人劉珍一所述與前開資料其中「國有非公用不動產被占用處理要點」第六點第二項之規定相符，應認前開證人所述足採，上訴人辯稱被上訴人取得系爭土地之程序有瑕疵，自不無足取。退步言之，縱認訴外人財政部國有財產局南區辦事處或高雄市政府工務局於處理公有畸零地讓售予被上訴人之過程中，有行政程序上疏失或其他瑕疵，惟被上訴人已取得系爭土地所有權，已為土地登記簿上登載之所有權人，被上訴人於系爭土地所有權未經宣告喪失前，本於所有權之作用，依民法第七百六十七條之物上請求權，訴請無權占有人返還無權占有之土地，於法自屬有據，且為權利之正當行使。至上訴人請求調閱被上訴人申請購買一○一之一地號土地之資料，以證明被上訴人明知上訴人在系爭土地有建物一事，經本院向財政部國有財產局函查，並無該部分資料，有該局南區辦事處八十九年十月十三日台財南處第0000000000號函在卷足憑（本院卷第六十四頁），是亦不足證明被上訴人有惡意或隱匿情事，上訴人該等抗辯亦無足取。
㈡再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履
行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第一項、第二項固定有明文。查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所得取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，最高法院七十一年台上字第七三七號判例可資參照。本件被上訴人主張因其所有坐落同段九六之二地號土地現狀呈五邊型之不規則狀，為使其成為格局方正完整之建築基地，乃以合併使用鄰地（即系爭土地）之目的，而向訴外人財政部國有財產局申購之，經高雄市政府工務局認有合併使用之必要及實益，符合高雄市畸零地使用規定而予以核發合併使用證明書等情，已如前述，而被上訴人自有之同段九六之二號土地，經與向財政部國有財產局購買之土地合併後呈規則之長方形狀，亦有被上訴人提出地籍圖謄本及國有財產局南區辦事處所提供之高雄市公有畸零地合併使用證明書後之附圖可參，而上訴人所有之系爭房屋占用被上訴人所有一○一地號土地之結果，如不予拆除，則前開規則長方形之一○一地號土地將成七邊形之不規則形狀，使被上訴人為達利用規則狀之土地而向訴外人財政部國有財產局價購之目的喪失，被上訴人訴請上訴人拆除占用部分之地上建物，及返還占用之土地，自有其經濟上利益，且非以損害上訴人為主要目的。上訴人所稱拆不拆除如原審判決附圖Ａ部分建物，被上訴人之一○一地號土地皆為畚箕地云云，自無足取。
㈢且若拆除上訴人所占用系爭土地如原審判決附圖所示Ａ部分土地之地上物，固會
破壞建物之完整性，使其價值減損，然此僅牽涉財產權之問題，尚與生存權無涉。且以上訴人系爭建物之整體現況為觀察，占用被上訴人土地之建物，係東側建物，為嗣後增建者，與登記簿謄本所載主體建物之西側建物，可明顯加以區別，業如前述，上訴人雖否認知其為違法，但亦未能證明其為合法建築之建物，且如前所述，為主體建物之西側建物有獨立之大門、樑柱及樓梯等，因此若拆除如原審判決附圖所示Ａ部分之建物，亦不影響主體建物之完整及效用甚明，則被上訴人訴請拆屋還地，當與權利濫用及違反誠信原則有間。
㈣反之若不拆除上訴人占用被上訴人土地部分，將使前開規則長方形之一○一地號
土地變成七邊形之不規則形狀，業如前述，此與中國人之建物喜講究方正之觀念有違，其價值之減損，雖無客觀之數據，但亦顯非上訴人所稱按其占用土地面積乘以被上訴人申購土地之地價，計算之數額約十四萬餘元而已，此為眾所週知之道理。也無強求被上訴人放棄正當權利之行使，勉以接受現狀按其不規則形狀使用之理。又憲法第七條規定中華民國人民，無分男女、宗教、種族、階級、黨派，在法律上一律平等。自不因被上訴人之為富有，即強使其忍受他人之不法，而限制其權利之行使。衡以本件所應拆除者為增建之東側建物，並非合法登記之建物部分，其價值之減損，乃源自其無權占用他人之土地在先，自應忍受該不利益。是上訴人抗辯被上訴人訴請拆除占用系爭土地之地上建物係權利之濫用且違反誠信原則等詞，應不足採。從而被上訴人訴請上訴人應將系爭土地中如原審判決附圖所示Ａ部分土地面積四‧五九平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還被上訴人，即有理由，應予准許。
六、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。故依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為要件。其得請求之範圍，以對方所受之利益為限度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。有最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例可資參照。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第二十五條定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。本件上訴人無權占用被上訴人所有系爭土地中如附圖所示Ａ部分土地，獲有相當於租金之利益，被上訴人因此受有無法使用該地之損害，從而被上訴人本於不當得利法則，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，依前所述，於法自屬有據。又被上訴人所請求相當於租金之不當得利數額，經本院斟酌系爭土地面臨高雄市○○○路，周遭建物多屬住宅用途，附近一百公尺處有高雄市○○○路、大仁市場，商家林立，交通往來頻繁，商業發達等情，有原審法院八十八年一月七日勘驗筆錄及照片十幀在卷（見原審八十七年訴字第一八九九頁第七十五頁至七十八頁）可參，本院認被上訴人請求返還相當於租金之不當得利以年息百分之六為適當。再查系爭土地於八十六年七月一日申報地價為每平方公尺九千三百零九元，有被上訴人提出之土地登記謄本一份附卷可稽，則被上訴人請求上訴人賠償自八十六年九月一日起至八十七年七月三十一日止之損害金，依上揭規定及說明，合計為二千三百五十四元（計算方式為：上訴人無權占有土地面積×八十六年七月一日土地申報地價×年息百分之六÷十二個月×被上訴人請求之月數，即４．５９×９３０３×６％÷１２×１１＝２３５４元〔小數點以下四捨五入〕）及自起訴狀繕本送達翌日即八十七年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；及自八十七年九月六日起至返還土地之日止，按月給付二百十四元（計算方式：上訴人無權占有土地面積×八十六年七月一日土地申報地價×年息百分之六÷十二個月＝上訴人每月應給付之損害金，即４．５９×９３０３×６％÷１２＝２１４元）。
七、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人無權占有其所有系爭一○一地號土地如原審判決附圖Ａ部分土地，面積四．五九平方公尺及獲有不當得利，為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於民法第七百六十七條及一百七十九條之規定，請求上訴人將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地中如附圖所示Ａ部分、面積肆‧ 伍玖 平方公尺土地上之地上物拆除，並將上開土地返還被上訴人。及上訴人應給付被上訴人二千三百五十四元，及自八十七年九月六日起至清償日止之法定利息；及自八十七年九月六日起至返還前項土地之日止，按月給付被上訴人二百十四元，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請分別宣告假執行及免為假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十一月二十三日
臺灣高等法院高雄分院民事第二庭~B1審判長法官許明進~B2法官林富村~B3法官陳真真右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國八十九年十一月二十七日~B法院書記官鄭靜芳
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