臺灣彰化地方法院109年度訴字第619號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院109年訴字第619號民事判決

裁判日期：民國110年04月21日

裁判案由：分割共有物

臺灣彰化地方法院民事判決109年度訴字第619號原告 張伯階 訴訟代理人 林見軍 律師複代理人 余佳玲
林麗珍 被告清大建設有限公司法定代理人 周宛儀 訴訟代理人 施廷勳 律師受告知人彰化縣大村鄉農會法定代理人 吳榮杰 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落彰化縣○○鄉鎮○段0000地號、面積1,402.99平方公尺土地，應分割為如附圖二即彰化縣員林地政事務所民國109年10月5日土地複丈成果圖乙案（收件日期文號109年9月30日員土測字第1908號）所示：編號Ａ部分、面積139.66平方公尺，由兩造按原應有部分之比例共有，作為道路使用；編號Ｂ部分、面積1,105.42平方公尺，由被告取得；編號Ｃ部分、面積157.91平方公尺，由原告取得。
訴訟費用由被告負擔7/8，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉鎮○段0000地號、面積1,402.99平方公尺土地（下稱系爭土地），為兩造共有，應有部分原告為1/8，被告為7/8。系爭土地並無依使用目的不能分割之情形，共有人間亦無不分割期限之約定，惟無法協議為分割，原告自得訴請裁判分割等情，爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，求為按附圖一即彰化縣員林地政事務所(以下稱員林地政所）民國109年9月29日土地複丈成果圖甲案（收件日期文號：109年9月17日員土測字第1803號，以下稱甲案）為分割之判決。
二、被告則以：請依如附圖二即員林地政所109年10月5日土地複丈成果圖乙案（收件日期文號：109年9月30日員土測字第1908號，以下稱乙案）為分割，該方案與原告主張之甲案，主要差別在分配給原告之編號Ｃ坵塊（即甲案編號甲坵塊），其臨路寬度為5或6公尺。查系爭土地臨路寬度約27公尺，原告應有部分1/8，被告7/8，若按應有部分比例分配臨路寬度，原告約分配臨路寬度3.44公尺。考量此項寬度原告日後建屋面寬恐較一般房屋狹窄，被告願意退讓由原告取得5公尺臨路面寬，日後起造房屋之面寬、深度均適宜，容易利用且提高交易單價。反觀被告分得之編號Ｂ坵塊呈「Ｌ」形，深度達37公尺，較編號Ｃ坵塊難利用，交易單價也較低，日後尚需自行留設私設通路，方能利用南側土地，遠不如編號Ｃ坵塊可以直接臨公路。依法本有由法院囑託估價師鑑定土地分割後共有人間互為找補金額之必要。但被告考量共有人間之和諧及訴訟之順利進行，故同意不請求以金錢找補價差。因此，按乙案分割，顯然有利於原告。至於原告主張之甲案，原告取得臨路面寬6公尺與其應有部分不成比例，已非公平。況且不論臨路面寬為5或6公尺，皆能建造容易利用，且寬度深度適宜之房屋，甲案對原告增加之利益甚小，但卻令被告分得部分減損價值甚大，顯非公平。甲案自有鑑定分割後土地價值差異於共有人間互為找補價差之必要。惟原告竟向本院囑託之鑑定機構表示甲案不需鑑價，而拒絕以金錢補償價差，顯然於共有人間不公平、失衡，該方案不可採等語，資為抗辯。
四、系爭土地為兩造共有，原告應有部分1/8，被告7/8，該土地（除後述既成巷道外）並無依使用目的不能分割的情形，共有人亦無不分割期限之約定，惟無法協議分割之事實，有原告所提土地登記謄本及地籍圖謄本為證，並為被告不爭執，堪信為真實。兩造既無法協議為分割，原告依民法第823條第1項規定訴請裁判分割，即屬正當。
五、系爭土地之使用分區及使用地類別為特定農業區甲種建築用地，其北側部分現作為巷道（貢旗一巷）使用，其上鋪設柏油路面及設有排水溝；中南側有無人使用之老舊豬舍1棟（原告稱係其祖先建造，並無保留必要）；其餘部分長有雜草或幾棵樹木等事實，有土地登記謄本可證，並經本院囑託員林地政所派員會同勘測屬實（豬舍未測量），分別製有勘驗筆錄、現場照片（卷第69至95頁）及109年6月30日土地複丈成果圖（收件日期文號：同年6月12日員土測字第1118號）可參，兩造對此亦無爭執，堪認定屬實。
六、分割方法部分，原告主張依甲案為分割，被告則主張依乙案為分割。經比較兩方案，均保留北側現作巷道使用部分（即甲案編號Ａ或乙案編號Ａ），由兩造按原有應部分比例繼續維持共有，作為道路使用，其餘割成二個坵塊各由原告或被告取得。兩者主要差異為原告分得部分（即甲案編號甲、乙案編號Ｃ）面臨上開巷道之垂直寬度，甲案為6公尺，乙案為5公尺。原告雖謂甲案不會影響雙方分割後土地之利用，鑑價補償問題，只要有一個方案有鑑價補償，即可援引為另一方案的補償基準，原告分得部分有53多坪，面寬6公尺比較好規劃，被告分得部分面積大較好利用，臨路面寬對於被告影響不大，但面寬5公尺或6公尺對被告卻有很大差異，如果被告要求鑑價補償，應先將抵押權塗銷等語。惟系爭土地分割後，必須利用北側的巷道（貢旗1巷）對外聯絡，兩造各自單獨分得部分臨該巷道的垂直面寬，衡諸一般經驗法則，對於土地價值將有顯著影響。基於共有人之應有部分係抽象存在於共有物任何一部分之法理，並維共有人間利益之均衡，分割後兩造各單獨分得部分之臨路面寬，原則上應接近原應有部分之比例，方符公平。從地籍圖謄本及複丈成果圖之比例尺核算，系爭土地以東側地籍線為準，東西垂直寬度約26公尺上下（被告稱面寬27公尺，並非垂直寬度），原告分得部分甲案面寬6公尺，深度約27至25.5公尺；乙案面寬5公尺，深度約32.2至31公尺。但原告單獨分得部分面積157.91平方公尺，不論臨路面寬為6公尺或5公尺，均僅適合興建一棟透天厝房屋，但其土地單價則於面寬6公尺時，將有較高價格。而被告分得部分面積1,105.42平方公尺，深度約50至
47.5公尺（被告稱37公尺，應係誤算），其臨路垂直面寬如為20公尺，僅為原面寬之77％（20/26），與其應有部分87.5％（7/8）有相當差距，如為21公尺，亦僅為原面寬80.8％（21/26）而已。且為充分利用南半側土地，被告勢必得在土地內另規劃私設通路，臨路面寬對於被告影響難謂不大。甲案使原告取得面寬6公尺之土地，占系爭土地東西垂直寬度23％（6/26），已大幅超越原告應有部分之比例12.5％（1/8），復欠缺分割後共有人相互補償為輔助，對於被告實有欠公平。原告徒以其分割後好規劃，及面寬6公尺對於被告利用土地影響不大，被告要求鑑價補償，應先塗銷抵押權云云，主張應按甲案分割，實難以採取。故兩方案相比較，以乙案較符合雙方利益之均衡與公平。本院審酌系爭土地之性質、使用情形、經濟效用暨兩造之意願及利益之均衡等情，認為採乙案為分割，堪稱允當。爰判決分割如主文第1項所示。
七、另應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但權利人有同意分割或已參加共有物分割訴訟或經共有人告知訴訟而未參加之情形之一者，其權利移存於抵押人所分得之部分，民法第824條之1第2項定有明文。系爭土地被告之應有部分7/8及系爭土地全部，前經被告提供第三人彰化縣大村鄉農會設定最高限額抵押權，於108年1月22日、108年7月29日登記完畢。但經原告聲請告知訴訟，該抵押權人於109年9月25日經合法告知後，迄未聲明參加訴訟，亦未到庭或具狀陳述任何意見。依前揭法條規定，在本件判決分割確定後，被告應有部分7/8設定之第1順位抵押權即應移存於其分得之部分，附此敘明。
八、本件為請求共有物分割事件，如由敗訴之被告負擔全部訴訟費用，顯失公平，併依民事訴訟法第80條之1規定，酌量情形命勝訴之原告負擔訴訟費用之一部。
九、本件事證已臻明確，原告就被告應將系爭土地提供彰化縣大村鄉農會所設定之第2順位最高限額抵押權塗銷，或判決該抵押權應全部移轉到被告應有部分7/8，並非本件分割共有物訴訟所能審酌及裁判，亦與定分割方法無關；暨兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果均不生影響，不予贅詞論列。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1，判決如主文。
中華民國110年4月21日
民事第四庭
法官陳瑞水以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月21日
書記官陳秀娟