臺灣臺中地方法院民事判決 97年度中簡字第357號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年4月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路二段六一二之二號房屋遷
讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬玖仟貳佰伍拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟陸佰壹拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部份，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國（下同）96年4月30日向其承租
門牌號碼臺中市○○區○○路2段612之2號房屋，約定租賃
期間自96年5月10日起至98年5月9日止，租金每個月新台幣
（下同）18,000元，按月給付。詎被告除於訂約日交付保證
金36,000元外，即未再繳付任何一期之租金，累計暨欠96年
5月10起至97年3月10日止之租金180,000元、管理費5,600元
及電費2,848元，屢經催討均未獲回應。其以存證信函及言
詞對被告為終止租賃契約之意思表示。為此請求被告遷讓房
屋、給付租金等語。並聲明：①被告應將門牌號碼臺中市○
○區○○路2段612之2號房屋遷讓返還予原告，②被告應給
付原告150,000元。被告則辯稱：其承租系爭房屋經營美容
工作室，但於96年6月4日卻因社區地下室排水管阻塞，造成
系爭房屋內部淹水嚴重，且臭氣沖天。又系爭房屋亦因原告
前未繳納電費而遭斷電。前揭事項，均造成其未能順利營業
等語。並聲明：原告之訴駁回。
二、原告主張被告向其承租門牌號碼臺中市○○區○○路2段612
之2號房屋，每月租金18,000元，被告除繳付保證金外，即
未再繳付任何一期之租金等情，業經其提出房屋租賃契約書
暨公證書為證，並為被告所不爭執（見97年2月21日筆錄）
，自屬真實。
三、按租賃係以一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之
契約。是承租人乃以享受租賃物之使用收益為其契約之主要
目的。如出租人交付之租賃物具有瑕疵，且該瑕疵已達到使
承租人無法合於約定之使用收益狀態者，承租人自得主張民
法第264條同時履行抗辯權，而拒絕租金之支付。本件被告
雖辯稱租賃物因淹水、斷電而使其無法使用收益等語，然查
：
1、系爭建物所在社區於96年6月4日因地下室排水幹管阻塞，造
成系爭建物淹水，受損情形為有地毯及部分牆面裝潢受潮，
惟受損情形並不嚴重，淹水情形於當日亦已排除，此據證人
廖月女 到庭證述「（問：96年6月4日被告承租門牌號碼台中
市○○區○○路2段612之2房屋，有無發生積水情形？）當
天是地下室的排水幹管阻塞，冒水到被告承租的房屋，造成
地毯濕掉，牆面的裝潢濕掉，但是沒有很嚴重。被告說屋內
臭味很重，我當時沒有住在那邊，所以我沒有到場，是總幹
事去的」、「（問：被告反應96年6月4日積水後，你們如何
處置？）我們就請工人來施工，當天積水就退了」等語明確
（見97年4月8日筆錄）。是就淹水持續時間及所造成之損害
觀之，該淹水狀況並未達使被告嗣後無法使用收益系爭建物
之程度，應堪認定。
2、被告雖辯稱淹水造成屋內臭氣沖天無法營業等語，然此惡臭
係因污水所造成，非原告交付之租賃物有何瑕疵。況被告就
污水所造成其裝潢、地板清潔、消毒等之損害，業與同隆上
第二期管理委員會以10,000元達成和解，此據證人廖月女到
庭證述「96年6月22日晚上7點30分我們召開管委會，管委會
決議賠償1萬元給被告，被告也有接受，我們就用匯款的方
式入被告的帳戶，匯款的帳號也是被告提供給我們的」等語
（見97年4月8日筆錄），並有管委會會議紀錄、台灣中小企
業銀行存款憑條在卷可稽。被告此部分之損害既已獲得填補
，則其執此事由拒絕給付租金，亦無理由。
3、被告承租系爭建物用以經營美容工作室業務，則建物缺乏電
力供應，固屬不能達被告承租建物經營美容工作室業務之目
的。然系爭建物已於96年6月26日經由被告之申請而回復供
電，此為被告所是承（見97年4月8日筆錄），並有其所提台
灣電力公司台中區營業處電表（復電重封）登記單附卷為憑
。準此事實，系爭建物缺乏電力供應之瑕疵既已除去，被告
自不得據以拒絕租金之給付。又被告為回復租賃物供電狀態
所支出之有益費用，雖得請求原告返還，然此費用償還請求
權與其在租賃契約終止後所負返還租賃物之義務間，並無互
為對價之關係，自不得藉口其支出費用為受清償，而拒絕租
賃物之返還。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，
民法第440條第1、2項訂有明文。本件兩造約定租金應按月
支付，有租賃契約書在卷為憑，被告既已積欠自96年5月10
日起至97年2月21日之租金未為清償，則原告於97年2月21日
言詞辯論期日當庭以言詞對被告為終止契約之意思表示，洵
屬有據。兩造間租賃契約既已終止，則原告依租賃物返還請
求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
又截至97年2月21日契約終止之日，被告累計積欠租金為9個
月又10日，累計金額達168,000元。扣除原告主張抵銷之保
證金債務36,000元及償還回復供電費用債務2,747元，則其
請求被告給付129,253元，為有理由，亦應准許。逾此範圍
之請求，則應駁回。
五、本件原告勝訴部份係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 97 年 4 月 22 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 鍾貴堯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 4 月 22 日
書記官