裁判字號：臺灣彰化地方法院90年訴更字第2號民事判決
裁判日期：民國90年08月20日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣彰化地方法院民事判決九十年度訴更字第二號
原告乙○○訴訟代理人丙○○○右當事人間遷讓房屋等事件，被告對於本院八十八年度訴字第三一四號判決不服提起上訴，經台灣高等法院台中分院於九十年一月三日以八十九年度上易字第一七九號判決除確定部分外，發回本院更行審理，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣參拾肆萬零伍拾柒元，及其中新台幣玖仟零伍拾柒元，其中參拾參萬壹仟元分別自民國八十八年四月二十五日起及民國八十九年十二月七日起，均按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項原告得假執行。但被告於假執行實施前以新台幣參拾肆萬零伍拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告應給付原告新台幣（下同）六十五萬七千元，其中三萬五千元自民國八十八年二月十六日起，其中六十二萬二千元自八十九年十二月七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）依職權宣告假執行。
二、陳述：
（一）查被告向原告承租坐落彰化縣彰化市○○路○段○○○號四樓之房屋，約定租金每月二萬八千元，租賃期間自八十七年七月一日起至八十八年六月三十日止。詎被告於八十七年十一月起即未繳交租金，迭經原告函催未果，原告始依約於八十八年二月十三日終止租約，故被告尚積欠未繳租金三個半月，合計九萬八千元，扣除保證金五萬八千元及訂金五千元，被告應再給付租金三萬五千元及其遲延給付之法定利息。
（二）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者為不當得利，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第一百七十九條定有明文。本件原告已於八十八年二月終止租賃契約，自八十八年二月十六日起被告未返還租賃物仍繼續使用，乃是無權占用，則被告受有相當租金之不當得利，原告亦因此受有相當於租金之損害，被告自應返還不當得利，而本件遷讓房屋部分業經判決確定，並於八十九年十二月六日執行遷讓完畢，故而被告應返還原告六十萬二千元（二萬八千元乘一０．五＋十一個月）之利益。
（三）兩造於八十七年六月十三日簽訂系爭租賃契約時，僅在契約書第四條第一項載明「本不動產係供營業之用」，當時並未記載有關開設舞蹈補習班及申請營利事業登記證情事，雖事後被告認為系爭租賃契約記載不夠明確，遂要求代書 吳俊賢 在其持有之契約書補填第四條第一款「甲方同意向國稅局申報實際租金全數金額」及第七條增載第七款「乙方辦理營利事業登記證所需必要文件，甲方無條件提供配合」等文字，然而於補填上開文字時原告持有之契約書並未同時為相同之增添記載乙節，為代書吳俊賢及被告在原審一致陳明在卷。另依系爭租賃契約書第七條第五款復明文約定「契約條款未詳盡規定或未妥善事項，甲、乙雙方協議增刪實施」等語，則系爭租賃契約條款之增刪修訂應由兩造共同協議為之，自不得單方面要求增刪修訂，否則對他方應不生拘束力，而原告於被告增添記載上開文字並不在場，亦未同意被告為上開增添記載，自不受該增添記載文字之拘束。
（四）被告另稱依系爭租賃契約第四條第一款已約定系爭房屋供營業用，而所謂供營業用，係指得申請取得營利事業登記證之合法營業云云。然依原告所有系爭房屋之一樓供開設牛排館，五樓供開設瑜珈教室之情形觀之，所謂供營業用應包括申請取得營利事業登記證之合法營業及一般設籍課稅之營業在內。故在原告之主觀認知上「供營業用」乙詞未必等同於申請取得營利事業登記之合法營業。再被告雖簽約後要求代書吳俊賢在契約書第七條第七款增添記載「乙方辦理營利事業登記證所需必要文件，甲方無條件提供配合」等文字，惟上開增添記載之文字對原告不生拘束力，已如前述，則被告主張契約書上「供營業用」即指取得營利事業登記證之合法營業云云，自嫌無憑。更何況被告承租當時並未表明係為開設舞蹈教室之用，而係稱習慣較寬敞之居住空間，或有可能做個小營業，故而租賃契約初才會載「營業、住家」之用，倘若被告自始表明係為營業之用，就不會有「住家」二字之出現，故而被告所言純係為推卸責之詞。
（五）被告一再抗辯原告明知其承租係供營業用，須辦理營業登記，郤故意隱瞞系爭房屋無法申請營業登記之事，致被告陷於錯誤而與原告簽訂租賃契約，乃依民法第八十八條、第九十二條第一項規定撤銷系爭租賃契約云云，然查被告在原審及他案（彰化地院八十八年彰簡字第三二八號）均自承簽約前看過系爭房屋二次（白天、晚上各一次），則系爭房屋之使用現況及附近情形如何即非原告得以隱瞞，實難認原告在簽約前有何詐欺情事可言。況被告在看過系爭房屋後認為合適始決定承租，其為承租之意思表示內容即無錯誤，縱令被告認為「若知悉系爭房屋無法申請營利事業登記證，即不願承租」，惟簽訂系爭租賃契約時被告並未明確表明該房屋得合法申請取得營利事業登記證為承租之必要條件，已如前述，則被告不知系爭房屋僅得「設籍課稅」營業而無法申請取得營利事業登記證乙事，亦屬被告自己之過失所致，並非原告之詐欺甚明。
（六）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撒銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第八十八條第一項定有明文。又因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項設有規定。
本件原告並無何詐欺之情事，被告縱使誤認系爭房屋得申請營利事業登記證，亦屬其自己之過失，從而依民法第八十八條第一項但書規定，被告仍不得撤銷其承租系爭房屋之意思表示，故系爭租賃契約仍有效存在於兩造之間，系爭租賃既屬存在，被告即負有給付租金之義務，被告拒不給付，原告乃依約函催、終止契約乃為正當，從而原告於終止租約後訴請被告給付租金、返還不當得利於法即屬有據。
（七）被告雖已將系爭房屋內之物品遷走，惟所留下之活動木質地板仍存在，被告既不願拆除遷移，又要原告立切結書不得拆除其地板，原告無理由書立該切結書，蓋被告本須負回復原狀之義務，今既不願自動拆除木質地板，又不准原告拆除或處置，則影響系爭房屋正常使用甚明，從而被告雖已將房屋內其他物品遷移，郤因木質地板尚有堅持，原告至今無法正常使用系爭房屋實與未遷讓無異，被告既不願放棄該木質地板之所有權，即應將該活動式之木質地板拆除遷移，始符遷讓之本旨，今被告未放棄木質地板之處分權自當仍負遷讓之義務，原告並無受領遲延之情事。
（八）另按土地法第九十七條之規定對營業用之房屋並不適用，被告一再堅持承租系爭房屋係為營業用，則系爭房屋租金即不適用土地法第九十七條之規定，而應本諸私法自治原則，當事人意思合致即有效。再，不當得利中所稱受利益，係指因某項事由而受個別具體利益而言，在租賃契約，承租人所受利益為出租人之給付（物之交付，以供使用收益），承租人所受之利益，依其性質不能原物返還，故應償還其價額，客觀計算之相當租金。易言之，無權使用他人不動產者，其所受利益為使用本身，而「相當租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。據此，所謂「相當租金」並非絕對之數額標準，而係參考之依據，承租人客觀上使用租賃物之利益應依市場機能經濟價值而斷，而非局限於某特定數額。本件系爭房屋於市場上之使用價值每月確值二萬八千元，此亦為被告所受之使用利益，從而被告主張應依土地法第九十七條限縮租金額云云，實無理由。
三、證據：提出房屋租賃契約書、存證信函、房屋所有權狀、八十七、八十八年度房屋稅繳款書、彰化縣稅捐稽徵處房屋稅公告現值證明書、土地登記簿謄本等件為證。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，惟據其於原審及上訴審所提出之書狀聲明及陳述如左：
一、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）緣被告於八十七年六月初因欲租房屋而前往訴外人吳俊賢所經營之惠双房屋華陽店，訴外人吳俊賢帶被告去看過多間房屋，最後決定承租原告顏國鏞所有坐落彰化市○○路○段○○○號四樓的房屋，當時被告即表明要作舞蹈教室營業之用，必須可申請營業執照，而於八十七年六月十二日給付訂金五千元，由於被告於取得訂金收據時未詳查收據內容條款（第三項記載「該不動產係供營業、住家之用」），而於六月十三日訂立租賃契約書，被告發現契約書第四款訴外人吳俊賢記載為「本不動產係供營業、住家之用」乃當場表示異議，並表示需要辦理營業登記，訴外人吳俊賢始將「住家」二字刪除。豈料訴外人吳俊賢與原告乙○○之代理人丙○○○非但未據實向被告表明該建築物位於住宅區，且一樓有違章建築，無法變更使用用途，亦無法申請營業執照登記，於被告發現訴外人吳俊賢未於契約書記載出租人應無條件提供營利事業登記文件時，被告要求訴外人吳俊賢應記載清楚，訴外人吳俊賢亦稱沒問題，而契約書第七條特約事項七記載「乙方辦理營利事業登記所需必要文件甲方無條件應配合」，被告乃相信系爭房屋可取得營業登記。被告於八十八年七月初即開始著手開課並僱工裝潢舞蹈教室及室內，共支出裝潢費用計十三萬一千三百八十二元。被告於舞蹈教室裝潢後向縣政府申請營業執照，始知系爭房屋無法申請營業執照，被告乃向訴外人吳俊賢及原告之代理人丙○○○表示系爭房屋無法申請營業執照，原告之代理人丙○○○則向被告表示只要像一至三樓一樣辦理稅籍變更亦可營業，並表示絕對會配合被告提供文件，被告乃於九月三日、九月七日再給付租金五萬六千元予原告。嗣被告再向原告之代理人顏魏玉珠請求提供申請營業登記之文件，但其均無法讓被告取得營業登記執照。訴外人吳俊賢及原告之代理人丙○○○於八十七年十一月中旬始向被告表示既然無法取得營業執照，被告就無條件搬家吧，被告因不願平白受騙，乃向彰化縣政府工務局查詢，始知原告所有之系爭房屋確實因一樓法定空地違章（含二樓）及一至四樓樓梯隔間阻塞，無法通行造成逃生阻礙，不得申請使用執照變更用途，被告確定無法申請舞蹈教室（補習班）營業登記，被告乃於八十七年十一月二十三日委託律師寄送律師函撤銷與原告乙○○間之租賃契約。
（二）被告業於八十七年六月十二日給付原告訂金五千元，同年七月一日給付保證金五萬六千元及二個月租金五萬六千元，於同年九月三日、九月七日再給付租金五萬六千元，共計一十六萬八千元。況原告所有之系爭坐落彰化市○○路○段○○○號房屋全部均是出租供作營業用，被告承租四樓之時亦表示要開設舞蹈教室做營業用，原告既無法提供被告申請營業執照，至使被告從未營業。次查原告提出之系爭契約書與被告所持有之契約書有二處不同，而之所以會有如此差異，完全係因仲介人兼代書吳俊賢表明承租系爭房屋係為供舞蹈教室做營業之用，出租人必須提供申請營業執照所需之一切文件，且必須向國稅局據實申報租賃所得（此乃被告向證人 楊英毅 查詢稅務記帳等相關問題時，證人楊英毅告知承租房屋供營業用，契約必須記載供營業用，且需要求出租人提供申請營業執照之相關文件，並須向國稅局據實申報租賃所得），但其於書寫契約書時漏未記載該二點，其要被告趕快再去找代書補載清楚，被告才又至仲介人吳俊賢處要求其補載，當時被告要求吳俊賢找原告之代理人丙○○○一起過來，但吳俊賢聲稱不用，其會再找他們過來，被告即信以為真，由吳俊賢於契約書上第四條（一）加註「甲方同意向國稅局申報實際租金全數金額」、於第七條七、加註「乙方辦理營利事業登記所需必要文件甲方無條件提供配合」。至於加註部分未蓋印章，亦非被告所能控制，被告當時亦未發現，經詳查契約書內有用筆再加註之部分，並未全部均有蓋兩造及代理人之印章，此由契約書第七條（四）、六對於被告有利之部分均只有被告之印章，而無原告及其代理人之印章，即知原告之代理人與代書當時即已為原告想到將來有糾紛時應如何辯駁；又原告之代理人丙○○○於被告交付訂金時亦在場，其當時即已知道被告所要求之前述二點。
（三）再原告之代理人曾聲稱現在景氣這麼差，不可能有人報名學跳舞，被告承租系爭房屋非為供舞蹈教室之用云云，惟事實上，被告租系爭房屋確係為供舞蹈教室之用，原告之代理人與仲介人吳俊賢於租約訂定前即已知之甚詳，此由契約書記載供營業之用亦明。且被告自小即學習舞蹈，畢業於台灣省立體育專科學校三年制體育系（主修舞蹈），曾多次參加國內外多種舞蹈教室研習會，被告承租系爭房屋即係為教學之用，被告自八十八年三月起已受聘於省立彰化女中擔任兼職之舞蹈老師，亦足證被告確實有舞蹈教師之資格與能力。況被告承租系爭房屋後即已著手舞蹈教室之裝潢，被告怎會非係為營業而租系爭房屋呢？另原告所有坐落系爭房屋一、二樓確實有違建，又系爭房屋一至五樓之樓梯均遭非法堵塞，逃生困難，此亦即無法申請營業執照原因之一。再原告所有除了系爭房屋以外之樓層均係供營業用，此亦為被告當時相信原告之代理人及仲介人所稱供營業用無問題之原因所在，原告之代理人於被告發現無法申請營業執照時，即是以其他樓層均可以營業為搪塞。且經查系爭房屋係坐落於住宅區，依法係無法申請營業執照，顯見原告之代理人、仲介人於與被告簽訂系爭租賃契約書時，即有欺騙被告之惡意。
（四）又所謂「營業」固有多種情形，然依法律規定之營業，當然係指取得主管機關之許可，具備營業執照之合法營業而言，被告於八十七年五月二十二日才自美國返回台灣，之前大部分時間均居住於美國（原告亦明知此事），被告是個守法之公民，當然認為所謂營業係指合法之營業，然原告明知系爭房屋與該棟房屋其他樓層均是非法營業，渠竟故意不告知被告，還向被告稱系爭房屋與五樓曾經開設三才托兒所（即補習班，原告之代理人顏魏玉珠於鈞院履勘現場時亦不否認此事實），五樓也出租予他人開設舞蹈教室，營業沒有問題。於訂定契約之前，原告亦明知被告是學舞蹈，承租房屋係要供舞蹈教學之用（原告於另案八十八年六月七日所提出之答辯狀亦稱被告為舞蹈教師），其竟故意不告知被告系爭房屋無法取得營業執照，渠自不能以嗣後曾要求辦理課籍徵稅即謂營業是沒有問題。更何況所謂課籍徵稅僅係國稅局課稅之一種行政管理，並非因此即可屬合法營業，原告自不可以要求被告為非法之營業。
（五）被告於原審判決後，已依原審判決及台灣彰化簡易庭判決，將原告所有系爭房屋騰空，並通知原告訴訟代理人丙○○○前往現場交還房屋，被告已履行原審判決第一項已確定判決之債務。況被告於向原告承租系爭房屋時，即已明確告知原告之代理人丙○○○及仲介人吳俊賢租屋之目的為供營業（開設舞蹈教室），且其確實明知上訴人係要開設舞蹈教學之用，渠二人均故意不告知無法申請營業執照，原告之代理人更告知可以營業，顯見被告係受原告之代理人詐欺而與原告訂立系爭租賃契約書，被告及依法撤銷系爭房屋租賃契約之意思表示，並向台灣彰化地方法院起訴請求返還不當得利等，業經該院簡易庭以八十八年度彰簡字第三二八號判決被告勝訴，該判決即是認定被告撤銷系爭房屋租賃契約為有理由。被告於原審判決後，即已積極將系房屋內之物品搬走，並多次與原告之代理人聯絡遷讓房屋事宜，依原審判決及台灣彰化地方法院彰化簡易庭八十八年度彰簡字第三二八號判決之內容，被告僅需將系爭房屋騰空，並無庸將所裝璜之木質地板拆除（該裝璜之木質地板已附著於系爭房屋），被告與原告之代理人丙○○○於八十九年四月十日前往系爭房屋辦理點交房屋，原告之代理人對於系爭房屋已騰空並無爭執，其竟要求被告需再將木質地板拆除，其才願意接受點交，也因此未完成點交手續。被告既已依原審判決及台灣彰化地方法院彰化簡易庭八十八年度彰簡字第三二八號判決之內容提出給付，原告遲延受領乃可歸責於其代理人，被告亦已以存證信函再通知原告，被告顯已履行原審判決主文第一項之債務。
（六）原審判決主文第二項違反土地法第九十七條第一之強制規定。按『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。
約定房屋租金超過前項規定者，該管市縣政府得依前項所定標準強制減定之。』，為土地法第九十七條所明文規定，又『土地法第九十七條第一項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。』為最高法院四十三年台上字第三九二號判例所揭示。被告於原審即已主張原告所請求相當於租金之損害賠償金額過高，已違反土地法第九十七條之規定，且被告於台灣彰化地方法院彰化簡易庭八十八年度彰簡字第三二八號事件即曾表示願給付相當於租金之金額予原告，以填補其損失，該判決並依土地法第九十七條之規定計算被告所應給付之金額，及原告所應返還被告之不當得利金額，顯見原審此部分判決確有違誤之處。
三、證據：證據：提出租賃訂金收據影本一紙、不動產租賃契約書影本一紙、收據影本一紙、律師函影本一紙、彰化縣政府建設局使用執照影本一紙、甲○○舞蹈學經歷及證明書影本共九紙、照片十九張、彰化縣政府建設局使用執照影本一紙、台灣彰化地方法院彰化簡易庭八十八年度彰簡字第三二八號民事判決等件為證。理由
壹、程序方面：原告於訴狀送達後，擴張應受判決之聲明雖未經被告之同意，惟按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但有擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告僅將應受判決之金額擴張，依前開條文之規定，應予准許。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張被告向其承租坐落彰化縣彰化市○○路○段○○○號四樓之房屋，約定租金每月二萬八千元，租賃期間自八十七年七月一日起至八十八年六月三十日止。詎被告於八十七年十一月起即未繳交租金，迭經原告函催未果，原告始依約於八十八年二月十三日終止租約，故被告尚積欠未繳租金三個半月，合計九萬八千元，扣除保證金五萬八千元及訂金五千元，被告應再給付租金三萬五千元及其遲延給付之法定利息。又原告已於八十八年二月終止租賃契約，自八十八年二月十六日起被告未返還租賃物仍繼續使用，乃是無權占用，則被告受有相當租金之不當得利，原告亦因此受有相當於租金之損害，被告自應返還不當得利，而本件遷讓房屋部分業經判決確定，被告雖已將系爭房屋內之物品遷走，惟所留下之活動木質地板仍存在，被告既不願拆除遷移，又要原告立切結書不得拆除其地板，而被告本須負回復原狀之義務，今既不願自動拆除木質地板，又不准原告拆除或處置，則影響系爭房屋正常使用甚明，從而被告雖已將房屋內其他物品遷移，惟既不願放棄該木質地板之所有權，即應將該活動式之木質地板拆除遷移，始符遷讓之本旨，故原告並無受領遲延之情事。嗣原告始於八十九年十二月六日聲請法院強制執行遷讓完畢，故而被告應返還原告六十萬二千元（二萬八千元乘一０．五＋十一個月）之利益。次查，兩造於八十七年六月十三日簽訂系爭租賃契約時，僅在契約書第四條第一項載明「本不動產係供營業之用」，當時並未記載有關開設舞蹈補習班及申請營利事業登記證情事，雖事後被告認為系爭租賃契約記載不夠明確，遂要求代書吳俊賢在其持有之契約書補填第四條第一款「甲方同意向國稅局申報實際租金全數金額」及第七條增載第七款「乙方辦理營利事業登記證所需必要文件，甲方無條件提供配合」等文字，然而於補填上開文字時原告持有之契約書並未同時為相同之增添記載乙節，為代書吳俊賢及被告在原審一致陳明在卷。另依系爭租賃契約書第七條第五款復明文約定「契約條款未詳盡規定或未妥善事項，甲、乙雙方協議增刪實施」等語，則系爭租賃契約條款之增刪修訂應由兩造共同協議為之，自不得單方面要求增刪修訂，否則對他方應不生拘束力，而原告於被告增添記載上開文字並不在場，亦未同意被告為上開增添記載，自不受該增添記載文字之拘束。被告另稱依系爭租賃契約第四條第一款已約定系爭房屋供營業用，而所謂供營業用，係指得申請取得營利事業登記證之合法營業云云。然依原告所有系爭房屋之一樓供開設牛排館，五樓供開設瑜珈教室之情形觀之，所謂供營業用應包括申請取得營利事業登記證之合法營業及一般設籍課稅之營業在內，在原告之主觀認知上「供營業用」乙詞未必等同於申請取得營利事業登記記之合法營業，故原告並無任何詐欺情事。況被告是在看過系爭房屋後認為合適始決定承租，其為承租之意思表示內容即無錯誤，縱令被告認為「若知悉系爭房屋無法申請營利事業登記證，即不願承租」，惟簽訂系爭租賃契約時被告並未明確表明該房屋得合法申請取得營利事業登記證為承租之必要條件，已如前述，則被告不知系爭房屋僅得「設籍課稅」營業而無法申請取得營利事業登記證乙事，亦屬被告自己之過失所致，並非原告之詐欺甚明。另按土地法第九十七條之規定對營業用之房屋並不適用，被告一再堅持承租系爭房屋係為營業用，則系爭房屋租金即不適用土地法第九十七條之規定，而應本諸私法自治原則，當事人意思合致即有效。再，不當得利中所稱受利益，係指因某項事由而受個別具體利益而言，在租賃契約，承租人所受利益為出租人之給付（物之交付，以供使用收益），承租人所受之利益，依其性質不能原物返還，故應償還其價額，客觀計算之相當租金。易言之，無權使用他人不動產者，其所受利益為使用本身，而「相當租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。據此，所謂「相當租金」並非絕對之數額標準，而係參考之依據，承租人客觀上使用租賃物之利益應依市場機能經濟價值而斷，而非局限於某特定數額。本件系爭房屋於市場上之使用價值每月確值二萬八千元，此亦為被告所受之使用利益，從而被告主張應依土地法第九十七條限縮租金額云云，實無理由等語。
二、被告則以其於八十七年六月初因欲租房屋而前往訴外人吳俊賢所經營之惠双房屋華陽店，經其介紹，最後決定承租原告乙○○所有坐落彰化市○○路○段○○○號四樓的房屋，當時被告即表明要作舞蹈教室營業之用，必須可申請營業執照，而於八十七年六月十二日給付訂金五千元，由於被告於取得訂金收據時未詳查收據內容條款（第三項記載「該不動產係供營業、住家之用」），而於六月十三日訂立租賃契約書，被告發現契約書第四款訴外人吳俊賢記載為「本不動產係供營業、住家之用」乃當場表示異議，並表示需要辦理營業登記，訴外人吳俊賢始將「住家」二字刪除。豈料訴外人吳俊賢與原告乙○○之代理人丙○○○非但未據實向被告表明該建築物位於住宅區，且一樓有違章建築，無法變更使用用途，亦無法申請營業執照登記，於被告發現訴外人吳俊賢未於契約書記載出租人應無條件提供營利事業登記文件時，被告要求訴外人吳俊賢應記載清楚，訴外人吳俊賢亦稱沒問題，而契約書第七條特約事項七記載「乙方辦理營利事業登記所需必要文件甲方無條件應配合」，被告乃相信系爭房屋可取得營業登記。被告於八十八年七月初即開始著手開課並僱工裝潢舞蹈教室及室內，共支出裝潢費用計十三萬一千三百八十二元。被告於舞蹈教室裝潢後向縣政府申請營業執照，始知系爭房屋無法申請營業執照，被告乃向訴外人吳俊賢及原告之代理人丙○○○表示系爭房屋無法申請營業執照，原告之代理人丙○○○則向被告表示只要像一至三樓一樣辦理稅籍變更亦可營業，並表示絕對會配合被告提供文件，被告乃於九月三日、九月七日再給付租金五萬六千元予原告。嗣被告再向原告之代理人丙○○○請求提供申請營業登記之文件，但其均無法讓被告取得營業登記執照，被告乃於八十七年十一月二十三日委託律師寄送律師函撤銷與原告乙○○間之租賃契約。次查原告提出之系爭契約書與被告所持有之契約書有二處不同，而之所以會有如此差異，完全係因仲介人兼代書吳俊賢表明承租系爭房屋係為供舞蹈教室做營業之用，出租人必須提供申請營業執照所需之一切文件，且必須向國稅局據實申報租賃所得，但其於書寫契約書時漏未記載該二點，因證人楊英毅要被告趕快再去找代書補載清楚，被告才又至仲介人吳俊賢處要求其補載，當時被告要求吳俊賢找原告之代理人丙○○○一起過來，但吳俊賢聲稱不用，其會再找他們過來，被告即信以為真，由吳俊賢於契約書上第四條（一）加註「甲方同意向國稅局申報實際租金全數金額」、於第七條七、加註「乙方辦理營利事業登記所需必要文件甲方無條件提供配合」。至於加註部分未蓋印章，亦非被告所能控制，且原告之代理人丙○○○於被告交付訂金時亦在場，其當時即已知道被告所要求之前述二點。又所謂「營業」固有多種情形，然依法律規定之營業，當然係指取得主管機關之許可，具備營業執照之合法營業而言，原告明知系爭房屋與該棟房屋其他樓層均是非法營業，渠竟故意不告知被告，還向被告稱系爭房屋與五樓曾經開設三才托兒所（即補習班），五樓也出租予他人開設舞蹈教室，營業沒有問題。於訂定契約之前，原告亦明知被告是學舞蹈，承租房屋係要供舞蹈教學之用（原告於另案八十八年六月七日所提出之答辯狀亦稱被告為舞蹈教師），其竟故意不告知被告系爭房屋無法取得營業執照，渠自不能以嗣後曾要求辦理課籍徵稅即謂營業是沒有問題。更何況所謂課籍徵稅僅係國稅局課稅之一種行政管理，並非因此即可屬合法營業，原告自不可以要求被告為非法之營業。且經查系爭房屋係坐落於住宅區，依法係無法申請營業執照，顯見原告之代理人、仲介人於與被告簽訂系爭租賃契約書時，即有欺騙被告之惡意。況被告於原審判決後，已於八十九年四月十日依原審判決及台灣彰化簡易庭判決，將被上訴人所有系爭房屋騰空，並通知原告訴訟代理人丙○○○前往現場交還房屋，惟因原告之代理人要求被告需再將木質地板拆除，才願意接受點交，致未完成點交手續。被告既已依原審判決及台灣彰化地方法院彰化簡易庭八十八年度彰簡字第三二八號判決之內容提出給付，實係原告遲延受領乃可歸責於原告，被告已履行原審判決第一項已確定判決之債務。又按『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金超過前項規定者，該管市縣政府得依前項所定標準強制減定之。』，為土地法第九十七條所明文規定，又『土地法第九十七條第一項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，為最高法院四十三年台上字第三九二號判例所揭示。被告於原審即已主張原告所請求相當於租金之損害賠償金額過高，已違反土地法第九十七條之規定，且被告於台灣彰化地方法院彰化簡易庭八十八年度彰簡字第三二八號事件即曾表示願給付相當於租金之金額予原告，以填補其損失，該判決並依土地法第九十七條之規定計算被告所應給付之金額，及原告所應返還被告之不當得利金額，顯見原審此部分判決確有違誤之處等語置辯。
三、按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條本文規定甚明。又除表現主文之訴訟標的外，法院於判決理由中就訴訟標的以外之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除顯然違背法令或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就該重要爭點所提之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得為任何相反之判斷或主張，始符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院八十八年台上字第五五七號判決參照）。原告主張被告於八十七年七月一日曾將系爭建物全部出租予被告使用，約定租每月二萬八千元，租賃期間為自八十七年七月一日至八十八年六月三十日止，租賃期滿應即將房屋遷讓交還，被告自承租日迄今除繳四個月之租金及保證金共計十六萬八千元外，其餘均未繳納等情，業據其提出租賃契約書及存證信函等件為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。惟有爭執者係兩造間之契約是否業經被告主張錯誤而撤銷或係因被告未繳納租金，而經原告終止契約？經查：（一）兩造於八十七年六月十三日簽訂系爭租賃契約時，僅在契約書第四條第一項載明「本不動產係供營業之用」，當時並未記載有關開設舞蹈補習班及申請營利事業登記證情事，此為兩造所不爭執。雖事後被告認為系爭租賃契約記載不夠明確，遂要求證人吳俊賢在其持有之契約書補填第四條第一款「甲方同意向國稅局申報實際租金全數金額」及第七條增載第七款「乙方辦理營利事業登記證所需必要文件，甲方無條件提供配合」等文字，然而於補填上開文字時原告持有之契約書並未同時為相同之增添記載乙節，為證人吳俊賢及被告在原審一致陳明在卷。前開約定既係在系爭契約簽訂後再由證人吳俊賢與被告補訂，，且被告未能舉證證明業經原告同意或追認，依系爭租賃契約書第七條第五款約定「契約條款未詳盡規定或未妥善事項，甲、乙雙方協議增刪實施。」，原告事前既未同意，且事後亦不予追認，則原告本得不受其拘束甚明。（二）被告另稱依系爭租賃契約第四條第一款已約定系爭房屋供營業用，而所謂供營業用，係指得申請取得營利事業登記證之合法營業等語。然系爭房屋之一樓供開設牛排館，五樓供開設瑜珈教室業經原審到場勘驗屬實，並有現場照片數幀附於原卷無訛，則原告主張其之主觀認知上係可供營業用堪予採信，況被告於承租之前亦曾多次查看系爭房屋，發現原告所有系爭房屋全部均是出租供作營業之用（被告於原審八十八年四月三十日答辯狀），認無問題才予承租，其就承租標的物並無認知上之錯誤甚明。（三）系爭租賃契約書業經本院以八十九年度簡上字第八六號確定判決認定：『(一)本件兩造於八十七年六月十三日簽訂系爭租賃契約時，僅在契約書第四條第一項載明「本不動產係供營業之用」，且經兩造蓋章確認無誤，當時並未記載有關開設舞蹈補習班及申請營利事業登記證情事，事後被上訴人認為系爭租賃契約記載不夠明確，遂要求上訴人吳俊賢在其持有之契約書補填第四條第一款「甲方同意向國稅局申報實際租金全數金額」及第七條增載第七款「乙方辦理營利事業登記所需必要文件，甲方無條件提供配合」等文字，而補填上開文字時上訴人乙○○持有之契約書並未同時為相同之增添記載乙節，為上訴人吳俊賢及被上訴人在原審一致陳明在卷，並有上訴人乙○○及被上訴人分別提出不動產租賃契約書影本一件及上訴人吳俊賢提出被上訴人要求增添記載上開文字之字據影本各在卷為憑，另依系爭租賃契約第七條第五款復明文約定「契約條款未詳盡規定或未妥善事項，甲、乙雙方協議增刪實施」等語，則系爭租賃契約條款之增刪修訂應由上訴人乙○○與被上訴人共同協議為之，自不得單方面要求增刪修訂，否則對他方應不生拘束力，而上訴人乙○○抗辯稱被上訴人增添記載上開文字時並不在場，亦未同意被上訴人為上開增添記載，不受該增添記載文字之拘束等語，核與上訴人吳俊賢陳稱當時係被上訴人單獨前來要求在契約書增添記載文字等語相符。至被上訴人固在原審指稱上訴人乙○○當時亦在場云云，惟為上訴人二人一致否認，而上訴人乙○○當時若在場，何以上訴人乙○○持有之租賃契約未為相同之記載？被上訴人何以任令上訴人乙○○之契約書不為相同記載？足見系爭租賃契約為上開增添文字之記載僅係被上訴人片面為之，上訴人乙○○既不同意上開增添文字之記載，該項記載對上訴人乙○○即無拘束力可言，被上訴人事後指稱上訴人乙○○違反上開契約條款，即無可採。(二)被上訴人雖指稱其與上訴人乙○○簽約前，曾會同上訴人吳俊賢前往查看系爭房屋，當時已明確表示系爭房屋要開設舞蹈補習班云云，而證人羅 黃月女 在原審訊問時亦附和被上訴人之陳述，惟證人 羅黃月女 於八十九年十一月十日準備程序期日在本院訊問「被上訴人看房子時，是否有說要開舞蹈補習班？」時，答稱「在我家時有這樣講，看房子時我不清楚」等語，適與其在原審之證言相互矛盾；又證人羅黃月女在原審及本院固一致證稱曾先後二次陪同被上訴人看過房子云云，然其就上訴人吳俊賢質疑先後二次看房子時之人數及何人前往時，已支吾其詞而以「年紀已大，記不清楚」為由不敢為肯定之證述；況依當時曾會同被上訴人看房子之證人 顏欽山 亦於八十九年十一月十日在本院證稱被上訴人看房子及簽約時均未表明要開舞蹈補習班等語屬實，益見證人羅黃月女之證言顯與事實不符，不足採信。(三)被上訴人另稱依租賃契約第四條第一款已約定系爭房屋供營業用，而所謂供營業用，係指得申請取得營利事業登記證之合法營業云云，然依上訴人乙○○所有系爭房屋之一樓供開設牛排館、五樓供開設瑜珈教室之情形觀之，所謂供營業用應包括申請取得營利事業登記證之合法營業及一般設籍課稅之營業在內，故在上訴人二人之主觀認知上「供營業用」乙詞未必等同於申請取得營利事業登記證之合法營業。再被上訴人雖簽約後要求上訴人吳俊賢在契約書第七條第七款增添記載「乙方辦理營利事業登記所需必要文件，甲方無條件提供配合」等文字，惟上開增添記載之文字對上訴人乙○○不生拘束力，已如前述，則被上訴人主張契約書上「供營業用」即指取得營利事業登記證之合法營業云云，自嫌無憑。(四)按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第八十八條第一項定有明文。又因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第九十二條第一項設有規定。本件被上訴人雖主張上訴人二人均明知其承租房屋係供營業用，須辦理營業登記，其等二人故意隱暪系爭房屋無法申請營業登記之事，致被上訴人陷於錯誤而與上訴人乙○○簽訂租賃契約，遂依民法第八十八條、第九十二條第一項規定撤銷系爭租賃契約云云，然被上訴人在原審自承簽約前看過系爭房屋二次(白天、晚上各一次)，則系爭房屋之使用現況及附近情形如何即非上訴人二人得以隱暪，自難認上訴人二人在簽約前有何詐欺情事可言，被上訴人以被詐欺為由主張撤銷承租系爭房屋之意思表示，即屬無據。況被上訴人在看過系爭房屋後認為合適始決定承租，其為承租之意思表示內容即無錯誤，縱令被上訴人認為「若知悉系爭房屋無法申請營利事業登記證，即不願承租」，惟簽訂系爭租賃契約時被上訴人並未明確表明該房屋得合法申請取得營利事業登記證為承租之必要條件，已如前述，則被上訴人不知系爭房屋僅得「設籍課稅」營業而無法申請取得營利事業登記證乙事，亦屬被上訴人自己之過失所致，依民法第八十八條第一項但書規定，被上訴人仍不得撤銷其承租系爭房屋之意思表示，故系爭租賃契約仍有效存在於上訴人乙○○與被上訴人之間甚明。』等語，有該確定判決書附卷可按，即兩造間之系爭租賃契約係合法存在，被告不得以其詐欺而意思表示有錯誤撤銷系爭租賃契約。（四）揆諸前揭最高法院判決意旨及說明，原告既無詐欺致被告陷於錯誤情事，則被告即不得以其被詐欺而意思表示有錯誤撤銷系爭契約，原告主張因被告未繳租金而終止系爭契約，即屬有理。
四、原告既已終止兩造間之租賃契約，則終止前已到期之租金，及終止後被告未遷離，致被告所得相當於租金之不當得利，及原告受有損害，原告均有權請求給付甚明，惟原告主張被告係至其聲請強制執行時，經執行法院於八十九年十二月六執行完畢，始完成遷離等語。被告則以其於原審判決後，已將房屋騰空，並於八十九年四月十日通知原告之代理人丙○○○到場點交，係其代理人不接受點交，實非被告之過，而係原告受領遲延等語置辯。是兩造有爭執者係其遷離之時間為何？按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任；動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第二百三十四條、第二百三十七條、第八百十一條分別定有明文。經查：被告曾於八十九年四月十日通知原告代理人丙○○○點交系爭房屋，此為原告所不爭執，堪信被告此部分之抗辯為真實。原告訟代理人雖以被告雖已將系爭房屋內之物品遷走，惟所留下之活動木質地板尚未拆除，並要原告立切結書不得拆除其地板，而保留所有權，致原告不得使用系爭房屋，實與未為遷讓無異等語。然為被告所否認，且該木質地板已附著於原地板，而成為原地板之一部分，依民法第八百十一條其所有權已屬原告所有，被告並無拆除之義務，況原告亦未舉證證明被告欲其立切結書不得拆除木質地板而保留所有權。又原告聲請本院民事執行處於八十九年十二月六日到場執行時，現場與被告於八十九年四月十日通知原告訴訟代理人點交時無異，此已為原告之訴訟代理人丙○○○於本院辯論時陳明在卷，並經本院調閱八十九年度執字第一九三二號執卷宗，其執行內容載明：「債權人代理人導往現場，債務人不在，大門鎖著，會同警員、鎖匠開鎖入內；債權人代理人稱：債務人已搬遷，聲請點交；當場解除債務人之占有，將房屋點交債權人代理人管理；揭示點交公告於現場。」等情。是本院民事執行處到場點交時之現況與被告點交與原告時之現況並無二致，則被告於八十九年四月十日時業已按原審判決內容提出給付，縱原告於事後再聲請本院民事執行處點交，此執行行為乃屬多餘之程序，故本件係原告受領遲延無訛。此外，被告於八十九年四月十日按債之本旨提出給付後，原告受領遲延，原告雖未再為出租之情事，然此非被告之故意或重大過失所致，是原告所得請求者僅係終止契約前未繳付之租金，及自終止契約後至八十九年四月十日相當於租金之不當得利，其超過之部分，即不應准許。
五、被告抗辯城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，且其於原審即已主張原告所請求相當於租金之損害賠償金額過高，已違反土地法第九十七條之規定，故應按前揭標準核減租金等語。原告則以土地法第九十七條之規定對營業用之房屋並不適用，被告一再堅持承租系爭房屋係為營業用，則系爭房屋租金即不適用土地法第九十七條之規定，而應本諸私法自治原則，當事人意思合致即有效。再，不當得利中所謂「相當租金」並非絕對之數額標準，而係參考之依據，承租人客觀上使用租賃物之利益應依市場機能經濟價值而斷，而非局限於某特定數額。本件系爭房屋於市場上之使用價值每月確值二萬八千元，此亦為被告所受之使用利益，從而被告主張應依土地法第九十七條限縮租金額云云，實無理由等語答辯。惟按本院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市場攤位租與承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，因此約定之租金不受土地法第九十七條房租最高限制之拘束。此與本件上訴人 林淑麗 單純將房屋之店面租與上訴人順順公司經營證券業務之情形，尚屬有間，仍應有土地法第九十七條之適用，原第二審判決謂順順公司係一證券公司，受客戶委託買、賣股票而營利，非一般供居住之租賃可比，無土地法第九十七條規定之適用云云，因認順順公司抗辯租金超過上開法條最高限額部分，出租人林淑麗無請求權為不可採，進而為順順公司不利之判決，尚有未合；又土地法第九十七條第一項所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之八十為其申報地價，該條例第十六條規定甚明。至於土地公告現值則為同條例第四十六條所規定之地價。原審誤公告現值為法定地價，以此為計算 江月英 、 賴律玟 不當得利金額之基礎，即屬適用法規錯誤，最高法院分別著有八十四年度台上字第六九六號、八十一年度台上字第一七六六號判決。是所謂營業用之房屋不適用土地法第九十七條之規定，其營業者係指市場攤位，或與其類似之場所而言，本件係承租系爭房屋做為舞蹈教室之用，其性質與市場攤位顯不相同，故依前揭判決觀之，本件仍應有土地法第九十七條之適用，並應以原告之申報地價為計算標準。又系爭房屋坐落於彰化縣彰化市○○路○段○○○號，屬彰化市市中心，且面臨雙向四車道之馬路交通極為便利，業經原審勘驗屬實，並有現場照片附於原審卷內可參，故本院認租金以土地及其建物申報總價額年息百分之十計算甚為適當。
故系爭房屋租賃契約之租金計算如下：
土地部分：系爭土地之申報地價為每平方公尺一萬二千一百八十六元，有登記簿謄本在卷可按，系爭土地面積以一百八十六點六平方公尺計算（系爭承租第四層房屋面積為一百八十六點六平方公尺），為二百二十七萬三千九百零八元（元以下四拾五入，下同，12186×186.6=0000000）。
房屋部分：系爭房屋之價值為五十七萬六千八百元（第四層，面積一八六．六平方公尺），亦有彰化縣稅捐稽徵處彰化總處房屋稅籍證明書附於原審第二十頁可參。
從而，二者合計二百八十五萬零七百零八元，則其每月之租金應為二萬三千七百五十六元（0000000×0.1÷12=23756）。
六、次按因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者，不得請求返還，民法第一百八十條第三款定有明文。本件被告於系爭租賃契約終止前，業已支付四個月，每月二萬八千元之租金，雖逾前開計算之每月租金二萬三千七百五十六元，然依前開規定，其超過之部分被告並不得請求返還。
七、兩造契約自八十七年七月一日起至八十八年六月三十日止，而原告自八十八年二月十三日終止契約時，計經過七月十三日，扣除被告已付四個月之租金，尚有三月十三日之租金合計七萬二千零五十七元（23756×3＋23756÷30×13=72057）未付，扣除被告交付原告之保證金五萬八千元及訂金五千元，原告得請求未繳付之租金為九千零五十七元（00000-00000-0000=9057），原告逾此部分之請求無理由，應予駁回。
八、被告於原告終止本件租賃契約後，仍繼續佔用系爭房屋，仍受有利益，致原告受有損害，其利益乃相當於租金，仍應以每月二萬三千七百五十六元計算。又被告自原告於八十八年二月十三日終止契約至其於八十九年四月十日遷離時計十三月又二十八日，故原告所得請求相當於租金之不當得利，計三十三萬一千元（13×23756＋23756÷30×28=331000），原告逾此部分之請求亦無理由，應予駁回。
九、查利息應自債權人催告債務人限期清償之翌日起算，如債權人未為釋明限期清償屆滿之日期，利息應自起訴狀送達之翌日起算，故原告請求未繳納租金部分之利息應自起訴狀本送達之翌日即八十八年四月二十五日起算，其逾此部分之利息無請求權，應予駁回。從而，原告得請求給付終止契約前被告未繳付之租金九千零五十七元，及自八十八年四月二十五日起按年息百分之五計算之利息及相當於租金之不當得利三十三萬一千元及自八十九年十二月七日起按年息百分之五計算之利息，即有理由，均應准許。其逾此部分之請求，則屬無據，均應駁回。
十、本件就原告勝訴部分，因均屬租金之請求，依職權宣告假執行，但被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不符，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，即無宣告假執行之必要。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一審究，附此敘明。
十二、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年八月二十日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B法官陳秋錦右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官楊筱惠中華民國九十年八月二十一日