臺灣嘉義地方法院91年度簡上字第47號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院91年簡上字第47號民事判決

裁判日期：民國91年07月11日

裁判案由：確認租賃關係存在

臺灣嘉義地方法院民事判決九十一年度簡上字第四七號
上訴人乙○○被上訴人甲○○○○○○
劉省欣 即佳輪輪胎行右當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國九十一年二月八日本院嘉義簡易庭九十年度嘉簡字第九五八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分及該部份訴訟費用之裁判均廢棄。
確認上訴人與被上訴人甲0000000000間自民國九十年十月三日起就門牌號碼嘉義市○○路七二一之一號房屋北側第一間至第三間之租賃關係存在。
確認上訴人與被上訴人劉省欣即佳輪輪胎行間自民國九十年十月三日起就門牌號碼嘉義市○○路七二一之一號房屋北側第四間及第五間之租賃關係存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人甲0000000000間負擔十分之三、劉省欣即佳輪輪胎行負擔十分之二，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）緣原審被告 林生志 （ 林志生 部份未據上訴）於民國九十年三月七日向上訴人借款新台幣（下同）二百五十萬元，約定以坐落嘉義市○○段二七六、六七
五、六七六之一、六八Ｏ之一、六八一土地基地部分面積八二、六四平方公尺（約二十五坪）（下稱系爭土地）提供擔保品抵押借款，雙方並訂有「借款合約書」，約定俟系爭土地可辦理過戶，林生志應無條件辦理移轉登記予上訴人，且於林生志取得所有權（繼承）應無條件過戶，過戶後再給付二百五十萬元，而本件契約標的（指系爭土地）建物部分右側五間，（其基地）未過戶之前房租由上訴人收六萬元，所有權由上訴人使用。林生志既與上訴人約定「本約標的建物部分右側五間，未過戶之前房租由上訴人收六萬元，所有權由上訴人使用」，顯係讓與上開未保存建物之租賃權予上訴人，而兩造約定之「本約標的建物部分右側五間」，係指門牌號碼嘉義市○○路七二一之一號房屋中之北側五間（以下簡稱系爭房屋，按上開房屋內部隔成數間）。足見係因林生志同意以每月六萬元之租金收入抵繳欠款二百五十萬元之利息，是以雙方前開租賃權利讓與之約定，顯與原審認定之信託擔保契約不得為流質約定性質無關。
（二）又依據上訴人與林生志間所簽訂之契約內容，關於借貸契約，雙方於契約內載明為：「借款合約書（兼作借據），、、、於立約日收到二百五十萬元」等語。而抵押擔保部份雖約定：「債務人（即林生志）願以坐落嘉義市○○段二七六、六七五、六七六之一、六八Ｏ之一、六八一土地基地部分面積八
二、六四平方公尺面積二十五坪提供擔保品抵押借款」等語，但林生志迄未辦理抵押權登記與上訴人。又關於房屋租賃權之讓與部份，雙方於其他約定事項內載明：「三、本約標的（指系爭土地上）建物部分右側五間，（其基地）未過戶之前房租由上訴人收新台幣六萬元正，所有權由上訴人使用」等語，而關於附停止條件買賣部份，雙方於其他約定事項內載明：「一、土地使用權面積二十五坪（八二、六四平方公尺），雙方約定俟可辦理過戶，債務人無條件辦理移轉登記二十五坪予債權人（即上訴人）；二、債務人林生志取得所有權（繼承）應無條件過戶，過戶後再給付新台幣二百五十萬元正」等語，即係將上開土地所有權之買賣，附債務人林生志取得所有權（繼承）之停止條件。綜上，林生志讓與房屋租賃權之用意，係以租金抵扣欠款之利息，並非為供借款二百五十萬元之擔保，乃原判未予詳查，竟為前開不利之認定，顯屬違誤。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出國內掛號郵件及包裹查單、函件存根各一份、 謝在權 著民法物權節錄影本一份、郵局存證信函及收件回執影本一份，相片三張為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：被上訴人二人於八十八年五月一日起向林生志各承租系爭房屋，租期至九十五年四月三十日屆止，租金雙方原約定每間房屋一萬二千元，被上訴人劉省欣、 林文義 各承租兩間、三間，嗣因景氣不好，雙方於八十九年五月一日協調租金調降為每間一萬元，被上訴人二人均有收到上訴人之存證信函通知，然僅為單純承租系爭房屋，按時繳付租金，上訴人與林生志之關係，應與被上訴人無關。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
一、上訴人起訴主張：原審被告林生志於民國九十年三月七日向上訴人借款二百五十萬元，並提供坐落嘉義市○○段二七六、六七五、六七六之一、六八○之一、六八一號土地基地部分面積八二‧六四平方公尺（約二十五坪）（下稱系爭土地）作為擔保品抵押借款，雙方並約定系爭土地，俟可辦理過戶，林生志應無條件辦理移轉登記予上訴人，未過戶前，其上未辦保存登記建物之所有權則歸上訴人使用，被上訴人林文義、劉省欣向林生志承租之系爭土地上建物部分右側五間即門牌號碼嘉義市○○路七二一之一號房屋中之北側五間（按上開房屋內部隔成數間，下稱系爭房屋）之租金則由上訴人收取，而上訴人已於九十年九月二十八日通知被上訴人林文義、劉省欣上開租賃債權讓與之事實，惟其等並未給付租金予上訴人，顯有確認兩造間租賃契約存在之必要等語（按上訴人於原審訴請原審被告林生志或被上訴人林文義應給付上訴人七萬二千元；原審被告林生志或被上訴人劉省欣應給付上訴人四萬八千元部份，已據原審判決駁回上訴人該部分之請求，上訴人該部分並未上訴，已告確定，併予敘明）。被上訴人則以：其二人於八十八年五月一日起向林生志各承租系爭房屋，租期至九十五年四月三十日屆止，租金雙方原約定每間房屋一萬二千元，被上訴人林文義、劉省欣各承租三間、二間，嗣因景氣不好，雙方於八十九年五月一日協調租金調降為每間一萬元，被上訴人二人均有收到上訴人之存證信函通知，然僅為單純承租系爭房屋，按時繳付租金，上訴人與林志生之關係，應與被上訴人無關等語置辯。
二、查上訴人主張林生志於九十年三月七日向上訴人借款二百五十萬元，並提供系爭土地之基地部分面積八二‧六四平方公尺作為擔保抵押借款，雙方約定系爭土地，俟可辦理過戶，林生志應無條件辦理移轉登記予上訴人，未辦理過戶前，其地上未辦保存登記之建物即系爭房屋之所有權則歸上訴人使用，而被上訴人林文義、劉省欣各向林生志承租系爭房屋即門牌號碼嘉義市○○路七二一之一號房屋北側第一間至第三間、同址第四間及第五間之租金則均由上訴人收取，雙方並訂有借款合約書，及上訴人已函告被上訴人林文義、劉省欣上開租賃債權讓與之事實，並經被上訴人於九十年十月二日收受通知，惟其等並未給付租金予上訴人等情，業據提出借款合約書一紙、存證信函四份、相片三張為憑；另被上訴人二人係於八十八年五月一日起向林生志各承租系爭房屋，租期至九十五年四月三十日屆止，租金雙方原約定每間房屋一萬二千元，被上訴人林文義、劉省欣各承租系爭房屋內之三間、兩間，嗣林生志與被上訴人於八十九年五月一日協調租金調降為每間一萬元之事實，均為原審被告林生志及兩造到場所不否認，自均堪信為真實。
三、按基於契約自由之原則，當事人所訂立之契約，並不以法定之典型契約為限，其因契約內含有多種契約之實質而構成混合契約或多種契約相互結合成為聯結契約之情形亦所多有。又契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院八十六年度台上字第二二七八號判決意旨參照）。經查：
（一）本件依上訴人與林生志所訂立之上開借款合約書載明：「債務人（即林生志）願以坐落嘉義市○○段二七六、六七五、六七六之一、六八○之一、六八一土地基地部分面積八二‧六四平方公尺（面積二十五坪）提供擔保品抵押借款。
、、、其他約定事項：一、土地使用權面積二十五坪（八二‧六四平方公尺），雙方約定俟可辦理過戶，債務人無條件辦理移轉登記二十五坪予債權人（即上訴人）；二、債務人林生志取得所有權（繼承）應無條件過戶，、、、。本約標的建物部分右側五間，未過戶之前房租由債權人收新台幣陸萬元正，所有權由債權人使用；六、林生志如有任何狀況，房子右側五間使用權歸由債權人所有，絕無異議。」等內容所示，此核與約定擔保物所有權自始歸屬於抵押權人，抵押權人並得就擔保物為使用收益，足使抵押人於債務清償期前即喪失用益擔保物之權利，蒙受重大不利，而有逾越單純擔保之範疇，自與民法第八百七十三條第二項所規定之無效情形相當。
（二）然觀以上開借款合約書亦載有：「借款合約書（兼作借據），、、、於立約日收到二百五十萬元確實無誤。」，且依前揭其他約定事項所載：「二、債務人林生志取得所有權（繼承）應無條件過戶，過戶後再給付新台幣二百五十萬元正。本約標的建物部分右側五間，未過戶之前房租由債權人（即原告）收新台幣六萬元正，所有權由債權人使用。」等內容所示，本件借款利息除關於系爭土地未過戶前系爭房屋之月租六萬元由上訴人收取外，並無其他利息之約定，且林生志於繼承或其他原因取得系爭土地所有權，並辦理移轉登記予上訴人後，仍須依約清償該二百五十萬元借款，而非以系爭土地或系爭房屋價值抵償借款等情，足認上開借款合約書顯非單純讓與擔保無誤。
（三）又系爭房屋五間每月租金原合計六萬元，係作為本件借款之利息乙節，並據林生志於原審審理時到庭陳述在卷（見原審卷第二二頁），且上訴人於九十年九月二十八日以林生志將其出租予被上訴人之系爭房屋之租賃權利讓與上訴人為由，而分別向被上訴人二人催繳租金等情，亦有上開存證信函附卷可稽，並為被上訴人所不爭執，是本院參以上訴人與林生志訂立前揭借款合約書之約定真意，上開契約之內容及前揭具體情形，本件借款合約書尚有林志生讓與系爭房屋租賃權予上訴人，並以租金支付該借款利息之合意，具有聯結（立）契約之性質無訛。則上訴人主張其與林生志既有約定「本約標的建物部分右側五間，未過戶之前房租由上訴人收六萬元，所有權由上訴人使用」，顯係讓與上開未辦保存登記建物即系爭房屋之租賃權予上訴人，即係以林生志同意每月六萬元之租金收入抵繳欠款二百五十萬元之利息，是以雙方前開租賃權利讓與之約定，自與流質約定性質另有不同乙節，堪可採信。
四、本件關於借款合約書有聯結契約之性質，既已詳如上述，則本件尚應審究者，應係林生志得否將系爭房屋之租賃權利讓與上訴人，上訴人得主張系爭租賃關係存在於兩造間，並訴請確認租賃關係存在乙節。按租賃契約出租人之地位不若承租人係重在對人之信用關係，出租人將出租不動產之所有權讓與第三人，於辦理所有權移轉登記前，尚非不得將其租賃債權讓與該第三人，此時，依民法第二百九十七條第一項規定，一經讓與人或受讓人通知承租人，對於承租人即生效力，受讓人並因此繼承出租人之地位，對於承租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，不因登記之未完竣而受影響，此有最高法院八十六年度台上字第三七五０號判決參照，又出租人與承租人雖原無租賃權讓與之約定，但其讓與租賃權事後為承租人承認者，亦應作同一解釋（ 邱聰智 ，債法各論上冊，八十三年九月初版，第四百三十五頁參照）。查本件被上訴人林文義、劉省欣係於八十八年五月一日起各向林生志承租系爭房屋內二間與三間作為工作場所，租期至九十五年四月三十日屆止，每月租金雙方原約定每間房屋一萬二千元，合計六萬元，且出租人林生志又於九十年三月七日將上開租賃權利讓與上訴人，並已經上訴人於九十年九月二十八日通知上訴人林文義、劉省欣上開租賃債權讓與之事實，並經上訴人於九十年十月二日收受通知之事實，已詳如上述。又被上訴人對於上開租賃權利轉讓之情事，並無爭執或反對，亦經被上訴人於本院審理時到場所自承，並表示其二人僅須按時繳付租金即可等語（見本院九十一年五月十七日準備程序筆錄），是本院參以租賃契約出租人之地位不若承租人係重在對人之信用關係，且被上訴人二人對於前揭租賃權利讓與上訴人之情事，亦無為反對之表示，則揆諸前揭判決及法條規定意旨，上訴人既已於九十年十月二日將該租賃權利讓與之事實通知上訴人林文義、劉省欣，系爭房屋之租賃關係即各存於上訴人與被上訴人林文義、劉省欣間。從而，上訴人請求確認上訴人與被上訴人甲0000000000間自九十年十月三日起就門牌號碼嘉義市○○路七二一之一號房屋北側第一間至第三間之租賃關係存在；確認上訴人與被上訴人劉省欣即佳輪輪胎行間自九十年十月三日起就門牌號碼嘉義市○○路七二一之一號房屋北側第四間及第五間之租賃關係存在，洵屬有據，應予准許，原審未審酌及此，遽為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部份不當，求與廢棄改判，為有理由。
五、本件關於確認租賃關係存在之爭訟，被上訴人之行為按訴訟程度，係為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用應有民事訴訟法第八十一條第二款規定之適用，應由兩造各依比例負擔訴訟費用，以符公平，爰酌定兩造訴訟費用負擔如主文第四項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第八十一條第二款、第八十五條第一項但書規定，判決如主文。
中華民國九十一年七月十一日~B臺灣嘉義地方法院民事第二庭~B審判長法官李文輝~B法官李文輝~B法官李文輝右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國九十一年七月七日~B書記官楊福源