裁判字號：臺灣新北地方法院101年簡上字第236號民事判決
裁判日期：民國102年01月16日
裁判案由：給付違約金等
臺灣新北地方法院民事判決101年度簡上字第236號上訴人 蔡美玉 訴訟代理人 黃昭平 被上訴人 方淑寶 住新北市○○區○○街○○巷○○○號訴訟代理人 趙民安 上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國101年9月27日本院板橋簡易庭101年度板簡字第126號第一審判決提起上訴，經本院於102年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國99年8月1日，向被上訴人承租坐落新北市○○區○○街○○巷○○○號1、2樓房屋，租期自99年8月1日起至102年7月31日止，月租新臺幣（下同）5萬元，租約第18條約定「租賃期間內，乙方（上訴人）若擬遷離他處時，乙方應賠償甲方（被上訴人）一個月租金，但乙方於終止契約三個月前告知甲方，則乙方不必賠償一個月租金」，嗣上訴人於
100年7月中旬始告知被上訴人欲於100年7月底搬遷，是上訴人應賠償被上訴人一個月租金5萬元，且上訴人遷離時未將裝潢隔間拆除以回復原狀，被上訴人因此支付拆除工程費69000元受有損害。爰訴請上訴人應給付被上訴人119000元。
二、上訴人則以：１上訴人向被上訴人承租系爭房屋經營餐飲店，因經營虧損，
於100年2月間即已停止營業，之後於100年3、4月間多次告知被上訴人欲提前終止，因被上訴人要求上訴人要住滿一年，上訴人乃表明將於100年7月底退租搬遷，並擬將所繳押租金15萬元抵繳100年5、6、7月之租金，但被上訴人僅同意抵繳100年6、7月租金，所餘5萬元待搬離時查看有無積欠水電費後方可返還，故上訴人仍給付5月份之租金，6、7月份之租金則由押租金抵繳，此為兩造達成之協議，是被上訴人未向上訴人催繳6、7月份租金，且於收回系爭房屋時，未向上訴人請求賠償一個月之租金，反而同意返還剩餘之押租金，可知上訴人並無違約，被上訴人無理由請求賠償一個月之租金。
２系爭租屋內之裝潢，尚屬良好可繼續使用，所以上訴人於
100年2月停止營業後至同年4月間，曾邀被上訴人至系爭租屋檢視，看裝潢是否留用，經被上訴人檢視後，同意上訴人只須拆除一樓玻璃電動門，但因沒有以書面確認，故上訴人又於100年7月13日寄發存證信函，請被上訴人來現場確認，被上訴人於100年7月18日到系爭租賃房屋確認上訴人只須拆除一樓玻璃電動門，其餘壁紙、地板、隔間、玻璃不用拆。上訴人於100年7月底搬空，被上訴人於100年8月3日檢查房屋滿意後，於當日先退還5萬元押租金之一半，另一半待7月底之水電費繳清後，再將餘額返還上訴人，並收回系爭房屋之鑰匙，可見兩造租賃關係已圓滿結束。被上訴人請求上訴人賠償拆除費用，自屬無據等語置辯。
三、原審命上訴人給付被上訴人119000元，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人依租約第18條約定，主張上訴人於100年7月中旬始告知被上訴人欲於100年7月底搬遷，是上訴人應賠償被上訴人一個月租金5萬元等情，上訴人則辯稱：其於100年2月間即已停止營業，之後於100年3、4月間多次告知被上訴人欲提前退租等語，就上訴人所辯，業據證人 王慧虹 、 蔡玉妹 於原審證述在卷，證人王慧虹證稱：做到100年2月，但仍住在該處二樓宿舍，住到100年4月就搬走，（問：100年2月至4月間是否聽過原告或趙民安與被告有見面談到系爭租約將提前於何時終止的事情？）有，當時我有在場，是蔡美玉與趙民安談到因為生意做不下去，要提前終止租約，100年2月通知趙民安說要租到7月31日滿一年為止等語（見101年7月16日言詞辯論筆錄），證人蔡玉妹證稱：我與被告一起做到100年2月，但我住到100年5月搬走，（問：100年2月至4月間是否聽過原告或趙民安與被告有見面談到系爭租約將提前於何時終止的事情？）有，我也有在場，時間是在100年2月至4月間，被告向趙民安提到是否可以在100年2月到7月間提前解約，趙民安說不行，要租滿一年，所以雙方就決定租到100年7月等語（見同日言詞辯論筆錄），衡情上訴人營業至100年2月即因虧損而停業，自會希望能提前退租以節省成本避免損害擴大，是上訴人於100年3月至4月間向被上訴人提出退租之請求，合於情理，上開證人亦於同年4、5月間搬離，上訴人已無使用系爭房屋之必要，實無延至同年7月中旬才向被上訴人提出退租之請求，是上訴人所辯：其於100年3月至4月間曾向被上訴人提出提前終止租約之請求等語，堪予採信。又查，系爭租約之押租金為15萬元，有租賃契約可稽，上訴人租金付到100年5月，而6、7月份之租金共10萬元係以押租金抵付，此為兩造所不爭執，就剩餘押租金5萬元之返還方式，兩造於100年8月3日簽訂書面，約定「所餘房屋押金新台幣（下同）伍萬元整，經雙方協議，今先向房東取回一半貳萬伍仟元正，所餘貳萬伍仟元整，待甲方（上訴人）繳清至七月底之水電費，乙方（被上訴人）再向甲方返還貳萬伍仟元餘款」，亦即剩餘押租金清償上訴人應付之水電費後，被上訴人即將餘款退還，被上訴人並未主張押租金要再扣掉一個月租金，倘若上訴人應賠償被上訴人一個月租金為真，則押租金5萬元扣掉一個月租金已無剩餘，被上訴人不可能還將押租金退還，是上訴人所辯較合於情理，應為可採。
五、被上訴人另請求被上訴人賠償回復原狀之費用，上訴人則辯稱：被上訴人同意上訴人只須拆除一樓玻璃電動門，其餘壁紙、地板、隔間、玻璃不用拆等語。經查，兩造於100年8月3日簽訂書面，約定上訴人所交剩餘押租金5萬元，先取回一半，另一半待繳清七月底之水電費，被上訴人再將餘款返還，被上訴人並於當日收回系爭房屋之鑰匙等情，為兩造所不爭執，按押租金在於擔保承租人給付租金及履行租賃債務，從被上訴人收回鑰匙及退還保證金之行為，應可認定上訴人已履行承租人之債務，方符常情，倘若上訴人尚須將系爭房屋之裝潢拆除，自有再進入系爭房屋之必要，為何將鑰匙交回，倘若上訴人應拆除而尚未拆除，則被上訴人就拆除所受之損害，應會提出以押租金為扣抵之保留，而非無條件退還，是上訴人辯稱：被上訴人同意上訴人只須拆除一樓玻璃電動門，其餘壁紙、地板、隔間、玻璃不用拆等語，較為合理而可採。
六、綜上所述，上訴人抗辯自屬可信，被上訴人請求上訴人給付一個月租金及賠償拆除費用共119000元，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第450條、第78條，判決如主文。中華民國102年1月16日
民事第三庭審判長法官高文淵
法官劉以全法官陳映如以上正本與原本無異不得上訴中華民國102年1月16日
書記官林勁丞