臺灣宜蘭地方法院民事小額判決
111年度羅小字第115號
原告 游明珅
被告 黃品睿
訴訟代理人 陳詠佳
上列當事人間請求返還押租金事件，經臺灣新北地方法院板橋簡易庭以110年度板小字第3657號民事裁定移送前來，本院於民國111年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍仟零貳拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣貳佰玖拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣伍仟零貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告承租宜蘭縣○○鎮○○路0段00號1樓1A之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國108年3月30日起至110年3月30日止，租金為每月新臺幣（下同）9,000元，原告並繳付押租金18,000元（下稱系爭租賃契約）。惟因系爭房屋漏水嚴重，原告多次請求被告修繕，被告均未為處理，原告遂依系爭租賃契約第15條之約定終止系爭租賃契約，並業於109年12月9日將系爭房屋遷讓返還予被告，爰依系爭租賃契約第4條第2項之約定，請求被告返還原告已支付之押租金。另電費975元部分，同意自前揭押租金中扣抵等語。並聲明：被告應給付原告17,025元。
二、被告則以：兩造係於109年12月9日合意終止系爭租賃契約，依系爭租賃契約第11條之約定，原告提前終止租約，自應賠償被告1個月租金額之違約金。另原告最後一次繳納房租日期為109年11月13日，係繳納至同年月29日之房租，是原告尚積欠109年11月30日至109年12月9日之房租未清償，而系爭租賃契約為月租型合約，是被告自仍得請求原告給付1個月之租金。又前揭違約金及積欠租金，依系爭租賃契約之約定，均得自原告交付之押租金扣抵，經扣抵後已無餘額，且原告尚欠電費975元等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自108年3月30日起至110年3月30日止，租金為每月9,000元，原告已繳付押租金18,000元，其於109年12月9日已將系爭房屋遷讓返還予被告，另其尚欠被告電費975元，業據其提出系爭租賃契約、羅東郵局存證號碼000045號存證信函暨其回執在卷可稽（見臺灣新北地方法院110年度司促字第16853號支付命令卷第9至20頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡原告進而主張，因系爭房屋有漏水、馬桶阻塞之情事，依系爭租賃契約第15條之約定得終止租約，並請求返還押租金18,000元，則為被告所否認且以前詞置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又「出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：一、房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢。二、有第10條規定之情形，減少租金無法議定，或房屋存餘部分不能達租賃之目的。三、房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時。」，系爭租賃契約第15條定有明文。查原告主張系爭房屋有漏水之情形，固據其提出地上有顯示積水之照片3紙在卷為憑（見本院卷第15至17頁），惟原告所提出之照片時間、地點均屬不明，已難認系爭房屋確有漏水之情，復參以原告亦自承就系爭房屋有漏水及馬桶阻塞乙節，其並未定相當期限通知被告修繕，另就其有通知被告系爭房屋有漏水，如不修繕即欲終止租約等節，亦表示並無任何證據資料可提出（見本院卷第12頁背面至13頁），是原告既未能舉證以實其說，就其主張兩造乃係依系爭租賃契約第15條之約定終止租賃關係，尚難憑採。
㈢惟按「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約，終止租約者，應賠償他方1個月租金額之違約金；前項承租人應賠償之違約金得由第4條之擔保金（押金）中扣抵。」，系爭租賃契約第11條定有明文，可徵兩造於系爭租賃契約亦保留得於期限屆滿前任意終止租約之餘地，並約定違約金作為補償。查原告雖未能舉證證明本件租賃關係係依系爭租賃契約第15條之約定終止，惟兩造間之租賃關係已於109年12月9日終止，且原告業於同日將系爭房屋遷讓返回予被告，此均為被告所不爭執（見本院卷第12頁背面至13頁），則依系爭租賃契約第11條之約定，原告即得不附理由提前終止兩造間之租賃關係，惟依前揭約定，原告另應賠償被告1個月租金額即9,000元之違約金作為補償，並得自前揭押租金中扣抵，是被告辯稱因原告任意提前終止系爭租賃契約其得扣抵押租金中之9,000元等語，即屬有據。
㈣又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號、87年度台上字第1631號裁判意旨可資參照）。查原告係於109年12月9日遷讓返還系爭房屋，而原告於109年11月30日至同年12月9日間之租金均尚未繳納，此為原告所不爭執（見本院卷第13頁），則就此期間應付之租金應為3,000元（計算式：9,000÷30×10＝3,000元），是被告辯稱原告欠繳之租金得自其繳納之押租金中扣抵，亦屬有據。至被告另辯稱系爭租賃契約為月租型契約，縱原告承租不足1月，仍應繳納1個月之租金等語。惟查，系爭租賃契約第3條雖約定：承租人每月租金為9,000元，每期應繳納1個月租金，然就兩造提前終止租賃關係之情形，遍查系爭租賃契約，除承租人應賠償出租人1個月租金額之違約金外，並未另就租金應如何結算為約定，且若依被告之解釋，於出租人任意終止租約而租期未足1個月之情形，亦同要求承租人應負擔1個月之租金，顯有失衡平，再參以租賃關係中，承租人多為經濟上之弱勢，而出租人相對於承租人，有其經濟優勢地位，故立法者於民法租賃契約之規定或租賃住宅市場發展及管理條例，咸有諸多保障承租人之規定，其目的在於保障承租人於承租租賃物後，可能投資一定之成本，以達發揮租賃物使用、收益之目的，或承租人藉由承租房屋，作為其賴以為生之居住或營業以賺取謀生所須之金錢，復參酌經濟社會文化權利國際公約第11條第1項前段明示「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。」之精神，於承租人就租賃物係用以居住而為使用、收益時，應給予適度之保障，以確保承租人及其家屬仍得享有最低之適當生活水準。是以，本院審酌上情，認在提前終止租賃關係，兩造既已有違約金之約定，已足填補出租人之損害，於租期不足1月之情形，應以承租人即原告實際使用系爭房屋之日數結算，始為妥適，是被告辯稱原告承租期間雖未滿1月，仍應給付1個月租金等語，洵不足採。
㈤復按「擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金額為18,000元整。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人；前項擔保金（押金），出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，清理打掃，確認附屬設備無損壞情況，結算電費及相關費用餘額，點交後7日內返還承租人」，系爭租賃契約第4條定有明文。查兩造間之租賃關係於109年12月9日終止，且原告已於同日將系爭房屋返還予被告，而原告應給付被告違約金9,000元、租金3,000元及電費975元，業如前述，則原告給付之押租金經扣抵後，其得請求被告返還之金額應以5,025元（計算式：18,000－9,000－3,000－975＝5,025）為限，逾此範圍者，即無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約第4條第2項之約定，請求被告給付5,025元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。至被告在本院言詞辯論終結後，於111年5月9日另行提出民事陳述狀所為得答辯，本院無可審究，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，並職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由被告負擔295元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
羅東簡易庭 法 官黃淑芳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記
載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
書記官 廖文瑜