臺灣士林地方法院97年度訴字第702號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院97年訴字第702號民事判決

裁判日期：民國98年01月23日

裁判案由：返還房屋等

臺灣士林地方法院民事判決97年度訴字第702號原告財團法人台灣更生保護會法定代理人乙○○訴訟代理人 廖忠信 律師複代理人 吳祝春 律師被告甲○上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國98年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾捌萬肆仟貳佰壹拾叁元，及其中新臺幣柒拾伍萬壹仟肆佰壹拾玖元自民國九十七年六月十三日起、新臺幣肆拾叁萬貳仟柒佰玖拾肆元自民國九十七年八月九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾玖萬伍元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時，訴之聲明原為：「⒈被告應將坐落臺北市○○區○○段2小段229、229-1、230地號土地上之21789建號即門牌號碼臺北市○○區○○段○巷○號房屋返還原告。⒉被告應將坐落臺北市○○區○○段2小段232、232-1地號土地上之20499、20500建號及同小段233地號土地上之20510建號即門牌號碼臺北市○○區○○段○巷○號房屋、同小段232、232-1地號土地上之20590建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○巷○○○號房屋返還原告。⒊被告應給付原告新臺幣（以下同）75萬1,419元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋被告應自民國97年5月1日起至返還時止，按月給付原告14萬5,515元。⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。」嗣本院於97年8月8日赴現場勘驗（第108頁至第111頁）並囑託臺北市士林地政事務所測量製作複丈成果圖（第112頁至第113頁），原告於97年12月5日具狀減縮、追加、擴張訴之聲明為：「⒈被告應將如附圖所示Ａ部分面積12.9平方公尺、Ｂ部分面積304.56平方公尺、Ｃ部分面積6.46平方公尺返還原告。⒉被告應給付原告12
2萬5,506元，及其中75萬1,419元自起訴狀繕本送達被告翌日起、47萬4,087元自97年8月9日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自97年8月9日起至返還日止，按月給付原告6萬5,647元。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。」再於98年1月14日具狀減縮並擴張訴之聲明為：「⒈被告應給付原告151萬9,857元及其中75萬1,41
9元自起訴狀繕本送達翌日起、47萬4,087元自97年8月9日起、29萬4,351元自97年12月24日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。」最後於本院98年1月21日言詞辯論期日當庭減縮訴之聲明為：「被告應給付原告122萬5,506元，及其中75萬1,41
9元自起訴狀繕本送達被告翌日起、47萬4,087元自97年8月9日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」揆諸前揭說明，應准原告為前述聲明之減縮。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠坐落臺北市○○區○○段2小段229、229-1、230地號土
地暨其上21789建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○巷○號房屋（以下簡稱系爭4號房屋）、同小段232、232-1、
233地號土地暨其上20499、20500、20510建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○巷○號（以下簡稱系爭2號房屋）、20590建號即門號碼臺北市○○區○○路○巷○○○號（以下簡稱系爭2-1號房屋）均為原告所有。原告前將系爭4號房屋出租予訴外人花月旅社即 陳美 ，每月租金6,600元，另將系爭2號、2-1號房屋出租予訴外人花月國際開發股份有限公司（以下簡稱花月公司），每月租金13萬8,915元。又訴外人花月公司於94年12月15日與訴外人一直美麗國際有限公司（以下簡稱一直美麗公司）簽立共同合作經營契約，由花月公司提供花月旅社之經營權及相關附屬設施，包括花月旅社坐落之土地及花月公司承租之土地及房屋，訴外人一直美麗公司再於95年3月28日與被告簽訂經營權移轉合約書，於95年4月間將系爭房屋點交予被告經營花月溫泉會館。惟原告與訴外人花月旅社即 陳美間 之租賃契約關係已於97年1月31日因租期屆滿而消滅，原告與訴外人花月公司間之租賃契約亦於96年11月21日終止，且上開租賃契約均載有不得轉租、出借、頂讓或其他變相方法由他人使用，亦不得變更其承租主體組織或負責人名義，則被告自屬無權占有系爭土地及房屋。
㈡被告自97年2月1日起無權占有系爭4號房屋、自96年11月
22日起無權占有系爭2號、2-1號房屋，計至97年4月30日止，原告受有無法出租、租金收入減少之損害，被告受有同額利益，依據原告與訴外人花月旅社、花月公司之租賃契約計算，被告應給付原告75萬1,419元（計算式：6,600x3+138,915x5.27=751,419，元以下4捨5入，以下皆同）。被告自97年5月1日起至97年8月8日止仍無權占有系爭4號、
2號、2-1號房屋，應給付相當得租金之不當得利47萬5,34
9元（計算式：{6,600+138,915}x{3+8/31}=475,349）。㈢又系爭4號、2號、2-1號房屋雖嗣經被告於97年8月8日
勘驗期日點交返還原告，惟經臺北市士林地政事務所測量，有增建如附圖所示Ａ部分即廣告招牌面積12.9平方公尺、Ｂ部分即餐廳及廚房面積304.56平方公尺、Ｃ部分即儲藏室面積6.46平方公尺，共計323.92平方公尺，且被告仍有堆置物品於增建物內，被告遲至97年12月23日始將上開增建物點交返還原告。
㈣爰依不當得利之法律關係，訴請被告給付122萬5,506元及法定遲延利息等語。
㈤並聲明：⒈被告應給付原告122萬5,506元，及其中75萬1,
419元自起訴狀繕本送達被告翌日起、47萬4,087元自97年
8月9日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其以前到庭陳述略以：伊向訴外人一直美麗公司頂讓而占有系爭4號房屋。系爭
4號房屋有兩棟建物，1棟為3層樓房屋，屋主係訴外人陳美，伊有占用，另1棟為1層樓房屋，屋主為原告，伊並未占用。系爭2號目前用以放置物品，如原告欲收回，伊願意返還，系爭2-1號目前空置等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠坐落臺北市○○區○○段2小段229、229-1、230地號土
地暨其上21789建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○巷○號房屋為原告所有（第57頁）。同門牌尚有1棟3層樓房屋，非屬本件標的。
㈡坐落臺北市○○區○○段2小段232、232-1地號土地暨其
上20499、20500建號、同小段233地號土地暨其上20510建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○巷○號房屋為原告所有（第53頁至第55頁）。
㈢坐落臺北市○○區○○段2小段232、232-1地號土地暨其
上20590建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○巷○○○號房屋為原告所有（第56頁）。
㈣原告於95年1月19日與訴外人花月旅社即陳美簽訂房屋租賃
契約，將系爭4號房屋出租予訴外人花月旅社，租期自95年
2月1日起至97年1月31日止，租金每月6,600元，租約第
4條第2項約定：「未經甲方（即原告）同意，乙方（即花月旅社）不得將全部或一部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋亦不得變更其承租主體組織或負責人名義。」上開租約業經公證（第25頁至第27頁）。
㈤原告於89年6月16日與訴外人花月公司簽訂租賃契約書，將
系爭2號、2-1號房屋出租予訴外人花月公司，租期自95年
6月11日起至97年6月10日止，每月租金13萬8,915元，租約第4條第2項約定：「未經甲方（即原告）書面同意，乙方（即花月公司）不得將租賃物全部或一部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用，亦不得變更其承租主體組織或負責人名義。」上開租約業經公證（第31頁至第42頁）。
㈥訴外人花月公司與訴外人一直美麗公司於94年12月15日簽立
共同合作經營契約，期間自91年1月1日起，自95年1月1日起續約延至97年6月10日止，約定訴外人花月公司提供花月旅社坐落之土地及花月公司向原告承租之土地暨其上建物與訴外人一直美麗共同合作經營（第82頁至第85頁）。
㈦訴外人一直美麗公司於95年3月28日與被告簽訂合約書，將
溫泉俱樂部及系爭2號、2-1號經營權移轉予被告（第86頁至第90頁），並於95年4月完成點交（第91頁）。
㈧系爭4號房屋民宅部分業經訴外人陳美於97年8月8日勘驗期日當場點交予原告，被告對於點交無意見（第108頁）。
㈨系爭2號、2-1號房屋業經被告點交返還原告（第127頁）。
㈩系爭土地上尚有如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示之增建物（第113頁），被告已於97年12月23日點交返還原告（第145頁）。
四、基上兩造不爭執之事實，則本件兩造爭執要旨厥為：㈠被告是否有占有系爭4號房屋？㈡被告占有系爭房屋是否屬無權占有？㈢原告得否請求被告返還自97年2月1日起至97年8月8日止占有系爭4號房屋、自96年11月22日起至97年8月
8日止占有系爭2號、2-1號房屋相當於租金之不當得利？數額若干？茲分述如下：
㈠被告並未占有系爭4號房屋：
原告主張系爭4號房屋於97年8月8日以前為被告占有云云，被告則辯稱系爭4號房屋有兩棟建物，1棟為3層樓房屋，屋主係訴外人陳美，伊有占用，另1棟為1層樓房屋，屋主為原告，伊並未占用等語。經查：
⒈本件經本院於97年8月8日赴現場勘驗，門牌號碼臺北市
○○區○○路○巷○號房屋共有3棟建物，1棟為1層樓建物，作為民宅使用，由訴外人陳美租用，勘驗當日由訴外人陳美點交返還予原告，另有增建如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之未經保存登記1層樓房屋1棟，面積共計323.92平方公尺，原係餐廳及廚房，勘驗當時作為堆放雜物使用，後方復有1棟3層樓建物，原為旅社使用，勘驗當時為被告占有，並未營業之事實，有勘驗筆錄可稽（第108頁至第111頁）。
⒉依原告提出之建物所有權狀（第57頁）及稅籍證明書（第
17頁），原告所有之系爭4號房屋為1層樓建物，面積91平方公尺，主要用途為住家用，足見原告所有之系爭4號房屋，乃勘驗期日所見之1層樓民宅部分，而非該3層樓旅社。
⒊再觀諸原告與訴外人花月旅社即陳美就系爭4號房屋簽訂
之房屋租賃契約第4條第1項約定：「本房屋係限乙方住家之用。非經甲方書面同意，不得變更用途」等語（第26頁）。而被告於95年3月28日受訴外人一直美麗公司轉讓經營之標的，乃系爭2號、2-1號房屋，此有合約書在卷可稽（第86頁至第90頁），且訴外人花月公司前於96年11月21日致原告之陳情書略謂：「茲因本公司向貴會租○○○區○○路○巷○號、1巷2號之1基地，遭不當外力介入並強行占有……」等語（第43頁）。 益徵 被告僅占有系爭2號、2-1號房屋，以及4號如附圖所示增建部分、3層樓旅社部分，系爭4號房屋民宅部分確非被告所占有，而為訴外人陳美占用。
⒊此外，原告復未能舉證證明系爭4號房屋民宅部分，於97
年8月8日勘驗期日經訴外人陳美當場點交返還以前，曾為被告所占有，則原告此部分主張，即屬無據。
㈡被告無權占有系爭2號、2-1號房屋：
誠如前述，被告未占有系爭4號房屋民宅部分，惟占有系爭
2號、2-1號房屋。原告主張其與與訴外人花月公司間就系爭2號、2-1號房屋之租賃契約已於96年11月21日終止，被告屬於無權占有等語，被告則辯稱其係基於頂讓而有權占有系爭2號、2-1號房屋云云。經查：
⒈原告前將系爭2號、2-1號房屋出租予訴外人花月公司，
租期自95年6月11日起至97年6月10日止，此有租賃契約書在卷足考（第31頁至第42頁）。復查，訴外人花月公司於96年11月21日致陳情書予原告謂：「茲因本公司向貴會租○○○區○○路○巷○號、1巷2號之1基地，遭不當外力介入並強行占有，長期溝通無效，迄今無法營業，致造成本公司財力重大損失，現已難以負擔租金，情非得已；故擬提前解約，並懇請貴會協助處理是祈」等語（第43頁），而原告則於96月12月14日以臺北吳興郵局第1813號存證信函致訴外人花月公司略以：「……二、貴公司租用本會房屋遭人強占，業已侵害本會權益，未善盡管理人之責應負賠償責任。希將不法占有狀態排除再行點交返還事宜，否則如先由本會收回房屋，其排除侵占所需訴訟等費用及訴訟期間之租金損失將由貴公司及侵占人連帶負擔。
三、請貴公司將積欠本會房屋、停車場租金及溫泉使用費、水電費等繳清，並繳交懲罰性違約金新臺幣378,830元。四、上開事項限於文到15天內辦理完成」等語（第44頁至第46頁），另於97年2月14日以臺北吳興郵局第277號存證信函致被告略以：「如旨揭房屋及土地承租人花月國際開發股份有限公司已於96年11月21日終止租賃契約，承租標的遭台端侵占，未能依約點交本會……」等語（第47頁至第48頁）。則原告既已通知訴外人花月公司將不法占用狀態排除後進行點交，應可推認原告就訴外人花月公司就提前終止租約乙節已達成合意，僅係就積欠金額及後續點交方式有意見。此外，被告就此節復未為爭執。應認原告主張其與訴外人花月公司間就系爭2號、2-1號房屋之租賃關係已於96年11月21日提前終止之事實，堪以採信。
⒉被告雖辯稱其經頂讓而合法占有系爭房屋云云。惟按，按
轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言，若出租人已與原承租人終止租賃契約，出租人即得逕向次承租人請求返還（最高法院68年臺上字第3691號判例意旨、及44年7月26日最高法院民刑庭總會決議意旨參照）。經查，原告將系爭2號、2-1號房屋出租予訴外人花月公司，訴外人花月公司又與訴外人一直美麗公司簽立共同合作經營契約，將上開房屋提供與訴外人一直美麗公司共同合作經營，被告再於95年3月28日與訴外人一直美麗公司簽訂之合約書，由訴外人一直美麗公司將溫泉俱樂部及系爭2號、2-1號房屋之經營權移轉予被告，此有共同合作經營契約（第82頁至第85頁）、合約書（第86頁至第90頁）等影本附卷可稽，是以，訴外人花月公司、一直美麗公司將系爭2號、2-1號房屋層層轉租、頂讓或提供予他人經營，乃本於租賃契約之承租人地位，對租賃物有使用收益權而來，如訴外人花月公司與原告間就系爭2號、2-1號房屋之租約已經合法終止，則其使用收益權自不復存在，被告自96年11月22日起對上開房屋之占有即不具有合法權源自明。則被告辯稱其有權占有系爭2號、2-1號房屋云云，委不足採。
㈢原告得請求不當得利暨其數額：
原告主張被告無權占有系爭房屋，請求被告返還自97年2月
1日起無權占有系爭4號房屋、自96年11月22日起無權占有系爭2號、2-1號房屋，計至97年8月8日，以原租金計算相當得租金之不當得利122萬5,506元。經查：
⒈誠前所述，被告並未占有系爭4號房屋，則原告就此部分相當於租金之不當得利之請求，洵屬無據。
⒉次按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應
返還其利益。」民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期時效之期間，對於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院49年度台上字第1730號判例意旨、65年度第
5次民事庭會議決議意旨參照）。查本件被告自96年11月22日起無權占有原告所有之系爭2號、2-1號房屋，依社會通念，可消極減免其應支付使用土地之代價，而受有利益，致原告受有損害，自應返還其利益。第按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價10%，土地法第97條第1項固有明文規定，該條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要，且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決要旨參照）。
⒊查系爭2號、2-1號房屋供作營業用途，不受上開土地法
之限制。本院審酌系爭2號、2-1號房屋包括4個建號，面積分別為237.85平方公尺、147.84平方公尺、120平方公尺、749.77平方公尺，此有建物所有權狀足佐（第53至第56頁），折算約380坪，而系爭2號、2-1號房屋坐落於臺北市○○區○○路○巷，位於臺北市著民之北投溫泉觀光區內，附近商業繁榮，原告與訴外人花月公司先前簽訂之租賃契約書約定每月租金為13萬8,915元，折算每坪租金僅約366元，衡之臺北市區營業用房屋之租金行情，並無過高，並斟酌被告使用房屋之狀況等一切情狀，應認原告請求以原租金每月13萬8,915元計算相當於租金之不當得利，尚稱妥適。經計算原告得請求被告給付自96年11月22日起至97年8月8日相當於租金不當得利118萬4,21
3元（計算式：138,915x{8+8/30+8/31}=1,184,213），逾此部分之請求即屬無據。
⒋至於被告占有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分自97年8月9日
起算相當於租金之不當得利，業經原告於本院98年1月21日言詞辯論期日當庭減縮不請求，附此敘明。
五、末按，「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第229條第2項、第233第1項前段分別定有明文。查原告於起訴時訴之聲明第3項請求之不當得利金額雖僅為75萬1,419元，惟其起訴時訴之聲明第4項另請求自97年5月1日起每月以14萬5,515元計算之不當得利，故原告雖於97年12月5日擴張不當得利金額為122萬5,506元，仍可認該部分請求均於起訴狀繕本送達翌日起即生催告效力，則原告就僅請求75萬1,419元部分自起訴狀繕本送達被告翌日起算利息，超過上開金額部分自97年8月9日起算利息，自無不許之理。綜上，原告依不當得利之法律關係，訴請被告給付118萬4,213元，及其中75萬1,419元自起訴狀繕本送達翌日即97年6月13日起（97年6月2日寄存，依民事訴訟法第138條第2項規定，同年月12日發生寄存送達效力）起，另43萬2,794元（計算式：1,184,213-751,419=432,794）自97年8月9日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此金額之請求為無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條但書、第390條第2項，判決如主文。
中華民國98年1月23日
民事第二庭法官陳玉曆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年2月3日
書記官吳華瑋