裁判字號：臺灣新竹地方法院104年竹簡字第21號民事判決
裁判日期：民國104年04月16日
裁判案由：給付服務費
臺灣新竹地方法院民事簡易判決104年度竹簡字第21號原告祝福不動產開發有限公司法定代理人 蔡淑如 訴訟代理人 許民憲 律師
林意晟 陳林志 被告 羅勵強 訴訟代理人 賴清文 上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國104年3月25日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。玆原告以被告於民國103年9月16日與訴外人 黃漢挺 私下就訴外人黃漢挺委託原告銷售之新竹市○○路○○○巷○○弄○○號房屋及房屋坐落土地（下稱系爭房地）以新臺幣（下同）11,000,000元成交，依兩造簽定要約書、買方給付服務費承諾書約定「若立書人（即被告）或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿二個月內，就上開房屋（即系爭房地）與賣方成交時，立書人（即被告）同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人（即被告）仍應給付委託承買價款百分之壹為服務報酬」，請求被告給付居間仲介成交之服務費110,000元，及自103年8月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於言詞辯論程序中，以改依兩造約定「立書人（即被告）承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之二之服務報酬予受託人（即原告）並以現金給付，絕無異議。若可歸責於本人（即被告）之因素致本不動產（即系爭房地）買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付予受託人。」，請求被告應給付原告220,000元，及自103年8月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其請求權基屬顯有不同，而為訴之變更，尚非擴張應受判決事項之聲明，惟不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣被告前以電話向原告表示其有意買受系爭房地作為公司員工宿舍使用，經原告與系爭房地所有人即訴外人黃漢挺聯繫，於103年8月23日由原告公司業務員林意晟帶看系爭房地，被告於帶看時即向原告業務員林意晟及訴外人黃漢挺表示其有購買意願，並當場以口頭出價，並探詢屋主售屋底價。再看完屋後，被告表示請原告業務員林意晟回去拿房子產權資料並約在被告任職之新竹分公司，進行了解審閱賣屋產權資料並填寫要約書及買方給付服務費承諾書予原告，委託原告公司業務員林意晟向訴外人黃漢挺出價斡旋，惟其後因訴外人黃漢挺不願簽約，一直拖延，警覺買賣雙方有問題，可能要私下成交。嗣原告於同年10月間始得知訴外人黃漢挺已於同年9月16日將前開房地出售並移轉登記予訴外人托斯卡尼尼國際有限公司，而被告任職於訴外人托斯卡尼尼國際有限公司，且與該公司負責人 羅勵中 為兄弟關係，被告於看屋時即出示其公司名片，並告知原告公司業務員林意晟其購買系爭房地係作為訴外人托斯卡尼尼國際有限公司員工宿舍之用，是足認被告不僅知悉賣方即訴外人黃漢挺另與訴外人托斯卡尼尼國際有限公司交易並將前開房地過戶予該公司乙事，且訴外人黃漢挺之所以選擇私下另與訴外人托斯卡尼尼國際有限公司簽約，而不依約與被告成立買賣契約，亦係因被告轉介所致。
（二）依原告與訴外人黃漢挺簽訂之一般委託銷售契約書及委託事項變更契約書所示，訴外人黃漢挺委託原告以11,000,000元之買賣總價款出售系爭房地，而依被告所簽立要約書內容，被告原亦願以11,000,000元之價款承買系爭房地，可見被告所提出之承買價額已達賣方委託銷售之買賣總價額，如無阻礙，依一般情形，買賣雙方（買方為被告，賣方為訴外人黃漢挺）應能順利完成本件買賣契約之簽立。惟訴外人黃漢挺竟未與被告簽約，反而私下另與被告所任職之訴外人托斯卡尼尼國際有限公司交易，並將系爭房地過戶予訴外人托斯卡尼尼國際有限公司，而訴外人黃漢挺其後已自承違約並與原告達成和解，顯見訴外人黃漢挺確係受被告之轉介交涉所影響，才會違反與原告間委託銷售之約定，選擇不與出價已達賣方要求之被告簽約，而改與被告所任職之訴外人托斯卡尼尼國際有限公司簽約，並使被告得以「其與托斯卡尼尼國際有限公司無配偶、二親等內之親屬關係」為由，規避服務費之給付，被告所為顯悖於民法上之誠信原則。
（三）又被告所簽立之買方給付服務費承諾書業已明確約定應由買方支付契稅及買賣相關稅金及代書費，是被告於委託仲介初始既已承諾由其負擔代書等費用，然在買賣雙方議價合致時，被告卻以要求賣方負擔代書等費用為由，暫不與賣方簽約，顯係以違約之方式藉故阻礙買賣契約之簽立，被告辯稱賣方不知何故不願將該房地出售予被告，顯非事實。
（四）據上，本件在買賣雙方議價合致之情況下，竟遭被告以違約之要求即改由賣方支付代書等費用阻礙契約之簽立，嗣後訴外人黃漢挺復受被告之轉介交涉所影響，另將前開房地出售予被告所任職之訴外人托斯卡尼尼國際有限公司，本件既係因可歸責於被告之前揭因素致該買賣契約不成立，被告即應支付服務費即買賣總價款百分之2之服務報酬予原告等語。並於本院聲明：被告應給付原告220,000元，及自103年8月24日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟具狀辯稱：被告雖於103年8月23日與原告簽訂要約書及買方給付服務費承諾書，欲以11,000,000元承購訴外人黃漢挺所有系爭房地。惟當時訴外人黃漢挺不知何故，不願將系爭房地出售予被告而作罷，嗣後訴外人黃漢挺又主動聯繫被告，表示欲將系爭房地出售予被告，但被告已無意買受，因第三人羅勵中即訴愛人托斯卡尼尼國際有限公司負責人有意購買，被告始介紹羅勵中予訴外人黃漢挺認識，最終由訴外人托斯卡尼尼國際有限公司買受系爭房地，故被告並無違約情事。又兩造所簽訂之買方給付服務費承諾書中明定，若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後2個月內，就系爭房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之1為服務報酬，然被告與訴外人托斯卡尼尼國際有限公司既無上述配偶、二親等內之親屬關係，原告自不得要求被告給付服務報酬等語。並於本院聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張被告前向原告表示其有意買受系爭房地作為訴外人托斯卡尼尼國際有限公司員工宿舍使用，經原告與系爭房地所有人即訴外人黃漢挺聯繫，於103年8月23日由原告公司業務員林意晟帶看系爭房地後，當日簽訂要約書及買方給付服務費承諾書予原告，委託原告公司業務員林意晟以11,000,000元之價款向訴外人黃漢挺出價斡旋之事實，有要約書、買方給付服務費承諾書、行動電話LINE留言翻拍照片在卷可憑。是本件本院應審究者為：（一）於委託銷售期間系爭房地買賣契約不成立，是否可歸責於被告？（二）原告請求被告給付按買賣價款百分之2計算之服務報酬，是否有理由？經查：
（一）關於於委託銷售期間系爭房地買賣契約不成立，是否可歸責於被告部分：
⒈證人黃漢挺於本院證述：原告員工林先生打電話給伊表示
要幫伊仲介，要伊與他簽仲介的委託書，伊表示不用簽，直接帶客戶過來。過了幾天，林先生帶被告過來，我們約在現場，被告說他要買伊的房子當作托斯卡尼尼國際有限公司的員工宿舍，被告當場殺價至11,000,000元，伊當時沒有答應，因為被告表示代書費要伊負擔，所以沒有簽約。後來當天晚上林先生到伊家中叫伊簽委賣書，並說被告有可能會買，因為被告願意以11,000,000元購買，所以伊願意調整價錢，當場簽了委託事項變更契約書，當天晚上家人覺得價錢太便宜，伊即拒絕林先生，並跟林先生說伊絕對不賣。直到10幾天後，因為伊有招租，上面留有電話號碼，被告看到後就打電話給伊，被告表示要退讓，這些費用他自己負擔，所以才簽立。我們是到羅勵中的餐廳談的，當時被告也在場，因為他們是兄弟關係。後來為什麼是托斯卡尼尼國際有限公司簽約，伊也不了解，伊猜想他是要省仲介費等語（見本院卷第96頁背面-97頁）。⒉參以卷附訴外人黃漢挺於103年8月23日簽定之一般委託
銷售契約書內容（見本院卷第5-8頁）所示，訴外人黃漢挺於103年8月23日起至103年8月31日止以11,980,000元價格委託原告銷售，嗣於當日將委託銷售價格變更為11,000,000元，亦有委託事項變更契約書（見本院卷第9頁）在卷可憑。並觀諸原告於103年10月31日寄予被告存證信函內容：「…委託期間內買方羅勵強出價達委託底價新臺幣壹仟壹佰萬元，惟台端不明原因反悔，致使買賣雙方無法成交，…」，及原告提供卷附行動電話LINE翻拍照片，內容亦未提及被告反悔不買之情，有存證信函、回證（見本院卷第35-38頁）附卷可按，足見於委託銷售期間係賣方即黃漢挺反悔不願出售，非可歸責於被告，應堪認定。
⒊雖原告主張被告所簽立之買方給付服務費承諾書業已明確
約定應由買方支付契稅及買賣相關稅金及代書費，是被告於委託仲介初始既已承諾由其負擔代書等費用，然在買賣雙方議價合致時，被告卻以要求賣方負擔代書等費用為由，暫不與賣方簽約，顯係以違約之方式藉故阻礙買賣契約之簽立等語。然查：
依證人黃漢挺於本院證述：原告即被告於103年8月23日至系爭房地與其碰面看屋，被告當場出價11,000,000元，惟代書等費用由賣方負擔而未成交，伊於當天晚上即被告看屋後才簽定一般委託銷售契約書、委託事項變更契約書等情，足見被告出價11,000,000元，並表示代書等費用由訴外人黃漢挺負擔時，兩造尚未簽定要約書及買方給付服務費承諾書，亦經原告具狀陳述在卷，且證人黃漢挺亦未與原告簽定委託銷售之合約，已難認定被告出價時買賣雙方議價已經合致。則原告主張被告以要求賣方負擔代書等費用為由，而故意不與賣方簽約，已屬無據。
（二）關於原告請求被告給付按買賣價款百分之2計算之服務報酬，是否有理由部分：
兩造所簽訂之買方給付服務費承諾書固約定：「立書人（即被告）承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之貳之服務報酬予受託人（即原告）並以現金給付，絕無異議。若可歸責於本人（即本件被告）之因素致本不動產賣賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付與受託人（即原告）。」，惟被告與訴外人黃漢挺就系爭房屋買賣不成立，非可歸責於被告，已如前述，原告依前開約定請求被告給付按買賣總價款百分之2之服務報酬，尚非有據。
四、綜上所述，原告主張被告與訴外人黃漢挺於委託銷售期間就系爭房地未能訂立買賣契約，係可歸責於被告不可採，原告請求被告給付按買賣總價款百分之2之服務報酬，即無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年4月16日
新竹簡易庭法官邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月16日
書記官陳弘明