裁判字號：臺灣苗栗地方法院102年訴字第275號民事判決
裁判日期：民國103年09月17日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣苗栗地方法院民事判決102年度訴字第275號原告 張鴻琪
張鴻炘 張博隆 共同訴訟代理人 林助信 律師複代理人 吳孟育 律師
李添興 律師 楊毅萱 被告 李梓 文訴訟代理人 李寶霖 被告李 賴阿稻 訴訟代理人 李玉美 被告 李茂霖
李陳 阿腰 李德霖 李春霖 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告 李賴阿稻 應將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖(即苗栗縣通霄地政事務所依該所民國103年1月9日通建字第130號收件，並於102年12月20日鑑測而製作之複丈成果圖)所示編號Ｄ部分、面積六二點九九平方公尺及編號Ｉ部分、面積三點五一平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。
被告李 陳阿 腰、李春霖、李茂霖、李德霖，應將如附圖所示編號Ｅ部分、面積八七點一五平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。
被告李賴阿稻應自民國一百零二年八月十三日起至返還第一項所示土地之日止，給付原告按每年新臺幣壹仟肆佰零捌元計算之金額。
被告李 陳阿腰 、李春霖、李茂霖、李德霖應自民國一百零三年二月七日起至返還第二項所示土地之日止，連帶給付原告按每年新臺幣壹仟捌佰伍拾玖元計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李賴阿稻負擔百分之十四點九八，由被告 李陳阿腰 、李春霖、李茂霖、李德霖連帶負擔百分之十九點六三，餘由原告負擔。
本判決第一項至第四項得假執行，但被告李賴阿稻如以新臺幣貳拾萬陸仟壹佰伍拾元為原告供擔保後，得就本判決第一項及第三項部分免為假執行，如主文第二項所示被告如以新臺幣貳拾柒萬零壹佰陸拾伍元為原告供擔保後，得就本判決第二項及第四項部分免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
本判決第一項、第二項之履行期間均為陸個月。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第7款、第2項、第256條分別定有明文。本件原告起訴聲明為：「㈠、被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之面積約為450平方公尺（占有面積以實測為準）之建物及其附屬設施拆除，並將土地返還予原告。㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）7萬9200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並另自民國102年6月26日起至前項土地返還之日止，按月給付原告1萬1250元。㈢、前第1、2項判決，原告願供擔保，請准宣告得為假執行。㈣、訴訟費用由被告負擔。」嗣原告因被告 李梓文 之答辯，而知悉占用系爭土地之部分建物之所有權人為李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖等，故於102年12月10日具狀（參見本院卷第104頁至第105頁）追加上開被告，復於103年2月26日具狀（參見本院卷第138頁至第141頁）變更聲明如下開原告聲明欄第2項至第8項所示，又於103年3月3日以言詞變更聲明如下開原告聲明欄第
1項所示(參見本院卷第145頁)。核原告所為上開訴之變更追加乃係基於同一基礎事實，證據上有其共通性，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，並經被告同意，故原告上開變更，要與前揭規定相符，應予准許。又原告訴之聲明更占用面積部分，則為補充或更正事實上之陳述，揆諸前揭規定，亦應予准許，合先敘明。
二、被告李賴阿稻、李春霖經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場；被告李陳阿腰、李德霖經合法通知，均未曾於言詞辯論期日到場，經核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、系爭土地為原告於100年7月21日因繼承之原因所共有。系爭土地設有地上權，其上並建有土造平房乙棟，而該地上權人及系爭平房之所有權人則為原告之祖父即訴外人 張玉泉 。嗣原告於102年初發現系爭土地其上之土造平房已不復見，而系爭土地其上卻有遭被告以如附圖(即苗栗縣通霄地政事務所依該所民國103年1月9日通建字第130號收件，並於
102年12月20日鑑測而製作之複丈成果圖)所示編號Ａ、Ｄ
I、Ｅ，面積分別為293.79、62.99、3.51、87.15平方公尺土地之地上物、編號Ｆ之圍牆占用系爭土地，惟被告使用系爭土地並無合法使用權源，亦未經原告同意，係屬無權占用。
㈡、被告雖以：系爭土地係被告李梓文、訴外人 李慶文 (即被告李賴阿稻之配偶)及訴外人 李秋文 (即被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖之被繼承人)於55年9月11日向原所有權人所承租（下稱系爭租約）等語，並提出系爭租約、租金領收證之書面(參見本院卷第173頁至第175頁)證之，惟原告否認上開書證之形式上真正。縱系爭租約、上開領收證之形式上為真，然系爭租約之出租人為訴外人 張博義 即原告之胞弟，其於當時僅為系爭土地之公同共有人之一，而張博義並未得原告及其他公同共有人之同意，將系爭土地出租予被告李梓文、訴外人李慶文、李秋文，依最高法院92年度臺上字第1734號民事判決意旨，系爭租約對其他公同共有人自始不生效力，被告自無法據系爭租約主張其等占有系爭土地有正當權源。又被告李梓文、訴外人李慶文及李秋文3人雖於當日交付系爭土地之該期租金予張博義，其後即未再交租金予原告或張博義，縱其等3人有交付租金予出租人張博義，然張博義早已於59年間過世，是被告李梓文、訴外人李慶文及李秋文亦至少逾40年未給付租金予系爭土地之共有人，如確有被告所稱之系爭租約存在，何以被告對多年未給付租金一事不覺有異。被告固再以：系爭土地之共有人因無人向被告收取租金，故被告不知租金應交付予何人等語爭執。惟自系爭租約第3、4條之約定以觀，系爭租金應屬赴償債務，而非約定系由出租人至承租人處收取租金，則被告未按期將租金（租谷）交至出租人處，即須負給付遲延之責。再者，被告或系爭租約之承租人於簽約時即已知悉系爭土地之原所有權人 張德樹 已過世，則以渠等無法交付租金予張博義時，亦未有將租金交付予張德樹之其他（或全體）繼承人，或向該繼承人詢問交付租金或系爭租約相關事宜等情觀之，被告與原告等共有人間就系爭土地應無租賃關係存在甚明。
㈢、退步言，縱認系爭租約之效力及於原告，承租人即被告已逾40年未依約按期給付租金，亦已違反相關法律及系爭租約，而原告既已於102年6月26日提起本件訴訟，更於103年1月29日以書狀追加承租人李秋文之全體繼承人為被告，依最高法院70年臺上字第2011號判例要旨，自可認於前揭書狀送達予被告及追加被告時，原告已對被告為催告。復依最高法院90年臺上字第1231號、最高法院49年臺上字第1094號判例要旨亦明白揭示，被告雖主張系爭租賃關係之存在，惟被告經原告催告，迄今仍未給付其所積欠之租金予原告，是應可推認已過相當之期限，嗣原告於103年5月9日所陳之書狀中明確為終止租約之表示，則系爭租約已經原告終止，被告自應返還系爭土地予原告。
㈣、被告另略以： 因渠 等向系爭土地之原所有權人承租農地耕作，系爭土地之原所有權人即同意被告無償使用系爭土地等語。惟原告否認被告與系爭土地之原所有權人即原告之父執輩間就系爭土地存有使用借貸關係，縱被告上開主張為真，然依被告所稱之使用借貸的目的，亦於系爭土地之原所有權人將其所有、由被告所耕作之農地於70年12月16日出售予被告或被告之被繼承人後而不復存在，是依民法第470條規定被告亦應返還系爭土地予原告。原告並已於103年3月3日本件言詞辯論期日時，以意思表示終止使用借貸的關係，並以該日言詞辯論筆錄繕本送達被告時，終止上開使用借貸關係，則被告所受相當租金之不當得利，同意自最後一位被告送達之翌日即103年3月6日起計算。
㈤、綜上，被告無權占有及使用系爭土地，致原告無法使用收益受有損害甚明，原告茲分別請求如下：
１、被告李梓文部分：被告李梓文占用系爭土地如附圖所示編號A部分、面積共29
3.79平方公尺，而原告同意僅以293平方公尺計算相當於每月租金之不當得利。系爭土地自100年10月26日起至102年
6月25日止，該期間內申報地價百分之5為每平方公尺新臺幣（下同）22元【計算式：系爭土地100年度之申報地價為
448元×5％＝22元】，是被告李梓文應給付原告上開期間相當於不當得利之租金損害12萬8920元【計算式：22元×29
3平方公尺×20月＝12萬8920元；系爭土地於起訴後即102年6月26日後之申報地價百分之5為每平方公尺25元【計算式：系爭土地102年度之申報地價為496元×5％＝25元】，則被告李梓文應自於102年6月26日起至清償日止，每月26日給付7,325元予原告【計算式：25元×293平方公尺＝7,325元】。
２、被告李賴阿稻部分：被告李梓李賴阿稻占用系爭土地如附圖所示編號Ｄ、Ｉ部分、面積共66.5平方公尺，而原告同意僅以66平方公尺計算相當於每月租金之不當得利。系爭土地自100年10月26日起至
102年6月25日止及起訴後之申報地價百分之5分別為每平方公尺22元、25元，已如前述，則被告李賴阿稻應給付原告自100年10月26日起至102年6月25日止之期間相當於不當得利之租金損害共29,040元【計算式：22元×66平方公尺×20月＝29,040元】，及自102年6月26日起至清償日止，每月26日給付1,650元予原告。【計算式：25元×66平方公尺＝1,650元】。
３、被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖部分：被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖占用系爭土地如附圖所示編號Ｅ部分、面積共87.15平方公尺，系爭土地自10
0年10月26日起至103年1月28日止，如以100年度之申報地價百分之5即每平方公尺22元計算，則被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖應給付原告上開期間內相當於不當得利之租金損害共51,759元【計算式：22元×87.15平方公尺≒1,917元，元以下四捨五入；1,917元×27月＝51,759元】，及自103年1月29日起至清償日止，每月26日給付2,17
9元予原告。【計算式：25元×87.15平方公尺=2,179元，元以下四捨五入】。
㈡、聲明：
１、被告李梓文應將如附圖所示之編號A、面積290.28平方公尺之建物、編號F之圍牆拆除，並將土地返還原告。
２、被告李賴阿稻應將如附圖所示之編號Ｄ、面積62.99平方公尺，編號Ｉ、面積3.51平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
３、被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖，應將將如附圖所示之編號Ｅ，面積87.15平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
４、被告李梓文應給付原告12萬8920元，及自103年3月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並另自102年6月26日起至第1項判決所示土地返還之日止，按月於每月26日給付原告7325元。
５、被告李賴阿稻應給付原告2萬9040元，及自103年3月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並另自102年6月26日起至第1項判決所示土地返還之日止，按月於每月26日給付原告1550元。
６、被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖，應連帶給付原告
5萬1759元，及自103年3月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並另自102年6月26日起至第1項判決所示土地返還之日止，按月於每月29日給付原告2179元。
７、前第1項至第6項之判決，原告願供擔保請准宣告得為假執行。
８、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、被告李梓文：系爭土地之原所有權人前於55年9月間將原其所有之農地出租予被告李梓文以供耕作，並同意被告李梓文無償使用系爭土地之如附圖所示編號Ａ部分之基地，建築土造房屋居住。嗣被告李梓文於70年12月16日購入其所承租之上開農地，而系爭土地之部分，則因當時該地仍設有抵押貸款，無法過戶而未購買，故被告李梓文仍繼續無償使用。被告李梓文自小即居住於該土造房屋至長大成人，嗣因颱風侵襲，該屋損壞倒塌，被告李梓文受有自鄉公所處所發放之補償金後，未經系爭土地之原所有權人之同意，又於84年間興建現占用上開如附圖所示編號Ａ部分之建物，而該屋係鋼筋混泥土造，不應要求被告李梓文搬遷，其願承購其上開占用部分土地。並聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回、訴訟費用由原告負擔。
㈡、被告李賴阿稻雖未於最後言詞辯論期日到場，其之前到庭陳述稱：
坐落系爭土地如附圖所示編號Ｄ、Ｉ部分、面積共66.5平方公尺之其上地上物，為訴外人李慶文即被告李賴阿稻之配偶於55年至58年間所興建，被告李賴阿稻占用上開部分之原因，引用被告李梓文所述，係經系爭土地之原所有權人之同意，由被告李賴阿稻無償使用。嗣被告李賴阿稻雖購入其所承租之上開農地，然其占用系爭土地之部則未處理，而仍由被告李賴阿稻繼續無償使用。被告李賴阿稻願承購其上開占用部分土地，如需其搬遷，其願返還系爭土地予原告，惟原告應補貼費用予被告李賴阿稻，並予其履行期間6個月。並聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回、訴訟費用由原告負擔。
㈢、被告李春霖雖未於最後言詞辯論期日到場，其之前到庭陳述稱：
系爭土地係原告所有，惟其父即訴外人李秋文於50年之前，即興建坐落系爭土地如附圖所示編號Ｅ部分、面積共87.15平方公尺之地上物，被告李春霖使用系爭土地之上開部分之原因，則引用被告李賴阿稻所述。如該建物確實占用系爭土地，其等願返還，然其興建上開建物係經系爭土地之原所有權人同意，原告應補貼費用予被告李春霖。並聲明：原告之訴駁回、訴訟費用由原告負擔。
㈣、被告李陳阿腰、李德霖均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告李梓文與李慶文、李秋文為兄弟關係。
㈡、被告李茂霖、李春霖、李德霖為兄弟關係，其母為被告李陳阿腰，其父為李秋文。
㈢、被告李賴阿稻之配偶為訴外人李慶文。
㈣、訴外人張博義與原告為兄弟關係。
㈤、被告李梓文、被告李賴阿稻在系爭土地上之建物並未辦理建物第一次所有權登記。
㈥、苗栗縣通霄地政事務所土地複丈成果圖（以103年1月9日
103年通建字第130號收件）標示E部分之地上物為追加被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰所有，其餘地上物為該成果圖上標示之居住人所有。
四、法院之判斷：
㈠、依被告提出之「土地及房屋租賃契約書」(參見本院卷第
173頁至第175頁)所載，並對照原告提出之系爭土地登記簿謄本(參見本院卷第10頁、第184頁至第185頁)、「張德樹繼承系統表」(參見本院卷第205頁)、系爭土地異動索引(參見本院卷第210頁)，再參照本件兩造所不爭執之事項編號㈠至㈥所示事實，顯示被告李梓文及其餘被告之被繼承人李慶文、李秋文曾於55年8月與原告之兄弟張博義承租系爭土地及其地上房屋，而當時張博義為系爭土地之公同共有人。原告雖否認被告提出之「土地及房屋租賃契約書」
(參見本院卷第173頁至第175頁)形式上之真正，惟被告在系爭土地之建物，其門牌編為苗栗縣苑裡鎮○○里○○
000號，有本院勘驗筆錄、相片附卷可查(參見本院卷第45頁至第49頁)，而上開門牌號碼係自苗栗縣苑裡鎮○○里○○00號改編，被告李梓文及其餘被告之被繼承人李慶文、李秋文自43年間起即設籍在上開地址，復有戶籍謄本在卷為憑
(參見本院卷第71頁至第78頁)，可見被告李梓文及其兄弟李慶文、李秋文於43年間即已在系爭土地定居，其等與原告方面既無親屬關係，而容許他人長期居住己有不動產，又以租賃為原則，以使用借貸為例外，若非基於租賃關係，原告方面(指原告或其被繼承人)當無容許其等家屬長期定居之理，本院因此認為被告提出之「土地及房屋租賃契約書」(參見本院卷第173頁至第175頁)係屬實在，是被告李梓文及其兄弟李慶文、李秋文於43年間應已與原告方面就系爭土地及其上建物成立租賃契約。
㈡、依原告提出之系爭土地登記簿謄本(參見本院卷第9頁至第10頁、第184頁至第185頁)、「張德樹繼承系統表」暨相關戶籍謄本(參見本院卷第205頁至第209頁)、系爭土地異動索引(參見本院卷第210頁)所載觀之，系爭土地原應為原告之父張德樹所有，張德樹於55年7月14日死亡後，應由其妻張 黃阿足 、其子 張鴻森 、張博義、其女鄭 張素美 及原告3人繼承，嗣 張黃阿足 復於56年8月19日死亡，張博義於59年12月12日死亡，張鴻森於100年7月21日死亡，足以推知被告李梓文及其兄弟李慶文、李秋文於43年間在系爭土地定居時，應係向當時之土地所有權人張德樹承租，被告提出之「土地及房屋租賃契約書」(參見本院卷第173頁至第
175頁)載明租賃契約書成立日期為55年9月1日及出租人為張博義，應係沿續由其父張德樹於43年間即已出租系爭土地及其上房屋予李梓文、李慶文、李秋文之租賃契約，此由被告提出之「土地及房屋租賃契約書」(參見本院卷第173頁至第175頁)內容載明「(號出租人)亡張德樹法定繼承人張博義．．．．」等文字益足可證，張博義雖僅以1人名義名為出租人，惟按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」民法第425條第1項定有明文，依系爭土地登記簿謄本所載，原告既係因分割繼承而取得系爭土地之所有權，自當然繼受其被繼承人張德樹出租人之地位，不因張博義雖僅以1人名義列名在租賃契約書上而受影響。是被告提出之「土地及房租賃契約書」(參見本院卷第173頁至第
175頁)，其權利義務應歸屬於原告、被告李梓文、其餘被告之被繼承人李慶文、李秋文，應可認定。
㈢、自被告提出之「土地及房屋租賃契約書」(參見本院卷第17
3頁至第175頁)所載內容觀之，被告李梓文、訴外人李慶文、李秋文向原告方面承租者係土地及建物，惟坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號之建物，係坐落在系爭土地上，該建物為土造一層建物，於39年1月4日辦理建物所有權第一次登記，其面積為104.3平方公尺，有建物登記簿謄本附卷可稽(參見本院卷第11頁)，該建物之面積與目前系爭土地上部分之建物面積及其組合均不相符，且原告陳述意旨亦略稱：其在系爭土地上之原有房屋已不復存在等情，被告李梓文陳述意旨亦略稱：其在系爭土地之建物為被告李梓文所建等情，並參照兩造所不爭執之事項編號㈥所示之事實，足證原告方面之前在系爭土地上之建物，應已滅失，嗣由被告方面在系爭土地上起造建物。因兩造(含其各自之被繼承人)並無親屬關係及特殊情誼存在，被告方面(含其被繼承人)先向原告方面(含其被繼承人)承租系爭土地及其上建物，於承租之建物滅失後，復在原承租之系爭土地上起造建物繼續使用系爭土地多年，應仍係基於有償之租賃關係，原告方面當不可能出於無償供被告方面使用土地之意思，而與被告方面成立使用借貸關係，或容任被告方面無權占有系爭土地而起造建物，並存續多年。本院綜上事證後認為：系爭土地之原有建物滅失後，被告方面與原告方面之全體共有人係將原來之土地及房屋租賃契約更改為租用土地建築房屋契約。
㈣、雖然被告方面未提出其起造建物後，再支付租金予原告方面之證據，然而租地建屋之承租人事後長期未支付租金予出租人，並非特例，但對於無親屬關係及特殊情誼存在者，自始即同意占有人無償使用自己之土地或自始即任由占有人無權占有自己之土地多年，則屬罕見。是以被告方面事後未付系爭土地之租金，作為兩造雙方面(含其等之被繼承人)早年並未成立租賃契約之論據，其見解尚未盡妥適周延。本院就兩造間有成立租地建屋契約之認定，不因此而改變。
㈤、復按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」民法第426-
1條定有明文。民法第426-1條固係民法88年04月21日修正時所新增，惟其立法理由為「房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。」可見此一規定，僅係將原先推定有租賃關係之事實予以明文化而已，民法第426-1條規定之實質內容，於該規定公布施行前，其立法理由之內涵即有其適用。
㈥、民法第426-1條之規定，其目的在於保障承租人房屋所有權，與民法第425-1條第1項所定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」之立意相同，因此，民法第425-1條第1項所定「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」規定，應得類推適用於民法第426-1條之規定之基地租賃契約，以房屋得使用期限內為基地租賃契約之租賃期限。逾房屋得使用期限之基地租賃契約，承租人翻修或新建建物，若出租人未為反對之意思表示，本於保全基地上建物之立法意旨，應認基地租賃契約之租賃期限已經更新，以翻修或新建建物得使用期限為其期限。查被告李賴阿稻、李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰之建物，係屬老舊磚瓦造建物，有本院勘驗時所攝相片(參見本院卷第46頁至第49頁)附卷可稽，依被告李賴阿稻、李春霖之陳述意旨，亦係建築完成逾40年之建物，依其建物之性質，參照固定資產耐用年數表，應認已逾磚造建物25年之耐用年限，此部分之基地租賃契約應認已逾期限，雖原告於期限屆滿後，未及時為反對之表示，依民法第451條所定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」之規定，應視為彼此間有不定期租賃關係，惟因房屋已達耐用年數表，不必再保全其經濟價值，自無再適用民法第425-1條第1項規定之必要。而被告李梓文之建物(參見本院卷第46頁上方相片、第47頁下方相片、第48頁下方相片右側、第49頁上方相片中間)之外觀則較新，並設有鐵捲門，部分區域貼有磁磚，其高度、外觀與其餘被告建物之高度明顯不同，被告 李文 主張其建物係84年間起造，並提出85年2月間興建該建物之參與起造人員出勤紀錄(參見本院卷第266頁)為證，觀其建物外觀及出勤紀錄所載，應屬可信，若以85年為其建物完工時，被告李梓文新建之建物，應未逾建物之耐用年數。原告並未能舉證以證明其對於被告李梓文新建建物有反對之表示，應認其與被告李梓文間之基地租賃契約業已更改期限至新建物得使用期限為止，此部分之基地租賃契約尚未屆至期限。兩造間之租賃契約，原係單一之租賃契約，此參照被告提出之「土地及房屋租賃契約書」(參見本院卷第173頁至第175頁)所載內容甚明，嗣因基地上建物得使用年限不同，應認為已更改為複數之租賃契約。
㈦、再按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」土地法第103條第1款至第5款定有明文。又按「基地出租人以承租人積欠租金達二年以上而收回該基地時，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在。」最高法院72年度臺上字第4249號民事裁判意旨，可資參照。查原告與被告李賴阿稻、李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰間之基地租賃契約，參照上開說明，應認係契約年限屆滿後，視為不定期租賃之租賃契約，原告得依土地法第103條第1款、民法第450條第2項規定，得隨時終止此部分之租賃契約。至原告與被告李梓文間之基地租賃契約，因契約年限未屆滿，原告不得隨時終止契約。茲原告於102年8月12日言詞辯論時，已對被告李賴阿稻為返還系爭土地之意思表示(參見本院卷第39頁)，復以追加起訴狀繕本送達方式，對被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰為返還系爭土地之意思表示(參見本院卷第117頁至第123-4頁)，被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰於103年2月6日受追加起訴狀繕本送達，應認原告係以此方式對被告李賴阿稻、李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰為終止基地租賃契約之意思表示，是原告與被告李賴阿稻之基地租賃契約於102年8月12日終止，原告與被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰之基地租賃契約於103年2月6日終止。次查原告雖主張其於102年6月26日所提出之起訴狀(參見本院卷第4頁至第8頁)及其於103年1月29日提出之追加書狀已表示催告(參見本院卷第117頁至第119頁)，惟上述書狀之內容均係表示被告無權占有系爭土地及請求被告給付相當租金之不當得利之意思，同時要求被告返還系爭土地及要求被告給付相當租金之不當得利，即使被告依原告之要求而給付使用土地之代價，原告仍要求被告返還系爭土地，此與土地法第103條第4款、民法第440條規定之本旨尚有未合，原告所為，核非催告被告給付系爭土地租金之意旨，且其亦未定相當期限要求被告給付租金，則原告尚無法依土地法第103條第4款之規定終止其與被告李梓文間之基地租賃契約，此部分之基地租賃契約並未終止。被告李梓文仍有占用系爭土地之正當權源，原告依所有權之物上請求權及不當得利返還請求權求為判決如原告訴之聲明第1項、第4項，即無理由，應予駁回。
㈧、原告與被告李賴阿稻之基地租賃契約於102年8月12日終止，原告與被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰之基地租賃契約於103年2月6日終止，已如前述，此部分被告之建物占用系爭土地，並無占有權源，從而，原告本於所有權之物上請求權之法律關係，求為判決如主文第1項、第2項所示，係屬正當，應予准許。按「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。」，民事訴訟法第396條第1項定有明文。本件被告賴阿稻、李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰向原告承租系爭土地，係供居住使用，其等居住於已逾耐用年數之房舍，有其經濟上之考量，經核有予相當之搬遷時間從事遷移之必要。本院考量原告方面就取回系爭土地後有如何之利用土地計畫，未據其提出任何其具體可信之資料為據，足見使被告於一定期間後再將系爭土地返還原告，對原告而言，尚無重大不利之損害。本院斟酌上開情形，及本件迄至本件判決確定尚需經過之期間等情，爰認應就如主文第1項、第2項所示之給付，各定6個月之履行期間。
㈨、另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價，平均地權條例施行細則第21條前段亦規定甚明。惟土地法第97條第1項之以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之，最高法院46年臺上字第855號、68年臺上字第3071號判例要旨亦可參照。查系爭土地為特定農業區之甲種建築用地，102年1月之公告現值及申報地價分別為每平方公尺3100元、496元，有系爭土地之土地登記簿謄本、地價謄本在卷可按(參見本院卷第9頁、第16頁)，其鄰近區多稻田，亦有本院勘驗時所攝相片附卷可稽(參見本院卷第46頁至第49頁)，依其土地之性質，並非因占有而可獲得重大利益之土地。原告主張無權占有系爭土地之利益應按平方公尺22或25元計算。本院審酌被告使用系爭土地之經濟價值及所受利益尚屬有限等情，認應以系爭土地申報總價額年息4.3％為適當。被告李賴阿稻與原告間之基地租賃契約於102年8月12日終止，已如前述，被告李賴阿稻之前占有系爭土地係基於租賃契約，並未受有相當租金之不當得利，自102年8月13日起始無權占有系爭土地如附圖D部分
62.99平方公尺及I部分3.51平方公尺土地而受有相當租金之不當得利，依原告之主張以占用66平方公尺計算之結果，被告李賴阿稻受有每年1408元相當租金之不當得利(計算式：496×66×4.3%=1408，元以下之單位再依四捨五入法算至元之單位為止)。而原告與被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰之基地租賃契約於103年2月6日終止，被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰之前占有系爭土地係基於租賃契約，並未受有相當租金之不當得利，自103年2月7日起始無權占有系爭土地如附圖E部分87.15平方尺土地，，而受有每年1859元相當租金之不當得利(計算式：496×
87.15×4.3%=1859，元以下之單位再依四捨五入法算至元之單位為止)。因被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰因無權占有系爭土地而對原告所負之不當得利債務，為公同共有債務，此一公同共有債務形成之原因為繼承所致，並非經債權人及債務人以合意之意思表示而更改當事人，如因此而將債權人原得一次請求全部給付之權利，變更為僅得向各個公同共有債務人分別請求一部可分之給付，對於債權人而言，無異因債務人方面繼承之事實而受有債權被分割之負擔，顯非合理，是此公同共有債務應應係給付不可分之債務，準用連帶債務之規定。從而，原告本於不當得利返還請求權，求為判決如原告訴之聲明第5項、第6項，其中如主文第
3項、第4項所示部分，核屬正當，應予准許，逾此範圍，係無理由，應予駁回。
㈩、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
、本判決如主文第一項、第二項所命之給付，其所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又核本件有准如主文第1項至第4項所示之被告預供擔保免為假執行之必要，爰依職權酌定相當之擔保金額准許之。至原告就其敗訴之請求陳明願供擔保請准宣告假執行部分，因其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國103年9月17日
民事第一庭法官羅永安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官張哲豪中華民國103年9月19日